ویتنام نے غیر ملکی سرمایہ کاروں کی نظریں پکڑ لیں، انتہائی نایاب اشیاء کم سے کم فروخت ہوتی ہیں، اپارٹمنٹ کی دیکھ بھال کے فنڈز کے ضوابط

ویتنام غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے تیزی سے پرکشش ہو رہا ہے، ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں آسمان پر ہیں، لین دین پرسکون ہے، اپارٹمنٹ بلڈنگ مینٹیننس فنڈز کے ضوابط... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

عالمی تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سے چیلنجوں کا سامنا ہے، ویتنام ایک ایسے ملک کے طور پر ابھرا ہے جس میں شفافیت، قانونی تعمیل کے ساتھ ساتھ عمومی طور پر کاروباری ماحول کو بہتر بنانے کے لیے بہت سی مثبت پالیسیاں اور اقدامات کیے گئے ہیں۔ (تصویر: ہوانگ ہا)

ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں 1m2 زمین کی قیمت ایک اپارٹمنٹ کی قیمت کے برابر ہے۔

VietNamNet کے مطابق، Hoan Kiem ضلع (Hanoi) کی "سنہری" سڑکوں پر جائیدادیں جیسے Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Boom, Hang Bong, Hang Bo... ہمیشہ فروخت کے لیے پیش کی جاتی ہیں جو کہ کئی ارب VN سے کئی ارب VN تک بہت زیادہ قیمتوں میں فروخت کی جاتی ہیں۔ مقام پر منحصر ہے.

یہاں تک کہ دو "سنہری" سڑکوں پر مکانات بھی ہیں جن کی قیمتیں 2 بلین VND/m2 تک ہیں۔ مثال کے طور پر، Dinh Tien Hoang اور Cau Go پر دو سڑکوں پر ایک 3 منزلہ مکان جس کا رقبہ 210m2 ہے اور ایک 8m فرنٹیج 420 بلین VND میں فروخت کیا جا رہا ہے۔ اس قیمت کے ساتھ، ہر m2 کی قیمت 2 بلین VND کے برابر ہے۔

یا Dinh Tien Hoang سٹریٹ پر 65m2، 6m فرنٹیج کا رقبہ والا گھر 70 بلین VND میں فروخت کیا جا رہا ہے۔ 1 بلین VND/m2 سے زیادہ کے برابر۔ بیچنے والے کے مطابق گھر میں مالک کے نام پر ریڈ بک ہے، فوری لین دین۔

لو سو اسٹریٹ پر، ایک 8 منزلہ مکان جس کا رقبہ 100m2 ہے اور ایک لفٹ فروخت کے لیے ہے۔ پوچھنے کی قیمت 86 بلین VND ہے، جو 860 ملین VND/m2 کے برابر ہے اور قابل تبادلہ ہے۔ بیچنے والے کے مطابق گھر کے مالک کے نام پر ریڈ بک ہے اور اسے کاروبار کے لیے کرائے پر دیا جا رہا ہے۔

32m2 کے رقبے کے ساتھ ہینگ بی اسٹریٹ پر ایک 4 منزلہ مکان بھی 25 بلین VND میں فروخت کیا جا رہا ہے، جو تقریباً 781 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ یا ایک گھر جس کا رقبہ 250m2 ہے، ہینگ بیک اسٹریٹ پر 7.5m فرنٹیج 120 بلین VND، یا تقریباً 480 ملین VND/m2 میں فروخت کیا جا رہا ہے۔

اسی طرح، ہینگ بو اسٹریٹ پر گھر کا رقبہ 260 مربع میٹر ہے، جس کی فروخت کی قیمت 135 بلین VND، یا تقریباً 520 ملین VND/مربع میٹر ہے۔ فروخت کی معلومات کے مطابق، گھر کا ایک مالک اور ایک "ریڈ بک" ہے، جو ایک انتہائی خوبصورت مقام پر واقع ہے، سڑک پر سب سے قیمتی، چوڑا فٹ پاتھ...

