2% رئیل اسٹیٹ انکم ٹیکس میں کیا غلط ہے؟

شق 1، پرسنل انکم ٹیکس کے قانون کے آرٹیکل 14 کے مطابق (2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 243 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ)، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی صورت میں، قابل ٹیکس آمدنی کا حساب زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق کیا جاتا ہے۔

ٹیکس ماہرین ٹیکس کی ادائیگی کے طریقہ کار پر لوگوں کی رہنمائی کر رہے ہیں - تصویر: ٹی ٹی ڈی

وزارت خزانہ جن دو طریقوں کا مطالعہ کر رہی ہے ان میں قابل ٹیکس آمدنی کا حساب لگانا (فروخت کی قیمت مائنس منتقل شدہ جائیداد سے متعلق کل لاگت کے برابر) یا کل منتقلی کی قیمت پر عام ٹیکس کی شرح کا اطلاق شامل ہے۔

اگر کوئی ڈیٹا بیس موجود ہے جو جائیداد کی منتقلی سے متعلق خریداری کی قیمت اور اخراجات کا درست تعین کرتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس جمع کرنے کا طریقہ لاگو ہوتا ہے، ٹیکس کی شرح کے فارمولے (مجوزہ 20%) کو قابل ٹیکس آمدنی سے ضرب دے کر شمار کیا جاتا ہے۔

ایسی صورتوں میں جہاں جائیداد کی منتقلی سے متعلق خریداری کی قیمت اور اخراجات کا تعین نہیں کیا جا سکتا، ذاتی انکم ٹیکس کا تعین جائیداد کی منتقلی کی کل قیمت پر 2% ٹیکس کی شرح سے ضرب لگا کر کیا جاتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے استعمال کے مقصد کے مطابق ٹیکس کی پالیسیوں میں فرق کرنے کی ضرورت ہے، پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے زمین پر ٹیکس کی کم شرحیں لاگو کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے موثر استعمال کی حوصلہ افزائی ہو، معاشرے کے لیے قدر پیدا ہو۔

ٹیکس میں اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں۔

1 اگست 2024 سے (2024 لینڈ لا کی مؤثر تاریخ)، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی وصولی کو درج ذیل دو صورتوں میں تقسیم کیا گیا ہے:

گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی، ذاتی انکم ٹیکس کا حساب زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے جسے ٹیکس کی شرح 2 فیصد سے ضرب دیا جاتا ہے۔

یعنی، اگر صرف زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کیے جائیں (زمین پر مکانات یا تعمیرات کے بغیر)، ریاست پہلے کی طرح معاہدے میں اعلان کردہ قیمت پر مبنی نہیں ہوگی، بلکہ ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے سالانہ جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست پر مبنی ہوگی۔ یہ 2024 کے زمینی قانون کا ایک نیا ضابطہ ہے تاکہ اس صورتحال کو کم کیا جا سکے جہاں لوگ جان بوجھ کر ٹیکس کی ذمہ داریوں کو کم کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کو کم کرتے ہیں۔

زمین پر مکانات اور تعمیراتی کاموں سے منسلک اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی کے لیے، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین اس منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے جو ہر بار ٹیکس کی شرح کو 2% سے ضرب دیا جاتا ہے۔

سرکلر 92/2015/TT-BTC کے آرٹیکل 17 کے مطابق، ہر بار کی منتقلی کی قیمت منتقلی کے وقت ٹرانسفر کنٹریکٹ پر بتائی گئی قیمت ہے۔

اگر زمین کی منتقلی کے معاہدے میں زمین کی قیمت نہیں بتائی گئی ہے یا منتقلی کے معاہدے پر زمین کی قیمت صوبائی عوامی کمیٹی کی تجویز کردہ قیمت سے کم ہے، تو زمین کی منتقلی کی قیمت صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے منتقلی کے وقت مقرر کردہ قیمت ہو گی۔

مذکورہ بالا دونوں صورتوں میں، ٹرانسفر کرنے والے کو ریل اسٹیٹ کی کل قیمت کے 2% کی شرح سے ٹیکس ادا کرنا ہوگا (ریاستی قیمت پر یا فریقین کے ذریعہ متفقہ قیمت پر) قطع نظر اس سے کہ بیچنے والا نفع یا نقصان کرتا ہے۔

جمع کرنے کا آسان طریقہ لیکن زیادہ چارج کرنا آسان ہے۔

سب سے پہلے، ذاتی انکم ٹیکس بنیادی طور پر صرف اخراجات کو کم کرنے کے بعد پیدا ہونے والی آمدنی (منافع) پر لگایا جاتا ہے، لیکن حقیقت میں یہ کل لین دین کی قیمت پر جمع کیا جاتا ہے، جو آسانی سے زیادہ وصولی کا باعث بن سکتا ہے۔ لوگوں کو اب بھی ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے چاہے وہ خسارے میں بیچیں، جو مایوس کن اور غیر معقول ہے۔

دوسرا، صرف زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملے میں صوبائی عوامی کمیٹی کی زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق مارکیٹ کی قیمت کی صحیح عکاسی نہیں کرتا، جس سے سول لین دین کی بات چیت میں کمی واقع ہوتی ہے۔

تیسرا، رئیل اسٹیٹ کی کل قیمت پر 2% ٹیکس کی شرح کافی زیادہ ہے، جس سے مالی بوجھ پیدا ہوتا ہے، جس کی وجہ سے بہت سے ٹرانسفر کنٹریکٹ کی قیمتوں کو اصل (دو قیمت کے لین دین) سے کم قرار دینے کے طریقے تلاش کرتے ہیں، جس سے بجٹ کا نقصان ہوتا ہے اور مارکیٹ کی شفافیت میں کمی آتی ہے۔

ٹیکس کی شرح کو 1٪ سے کم کریں، ٹھیک ہے؟

اس صورت حال کے پیش نظر، اگر مکمل معلومات کا تعین کیا گیا ہو تو وزارت خزانہ کی جانب سے منافع پر 20% ٹیکس کی شرح (ریونیو مائنس کل لاگت کے برابر) لاگو کرنے کی تجویز، یا لاگت کا تعین نہ ہونے کی صورت میں کل ٹرانسفر پرائس پر 2% ٹیکس کی شرح برقرار رکھنے کی تجویز معقول ہے۔ یہ نقطہ نظر بتدریج ذاتی انکم ٹیکس کی نوعیت تک پہنچنے میں مدد کرتا ہے، جبکہ ویتنام میں ٹیکس کے انتظام کے موجودہ حالات کے لیے بھی موزوں ہے۔

تاہم، ٹیکس کے حساب کتاب کے طریقہ کار کو اختراع کرنے کے علاوہ، ٹیکس کی شرح کو ایڈجسٹ کرنے پر غور کرنا ضروری ہے۔ اگر ٹرانسفر کی کل قیمت پر عام ٹیکس کی شرح لاگو کرتے ہیں، تو ٹیکس کی شرح کو 2% سے کم کر کے 1% سے کم کیا جانا چاہیے، یا لوگوں پر مالی بوجھ کو کم کرنے کے لیے ریئل اسٹیٹ کی قیمت کے مطابق ٹیکس کی شرح کا تعین کیا جانا چاہیے۔

جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا طریقہ تیار کرتے وقت، ریاست کی ٹیکس مینجمنٹ کی ضروریات اور لوگوں کی حقیقی صلاحیتوں کے درمیان انصاف، معقولیت اور توازن کے اصولوں کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

مزید پڑھیں واپس موضوعات پر

واپس موضوع پر

ایم ایس سی این جی او جیا ہونگ (کمرشل لا کی فیکلٹی، ہو چی من سٹی یونیورسٹی آف لاء)

ماخذ: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm