زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے بارے میں کچھ خیالات

حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چن نے وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی تحقیق میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور دیگر متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ مل کر رہنمائی کرے۔

خلاصہ: ریزولیوشن نمبر 18-NQ/TW مورخہ 16 جون 2022، اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، اور زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھانے کے بارے میں مرکزی کمیٹی کی، اس کا حل بیان کیا گیا: "زمین کی قیمتوں کو عام کریں، تبادلے کے ذریعے لین دین کا حکم دیں، بینکوں اور ادائیگیوں سے گریز کریں۔" اس سیاسی بنیاد کی بنیاد پر، ایک شفاف اور کھلی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو یقینی بنانے کے لیے، وزیر اعظم فام من چن نے حال ہی میں وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور دیگر متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ مل کر زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی تحقیق کریں۔ اس پالیسی پر مزید نقطہ نظر دینے کے لیے، یہ مضمون کئی ممالک کی بنیاد، مقاصد، ضرورت اور تجربات کا جائزہ لیتا ہے، اور کچھ متعلقہ حل تجویز کرتا ہے۔

1. رئیل اسٹیٹ ایکسچینج ہمارے ملک میں کوئی نیا مسئلہ نہیں ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے تبادلے اور رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ذریعے لین دین کے ضوابط ریئل اسٹیٹ بزنس کے 2014 کے قانون کی دفعات میں شامل ہیں جس کا مقصد رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو بڑھانا ہے۔ شق 6، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کا آرٹیکل 3 بیان کرتا ہے: "رئیل اسٹیٹ ایکسچینج ایک ایسی جگہ ہے جہاں جائیداد کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر خریداری شامل ہوتی ہے۔"

موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق، کاروبار کے ذریعے قائم کردہ رئیل اسٹیٹ ایکسچینجز میں درج ذیل سرگرمیاں ہوتی ہیں: رئیل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر خریداری کے لیے لین دین کرنا؛ رئیل اسٹیٹ کی فروخت، منتقلی، لیز، سب لیز، اور لیز پر خریداری کا اہتمام کرنا؛ دلچسپی رکھنے والی جماعتوں کو رئیل اسٹیٹ کے بارے میں معلومات فراہم کرنا، فہرست بنانا اور عوامی طور پر فراہم کرنا؛ جائیداد کی دستاویزات کی تصدیق کرنا یہ یقینی بنانے کے لیے کہ وہ لین دین کی ضروریات کو پورا کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر خریداری کے لیے فریقین کے لیے ثالث کے طور پر کام کرنا، گفت و شنید، اور معاہدوں پر دستخط کرنا۔

2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 107 میں کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں زمین شامل ہے۔ زمین سے منسلک مکانات اور تعمیراتی کام؛ اور زمین، مکانات اور تعمیراتی کاموں سے منسلک دیگر اثاثے۔ اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کی سرگرمیوں کے دائرہ کار میں پہلے سے ہی زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق لین دین سے متعلق خدمات شامل ہیں۔ ایکسچینج کے ذریعے لین دین لازمی نہیں ہے بلکہ خریدار اور بیچنے والے کی صوابدید پر ہے۔

حال ہی میں، وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ وزارتوں اور ایجنسیوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کا مطالعہ کرنے کی ذمہ داری سونپی ہے۔ یہ اقدام اقتصادی ترقی کو فروغ دینے اور سماجی توجہ مبذول کرنے کے وزیر اعظم اور حکومت کے عزم کی عکاسی کرتا ہے۔ فی الحال، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا ماڈل زیر بحث ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے لیے دو آپشنز تیار کر رہی ہے تاکہ وزیر اعظم کو فیصلے کے لیے پیش کیا جا سکے، خاص طور پر درج ذیل:

- آپشن 1: رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق ریئل اسٹیٹ ایکسچینج ماڈل تیار اور اپ گریڈ کریں، ریاستی نگرانی کے ساتھ ایک پیشہ ور ماڈل کی طرف بڑھیں۔

- آپشن 2: زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے ایک خصوصی تجارتی پلیٹ فارم قائم کریں۔

عام رہنما خطوط ریاست کے زیر انتظام ایک رئیل اسٹیٹ ایکسچینج قائم کرنا ہے، جو نجی اداروں کے سپرد نہیں ہے، اور اس کے دائرہ کار کو وسیع کرنا ہے تاکہ تجارت کے لیے ہر قسم کی زمین کو شامل کیا جا سکے۔ مطابقت پذیر اپ ڈیٹس کو یقینی بنانے کے لیے اس تبادلے کو زمین اور تعمیراتی معلومات اور ڈیٹا بیس کے نظام کے ساتھ باہم مربوط ہونا چاہیے۔

اس طرح، اگر اوپر دیے گئے اختیارات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ قائم کیا جاتا ہے، حالانکہ یہ ریئل اسٹیٹ کے تبادلے کے طور پر ایک ہی نوعیت کا حامل ہے جیسا کہ موجودہ قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس میں بیان کیا گیا ہے (عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ثالث کے طور پر کام کرنا، اور خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق)، اس میں تنظیم اور آپریشن میں بہت سے اختلافات ہوں گے۔ اس کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کا تبادلہ "انتظامی مقاصد کے لیے ریاست کی عوامی خدمت کی تنظیم کے طور پر" کام کرے گا۔

کیا زمین کے استعمال کے حقوق کا الگ تبادلہ قائم کرنا ضروری ہے؟ (مثالی تصویر)

2. زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی پالیسی اور متعلقہ ریاستی ایجنسیوں کی ابتدائی آراء نے کاروباروں، شہریوں، محققین اور پالیسی سازوں کی توجہ مبذول کرائی ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کے بارے میں، بہت سی آراء نے تبادلے کے ذریعے تجارت کے فوائد کی تصدیق کی ہے، جیسے: زمین کے پلاٹوں کی قانونی حیثیت کو کنٹرول کرنا اور کاروبار میں رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز؛ زمین کی اصل لین دین کی قیمت کو کنٹرول کرنا، اس طرح ایک زمینی ڈیٹا بیس اور زمین کی قیمتوں کی تشکیل جو مارکیٹ کی قیمت کو قریب سے ظاہر کرتی ہے۔ اعتماد میں اضافہ، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارت کرتے وقت خطرات اور تنازعات کو کم کرنا؛ ٹیکس چوری کی روک تھام، اور ایک صحت مند کاروباری ماحول پیدا کرنا...

یہ کہا جا سکتا ہے کہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام کا سب سے بڑا مقصد معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانا، معلومات کی کمی کی وجہ سے لین دین کے خطرات کو کم سے کم کرنا، اور اس طرح لین دین اور خرید و فروخت کے بارے میں ایک نسبتاً مکمل اور درست ڈیٹا سسٹم بنانا ہے جو کہ مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب قیمتوں کی خرید و فروخت، زمین اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ریاستی انتظام کو مؤثر طریقے سے انجام دے رہا ہے۔

اس کے باوجود، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کے بارے میں بہت سے خدشات ہیں، خاص طور پر ان پہلوؤں کے بارے میں جیسے کہ بڑھتے ہوئے اخراجات اور طریقہ کار جو لین دین میں حصہ لینے والے افراد اور کاروباروں پر بوجھ ڈالتے ہیں۔ تبادلے کے ذریعے لین دین کی لازمی نوعیت لوگوں کی لین دین کی آزادی کو محدود کر دے گی۔ اور معلومات کا امکان "اجارہ داری"، منفی نتائج، مارکیٹ میں ہیرا پھیری، اور مسخ اگر مناسب کنٹرول اور آپریشن میکانزم کے بغیر لازمی ہو۔

خاص طور پر، کچھ جائزے بتاتے ہیں کہ اب ہمارے پاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے ضابطے اور ادارے موجود ہیں، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے شرائط، طریقہ کار، اور معاہدوں پر ضابطے؛ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں سرمایہ کاروں کی شفافیت کی ذمہ داریاں؛ اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدوں کی نوٹریائزیشن…

تو کیا اصل مسئلہ انتظامی میکانزم اور ٹولز کی کمی ہے، یا یہ موجودہ ٹولز کا غیر موثر استعمال ہے، یا متعلقہ اہلکاروں کی محدود صلاحیت اور ذمہ داری ہے؟ لہذا، "کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کا قیام مارکیٹ کو مزید شفاف بنائے گا، اس وقت ایک مفروضہ باقی ہے۔"

3. اپنے جائزے کی مزید حمایت کرنے کے لیے، ہم نے زمینی استعمال کے حقوق کے تبادلے اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے خطے اور دنیا بھر کے کئی ممالک کے تجربات سے مشورہ کیا ہے۔

امریکہ، جنوبی کوریا، سنگاپور، تھائی لینڈ، اور انڈونیشیا جیسے ممالک میں رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشنز کے ساتھیوں کے ساتھ بات چیت کے ذریعے، ہم نے پایا کہ ان ممالک کے پاس اپنے زمینی استعمال کے حقوق کے تبادلے نہیں ہیں۔ امریکہ میں، رئیل اسٹیٹ (گھر اور زمین دونوں) کے بارے میں معلومات یو ایس ریئل اسٹیٹ پورٹل پر ملٹیپل لسٹنگ سروس (MLS) کے ذریعے عوامی طور پر دستیاب ہے۔

یہ پلیٹ فارم بروکرز کے لیے خرید و فروخت کی سرگرمیوں کو آسان بنانے کے لیے مکانات، زمین، پیشگی بند جائیدادوں، نئی جائیدادوں، استعمال شدہ جائیدادوں، تجارتی جائیدادوں، سرمایہ کاری کی خصوصیات وغیرہ کے بارے میں معلومات کی فہرست دیتا ہے۔ اس میں امریکہ کی غیر سرکاری ریاستوں میں MLS.com اور MLS شامل ہیں۔

یہ سائٹ نجی طور پر چلائی جاتی ہے اور امریکی رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن کے عمل میں بیچنے والوں سے فیس لیتی ہے۔ مارکیٹ میں تجارت کی خواہشمند تمام جائیدادوں کو عوامی افشاء کے لیے MLS پر درج کیا جانا چاہیے۔ لین دین لائسنس یافتہ بروکرز کے ذریعے کیا جانا چاہیے، عام طور پر بیچنے والے اور خریدار دونوں کے لیے بروکرز۔ بروکریج فیسیں فروخت کی قیمت میں شامل ہیں، جو کہ بات چیت، مقام اور جائیداد کی قسم کے لحاظ سے 1-10% تک ہوتی ہے۔ یہ فیس ریاست کے لحاظ سے، یا کسی ایک ریاست یا شہر کے اندر بھی مختلف ہوتی ہیں۔ فیس بند ہونے کے وقت بروکرز اور لین دین میں شامل دیگر فریقوں کے درمیان بانٹ دی جاتی ہے۔

کچھ دوسرے ممالک جیسے کہ جنوبی کوریا، سنگاپور اور انڈونیشیا میں، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے نہیں ہیں۔ تھائی لینڈ میں ایک لینڈ اینڈ ہاؤسنگ بینک (یا صرف لینڈ بینک) ہے جو زمین کی خرید و فروخت میں کام کرتا ہے، لیکن اس کی توجہ زمین کے ضابطے اور زرعی یا جنگلاتی زمین کے بغیر لوگوں کی مدد پر ہے۔ اس کی اہم خدمات میں شامل ہیں: ڈپازٹس، کاروباری قرضے، رئیل اسٹیٹ اور زمین کی خریداری کے لیے صارفین کے قرضے، ٹرسٹ فنڈز، اثاثہ جات کے انتظام کی خدمات، اور زرمبادلہ۔

اس طرح، بہت سے ممالک میں رجحان یہ ہے کہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے بارے میں معلومات کو ایک ہی پلیٹ فارم پر اور خاص طور پر زمین کو زیادہ شفاف بنایا جائے، ٹیکنالوجی ایپلی کیشنز کا استعمال کرتے ہوئے رئیل اسٹیٹ کی معلومات اور لین دین کو منظم کرنے اور ٹریک کرنے کے لیے، جبکہ ایک عام ڈیٹا بیس سے معلومات کا فائدہ اٹھاتے ہوئے رئیل اسٹیٹ کے لین دین اور ملکیت کی منتقلی کے طریقہ کار کو آسان بنایا جائے۔

4. دوسرے ممالک کے تجربات اور ویتنام میں زمینی استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی سمت کی بنیاد پر، ہمارے پاس درج ذیل خیالات ہیں:

4.1 کیا زمین کے استعمال کے حقوق کا الگ تبادلہ قائم کرنا ضروری ہے؟

16 جون 2022 کو سنٹرل کمیٹی کی قرارداد نمبر 18-NQ/TW، اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، اور زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھانے کے بارے میں، ہدایت کرتا ہے: "زمین کی قیمتوں کو عام کریں، تبادلے کے ذریعے لین دین کا حکم دیں، بینکوں کے ذریعے ادائیگی نہ کریں، اس طرح، قرارداد کی سمت "تبادلے کے ذریعے لین دین" ہے، خاص طور پر "زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے" یا تبادلے جو ریاست کے ذریعہ قائم اور براہ راست زیر انتظام ہیں۔

لہٰذا، ایک علیحدہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام کے بارے میں محتاط غور و فکر کی ضرورت ہے، موجودہ رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ساتھ اوورلیپ سے گریز کیا جائے اور اس کے فعال ہونے کے بعد اس کی تاثیر اور کارکردگی کو یقینی بنایا جائے۔ اگر لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج ریاست کی ایک عوامی خدمت کی تنظیم کے طور پر قائم کی جاتی ہے، تو ایک پائلٹ پروجیکٹ تیار کیا جانا چاہیے اور اسے کئی علاقوں میں لاگو کیا جانا چاہیے، جس کی بنیاد پر اسے قانون میں سرکاری طور پر شامل کرنے سے پہلے ایک خلاصہ اور جائزہ لیا جانا چاہیے۔

4.2 کیا تمام جائیداد کے لین دین کو بروکریج فرم کے ذریعے جانا پڑتا ہے؟

تبادلے کے ذریعے کی جانے والی رئیل اسٹیٹ کے لین دین بہت سے فوائد پیش کرتے ہیں لیکن اس میں ممکنہ خطرات بھی شامل ہیں، بشمول بڑھتے ہوئے طریقہ کار، اخراجات اور منفی نتائج، جیسا کہ ہم نے اوپر سیکشن 2 میں بیان کیا ہے۔

موجودہ عملی حالات کے مطابق، ہم سمجھتے ہیں کہ تبادلے کے ذریعے ریئل اسٹیٹ کے لین دین کو اس طریقے سے منظم کیا جانا چاہیے جس سے ان کی حوصلہ افزائی ہو، جیسا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون میں تجویز کیا گیا ہے۔ یہ بتدریج معاشرے میں ایک عادت قائم کرے گا، کاروبار اور لین دین کے طریقوں کے انتخاب میں اداروں کی خودمختاری کو فروغ دینے میں مدد کرے گا، اور ساتھ ہی، مسابقت کو یقینی بنانے اور مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق صارفین کو راغب کرنے کے لیے تبادلے کو معیار اور قیمتوں کو مسلسل بہتر بنانے پر مجبور کرے گا۔

4.3 خطے اور دنیا بھر کے ممالک کے تجربات سے کیا سبق سیکھا جا سکتا ہے؟

ہر ملک کا اپنا زمین کی ملکیت کا نظام ہے۔ تاہم، تمام ممالک معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانے کے اصول پر اپنی منڈیوں کو چلاتے ہیں۔ ہم رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس اور ان ڈیٹا بیس میں معلومات کے لازمی انکشاف کے حوالے سے دوسرے ممالک کے تجربات سے سیکھ سکتے ہیں۔ تمام ممالک میں رہائش، زمین اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق جامع معلوماتی نظام موجود ہیں۔

آج تک، ہم نے یہ اچھی طرح سے نہیں کیا ہے، اور مطلوبہ نتائج حاصل نہیں کیے ہیں۔ ہمیں اس کو بہتر بنانے کے لیے پالیسی اور اس کے نفاذ کا خلاصہ اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے اور ایک شفاف مارکیٹ کو چلانے کے لیے ڈیٹا سینٹر قائم کرنے کی ضرورت ہے۔ ہمارے ملک میں اس وقت ہو رہی مضبوط ڈیجیٹل تبدیلی کے تناظر میں یہ مناسب اور قابل عمل ہے۔ رقم کے بہاؤ کو کنٹرول کرنے، بینک ٹرانزیکشنز کو ریگولیٹ کرنے اور ان کا معائنہ کرنے سے اس مقصد کو حاصل کرنے میں مدد ملے گی۔

کیونکہ مارکیٹ کی مکمل معلومات اور کیش لیس ادائیگیوں سے شفافیت آئے گی۔ جب مارکیٹ شفاف ہو تو لوگوں کو اس کی پیروی کرنے پر مجبور نہیں کیا جاتا۔ اس کے علاوہ، قانونی خدمات کی مارکیٹ کی ترقی کے ساتھ، لوگوں کی طرف سے نوٹری خدمات، وکلاء وغیرہ کے استعمال میں اضافہ، جب رئیل اسٹیٹ کے لین دین کا انعقاد بھی مارکیٹ کی شفافیت میں مدد کرے گا اور لین دین کے خطرات کو کم کرے گا۔

4.4 سفارشات

رئیل اسٹیٹ ایکسچینج ماڈل، جیسا کہ ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں بیان کیا گیا ہے، اسے قانونی شکل دے دی گئی ہے اور اسے عملی طور پر رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے لاگو کیا گیا ہے، بشمول زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین پر اثاثے۔

رئیل اسٹیٹ ایکسچینجز سرمایہ کاروں اور افراد کے درمیان کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے خدمات فراہم کرتے ہیں، اور ضرورت پڑنے پر افراد کے درمیان غیر کاروباری رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے خدمات بھی فراہم کر سکتے ہیں۔ یہ ریگولیٹرز کے لیے بھی تشویش کا باعث ہے اور اسے زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی تحقیق اور قیام کی ضرورت کی ایک وجہ سمجھا جاتا ہے۔

لہذا، ہم رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ماڈل کو ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق بہتر بنانے کے منصوبے پر عمل درآمد کی تجویز پیش کرتے ہیں، جس کا مقصد ریاست کی نگرانی کے ساتھ ایک پیشہ ور ماڈل ہے۔

یہ نقطہ نظر پارٹی کی پالیسیوں سے ہم آہنگ ہے، ریاستی انتظام کو یقینی بناتا ہے، افعال کو اوور لیپ کرنے سے گریز کرتا ہے، گورننس کے لیے ڈیٹا اور معلومات فراہم کرتا ہے، مارکیٹ کے اصولوں، کاروبار کی آزادی، اور شہریوں اور کاروباری اداروں کے لیے انتخاب کی آزادی کی ضمانت دیتا ہے، اور نئی بیوروکریسیوں کی تشکیل، انتظامی طریقہ کار، وقت، یا تعمیل کے اخراجات میں اضافہ کیے بغیر موثر ہے۔

واضح ہے کہ اس نئے تبادلے کے ماڈل کے قیام پر تبادلہ خیال کے لیے اجلاسوں میں ریاستی اداروں کی شرکت بھی بہت مہنگی ہے۔ مزید برآں، کیا ایک مناسب منصوبہ تیار کرنے کے لیے درکار وقت جو دیگر خصوصی قوانین سے مطابقت رکھتا ہو اسے زمینی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے میں شامل کرنے کے لیے کافی ہو گا جس کی توقع اکتوبر 2023 میں قومی اسمبلی سے منظور کی جائے گی؟ اور یہاں تک کہ اگر ایسا ہے، تو کیا یہ تحقیق اور اثرات کی تشخیص کے لیے دستیاب انتہائی کم وقت کے پیش نظر جلد بازی کا حل ہوگا؟

(ماخذ: تعمیر اخبار)

ماخذ