Batdongsan.com.vn کے ایک نمائندے نے کہا کہ اوسطاً پچھلے 3 مہینوں (مارچ، اپریل اور مئی 2023) میں، ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں سڑک کے سامنے والے مکانات کی فروخت کی قیمت تقریباً 597 ملین VND/m2 ہے۔

ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں گلیوں کے سامنے مکانات تلاش کرنے والے لوگوں کی تعداد میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں اسٹریٹ فرنٹ مکانات کی مانگ کی قیمت گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 11 فیصد کم ہوئی ہے، لیکن کوویڈ 19 وبائی بیماری (2019) سے پہلے کی سطح کے مقابلے میں اب بھی 8 فیصد زیادہ ہے۔

مثال کے طور پر، مارچ، اپریل اور مئی 2023 کے تین مہینوں کا اوسط ڈیٹا، ہنوئی کی کچھ پرانی گلیوں میں پچھلے سالوں کے اسی عرصے کے مقابلے، ظاہر کرتا ہے کہ 2023 میں لو سو اسٹریٹ پر مکانات کی فروخت کی قیمت 1.058 بلین VND/m2 تھی اور 2019 میں یہ 972 ملین VND/m2 تھی۔ یا ہینگ بوم اسٹریٹ پر، 2023 کے تین مہینوں میں فروخت کی اوسط قیمت 924 ملین VND/m2 تھی، جبکہ 2019 میں یہ 706 ملین VND/m2 تھی...

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ ہنوئی کے اولڈ کوارٹرز میں گھر بنیادی طور پر ملکی اور بین الاقوامی زائرین کے لیے کیٹرنگ، ہوٹلوں اور سیاحتی خدمات کا مقصد پورا کرتے ہیں۔ لہذا، اس رئیل اسٹیٹ طبقہ کی "صحت" کو ظاہر کرنے والی علامات میں سے ایک سیاحوں کی تعداد ہے، خاص طور پر غیر ملکی زائرین۔

"سیاحوں کی تعداد میں گزشتہ سال کے مقابلے میں بہتری آئی ہے لیکن وہ ابھی تک CoVID-19 سے پہلے کی سطح پر بحال نہیں ہوئے ہیں۔ 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، ہنوئی نے تقریباً 5.9 ملین سیاحوں کا خیرمقدم کیا، جب کہ 2019 کی اسی مدت میں یہ تعداد تقریباً 7.5 ملین تھی۔

اس طرح کے رجحان کے ساتھ، میں پیش گوئی کرتا ہوں کہ اگلے 3-6 مہینوں میں، ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں ٹاؤن ہاؤسز کی قیمت کی سطح مستحکم رہے گی اور لین دین کا حجم مشکل سے بہتر ہوگا۔

تاہم، طویل مدت میں، اگلے 3-5 سالوں میں، جب معیشت معمول پر آجائے گی اور سیاحت کی صنعت زیادہ مضبوطی سے ترقی کرے گی، ہنوئی کے اولڈ کوارٹر میں ٹاؤن ہاؤسز اب بھی ممکنہ حصوں میں سے ایک ہیں۔ قیمت کی سطح کے ساتھ ساتھ لین دین بھی بہتر ہو گا،" مسٹر Quoc Anh نے تبصرہ کیا۔

غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے ویت نام کی رئیل اسٹیٹ کی تلاش کی جا رہی ہے۔

Zing کے مطابق، ویتنام کے حالیہ کاروباری دورے کے دوران، Cushman & Wakefield کے ایشیا پیسیفک ریجن (APAC) کے سی ای او مسٹر میتھیو بوو نے اس بات کی تصدیق کی کہ ویتنام دنیا بھر کے بہت سے ادارہ جاتی سرمایہ کاروں کے لیے تیزی سے پرکشش ہے۔

مارچ میں، کمرشل رئیل اسٹیٹ سروسز فرم نے اپنے سنگاپور ہیڈ کوارٹر میں دنیا کے 80 بڑے ادارہ جاتی سرمایہ کاروں کے لیے ایک تقریب کی میزبانی کی، جن میں سے بہت سے ایشیا سے تھے۔ جب Cushman & Wakefield نے ایگزیکٹوز سے ان کی پسندیدہ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ مارکیٹس کے بارے میں پوچھا تو جوابات کی بھاری اکثریت میں جاپان، آسٹریلیا اور ویتنام شامل تھے۔

