زمین کے استعمال کے حقوق ٹریڈنگ فلور پر کچھ خیالات

حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چن نے وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ رابطہ قائم کرے۔

خلاصہ: ریزولیوشن نمبر 18-NQ/TW مورخہ 16 جون 2022 کو سنٹرل ایگزیکٹیو کمیٹی نے اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے حل تجویز کیا ہے: "سرکاری زمین کی قیمتیں، لازمی لین دین، تجارتی منزلوں کے ذریعے ادائیگی نہیں"۔ اس سیاسی بنیاد پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کھلے اور شفاف طریقے سے چلانے کے لیے، حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چن نے وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کرے۔ اس پالیسی پر مزید نقطہ نظر دینے کے لیے، یہ مضمون کچھ ممالک کی بنیاد، مقاصد، ضرورت اور تجربے پر بحث کرتا ہے، اس طرح کچھ متعلقہ حل تجویز کرتا ہے۔

1. رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز ہمارے ملک میں کوئی نیا مسئلہ نہیں ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز پر ریگولیشنز اور ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے ٹرانزیکشنز ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی دفعات میں سے ایک ہیں تاکہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو بڑھایا جا سکے۔ شق 6، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 3 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور وہ جگہیں ہیں جہاں ریل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، ذیلی لیز، اور لیز پر لینے سے متعلق لین دین ہوتا ہے"۔

موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز درج ذیل سرگرمیوں کے ساتھ انٹرپرائزز کے ذریعے قائم کیے جاتے ہیں: رئیل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، ذیلی لیز، اور لیز پر دینے کے لین دین کو انجام دینا؛ رئیل اسٹیٹ کی فروخت، منتقلی، لیز، ذیلی لیز، اور لیز پر خریداری کا انتظام کرنا؛ جن جماعتوں کو لین دین کرنے کی ضرورت ہے ان کا تعارف، فہرست بنانا، اور عوامی طور پر رئیل اسٹیٹ کے بارے میں معلومات فراہم کرنا؛ رئیل اسٹیٹ کے بارے میں دستاویزات کی جانچ کرنا یہ یقینی بنانا کہ وہ لین دین کے اہل ہیں؛ رئیل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، ذیلی لیز، اور لیز پر لینے سے متعلق معاہدوں پر دستخط کرنے کے لیے فریقین کے لیے ثالث کے طور پر کام کرنا۔

2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 107 میں کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں زمین شامل ہے۔ زمین سے منسلک مکانات اور تعمیراتی کام؛ زمین، مکانات اور تعمیراتی کاموں سے منسلک دیگر اثاثے۔ اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کی سرگرمیوں میں زمین کے استعمال کے حقوق پر لین دین سے متعلق خدمات شامل ہیں۔ ٹریڈنگ فلور کے ذریعے لین دین لازمی نہیں ہے لیکن یہ خریدار اور بیچنے والے کی صوابدید پر ہے۔

حال ہی میں، وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے تفویض کیا ہے۔ یہ پالیسی وزیر اعظم اور حکومت کے معیشت کو ترقی دینے اور معاشرے کی توجہ مبذول کرنے کے عزم کو ظاہر کرتی ہے۔ فی الحال، زمین کے استعمال کے حقوق ٹریڈنگ فلور کے ماڈل پر اب بھی بات کی جا رہی ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل کے لیے وزیر اعظم کو فیصلے کے لیے پیش کرنے کے لیے دو اختیارات تیار کر رہی ہے، خاص طور پر درج ذیل:

- آپشن 1: رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ماڈل کو ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق ریاستی نگرانی کے ساتھ پیشہ ورانہ سمت میں تیار اور اپ گریڈ کریں۔

- آپشن 2: زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے ایک خصوصی تجارتی منزل بنائیں۔

