رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اتنی مضبوط نہیں ہے کہ "ڈھلوان پر قابو پا سکے" لیکن اب "کنٹرول سے باہر" نہیں ہے۔

12 اکتوبر کی دوپہر کو، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) اور ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) نے مشترکہ طور پر "2023 کی تیسری سہ ماہی میں ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بازیابی کے عمل کا جائزہ" اور 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں مارکیٹ کی صورتحال کی پیشن گوئی کا اعلان کرنے کے لیے ایک تقریب کا اہتمام کیا۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین پھر سے ہلچل مچا رہے ہیں۔

اپنی افتتاحی تقریر میں، مسز فام تھی میئن - مارکیٹ ریسرچ اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ پروموشن کنسلٹنگ ڈیپارٹمنٹ کی ڈپٹی ہیڈ، VARS نے VARS کے تحقیقی ڈیٹا کا حوالہ دیتے ہوئے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی بتدریج بہتر ہو رہی ہے، خاص طور پر گزشتہ سال کے آخر اور اس سال کے پہلے مہینوں کے مشکل دور کے مقابلے میں۔

مارکیٹ نے مزید روشن مقامات کو ریکارڈ کرنا شروع کر دیا ہے۔ یہ وہ علاقے ہیں جن میں ترقی یافتہ معیشتیں ہیں ، بنیادی ڈھانچے اور نقل و حمل میں سرمایہ کاری کو فروغ دینے پر توجہ اور توجہ دی جاتی ہے، جس میں طلب کے لیے موزوں رسد کے بہت سے ذرائع ہیں جیسے ہنوئی، ہائی فونگ، لاؤ کائی، دا نانگ، ہو چی منہ سٹی، وغیرہ۔

محترمہ میئن نے کہا کہ مذکورہ بالا نتائج ریاستی انتظامی اداروں اور کاروباری اداروں کے درمیان کوششوں، رابطوں اور قریبی ہم آہنگی کی بدولت ہیں۔ خاص طور پر، تقریباً 20 متعلقہ ذیلی قانون کی دستاویزات اور کارروائیاں حکومت کی طرف سے مسلسل اور شدت کے ساتھ جاری کی گئیں، جس میں مواد مارکیٹ اور کاروباری اداروں کی اصل ضروریات کے قریب تر ہے۔

"اگرچہ مارکیٹ اتنی مضبوط نہیں ہے کہ" ڈھلوان پر قابو پا سکے، لیکن یہ "اپنی بریک کھونے" کے خطرے سے کسی حد تک بچ گئی ہے، محترمہ میئن نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اتنی مضبوط نہیں ہے کہ 'ڈھلوان پر قابو پا سکے' لیکن اب 'کنٹرول سے باہر' نہیں ہے۔ — رئیل اسٹیٹ کا مشکل ترین دور گزر چکا ہے، لین دین بتدریج مقدار اور معیار میں ٹھیک ہو رہا ہے۔

رپورٹ میں موجود ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ وقت کے ساتھ ساتھ پوری مارکیٹ میں لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے اور لوگوں کی ضروریات کے مطابق زیادہ مصنوعات مارکیٹ میں متعارف کرائی گئی ہیں۔ اس کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، مارکیٹ میں تقریباً 6,000 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کی گئیں، جو دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 1.5 گنا زیادہ اور 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں دو گنا زیادہ ہیں۔

تاہم، پچھلی مدت کے مقابلے، 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں لین دین کی کل تعداد گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں صرف 50 فیصد اور زمینی بخار کی مدت کے مقابلے میں تقریباً 20 فیصد تھی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ مارکیٹ میں اب بھی سماجی رہائش اور سستی مکانات کی فراہمی کا فقدان ہے، جس کی وجہ مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ اور رکنے کے کوئی آثار نہیں ہیں۔

مستقبل کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، VARS کی رپورٹ واضح طور پر ظاہر کرتی ہے کہ معاشی بحالی کے ساتھ ساتھ اقتصادی ترقی کی مثبت پیشین گوئیاں یقینی طور پر اپارٹمنٹس سے لے کر کرائے کے لیے دفاتر، فیکٹریوں، ریٹیل رئیل اسٹیٹ تک تمام طبقات میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں اضافہ کا باعث بنے گی۔

مزید برآں، محترمہ میئن نے یہ بھی بتایا کہ اسٹیٹ بینک نے مارچ 2023 سے لگاتار آپریٹنگ شرح سود میں 4 بار کمی کی ہے۔ بینک قرض کی شرح سود کو نمایاں طور پر کم کیا گیا ہے، جو کہ 6.7% سے 10% تک، 2022 کے اوائل کی سطح کے قریب پہنچ کر 0.4% سے 3.5% تک کم ہو گیا ہے جو کہ 2023 کے آخر کے مقابلے میں 0.4% سے کم ہے۔ گھر خریداروں کے لیے سود کی شرح اس مدت کے دوران رہنے کے لیے مکان خریدنا کریڈٹ اور قیمت کی سطحوں کا پورا فائدہ اٹھائے گا۔

سرمایہ کاروں کے لیے سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے مزید میکانزم کی ضرورت ہے۔

تقریب میں شریک ہوتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ - VARS رئیل اسٹیٹ ریسرچ ورکنگ گروپ کے رکن، SGO ہومز کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے نیچے آنے کے آثار ظاہر کیے ہیں، جس نے مرکزی کور ایریا میں 10 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹ اور ہاؤسنگ سیگمنٹ پر توجہ مرکوز کی ہے۔

اراضی کے حصے کے لیے، کوئی مثبت اشارہ نہیں ملا ہے لیکن نیلامی کی زمین کی قسم میں نچلے حصے کو توڑنے کے اشارے ملے ہیں، ہنوئی کے آس پاس کے علاقے میں، قیمت تقریباً 2 بلین VND ہے، جس میں جذب ہونے کی شرح 70% -80% ہے جس کی نیلامی قیمت ابتدائی قیمت سے تقریباً 5% زیادہ ہے، فوری طور پر V30/50D کے فرق کے ساتھ منتقل کیا جا سکتا ہے۔

صرف ریزورٹ ٹورازم طبقہ اب بھی اداس ہے، مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کے جذبات کی وجہ سے لین دین کا حجم جمود کا شکار ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اتنی مضبوط نہیں ہے کہ 'ڈھلوان پر قابو پا سکے' لیکن اب 'کنٹرول سے باہر' نہیں ہے (شکل 2)۔ — ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تقریب سے خطاب کیا۔

سوشل ہاؤسنگ کی فراہمی پر اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، VARS رئیل اسٹیٹ ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ ورکنگ گروپ کے ممبر، G-Home JSC کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Hoang Nam نے اس بات پر زور دیا کہ ریاست کی 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کی پالیسی انتہائی انسانی ہے۔

تاہم، حقیقت میں، مسٹر نام نے کہا کہ یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹ موجودہ مارکیٹ کے لیے کافی نہیں ہیں۔ یہاں تک کہ اگر اوپر کے منصوبے کو زیادہ سے زیادہ لاگو کیا جاتا ہے، تب بھی لوگوں کی ملکیت کی بہت زیادہ مانگ ہے۔

دریں اثنا، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے، تعمیر کرنے اور کھولنے کے لیے قانونی طریقہ کار سے لے کر قواعد و ضوابط اور خریداری کی شرائط کے ساتھ ساتھ پالیسیوں کے لیے اہل مقدمات تک بہت سے مسائل کا سامنا ہے۔

خاص طور پر، مسٹر نام نے موجودہ صورتحال کی نشاندہی کی جہاں لوگوں کو سماجی رہائش تک رسائی حاصل کرنا بہت مشکل ہے کیونکہ بہت سے ضابطے بہت سخت ہیں، امیر اور غریب لوگوں کی درجہ بندی کرتے ہوئے، سماجی رہائش کو بہت سے طبقوں کے لوگوں کی پہنچ سے دور کر دیا ہے۔

سرمایہ کاروں کی طرف سے، میکانزم، پالیسیوں سے لے کر کاروباری اداروں کی مالی صلاحیت تک بہت سے پہلوؤں میں مشکلات کی وجہ سے سماجی رہائش کی تعمیر کو نافذ کرنا بھی ایک مشکل مسئلہ ہے۔ مسٹر نام کے مطابق، سماجی رہائش کی تعمیر "مشکل اور خطرناک دونوں" ہے۔

مارکیٹ میں، یہاں تک کہ "غیر فروخت شدہ" سوشل ہاؤسنگ کی بھی صورت حال ہے کیونکہ تعمیراتی علاقہ ناموافق جگہ پر ہے، رہائشیوں کی ضروریات زندگی کو پورا نہیں کر رہا ہے۔ بہت سے سرمایہ کار تعمیر کرنے کے لیے وقت اور پیسہ خرچ کرتے ہیں لیکن کئی دہائیوں سے انتظامی طریقہ کار کے ذریعے "تشدد" کا شکار ہیں۔ مکمل ہونے اور فروخت کے لیے کھولنے کے بعد، اگر کوئی نقصان ہوتا ہے، تو انہیں خود ہی برداشت کرنا پڑتا ہے، اور اگر منافع 10% سے زیادہ ہو، تو وہ اسے ریاست کو واپس کرنے پر مجبور ہوتے ہیں - مسٹر نم کے خیال میں یہ غیر معقول ہے۔

اسی مناسبت سے، G-Home JSC کے جنرل ڈائریکٹر نے مشورہ دیا کہ ہاؤسنگ پالیسیوں کو معاشرے کے تمام طبقات کو نشانہ بنانا چاہیے۔ سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے والوں کے ضوابط کو زیادہ مناسب بنانے کے لیے تبدیل کیا جانا چاہیے۔ سوشل ہاؤسنگ امیروں کے لیے فروخت کے لیے نہیں ہے، لیکن ان کو ان آمدنیوں کو نشانہ بنانا چاہیے جو ٹیکس کے تابع ہیں، ان کے پاس بچت ہے، لیکن وہ کمرشل ہاؤسنگ تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے جن کی قیمت فی الحال ایک اونچی حد پر ہے۔

ایک ہی وقت میں، سرمایہ کاروں کے لیے میکانزم اور پالیسیاں زیادہ کھلی اور "کھلی" سمت میں بنائی جانی چاہئیں، اور ان کی تعریف، حوصلہ افزائی، اور سماجی ہاؤسنگ کنسٹرکشن انٹرپرائزز کے لیے ایسے حالات پیدا کیے جانے چاہییں کہ انھیں تعمیرات جاری رکھنے کے مزید مواقع میسر ہوں۔

آخر میں، مسٹر ٹران وان بنہ - وائس چیئرمین اور VARS کے جنرل سکریٹری نے کہا کہ آنے والے وقت میں، قانونی اور سرمائے کی رکاوٹوں کے ساتھ ساتھ، صارفین اور سرمایہ کاروں کا اعتماد حتمی "رکاوٹ" ہے جسے حل کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صحیح معنوں میں معمول پر آسکے۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے 2024 میں تبدیلی کے لیے ایک اہم قدم ہونے کی امید ہے۔ مارکیٹ کی مجموعی تصویر میں یقیناً بہت سے نئے روشن مقامات ہوں گے۔ خاص طور پر ایسے علاقوں میں جہاں ترقی کی بہت گنجائش ہے، ہم آہنگی اور جدید منصوبہ بندی کے ساتھ، انفراسٹرکچر جو سرمایہ کاری میں دلچسپی رکھتا ہے اور اس پر توجہ مرکوز کرتا ہے، اور کم قیمت کی سطح ۔

ماخذ