مسٹر میتھیو بو کے مطابق، ادارہ جاتی سرمایہ کار ہمیشہ مستحکم اور قابل بھروسہ مارکیٹوں کا مقصد رکھتے ہیں۔ خاص طور پر، عالمی تجارتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں جس میں بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے، ویتنام شفافیت، قانونی تعمیل کے ساتھ ساتھ عمومی طور پر کاروباری ماحول کو بہتر بنانے کے لیے بہت سی مثبت پالیسیوں اور اقدامات کے ساتھ ایک ملک کے طور پر ابھرا ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ کئی بڑی ملٹی نیشنل کمپنیوں جیسے لیگو، پیناسونک، سام سنگ، ایل جی، شارپ... کی سرمایہ کاری کی لہر بھی ایک مثبت علامت ہے، کیونکہ جہاں بھی کرایہ دار جائیں گے، ادارہ جاتی سرمایہ کار اس کی پیروی کریں گے۔

آگے دیکھتے ہوئے، مسٹر میتھیو بوو نے زور دیا کہ سرمایہ کار ہمیشہ ایسے شعبوں کی تلاش میں رہتے ہیں جو ترقی کر رہے ہوں، جیسے کہ مثبت اقتصادی اشارے، نوجوان آبادی، بڑھتی ہوئی متوسط طبقے اور تیزی سے شہری کاری۔

Cushman & Wakefield APAC کے سربراہ نے کہا، "ویتنام میں یہ تمام خصوصیات ہیں، نیز جی ڈی پی کی بلند شرح نمو۔ یہ تمام عوامل تمام رئیل اسٹیٹ سیکٹرز کی ترقی کے لیے محرک ہیں۔ ویتنام میں ترقی کے محرکات ہیں اور اگر وہ کاروباری ماحول کو بہتر بنانے کے لیے کوششیں جاری رکھے تو وہ سرمایہ کاری کا مزید پرکشش مقام بن سکتا ہے۔"

ہنوئی میں فروخت کے لیے انتہائی نایاب رئیل اسٹیٹ کی لہر کے پیچھے

حال ہی میں، ہنوئی رئیل اسٹیٹ میں 5 4 منزلہ ولاز کی فروخت کے بارے میں معلومات سے گونج رہی ہے Quang An سٹریٹ، Tay Ho، رقبہ 1,263m2، جس کی کل مالیت 660 بلین VND ہے۔

خاص طور پر، بروکر نے اس بات پر زور دیا کہ یہ کوانگ این محلے میں سب سے خوبصورت لاٹ ہے، اور بہت کم لوگ اسے بیچتے ہیں۔ کوانگ این اسٹریٹ پر بھی، حال ہی میں، ایک بروکر نے ایک "سپر بڑے، اعلیٰ درجے کا، 1,270m2، جس کی قیمت صرف 600 بلین VND" گھر فروخت کے لیے پوسٹ کیا۔ توجہ مبذول کرانے کے لیے، بروکر نے اس بات پر زور دیا کہ یہ ایک "انتہائی نایاب" جائیداد ہے جس کے مالک کے نام پر ایک سرخ کتاب ہے، یہ تمام رہائشی زمین ہے، طویل مدتی استعمال کے لیے...

حال ہی میں، کئی سو بلین VND تک کی تشہیر کی گئی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس بہت زیادہ نمودار ہوئے ہیں، نہ صرف پرانے کوارٹر کے علاقے میں، جسے ہنوئی میں "ہیرے" کے مقام کے نام سے جانا جاتا ہے، بلکہ بہت سی بڑی سڑکوں پر بھی۔

جیسا کہ ٹون ڈک تھانگ اسٹریٹ (ڈونگ دا) پر 9 منزلہ عمارت جس کا رقبہ 528 m2 ہے جس کا رقبہ 485 بلین VND میں فروخت کے لیے ہے۔ تھائی ہا اسٹریٹ (ڈونگ دا) پر عمارت 1,869 ایم 2 کے رقبے کے ساتھ 518 بلین VND میں فروخت کے لیے؛ Xa Dan سٹریٹ (Dong Da) پر مکان 183 m2 کے رقبے کے ساتھ 118 بلین VND میں فروخت کے لیے...

Cau Giay Street پر مکانات کی قیمتوں کا سروے کرتے ہوئے، 550 - 750 million VND/m2 کے درمیان بہت سے مکانات فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ ٹرنگ کنہ اسٹریٹ پر، مکانات 500 - 600 ملین VND/m2 کی قیمتوں پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔

دریں اثنا، Tran Duy Hung Street پر، ٹاؤن ہاؤسز 500 ملین سے لے کر 700 ملین VND/m2 تک کی قیمتوں پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، 4 منزلوں والا 200m2 ٹاؤن ہاؤس 145 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے، جو 725 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ بیچنے والے نے کہا کہ مکان 250 ملین VND/ماہ میں کرایہ پر دیا جا رہا ہے...

صرف رئیل اسٹیٹ ہی نہیں، کئی شہری علاقوں میں ولا بھی کئی سو ارب ڈونگ میں فروخت ہو رہے ہیں۔

آن لائن رئیل اسٹیٹ کی فہرست سازی کی سائٹ پر، Vinhomes Green Bay پروجیکٹ (Nam Tu Liem) کے ہوانگ لین سب ڈویژن میں ایک ولا VND650 ملین/m2 سے زیادہ میں پیش کیا جا رہا ہے۔ 300m2 سے زیادہ کے رقبے کے ساتھ، پورے گھر کی کل قیمت VND200 بلین ہے۔

سروے سے پتہ چلتا ہے کہ پراجیکٹ کی موجودہ فروخت کی قیمت گزشتہ سال کی چوٹی کے مقابلے میں کم ہو کر 600-700 ملین VND فی مربع میٹر رہ گئی ہے، لیکن بہترین نظارے والے اپارٹمنٹس کی کل قیمت دس ملین USD سے کم نہیں ہے۔

ہنوئی میں سیکڑوں اربوں کے ڈونگ کے مکانات کی فروخت کوئی نئی بات نہیں ہے لیکن یہ حال ہی میں ہوا ہے۔ اس سے پہلے قیمتوں میں تیزی سے اضافے نے ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کے حصے کو ایک پرسکون، کم لیکویڈیٹی ریکارڈ کرنے کا سبب بنایا ہے۔ بہت سے مکان مالکان کو بیچنا پڑ رہا ہے، کچھ جگہوں کو جلد ہی سامان سے چھٹکارا پانے کی امید میں فروخت کی قیمت کم کرنا پڑی ہے۔

تاہم، اس طبقہ کی فروخت کی قیمت اب بھی بہت زیادہ ہے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی حقیقی ضروریات کے لیے موزوں نہیں ہے۔ مثال کے طور پر، 3rd رنگ روڈ کے باہر واقع ولاز نے کئی سو بلین VND کی فروخت کی قیمتیں ریکارڈ کیں۔ یہ وہ سطح ہے جو پہلے صرف مرکزی اضلاع میں ظاہر ہوتی تھی۔

صنعت کے اندرونی ذرائع کا کہنا ہے کہ فی الحال، بینک کی شرح سود زیادہ ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیاں اب نہیں ہیں اور اصل مانگ بنیادی طور پر سستی، مقبول رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی ہے۔ مشکل معاشی حالات میں، جتنی زیادہ سیکڑوں بلین ڈونگ مالیت کی مصنوعات کی تشہیر کی جاتی ہے، وہ اتنی ہی زیادہ فروخت ہوتی ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، انتہائی قیاس آرائی پر مبنی طبقات جیسے ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز ایک مضبوط پاکیزگی کے عمل میں داخل ہو رہے ہیں۔ اس مرحلے پر مارکیٹ ان حصوں کی طرف بڑھ رہی ہے جو حقیقی طلب کو پورا کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مشکل دور میں ہے، لیکن یہ کمزور اور ناکارہ کاروباری اداروں کو پاک کرنے کے لیے ایک ضروری مرحلہ بھی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ حکومت سے یہ تقاضا کرتا ہے کہ وہ اپنی پالیسیوں اور اداروں میں جدت جاری رکھے۔

