کیا رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر 2% انکم ٹیکس میں کوئی غلطی ہے؟

شق 1، پرسنل انکم ٹیکس کے قانون کے آرٹیکل 14 کے مطابق (زمین کے قانون 2024 کے آرٹیکل 243 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ)، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی صورت میں، قابل ٹیکس آمدنی کا حساب زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

ٹیکس حکام ٹیکس ادائیگی کے طریقہ کار پر شہریوں کی رہنمائی کر رہے ہیں - تصویر: ٹی ٹی ڈی

وزارت خزانہ دو طریقوں پر غور کر رہی ہے: قابل ٹیکس آمدنی کی بنیاد پر ٹیکس کا حساب لگانا (فروخت کی قیمت مائنس منتقل شدہ جائیداد سے متعلق کل لاگت کے برابر) یا کل منتقلی کی قیمت پر عام ٹیکس کی شرح کا اطلاق کرنا۔

ایسے معاملات میں جہاں ایک ڈیٹا بیس موجود ہے جو خریداری کی قیمت اور جائیداد کی منتقلی کے متعلقہ اخراجات کا درست تعین کرتا ہے، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس جمع کرنے کا طریقہ اس فارمولے کا استعمال کرتے ہوئے لگایا جائے گا: ٹیکس کی شرح (مجوزہ 20%) قابل ٹیکس آمدنی سے ضرب۔

ایسے معاملات میں جہاں جائیداد کی منتقلی کی قیمت خرید اور متعلقہ اخراجات کا تعین نہیں کیا جا سکتا ہے، ذاتی انکم ٹیکس کا حساب جائیداد کی منتقلی کی کل قیمت پر 2% ٹیکس کی شرح سے ضرب کیا جاتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے مطلوبہ استعمال کی بنیاد پر ٹیکس پالیسیوں میں فرق کرنے کی ضرورت ہے، پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین پر ٹیکس کی کم شرحیں لاگو کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے موثر استعمال کی حوصلہ افزائی ہو اور معاشرے کے لیے قدر پیدا کی جا سکے۔

ٹیکس میں اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں۔

1 اگست 2024 سے (2024 لینڈ لا کی مؤثر تاریخ)، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی وصولی کو درج ذیل دو صورتوں میں تقسیم کیا گیا ہے:

گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی پر زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کی بنیاد پر ٹیکس کی شرح کو 2% سے ضرب دیا جاتا ہے۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر صرف زمین کے استعمال کا حق منتقل کیا جاتا ہے (زمین پر مکانات یا تعمیرات کے بغیر)، ریاست پہلے کی طرح معاہدے میں اعلان کردہ قیمت پر ٹیکس کے حساب کتاب کی بنیاد نہیں رکھے گی، بلکہ اس کی بنیاد صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے سالانہ جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست پر رکھے گی۔ یہ 2024 کے زمینی قانون کا ایک نیا ضابطہ ہے جس کا مقصد اس صورتحال کو کم کرنا ہے جہاں لوگ جان بوجھ کر اپنی ٹیکس کی ذمہ داریوں کو کم کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کو کم کرتے ہیں۔

زمین پر مکانات اور تعمیراتی کاموں سے منسلک زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی کے لیے، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر لین دین کی منتقلی کی قیمت کو 2% ٹیکس کی شرح سے ضرب دے کر کیا جاتا ہے۔

سرکلر 92/2015/TT-BTC کے آرٹیکل 17 کے مطابق، ہر ٹرانزیکشن کے لیے ٹرانسفر کی قیمت وہ قیمت ہے جو ٹرانسفر کے وقت ٹرانسفر کنٹریکٹ میں بیان کی گئی ہے۔

ایسی صورتوں میں جہاں زمین کی منتقلی کا معاہدہ زمین کی قیمت کا تعین نہیں کرتا ہے، یا معاہدے میں بیان کردہ زمین کی قیمت صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے مقرر کردہ قیمت سے کم ہے، زمین کی منتقلی کی قیمت صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے منتقلی کے وقت مقرر کردہ قیمت ہو گی، زمین سے متعلق قانون کے مطابق۔

مندرجہ بالا دونوں صورتوں میں، منتقل کرنے والے کو جائیداد کی کل قیمت کا 2% ٹیکس ادا کرنا ہوگا (ریاست کی طرف سے متعین کردہ قیمت یا فریقین کی طرف سے طے شدہ قیمت کے مطابق)، قطع نظر اس سے کہ وہ فروخت سے منافع کماتے ہیں یا نقصان۔

جمع کرنے کا آسان طریقہ، لیکن زیادہ چارج کرنے کا خطرہ۔

سب سے پہلے، ذاتی انکم ٹیکس بنیادی طور پر صرف اخراجات کو کم کرنے کے بعد پیدا ہونے والی آمدنی (منافع) پر لگایا جاتا ہے، لیکن حقیقت میں، یہ کل لین دین کی قیمت پر جمع کیا جا رہا ہے، جس سے آسانی سے زیادہ ٹیکس لگ جاتا ہے۔ لوگوں کو خسارے میں بیچتے ہوئے بھی ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے، ناراضگی اور غیر معقول ہونے کا۔

دوم، صرف زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملات میں صوبائی عوامی کمیٹی کی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنا مارکیٹ کی قیمت کی درست عکاسی نہیں کرتا، جس سے سول لین دین میں معاہدے کی ڈگری کم ہوتی ہے۔

تیسرا، رئیل اسٹیٹ کی کل قیمت پر 2% ٹیکس کی شرح کافی زیادہ ہے، جس سے مالیاتی بوجھ پیدا ہوتا ہے اور منتقلی میں ملوث بہت سے فریقوں کو اصل قیمت (دو قیمت کے لین دین) سے کم معاہدے کی قیمتوں کا اعلان کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے، جس کے نتیجے میں محصولات میں نقصان ہوتا ہے اور مارکیٹ کی شفافیت میں کمی واقع ہوتی ہے۔

کیا ہم ٹیکس کی شرح کو 1% سے کم کر سکتے ہیں؟

اس صورت حال کے پیش نظر، اگر تمام معلومات کا تعین کیا جا سکتا ہے تو منافع پر 20% ٹیکس کی شرح (ریونیو مائنس کل اخراجات کے برابر) لاگو کرنے کی وزارت خزانہ کی تجویز، یا اخراجات کا تعین نہ ہونے کی صورت میں کل منتقلی کی قیمت پر 2% ٹیکس کی شرح برقرار رکھنے کی تجویز معقول ہے۔ یہ نقطہ نظر بتدریج ذاتی انکم ٹیکس کی اصل نوعیت تک پہنچتا ہے جبکہ ویتنام میں ٹیکس انتظامیہ کے موجودہ حالات کے لیے بھی موزوں ہے۔

تاہم، ٹیکس کے حساب کتاب کے طریقہ کار میں اصلاحات کے علاوہ، ٹیکس کی شرح میں ایڈجسٹمنٹ پر غور کیا جانا چاہیے۔ اگر کل منتقلی کی قیمت پر فلیٹ ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے، تو شرح کو 2% سے کم کر کے 1% سے کم کیا جانا چاہیے، یا لوگوں پر مالی بوجھ کو کم کرنے کے لیے ریئل اسٹیٹ کی قیمت پر مبنی ایک ترقی پسند ٹیکس کی شرح کا شیڈول قائم کیا جانا چاہیے۔

جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا طریقہ تیار کرتے وقت، ریاست کی ٹیکس مینجمنٹ کی ضروریات اور لوگوں کی حقیقی مالی صلاحیت کے درمیان انصاف، معقولیت اور توازن کے اصولوں کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

مزید پڑھیں ہوم پیج پر واپس جائیں۔

واپس موضوع پر

ایم اے این جی او جیا ہونگ (کمرشل لا کی فیکلٹی، ہو چی من سٹی یونیورسٹی آف لاء)

ماخذ: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm