زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش کے بارے میں کچھ خیالات

حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چن نے وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ رابطہ قائم کرے۔

خلاصہ: اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے کے بارے میں سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی مورخہ 16 جون 2022 کی قرارداد نمبر 18-NQ/TW میں یہ حل تجویز کیا گیا ہے: "سرکاری زمین کی قیمتیں، لازمی لین دین، ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے، کوئی نقد ادائیگی نہیں"۔ اس سیاسی بنیاد سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کھلے اور شفاف طریقے سے چلانے کے لیے، حال ہی میں، وزیر اعظم فام من چن نے وزارت تعمیرات کو ہدایت کی کہ وہ زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ اس کی صدارت کریں اور ان کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کریں۔ اس پالیسی پر مزید نقطہ نظر دینے کے لیے، یہ مضمون کچھ ممالک کی بنیاد، مقاصد، ضرورت اور تجربے کا ذکر کرتا ہے، اس طرح کچھ متعلقہ حل تجویز کرتا ہے۔

1. رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز ہمارے ملک میں کوئی نیا مسئلہ نہیں ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز پر ریگولیشنز اور ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے ٹرانزیکشنز ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی دفعات میں سے ایک ہیں تاکہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو بڑھایا جا سکے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 6، آرٹیکل 3 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور وہ جگہیں ہیں جہاں ریئل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر لینے سے متعلق لین دین ہوتا ہے۔"

موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز درج ذیل سرگرمیوں کے ساتھ انٹرپرائزز کے ذریعے قائم کیے جاتے ہیں: رئیل اسٹیٹ کی خرید، فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر دینے کے لین دین کو انجام دینا؛ رئیل اسٹیٹ کی فروخت، منتقلی، لیز، سبلیزنگ، اور لیز پر خریداری کا اہتمام کرنا؛ لین دین کی ضروریات رکھنے والی جماعتوں کو رئیل اسٹیٹ کے بارے میں متعارف کرانا، فہرست بنانا اور عوامی طور پر معلومات فراہم کرنا؛ رئیل اسٹیٹ کے بارے میں دستاویزات کی جانچ کرنا یہ یقینی بنانے کے لیے کہ وہ لین دین کے اہل ہیں؛ رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت، منتقلی، لیز، سبلیز، اور لیز پر دینے کے لیے فریقین کے لیے تبادلے، گفت و شنید، اور معاہدوں پر دستخط کرنے کے لیے ایک ثالث کے طور پر کام کرنا۔

2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 107 میں کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں زمین شامل ہے۔ مکانات، زمین سے منسلک تعمیراتی کام؛ زمین، مکانات، تعمیراتی کاموں سے منسلک دیگر اثاثے۔ اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کی سرگرمیوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین سے متعلق خدمات شامل ہیں۔ ٹریڈنگ فلور کے ذریعے لین دین لازمی نہیں ہے بلکہ خریدار اور بیچنے والے کی پسند پر ہوتے ہیں۔

حال ہی میں، وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور کے قیام کا مطالعہ کرنے کے لیے تفویض کیا ہے۔ یہ پالیسی وزیر اعظم اور حکومت کے معیشت کو ترقی دینے اور معاشرے کی توجہ مبذول کرنے کے عزم کو ظاہر کرتی ہے۔ فی الحال، زمین کے استعمال کے حقوق ٹریڈنگ فلور کے ماڈل پر اب بھی بات کی جا رہی ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل کے لیے وزیر اعظم کو فیصلے کے لیے پیش کرنے کے لیے دو اختیارات تیار کر رہی ہے، خاص طور پر درج ذیل:

- آپشن 1: رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ماڈل کو ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق ریاستی نگرانی کے ساتھ پیشہ ورانہ سمت میں تیار اور اپ گریڈ کریں۔

- آپشن 2: زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے ایک خصوصی تجارتی منزل بنائیں۔

عام سمت یہ ہے کہ ریاست کے زیر انتظام رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے اصول کو متعین کیا جائے، جو کہ کاروباری اداروں کو تفویض نہیں کیا جاتا ہے، اور ساتھ ہی ساتھ لین دین میں شامل تمام قسم کی زمینوں کا احاطہ کرنے کے لیے دائرہ کار کو بڑھانا چاہیے۔ اس ٹریڈنگ فلور کو انفارمیشن سسٹم، لینڈ ڈیٹا بیس، کنسٹرکشن سے مربوط ہونا چاہیے تاکہ سسٹم کو ہم وقت سازی سے اپ ڈیٹ کیا جا سکے۔

اس طرح، اگر مندرجہ بالا اختیارات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کا ٹریڈنگ فلور قائم کیا جاتا ہے، حالانکہ اس کی نوعیت وہی ہے جو ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق موجودہ قانون کی دفعات کے تحت ہے (عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ایک ثالث کے طور پر، خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق)، تنظیم اور آپریشن میں بہت سے اختلافات ہوں گے۔ اس کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل "انتظام کے لیے ریاست کی عوامی خدمت کی تنظیم کے طور پر" کام کرے گی۔

کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے علیحدہ تجارتی منزل قائم کرنا ضروری ہے؟ (تصویر تصویر)

2. زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی پالیسی اور متعلقہ ریاستی ایجنسیوں کی ابتدائی رائے نے کاروباروں، لوگوں، محققین اور پالیسی سازوں کی توجہ اور بحث کو اپنی طرف مبذول کرایا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کا اندازہ لگاتے ہوئے، بہت سی آراء نے تبادلے کے ذریعے تجارت کے فوائد کی تصدیق کی ہے جیسے: زمین کے پلاٹوں اور رئیل اسٹیٹ کو کاروبار میں شامل کرنے کی قانونی حیثیت کو کنٹرول کرنا؛ زمین کے لین دین کی اصل قیمت کو کنٹرول کرنا، اس طرح زمین کا ڈیٹا بیس بنانا، زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے قریب۔ اعتماد میں اضافہ، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارت کرتے وقت خطرات اور تنازعات کو کم کرنا؛ ٹیکس کے نقصانات کو روکنا، صحت مند کاروباری ماحول پیدا کرنا...

یہ کہا جا سکتا ہے کہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام کا سب سے بڑا مقصد معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانا، معلومات کی کمی کی وجہ سے لین دین میں خطرات کو کم سے کم کرنا ہے، اس طرح لین دین، خرید و فروخت کے بازار کی قیمتوں کے قریب قیمتوں پر نسبتاً مکمل اور درست ڈیٹا سسٹم بنانے میں مدد کرنا ہے تاکہ زمین اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ریاستی انتظام کو مؤثر طریقے سے پیش کیا جا سکے۔

تاہم، زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کی ضرورت کے بارے میں بہت سے خدشات ہیں، خاص طور پر ایسے پہلوؤں میں جیسے اخراجات اور طریقہ کار پیدا کرنا جو لوگوں اور لین دین میں حصہ لینے والے کاروباری اداروں پر زیادہ بوجھ ڈالتے ہیں۔ اگر تبادلے کے ذریعے لین دین کرنا لازمی ہے، تو یہ لوگوں کی لین دین کی آزادی کو محدود کر دے گا۔ اگر یہ ایک اچھے کنٹرول اور آپریشن کے طریقہ کار کے بغیر لازمی ہے، تو یہ معلومات کی "اجارہ داری"، منفیت، ہیرا پھیری اور مارکیٹ میں بگاڑ پیدا کرنے کا بہت زیادہ امکان ہے۔

خاص طور پر، کچھ آراء کا کہنا ہے کہ اب ہمارے پاس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے ضابطے اور ادارے موجود ہیں، جیسے شرائط، طریقہ کار، اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدوں کے ضوابط؛ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں سرمایہ کاروں کی شفافیت کی ذمہ داریاں؛ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدوں کی نوٹریائزیشن وغیرہ۔

تو، کیا مسئلہ واقعی انتظامی میکانزم اور ٹولز کی کمی ہے یا موجودہ ٹولز کا غیر موثر استعمال ہے۔ یا متعلقہ عملے کی محدود صلاحیت اور ذمہ داری؟ لہذا، "کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام سے مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں مدد ملے گی یا نہیں، یہ فی الحال ایک مفروضہ ہے"۔

3. تشخیص کے لیے مزید بنیاد رکھنے کے لیے، ہم نے زمینی استعمال کے حقوق کے تجارتی منزلوں اور حل کے بارے میں خطے اور دنیا کے کچھ ممالک کے تجربے سے مشورہ کیا ہے تاکہ جائیداد کے لین دین میں شفافیت اور حفاظت کو یقینی بنایا جا سکے۔

امریکہ، کوریا، سنگاپور، تھائی لینڈ، انڈونیشیا وغیرہ جیسے ممالک کی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے ساتھیوں کے ساتھ بات چیت کے ذریعے، ہم نے پایا کہ ان ممالک کے پاس اپنے زمینی استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش نہیں ہیں۔ امریکہ میں، رئیل اسٹیٹ (گھر اور زمین دونوں) کے بارے میں معلومات کو امریکی ریئل اسٹیٹ انفارمیشن پورٹل پر MLS (ملٹیپل لسٹنگ سروس لسٹنگ) کے ذریعے عام کیا جاتا ہے۔

یہ پلیٹ فارم دلالوں کی خرید و فروخت کی سرگرمیوں کو پورا کرنے کے لیے مکانات، زمین، پیشگی بند جائیدادوں، نئی جائیدادوں، پرانی جائیدادوں، تجارتی جائیدادوں، سرمایہ کاری کی جائیدادوں کے بارے میں معلومات کی فہرست دیتا ہے۔ MLS.com یا ریاستی MLSs امریکی حکومت کا حصہ نہیں ہیں۔

یہ سائٹ نجی طور پر امریکہ میں ریئل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے عمل میں بیچنے والوں سے فیس جمع کرنے کی بنیاد پر چلائی جاتی ہے۔ کوئی بھی رئیل اسٹیٹ جو مارکیٹ میں تجارت کرنا چاہتی ہے معلومات کو عام کرنے کے لیے MLS پر "لسٹ" ہونا چاہیے۔ خرید و فروخت لائسنس یافتہ بروکرز کے ذریعے ہونی چاہیے۔ عام طور پر بیچنے والے کا دلال اور خریدار کا دلال دونوں۔ بروکریج فیسیں فروخت کی قیمت میں شامل ہیں، جو کہ بات چیت، مقام اور جائیداد کی قسم کے لحاظ سے 1-10% تک ہوتی ہے۔ یہ فیس ریاست سے ریاست، یا ریاست یا شہر کے اندر بھی مختلف ہوتی ہے۔ یہ فیس بند ہونے کے وقت خرید و فروخت کے عمل میں بروکرز اور متعلقہ فریقوں کے درمیان شیئر کی جاتی ہے۔

کچھ دوسرے ممالک جیسے کہ کوریا، سنگاپور، انڈونیشیا میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی تجارتی منزل نہیں ہے۔ تھائی لینڈ میں ایک لینڈ اینڈ ہاؤسنگ بینک (یا لینڈ بینک) ہے جس میں زمین کی خرید و فروخت کا کام ہوتا ہے، لیکن بنیادی طور پر زمین کو ریگولیٹ کرنے کے لیے خرید و فروخت، زرعی اور جنگلاتی زمین کے بغیر لوگوں کی مدد کرنا۔ اہم خدمات میں شامل ہیں: ڈپازٹس (ڈپازٹس وصول کرنا)، کاروباری قرضے، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے صارفین کے قرضے، زمین خریدنے، ٹرسٹ فنڈز، اثاثہ جات کے انتظام کی خدمات، غیر ملکی کرنسی...