عام سمت میں یہ اصول طے کرنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کا انتظام ریاست کے ذریعہ کیا جاتا ہے، کاروباری اداروں کو تفویض نہیں کیا جاتا ہے، اور ساتھ ہی اس لین دین میں زمین کی تمام اقسام کو شامل کرنے کے لیے دائرہ کار کو بڑھانا چاہیے۔ اس ٹریڈنگ فلور کو انفارمیشن سسٹم، لینڈ ڈیٹا بیس، کنسٹرکشن سے مربوط ہونا چاہیے تاکہ سسٹم کو ہم وقت سازی سے اپ ڈیٹ کیا جا سکے۔

اس طرح، اگر مندرجہ بالا اختیارات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کا تجارتی فلور قائم کیا جاتا ہے، حالانکہ اس کی نوعیت ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور جیسی ہے جو موجودہ قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس کی دفعات کے مطابق ہے (عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ثالث کے طور پر، خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق)، تنظیم اور آپریشن میں بہت سے اختلافات ہوں گے۔ اس کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل "انتظام کے لیے ریاست کی عوامی خدمت کی تنظیم کے طور پر" کام کرے گی۔

کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے علیحدہ تجارتی منزل قائم کرنا ضروری ہے؟ (تصویر تصویر)

2. زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی پالیسی اور متعلقہ ریاستی ایجنسیوں کی ابتدائی رائے نے کاروباروں، لوگوں، محققین اور پالیسی سازوں کی توجہ اور بحث کو اپنی طرف مبذول کرایا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کا اندازہ لگاتے ہوئے، بہت سی آراء نے تبادلے کے ذریعے تجارت کے فوائد کی تصدیق کی ہے جیسے: زمین کے پلاٹوں اور رئیل اسٹیٹ کو کاروبار میں شامل کرنے کی قانونی حیثیت کو کنٹرول کرنا؛ زمین کے لین دین کی اصل قیمت کو کنٹرول کرنا، اس طرح زمین کا ڈیٹا بیس بنانا، زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے قریب۔ اعتماد میں اضافہ، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارت کرتے وقت خطرات اور تنازعات کو کم کرنا؛ ٹیکس کے نقصانات کو روکنا، صحت مند کاروباری ماحول پیدا کرنا...

یہ کہا جا سکتا ہے کہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام کا سب سے بڑا مقصد معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانا، معلومات کی کمی کی وجہ سے لین دین میں خطرات کو کم سے کم کرنا ہے، اس طرح لین دین، خرید و فروخت کے بازار کی قیمتوں کے قریب قیمتوں پر نسبتاً مکمل اور درست ڈیٹا سسٹم بنانے میں مدد کرنا ہے تاکہ زمین اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ریاستی انتظام کو مؤثر طریقے سے پیش کیا جا سکے۔

تاہم، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کے بارے میں بہت سے خدشات ہیں، خاص طور پر ایسے پہلوؤں میں جیسے اخراجات اور طریقہ کار پیدا کرنا جو لوگوں اور لین دین میں حصہ لینے والے کاروباری اداروں پر بوجھ ڈالتے ہیں۔ اگر تبادلے کے ذریعے لین دین کرنا لازمی ہے، تو یہ لوگوں کی لین دین کی آزادی کو محدود کر دے گا۔ اگر یہ ایک اچھے کنٹرول اور آپریشن کے طریقہ کار کے بغیر لازمی ہے، تو یہ معلومات کی "اجارہ داری"، منفیت، ہیرا پھیری اور مارکیٹ میں بگاڑ پیدا کرنے کا بہت زیادہ امکان ہے۔

خاص طور پر، کچھ آراء اس بات کا اندازہ لگاتی ہیں کہ اب ہمارے پاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے ضابطے اور ادارے موجود ہیں جیسے شرائط، طریقہ کار، اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدوں کے ضوابط؛ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں سرمایہ کاروں کی شفافیت کی ذمہ داریاں؛ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدوں کی نوٹریائزیشن وغیرہ۔

تو، کیا مسئلہ واقعی انتظامی میکانزم اور ٹولز کی کمی ہے یا موجودہ ٹولز کا غیر موثر استعمال ہے۔ یا متعلقہ عملے کی محدود صلاحیت اور ذمہ داری؟ لہذا، "کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام سے مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں مدد ملے گی یا نہیں، موجودہ وقت میں یہ ایک مفروضہ ہے"۔

3. تشخیص کے لیے مزید بنیاد رکھنے کے لیے، ہم نے زمینی استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش اور حل کے بارے میں خطے اور دنیا بھر کے کچھ ممالک کے تجربے سے مشورہ کیا ہے تاکہ جائیداد کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو یقینی بنایا جا سکے۔

امریکہ، کوریا، سنگاپور، تھائی لینڈ، انڈونیشیا وغیرہ جیسے ممالک کی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشنز کے ساتھیوں کے ساتھ بات چیت کے ذریعے، ہم نے پایا کہ ان ممالک کے پاس اپنے زمینی استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش نہیں ہیں۔ امریکہ میں، رئیل اسٹیٹ (گھر اور زمین دونوں) کے بارے میں معلومات کو یو ایس ریئل اسٹیٹ پورٹل پر ملٹیپل لسٹنگ سروس لسٹنگز (MLS) کے ذریعے عام کیا جاتا ہے۔

یہ پلیٹ فارم بروکرز کی خرید و فروخت کی سرگرمیوں کو پورا کرنے کے لیے مکانات، زمین، پیشگی بند جائیدادوں، نئی جائیدادوں، پرانی جائیدادوں، تجارتی جائیدادوں، سرمایہ کاری کی جائیدادوں وغیرہ کے بارے میں معلومات درج کرتا ہے۔ MLS.com یا ریاستی MLSs امریکی حکومت کا حصہ نہیں ہیں۔

یہ سائٹ نجی طور پر امریکہ میں ریئل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے عمل میں بیچنے والوں سے فیس جمع کرنے کی بنیاد پر چلائی جاتی ہے۔ کوئی بھی رئیل اسٹیٹ جو مارکیٹ میں تجارت کرنا چاہتی ہے معلومات کو عام کرنے کے لیے MLS پر "لسٹ" ہونا ضروری ہے۔ خرید و فروخت لائسنس یافتہ بروکرز کے ذریعے ہونی چاہیے۔ عام طور پر بیچنے والے کا دلال اور خریدار کا دلال دونوں۔ بروکریج فیسیں فروخت کی قیمت میں شامل ہیں، جو کہ بات چیت، مقام اور جائیداد کی قسم کے لحاظ سے 1-10% تک ہوتی ہے۔ یہ فیس ریاست سے ریاست، یا ریاست یا شہر کے اندر بھی مختلف ہوتی ہے۔ یہ فیس بند ہونے کے وقت خرید و فروخت کے عمل میں بروکرز اور متعلقہ فریقوں کے ساتھ شیئر کی جاتی ہے۔

کچھ دوسرے ممالک جیسے کوریا، سنگاپور، انڈونیشیا میں، زمین کے استعمال کے حقوق کا کوئی تجارتی فلور نہیں ہے۔ تھائی لینڈ میں ایک لینڈ اینڈ ہاؤسنگ بینک (یا لینڈ بینک) ہے جس میں زمین کی خرید و فروخت کا کام ہوتا ہے، لیکن بنیادی طور پر زمین کو ریگولیٹ کرنے کے لیے خرید و فروخت، زرعی اور جنگلاتی زمین کے بغیر لوگوں کی مدد کرنا۔ اہم خدمات میں شامل ہیں: ڈپازٹس (ڈپازٹس وصول کرنا)، کاروباری قرضے، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے صارفین کے قرضے، زمین خریدنے، ٹرسٹ فنڈز، اثاثہ جات کے انتظام کی خدمات، غیر ملکی کرنسی...

اس طرح، بہت سے ممالک کا رجحان یہ ہے کہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے بارے میں معلومات کو اور خاص طور پر فرش پر زمین کو شفاف بنانا، رئیل اسٹیٹ اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے بارے میں معلومات کو منظم کرنے اور حاصل کرنے کے لیے ٹیکنالوجی ایپلی کیشنز کا استعمال کرنا، اور ایک عام ڈیٹا بیس سے معلومات کا فائدہ اٹھا کر رئیل اسٹیٹ کے لین دین اور منتقلی کے طریقہ کار کو آسان بنانا ہے۔

4. دوسرے ممالک کے تجربے اور ویتنام میں زمینی استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی بنیاد پر، ہمارے پاس درج ذیل خیالات ہیں:

4.1 کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے علیحدہ تجارتی منزل قائم کرنا ضروری ہے؟

ریزولیوشن نمبر 18-NQ/TW مورخہ 16 جون 2022 کو سنٹرل ایگزیکٹیو کمیٹی کی جدت، کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنے، زمین کے انتظام کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے اور واقفیت کے ساتھ استعمال: "سرکاری زمین کی قیمتیں، تجارتی منزلوں کے ذریعے لازمی لین دین، بینکوں کے ذریعے ادائیگی، کوئی cash نہیں"۔ اس طرح، قرارداد کی واقفیت "تجارتی منزلوں کے ذریعے لین دین" ہے نہ کہ خاص طور پر "زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش" یا ریاست کے ذریعہ قائم اور براہ راست انتظام شدہ منزلیں ہونی چاہئیں۔

لہٰذا، ایک علیحدہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام پر احتیاط سے غور کرنا ضروری ہے، موجودہ ضوابط کے مطابق رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ساتھ اوورلیپ سے گریز کرنا اور ایکسچینج کے کام میں آنے پر تاثیر اور کارکردگی کو یقینی بنانا ضروری ہے۔ اگر لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج ریاستی پبلک سروس آرگنائزیشن کے ماڈل کے مطابق قائم کیا گیا ہے، تو یہ ضروری ہے کہ متعدد علاقوں میں ایکسچینج قائم کرنے کے لیے ایک پائلٹ پروجیکٹ کی تحقیق اور ترقی کی جائے، اس بنیاد پر قانون میں اسے باضابطہ طور پر ریگولیٹ کرنے سے پہلے اس کا خلاصہ اور جائزہ لیا جائے۔

4.2 کیا تمام جائیداد کے لین دین کو منزل سے گزرنا پڑتا ہے؟

تجارتی منزلوں کے ذریعے جائیداد کے لین دین کے بہت سے فوائد ہیں لیکن اس کے ممکنہ خطرات، بڑھتے ہوئے طریقہ کار، اخراجات اور منفی پہلو بھی ہیں جیسا کہ ہم نے اوپر سیکشن 2 میں بتایا ہے۔

موجودہ عملی حالات کے مطابق، ہماری رائے میں، ایکسچینج کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو ایک حوصلہ افزا طریقے سے منظم کیا جانا چاہیے جیسا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون میں ہے تاکہ معاشرے میں بتدریج عادات پیدا ہوں، کاروبار اور لین دین کی شکلوں کے انتخاب میں اداروں کی خود مختاری کو فروغ دینے میں مدد ملے۔ ایک ہی وقت میں، مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق مسابقت کو یقینی بنانے اور صارفین کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے ایکسچینجز کو معیار اور قیمتوں کو مسلسل بہتر بنانے پر مجبور کرنا۔

4.3 ہم خطے اور دنیا کے ممالک کے تجربات سے کیا سیکھ سکتے ہیں؟

ہر ملک کی اپنی زمین کی ملکیت کا نظام ہے۔ تاہم، تمام ممالک معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانے کے اصول پر اپنی منڈیوں کو چلاتے ہیں۔ ہم رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس پر دوسرے ممالک کے تجربات کا حوالہ دے سکتے ہیں، رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس پر معلومات کا لازمی انکشاف۔ تمام ممالک میں ہاؤسنگ، زمین اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹس کے بارے میں مکمل معلوماتی نظام موجود ہے۔

اب تک، ہم نے یہ اچھی طرح سے نہیں کیا ہے اور مطلوبہ نتائج حاصل نہیں کیے ہیں۔ ہمیں اس پالیسی اور نفاذ کی تنظیم کو بہتر بنانے کے لیے اس کا خلاصہ اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ ہمارے پاس ایک شفاف مارکیٹ کو چلانے کے لیے ڈیٹا سینٹر ہو سکے۔ یہ آج ہمارے ملک میں مضبوط ڈیجیٹل تبدیلی کے تناظر میں موزوں اور قابل عمل ہے۔ کیش فلو کو کنٹرول کرنے، بینکوں کے ذریعے لین دین کو ریگولیٹ کرنے اور جانچنے سے اس مقصد کو حاصل کرنے میں مدد ملے گی۔

کیونکہ مارکیٹ کی مکمل معلومات اور کیش لیس ادائیگیوں سے شفافیت آئے گی۔ جب فرش شفاف ہو گا تو لوگ پیروی کرنے پر مجبور نہیں ہوں گے۔ اس کے علاوہ، قانونی خدمات کی مارکیٹ کی ترقی کے ساتھ، لوگ ریئل اسٹیٹ کا لین دین کرتے وقت نوٹری سروسز، وکلاء وغیرہ کے استعمال میں اضافہ بھی مارکیٹ کی شفافیت میں معاون ثابت ہوں گے اور لین دین میں خطرات کو کم کریں گے۔

4.4 سفارشات

رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے تحت ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ماڈل کو قانونی شکل دے دی گئی ہے اور اسے زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین پر اثاثوں سمیت رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے عملی طور پر نافذ کیا گیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز سرمایہ کاروں اور لوگوں کے درمیان کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے خدمات فراہم کرتے ہیں اور اگر لوگوں کو ضرورت ہو تو لوگوں کے درمیان غیر کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خدمات مکمل طور پر فراہم کر سکتے ہیں۔ یہ بھی ایسی چیز ہے جس میں مینیجرز دلچسپی رکھتے ہیں اور زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور پر تحقیق کرنے اور اسے قائم کرنے کی ضرورت کی ایک وجہ سمجھتے ہیں۔

لہذا، ہم رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ماڈل کو ریاستی نگرانی کے ساتھ پیشہ ورانہ سمت میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق مکمل کرنے کے منصوبے کو نافذ کرنے کی تجویز کرتے ہیں۔

یہ منصوبہ پارٹی کی پالیسی کے مطابق ہے اور ریاست کے انتظام کے تحت، اوورلیپنگ افعال سے گریز، انتظامیہ کے لیے معلومات کا ڈیٹا حاصل کرنا، مارکیٹ کے اصولوں کو یقینی بنانا، کاروبار کی آزادی، لوگوں اور کاروباروں کے انتخاب کی آزادی، اور نئے آلات بنائے بغیر کارکردگی کا حصول، انتظامی طریقہ کار میں اضافہ، وقت میں اضافہ، تعمیل کے اخراجات میں اضافہ وغیرہ۔

یہ دیکھنا آسان ہے کہ اس نئے فلور ماڈل کے قیام کے منصوبے پر بات کرنے کے لیے اجلاسوں میں ریاستی اداروں کی شرکت بھی بہت مہنگی ہے، اور دیگر خصوصی قوانین کے ساتھ ہم آہنگی کے ساتھ مناسب منصوبہ تیار کرنے کا وقت آیا ہے، کیا یہ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں شامل کیا جائے گا جس کی اکتوبر 2023 میں قومی اسمبلی سے منظوری کی توقع ہے، اور اگر یہ وقت کے ساتھ ساتھ تحقیق کے لیے بھی اثر انداز ہو جائے گا، تو اس کے اثرات مرتب ہوں گے۔ مختصر

(ماخذ: تعمیر اخبار)

ماخذ