رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس: دوہرا اثر اور طویل مدتی توقعات

پرسنل انکم ٹیکس (متبادل) سے متعلق مسودہ قانون اس وقت توجہ مبذول کر رہا ہے جب اس میں ہولڈنگ کی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کی تجویز پیش کی گئی ہے، جس میں 10% تک کی سب سے زیادہ شرح ہے، جو موجودہ مقررہ ٹیکس کی شرح 2% سے 5 گنا زیادہ ہے۔

تصویری تصویر: Tuan Anh/VNA

مقصد قیاس آرائیوں کو محدود کرنا، طویل مدتی ہولڈنگز کی حوصلہ افزائی کرنا اور بجٹ کے لیے محصول میں اضافہ کرنا ہے۔ تاہم، بہت سی آراء کا کہنا ہے کہ ایک صحت مند رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بھاری ٹیکسوں کے ذریعے کنٹرول کرنے والی مارکیٹ نہیں ہے، بلکہ سرمایہ کاروں اور حقیقی ضروریات کے حامل افراد دونوں کے لیے اچھی لیکویڈیٹی، شفاف آپریشنز اور انصاف پسندی والی مارکیٹ ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کے بارے میں کہا جاتا ہے کہ اس کے دو طرفہ اثرات ہیں، لیکن اگر پالیسی معقول ہے تو اس کے طویل مدتی اثرات ہوں گے۔

قیاس آرائیوں کو دبانا یا ثانوی مارکیٹ کا گلا گھونٹنا؟

حال ہی میں، پرسنل انکم ٹیکس کے مسودہ قانون میں (ترمیم شدہ)، وزارت خزانہ نے خالص منافع کی بنیاد پر جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا ایک طریقہ تجویز کیا ہے۔ اس کے مطابق، ٹیکس قابل آمدنی پر مجوزہ ٹیکس کی شرح 20% ہے، ہر منتقلی کے لیے شمار کیا جاتا ہے۔ اگر خریداری کی قیمت اور لاگت کا تعین نہیں کیا جا سکتا ہے، تو ٹیکس کا حساب براہ راست فروخت کی قیمت پر ایک ترقی پسند ٹیکس کی شرح کے ساتھ ہولڈنگ کی مدت کے مطابق لگایا جائے گا: 10% اگر 2 سال سے کم ہو اور 2-5 سال سے 6%؛ 5-10 سال سے 4%؛ 2% اگر 10 سال سے زیادہ ہو یا وراثت میں ملے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ اس تجویز کو قلیل مدتی قیاس آرائیوں کو سخت کرنے اور ٹرانسفر پرائسنگ میں شفافیت بڑھانے کے لیے ایک اہم کوشش سمجھا جاتا ہے، جس سے بیچنے والوں کو لاگت کی قیمتوں کے ساتھ ساتھ اصل لاگت کا بھی مکمل اعلان کرنا پڑتا ہے، جس سے ڈیٹا سسٹم کو حقیقی اقدار کی عکاسی کرنے میں مدد ملتی ہے۔

تاہم، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ اگر ٹیکس پالیسی کو صحیح طریقے سے ڈیزائن نہیں کیا گیا، تو اس کی وجہ سے سیکنڈری مارکیٹ - جو کہ اس وقت لیکویڈیٹی میں اہم کردار ادا کرتی ہے - جمود کا شکار ہو جائے گی۔ چھوٹے سرمایہ کاروں کو مارکیٹ سے باہر دھکیل دیا جائے گا، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، بینک اور مالیاتی مارکیٹ بھی متاثر ہوگی۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے چیئرمین ڈاکٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ پالیسی کے مقاصد کو واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے۔ اگرچہ ابتدائی منفی ردعمل ہو سکتے ہیں، لیکن یہ یقینی بنانے کے لیے ضروری ہے کہ مارکیٹ پائیدار، صحت مندانہ طور پر ترقی کرے اور حقیقی ضروریات کو پورا کرے، نہ کہ قیاس آرائیوں اور منافع خوری کی سرگرمیوں کو فروغ دینے کے لیے۔ یہ ٹیکس کی شرح بہت سے سرمایہ کاروں کو مجبور کرے گی، خاص طور پر وہ لوگ جو "سرفنگ" کا ہدف رکھتے ہیں، اپنی سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں پر نظر ثانی کریں۔

حقیقت میں، نئی ٹیکس پالیسی یقینی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین میں کمی کا سبب بنے گی، جس سے کاروباری اداروں کی کاروباری سرگرمیوں سے لے کر سرمایہ کاروں تک مارکیٹ کا پورا نظام متاثر ہوگا۔ قلیل مدت میں، جب زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں والے پراجیکٹس کی مانگ کم ہونے کی وجہ سے لین دین کرنا زیادہ مشکل ہو جائے گا۔

یہ ان ناگزیر نتائج میں سے ایک ہوگا جس کا بازار کو سامنا کرنا پڑے گا اگر موجودہ وقت میں ٹیکس پالیسی جاری کی جاتی ہے۔ تاہم مسٹر ڈنہ کے مطابق، مارکیٹ کو صحت مند سمت میں منظم کرنے کے لیے ٹیکس پالیسی کا اجراء ضروری ہے۔ مثال کے طور پر، یہ سرمایہ کاروں کو اپنی قیمتوں کے تعین کی حکمت عملیوں پر نظر ثانی کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ وہاں سے، مارکیٹ میں قیمت کی سطح کو ایڈجسٹ کرنے کے مواقع ظاہر ہو سکتے ہیں...

ایک واضح، عوامی اور شفاف روڈ میپ کی ضرورت ہے۔

Batdongsan.com.vn کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کی تلاش میں 1,000 لوگوں کے ساتھ کیے گئے ایک حالیہ سروے سے پتہ چلتا ہے کہ سروے کے 95% شرکاء نے بنیادی طور پر رہائش کے بجائے سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدی۔ ان میں سے، ان لوگوں کی تعداد جو 1 سال کے اندر اندر بیچنے کا ارادہ رکھتے ہوئے جائیداد کے مالک ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ فی الحال، ویتنامی لوگ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے میں بہت دلچسپی رکھتے ہیں لیکن ہولڈنگ کا دورانیہ مختصر ہے اور وہ "قیمت صحیح ہونے پر فروخت" کرتے ہیں، لچکدار طریقے سے سرمائے کے بہاؤ کو دوسرے اثاثوں کی طرف منتقل کرتے ہیں جو ہر وقت زیادہ منافع بخش ہوتے ہیں۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان - Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقائی ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ منافع کی بنیاد پر ٹیکس کا حساب لگانا اصولی طور پر زیادہ معقول ہوگا لیکن صحیح حقیقی منافع کا تعین کرنا مشکل ہوگا کیونکہ اس سے متعلق بہت سے متعلقہ اخراجات ہوں گے جیسے بروکریج کمیشن، اندرونی تزئین و آرائش، قرضے... بغیر انوائس کے یا درست ٹیکس سے کٹوتی کی دستاویزات۔ اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، مسٹر ٹوان خوفزدہ ہیں کہ اگر اسے واضح طور پر منظم نہیں کیا گیا تو ٹیکس دہندگان کو حقیقت سے زیادہ ٹیکس کی شرح ادا کرنا پڑے گی۔

رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کو ایڈجسٹ کرنا ابھی بھی ضروری سمجھا جاتا ہے تاکہ توازن کو یقینی بنایا جا سکے اور بجٹ کے لیے ریونیو میں اضافہ ہو۔ تاہم، منافع پر 10-20% کی مجوزہ شرح کے ساتھ، ایک عوامی، شفاف، معقول طریقہ کار کے ساتھ ساتھ ایک مناسب روڈ میپ تیار کرنا ضروری ہے تاکہ مارکیٹ کو جھٹکا نہ لگے، جس سے لوگوں کے لیے ایک بڑا بوجھ پیدا ہو - Batdongsan.com.vn کے ماہرین نے تجزیہ کیا۔

وکیل لی کاو - FDVN لاء فرم کے مینیجنگ اٹارنی نے تبصرہ کیا کہ قانونی ضابطہ صرف اس وقت زیادہ موثر ہو سکتا ہے جب وہ حقیقت سے مطابقت رکھتا ہو۔ لہٰذا، ٹیکس کی پالیسیوں کو نافذ کرنے سے پہلے احتیاط سے مشورہ کرنے کی ضرورت ہے اور حقیقت میں پیدا ہونے والے حالات کا اندازہ لگانے اور ان کو حل کرنے کے لیے ان کا جامع جائزہ لینے کی ضرورت ہے۔

مناسب ٹیکس کی شرحیں قائم کرنے کے علاوہ، مناسب قیمتیں، قیمت خرید - فروخت کی قیمت، ہولڈنگ کی مدت وغیرہ جیسے عوامل کے تعین کے عمل میں تنازعات سے بچنے کے لیے مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے۔

"رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کا بنیادی مقصد، بشمول ٹیکس پالیسی، ملک بھر میں ایک شفاف اور متحد رئیل اسٹیٹ ڈیٹا سسٹم کی تعمیر کرنا ہے۔ فی الحال، بہت سی خامیاں اب بھی موجود ہیں جیسے کہ دوسرے لوگوں کے ناموں سے رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ، غیر شفاف رقم رئیل اسٹیٹ میں جاتی ہے، یا مفاد پرست گروہ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرتے ہیں، جس سے قانون کی قدر میں سنگین بگاڑ پیدا ہوتا ہے۔"

اس لیے اس وکیل کے مطابق ڈیٹا کی شفافیت شرطوں میں سے ایک ہے۔ جب ایک واضح ڈیٹا پر مبنی مینجمنٹ پلیٹ فارم قائم ہو جائے گا، تو لین دین کو آسانی سے ٹریک کیا جائے گا، اور رئیل اسٹیٹ کی قدریں حقیقی قدر تک پہنچ جائیں گی۔ اس وقت، مارکیٹ زیادہ پائیدار طریقے سے کام کرے گی، لوگوں کو رئیل اسٹیٹ تک آسان رسائی بھی حاصل ہوگی جو ان کی حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہے، اور مارکیٹ میں خلل ڈالنے والے قیاس آرائی پر مبنی واقعات محدود ہوں گے۔ ایک تفصیلی، شفاف انتظامی نظام نہ صرف لین دین کو کنٹرول کرنے میں مدد کرتا ہے بلکہ مستقبل میں پیدا ہونے والے تنازعات اور خطرات کو محدود کرنے کے لیے ایک "ڈھال" کا کام بھی کرتا ہے۔

وی این اے کے مطابق

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445