اس طرح، بہت سے ممالک کا رجحان یہ ہے کہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے بارے میں معلومات کو اور خاص طور پر ایک منزل پر زمین کو شفاف بنایا جائے، رئیل اسٹیٹ اور ریئل اسٹیٹ کے لین دین کے بارے میں معلومات کو منظم کرنے اور حاصل کرنے کے لیے ٹیکنالوجی ایپلی کیشنز کا استعمال کرتے ہوئے، اور ایک مشترکہ ڈیٹا بیس سے معلومات کا فائدہ اٹھا کر رئیل اسٹیٹ کے لین دین اور منتقلی کے طریقہ کار کو آسان بنایا جائے۔

4. دوسرے ممالک کے تجربے اور ویتنام میں زمینی استعمال کے حقوق کے تبادلے کے قیام کی بنیاد پر، ہمارے پاس کچھ خیالات ہیں:

4.1 کیا زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے علیحدہ تجارتی منزل قائم کرنا ضروری ہے؟

اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانے کے بارے میں سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی مورخہ 16 جون 2022 کی قرارداد نمبر 18-NQ/TW: "سرکاری زمین کی قیمتیں، تجارتی منزلوں کے ذریعے لازمی لین دین، بینکوں کے ذریعے ادائیگی"، کوئی نقد رقم نہیں۔ اس طرح، قرارداد کی واقفیت "تجارتی منزلوں کے ذریعے لین دین" ہے نہ کہ خاص طور پر "زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فرش" یا ریاست کے ذریعہ قائم اور براہ راست انتظام شدہ منزلیں ہونی چاہئیں۔

لہٰذا، ایک علیحدہ لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج کے قیام پر احتیاط سے غور کرنا ضروری ہے، موجودہ ضوابط کے مطابق رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کے ساتھ اوورلیپ سے گریز کرنا اور ایکسچینج کے کام میں آنے پر تاثیر اور کارکردگی کو یقینی بنانا ضروری ہے۔ اگر لینڈ یوز رائٹس ایکسچینج ریاست کی پبلک سروس آرگنائزیشن کے ماڈل کے مطابق قائم کیا گیا ہے، تو یہ ضروری ہے کہ متعدد علاقوں میں ایکسچینج قائم کرنے کے لیے ایک پائلٹ پروجیکٹ کی تحقیق اور ترقی کی جائے، اس بنیاد پر قانون میں سرکاری طور پر ریگولیٹ کرنے سے پہلے اس کا خلاصہ اور جائزہ لیا جائے۔

4.2 کیا تمام رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو منزل سے گزرنا پڑتا ہے؟

تجارتی منزلوں کے ذریعے جائیداد کے لین دین کے بہت سے فوائد ہیں لیکن اس کے ممکنہ خطرات، بڑھتے ہوئے طریقہ کار، اخراجات اور منفی پہلو بھی ہیں جیسا کہ ہم نے اوپر سیکشن 2 میں بتایا ہے۔

موجودہ عملی حالات کے مطابق، ہماری رائے میں، ایکسچینج کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو ایک حوصلہ افزا طریقے سے منظم کیا جانا چاہیے جیسا کہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون میں ہے تاکہ معاشرے میں بتدریج عادات پیدا ہوں، کاروبار اور لین دین کی شکلوں کے انتخاب میں اداروں کی خود مختاری کو فروغ دینے میں مدد ملے۔ ایک ہی وقت میں، مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق مسابقت کو یقینی بنانے اور صارفین کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے ایکسچینجز کو معیار اور قیمتوں کو مسلسل بہتر بنانے پر مجبور کرنا۔

4.3 ہم خطے اور دنیا کے ممالک کے تجربات سے کیا سیکھ سکتے ہیں؟

ہر ملک کی اپنی زمین کی ملکیت کا نظام ہے۔ تاہم، تمام ممالک معلومات کی شفافیت کو یقینی بنانے کے اصول پر مارکیٹ کو چلاتے ہیں۔ ہم رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس پر دوسرے ممالک کے تجربے کا حوالہ دے سکتے ہیں، رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس پر معلومات کا لازمی انکشاف۔ تمام ممالک میں ہاؤسنگ، زمین اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹس کے بارے میں ایک مکمل معلوماتی نظام موجود ہے۔

اب تک، ہم نے یہ اچھی طرح سے نہیں کیا، اور مطلوبہ نتائج حاصل نہیں کیے ہیں۔ ہمیں اس پالیسی اور نفاذ کی تنظیم کو بہتر بنانے کے لیے اس کا خلاصہ اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے تاکہ ہمارے پاس ایک شفاف مارکیٹ کو چلانے کے لیے ڈیٹا سینٹر ہو سکے۔ آج ہمارے ملک میں مضبوط ڈیجیٹل تبدیلی کے تناظر میں یہ مناسب اور قابل عمل ہے۔ کیش فلو کو کنٹرول کرنے، بینکوں کے ذریعے لین دین کو ریگولیٹ کرنے اور جانچنے سے اس مقصد کو حاصل کرنے میں مدد ملے گی۔

کیونکہ مارکیٹ کی مکمل معلومات، کیش لیس ادائیگی میں شفافیت آئے گی۔ جب فرش شفاف ہو گا تو لوگ پیروی کرنے پر مجبور نہیں ہوں گے۔ اس کے علاوہ، قانونی خدمات کی منڈی کی ترقی کے ساتھ، لوگوں کے نوٹری سروسز، وکلاء کے استعمال میں اضافہ جب رئیل اسٹیٹ کا لین دین کرتے ہیں تو مارکیٹ کی شفافیت میں بھی مدد ملے گی، لین دین میں خطرات کو کم کیا جائے گا۔

4.4 سفارشات

رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے تحت ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ماڈل کو قانونی شکل دے دی گئی ہے اور اسے زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین پر اثاثوں سمیت رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے عملی طور پر نافذ کیا گیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز سرمایہ کاروں اور لوگوں کے درمیان کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے خدمات فراہم کرتے ہیں اور اگر لوگوں کو ضرورت ہو تو لوگوں کے درمیان غیر کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خدمات مکمل طور پر فراہم کر سکتے ہیں۔ یہ بھی ایسی چیز ہے جس میں مینیجرز دلچسپی رکھتے ہیں اور زمین کے استعمال کے حقوق کے تجارتی فلور پر تحقیق کرنے اور اسے قائم کرنے کی ضرورت کی ایک وجہ سمجھتے ہیں۔

لہذا، ہم رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کے ماڈل کو ریاستی نگرانی کے ساتھ پیشہ ورانہ سمت میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق مکمل کرنے کے منصوبے کو نافذ کرنے کی تجویز کرتے ہیں۔

یہ منصوبہ پارٹی کی پالیسی کے مطابق ہے اور ریاست کے انتظام کے تحت، اوورلیپنگ افعال سے گریز، انتظامیہ کی خدمت کے لیے معلوماتی ڈیٹا حاصل کرنا، مارکیٹ کے اصولوں کو یقینی بنانا، کاروبار کی آزادی، لوگوں اور کاروباروں کے انتخاب کی آزادی، اور نئے آلات بنائے بغیر کارکردگی کا حصول، انتظامی طریقہ کار میں اضافہ، وقت میں اضافہ، تعمیل کے اخراجات میں اضافہ وغیرہ۔

یہ دیکھنا آسان ہے کہ اس نئے فلور ماڈل کے قیام کے منصوبے پر بات کرنے کے لیے اجلاسوں میں ریاستی اداروں کی شرکت بھی بہت مہنگی ہے، اور مناسب منصوبہ کے ساتھ آنے کا وقت، دوسرے خصوصی قوانین کے ساتھ مطابقت رکھتا ہے، کیا اسے زمین سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں شامل کرنے کا وقت آئے گا جس کی اکتوبر 2023 میں قومی اسمبلی سے منظوری کی توقع ہے، اور اگر یہ تحقیق کے لیے کافی وقت ہے اور جب اس کے اثرات مرتب ہونے کا وقت ہے، مختصر

(ماخذ: تعمیر اخبار)

ماخذ