اپارٹمنٹ بلڈنگ مینٹیننس فنڈ سے متعلق ضوابط

ضوابط کے مطابق، اپارٹمنٹ مینجمنٹ بورڈ اپارٹمنٹ کمپلیکس کی مشترکہ جائیداد کے لیے دیکھ بھال کے فنڈ اور پوری اپارٹمنٹ عمارت کی مشترکہ جائیداد کے لیے دیکھ بھال کے فنڈ کا انتظام کرنے اور استعمال کرنے کے لیے ویتنام میں کام کرنے والے کریڈٹ ادارے میں ایک وقف اکاؤنٹ کھولتا ہے۔

فی الحال، حکومت کے فرمان نمبر 30/2021/ND-CP مورخہ 26 مارچ 2021 کی شق 6، آرٹیکل 1 میں اپارٹمنٹ بلڈنگ مینٹیننس فنڈ سے متعلق ہاؤسنگ قانون کی دفعات کا نفاذ۔ ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکلز میں کہا گیا ہے: "اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ بورڈ وزارت تعمیر کی طرف سے جاری کردہ اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال کے ضوابط کے مطابق سرمایہ کار کے حوالے کی گئی مشترکہ جائیداد کے لیے دیکھ بھال کے فنڈز حاصل کرنے کے لیے اکاؤنٹ کھولنے کا ذمہ دار ہے۔"

مزید برآں، پوائنٹ اے، شق 3، سرکلر نمبر 02/2016/TT-BXD مورخہ 15 فروری 2016 کے وزیر تعمیرات کے آرٹیکل 36 پر اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال سے متعلق ضوابط جاری کرتے ہوئے (شق 12 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ کیا گیا، آرٹیکل نمبر 12/2016CTT2016-3۔ مورخہ 15 دسمبر، 2016) میں کہا گیا ہے: "اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ بورڈ ویتنام میں کام کرنے والے ایک کریڈٹ ادارے میں ایک خصوصی اکاؤنٹ کھولتا ہے تاکہ اپارٹمنٹ کی عمارت کی مشترکہ جائیداد کے لیے دیکھ بھال کے فنڈ اور پوری اپارٹمنٹ کی عمارت کی مشترکہ جائیداد کے لیے دیکھ بھال کے فنڈ کا انتظام اور استعمال کیا جا سکے۔"

اپارٹمنٹ مینٹیننس فنڈ کے حوالے سے، حال ہی میں وزارت تعمیرات نے ایکو گرین سٹی اپارٹمنٹ بلڈنگ (ہانوئی) کے انتظامی بورڈ کو اپارٹمنٹ مینٹیننس فنڈ سے متعلق ہاؤسنگ قانون کے ضوابط کے نفاذ کے حوالے سے جواب دینے والی ایک دستاویز بھی بھیجی ہے۔

خاص طور پر، وزارت تعمیرات نے ایکو گرین سٹی اپارٹمنٹ بلڈنگ کے انتظامی بورڈ کو ہدایت کی ہے کہ وہ مذکورہ قانون کی دفعات کا اس کے مخصوص کیس کے ساتھ موازنہ کرے۔ اس کے ساتھ ہی، براہ کرم نوٹ کریں کہ عمل درآمد کے عمل کے دوران، اگر کوئی دشواری یا دشواری پیش آتی ہے، تو مینجمنٹ بورڈ سے درخواست کی جاتی ہے کہ وہ علاقے میں ریاستی ہاؤسنگ مینجمنٹ ایجنسی، ہنوئی کے محکمہ تعمیرات سے اپنے اختیار کے مطابق رہنمائی اور حل کے لیے رابطہ کرے۔

ماخذ