30 ملین VND/ماہ کی آمدنی والے جوڑوں کے لیے ہنوئی میں اپارٹمنٹ خریدنا مشکل ہے۔

(ڈین ٹری) - جنرل شماریات کے دفتر کے ایک سروے کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں سب سے زیادہ آمدنی والے گروہوں کو بھی گھر رکھنے میں دشواری کا سامنا ہے، جس کا مطلب ہے کہ کم آمدنی والے گروہوں کے پاس تقریباً کوئی موقع نہیں ہے۔

سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ کے لیے مکان خریدنے کا مسئلہ

جنرل سٹیٹسٹکس آفس (GSO) کے 2023 پاپولیشن لیونگ اسٹینڈرڈز سروے نے بڑے علاقوں میں آبادی کے پانچ گروپوں کی آمدنی کی سطح کا اعلان کیا۔

اس کے مطابق، سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ کی آبادی کا 20% حصہ (گروپ 5)، ہنوئی میں فی کس اوسط ماہانہ آمدنی 14.47 ملین VND ہے۔ دا نانگ میں 13.8 ملین VND؛ ہو چی منہ شہر میں 13.26 ملین VND؛ ڈونگ نائی میں 13.9 ملین VND اور بنہ ڈونگ میں 18.38 ملین VND۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے اندازہ لگایا ہے کہ یہ ایک ایسا گروپ ہے جس سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی میں حکومت کے تعاون کی ضرورت کے بغیر مکانات کے مالک ہوں گے۔ تاہم، درحقیقت، جب مذکورہ دو بڑے شہروں میں مکانات کی ملکیت کا مسئلہ درپیش ہے، یہاں تک کہ اس گروہ کو بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

یہ یونٹ فرض کرتا ہے کہ ایک گھرانہ جس میں کام کرنے کی عمر کے 2 افراد ہوں، دونوں سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ میں ہوں، تو اس خاندان کی اوسط آمدنی تقریباً 30 ملین VND/ماہ ہے۔ سالانہ آمدنی 360 ملین VND کے برابر ہے۔

مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے ماہرین کی طرف سے اکثر مشورہ دیا جانے والا ایک عام مالی اصول یہ ہے کہ رہائش کے اخراجات آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہیں ہونے چاہئیں۔ اس طرح، سروے گروپ میں زیادہ سے زیادہ آمدنی والے 2 افراد کے خاندان کو رہائش کے اخراجات پر زیادہ سے زیادہ 180 ملین VND صرف کرنا چاہیے۔

دریں اثنا، مذکورہ بالا بڑے شہروں میں ہر کمرشل اپارٹمنٹ کی قیمت 40-70 ملین VND/m2 تک ہوتی ہے، رقبے اور طبقہ کے لحاظ سے۔ تقریباً 60m2 کے ایک چھوٹے سے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 2.5-3.5 بلین VND ہوگی۔

اگر اوپر والا گھرانہ تقریباً 3.5 بلین VND میں 60m2 اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ کرتا ہے اور 20 سال کے لیے 8%/سال کی شرح سود کے ساتھ بینک سے مکان کی قیمت کا 70%، یا 2.45 بلین VND قرض لیتا ہے۔ اس طرح، ماہانہ قسط تقریباً 25-27 ملین VND ہوگی، جو تقریباً 300 ملین VND ہر سال کے برابر ہوگی۔ VARS نے نتیجہ اخذ کیا کہ 80 ملین VND/سال کی زیادہ سے زیادہ ادائیگی کے ساتھ، یہ گروپ تقریباً ایک گھر خریدنے سے قاصر ہو جائے گا۔

ہنوئی میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت (تصویر: ہا فونگ)۔

مکانات کی قیمتیں لوگوں کی ادا کرنے کی استطاعت سے باہر ہیں۔

پچھلے کچھ سالوں میں رہائش کی سستی میں تیزی سے کمی کی وجوہات کی وضاحت کرتے ہوئے، اس یونٹ نے تین اہم وجوہات کا حوالہ دیا۔

سب سے پہلے، بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ تر لوگوں کی مالی صلاحیت سے کہیں زیادہ ہیں اور آمدنی میں اضافے سے کئی گنا زیادہ تیزی سے بڑھی ہیں۔

خاص طور پر، Covid-19 وبائی امراض کے بعد، ہنوئی، ڈا نانگ اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں، خاص طور پر اپارٹمنٹس میں مسلسل اضافہ ہوا، جو کہ 2019 کے مقابلے میں 30 فیصد زیادہ ہے۔

دریں اثنا، 2023 میں شہری علاقوں میں فی کس اوسط آمدنی میں 2019 کے جی ایس او کے اعدادوشمار کے مقابلے میں صرف 4% کا اضافہ ہوا۔ 2023 میں ہنوئی اور دا نانگ میں سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ کی اوسط آمدنی میں بالترتیب 2019 کے مقابلے میں صرف 3% اور 7% کا اضافہ ہوا۔

ہو چی منہ شہر میں اس گروپ کی اوسط آمدنی میں بھی منفی شرح نمو 8% ریکارڈ کی گئی۔ یہ آمدنی اور مکانات کی قیمتوں کے درمیان فرق کو وسیع تر بناتا ہے، خاص طور پر متوسط ​​طبقے اور اعلیٰ متوسط ​​طبقے کے گھرانوں کے لیے۔

دوسرا مناسب رہائش کی فراہمی کا فقدان ہے۔ موجودہ ہاؤسنگ سپلائی بنیادی طور پر درمیانی رینج اور ہائی اینڈ سیگمنٹس اور اس سے اوپر کے حصوں پر مرکوز ہے۔ اگرچہ اس طبقہ کی مانگ بھی بہت زیادہ ہے، لیکن سستی رہائش کی مانگ مارکیٹ کی اہم مانگ ہے۔ بہت کم ہاؤسنگ پراجیکٹس کی لاگت 30 ملین VND/m² سے کم ہے، جس سے لوگوں کی اکثریت، حتیٰ کہ اعلیٰ ترین گروپ، مناسب اختیارات کے بغیر رہ جاتا ہے۔

VARS کا یہ بھی ماننا ہے کہ کچھ سرمایہ کار مارکیٹ میں سپلائی کی کمی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے فروخت کی قیمتوں میں غیر معقول اضافہ کر رہے ہیں، جس کی وجہ سے ریل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، یہاں تک کہ ان علاقوں میں بھی جہاں انفراسٹرکچر کے بہت سے فوائد نہیں ہیں۔ یہ ان لوگوں کے لیے بھی مشکل بناتا ہے جو رئیل اسٹیٹ خریدنا چاہتے ہیں۔

تیسرا، یہ قیاس آرائی کے رویے کی وجہ سے ہے۔ دیگر سرمایہ کاری کے ذرائع کے تناظر میں ابھی بھی بہت سے اتار چڑھاؤ موجود ہیں، اثاثوں کو ذخیرہ کرنے کی نفسیات اور ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کی توقع کی وجہ سے بہت سے لوگ حقیقی استعمال کے ارادے کے بغیر رئیل اسٹیٹ خرید رہے ہیں۔ یہ لوگ رئیل اسٹیٹ خریدتے ہیں اور پھر اسے لاوارث چھوڑ دیتے ہیں، اسے استعمال میں نہیں لاتے، قیمت بڑھنے کا انتظار کرتے ہیں، طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو مزید سنگین بنا دیتے ہیں۔

اس کے علاوہ، ایک اور عنصر جس کا ذکر کم ہے لیکن اس کا اثر بہت زیادہ ہے وہ ہے مالی اخراجات۔ اگرچہ شرح سود میں کمی آئی ہے، لیکن گھر کے خریداروں کو اب بھی تقریباً 10% یا اس سے زیادہ کی ترغیبات کے بعد فلوٹنگ سود کی شرح ادا کرنی پڑتی ہے۔ اس سے بہت زیادہ مالی دباؤ بھی پیدا ہوتا ہے۔

سرمایہ کاری کی لاگت اور زمین کی لاگت کے ساتھ مالی اخراجات مسلسل بڑھ رہے ہیں، جو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے پروجیکٹ کی ترقی کے عمل کو متاثر کر رہے ہیں اور مکانات کی قیمتوں میں براہ راست اضافہ کر رہے ہیں۔

طویل مدتی میں، VARS کا خیال ہے کہ سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کے لیے زمین، ٹیکسوں اور قرضوں پر ترجیحی پالیسیوں کی تحقیق جاری رکھنے اور لاگو کرنے کے علاوہ، ریاست کو TOD ماڈل کے مطابق مربوط انفراسٹرکچر کی بہتری کو فروغ دینے اور شہری ترقی کو وسعت دینے کی ضرورت ہے۔ ویتنام میں شہری رہائشیوں کے لیے رہائش کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے یہ ایک ناگزیر رجحان ہے۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm