نیلامی میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کے لیے صلاحیت کو بڑھانے پر غور کریں۔

نیلامی میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کی صلاحیت کو ابھی تک ریگولیٹ نہیں کیا گیا ہے۔

قومی اسمبلی میں غور کے لیے پیش کرنے کے لیے تیار کیے گئے اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے معاملات کو واضح طور پر بیان کیا گیا ہے جب ریاست اراضی کے استعمال کی فیس جمع کر کے زمین مختص کرتی ہے، یا لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار ادائیگی کے ساتھ زمین لیز پر دیتی ہے۔ مسودے میں نیلامی کے معاملات، نیلامی کی شرائط، افراد اور تنظیموں کی ذمہ داریوں کے ساتھ ساتھ تمام سطحوں پر عوامی کمیٹیوں کی ذمہ داریاں بھی بیان کی گئی ہیں۔ خاص طور پر، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں حصہ لینے والی تنظیموں کو تمام شرائط کو پورا کرنا چاہیے جیسے کہ ریاست کی طرف سے مختص زمین یا لیز پر دی گئی زمین؛ ضوابط کے مطابق سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے شرائط کو یقینی بنانا جیسے کہ ڈپازٹس یا ضمانت کی دوسری شکلیں وغیرہ۔

تاہم، مسودے میں نیلامی کے اصول یا پابندیاں، نیلامی میں حصہ لیتے وقت ذاتی ذمہ داریاں لیکن مالی ذمہ داریوں کو پورا نہ کرنے اور نیلامی کو ترک کرنے کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ دریں اثنا، حقیقت میں، ایسے معاملات سامنے آئے ہیں جب نیلامی کی دوڑ میں حصہ لینے والے افراد اور تنظیمیں قیمتوں کو بہت زیادہ، یہاں تک کہ "ورچوئل" قیمتوں کو آگے بڑھانے کی دوڑ میں لگ جاتے ہیں، لیکن پھر ڈپازٹ کو ترک کر دیتے ہیں، جس سے نیلامی کے منتظم کے ساتھ ساتھ دیگر شرکاء کے لیے بھی بہت سے نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

مثال کے طور پر، 2021 کے آخر میں ہو چی منہ شہر کے تھو تھیم میں ہونے والی "سنہری زمین" کی نیلامی میں 4 کاروباری اداروں نے نیلامی جیت لی لیکن بعد میں ان سب نے اپنی جمع پونجی واپس لے لی۔ ان انٹرپرائزز نے ابتدائی قیمت سے 7-8 گنا زیادہ قیمتیں پیش کیں، جس سے ایسا لگتا ہے کہ شہر کا بجٹ سماجی و اقتصادی ترقی میں سرمایہ کاری کے لیے بڑی رقم جمع کرے گا۔ تاہم، ان تمام کاروباری اداروں نے اپنے ذخائر واپس لے لیے، جس کی وجہ سے تھو تھیم اربن ایریا میں "گولڈن لینڈ" لاٹ اب تک بے حرکت ہے۔

بہت سے معاشی ماہرین کا خیال ہے کہ اس واقعے سے بہت سے سبق سیکھنے کو ملیں گے، سرمایہ کاروں، مارکیٹ اور ریاستی انتظامی اداروں کو خبردار کیا جائے گا۔ یہ اس حقیقت سے متعلق ایک سبق ہے کہ کاروباری اداروں یا سرمایہ کاروں کو عام طور پر یا خاص طور پر عوامی زمینوں کی نیلامیوں میں حصہ لینے سے پہلے احتیاط سے غور کرنا چاہیے اور حساب لگانا چاہیے۔ اندھا دھند "قیمتوں کا نعرہ لگانا" ناممکن ہے کیونکہ یہ خود کمپنی اور معیشت دونوں کے لیے بہت سے نتائج چھوڑے گا۔ خاص طور پر انتظامی ایجنسی کے لیے، عوامی اثاثوں کی نیلامی کے عمل کا جائزہ لینے کے لیے اقدامات ہوں گے جیسے کہ حصہ لینے والے یونٹوں یا افراد کی صلاحیت؛ منصوبے پر عمل درآمد میں رکاوٹیں اور کامیابی کو یقینی بنانے کے لیے نیلامی کا طریقہ۔

لہذا، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کو اسی طرح کے منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے سرمایہ کاروں کی صلاحیت اور تجربے کو ریگولیٹ کرنے یا ان کی تکمیل پر غور کرنا چاہیے۔ اہم اصولوں میں ان تنظیموں اور افراد کے لیے جمع اور پابندیاں شامل ہیں جو نیلامی کے بعد مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کرتے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی صلاحیت اور تجربے کے اضافی ضابطے سے اس صورتحال پر قابو پانے میں بھی مدد ملتی ہے جہاں نیلامی کے بعد سرمایہ کار اس منصوبے کو لاگو نہیں کر سکتے، جس کے نتیجے میں ترک کرنا، دوسرے سرمایہ کاروں کو دوبارہ فروخت کرنا یا ڈپازٹ ضبط کرنا پڑتا ہے۔

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 1. — وہ کاروباری ادارے جنہوں نے نیلامی جیت لی لیکن ان کے ذخائر معاف کر دیے، معیشت کے لیے بہت سے نتائج کا باعث بنے۔

مسٹر Huynh Phuoc Nghia، UEH اسکول آف اکنامکس، لاء اینڈ مینجمنٹ کے سینٹر فار اکنامکس، لاء اینڈ مینجمنٹ کے ڈائریکٹر، قانون اور اسٹیٹ مینجمنٹ کے مطابق، تھو تھیم اربن ایریا (HCMC) میں زمین کی نیلامی سے حاصل ہونے والے اسباق نے ایک بار پھر اس بات کی تصدیق کی ہے کہ پروجیکٹ کی ترقی کے لیے بولی لگانے کی کہانی میں، اہم مسئلہ سرمایہ کاروں کی صحیح صلاحیت کا انتخاب کرنا ہے اور سرمایہ کاروں کی صحیح صلاحیت کا انتخاب کرنا ہے۔

سرمایہ کار کی صلاحیت کا تعین پراجیکٹ کے پیمانے، انٹرپرائز کے سرمائے کی گنجائش، اسی طرح کے منصوبوں کو نافذ کرنے کا تجربہ اور نیلامی کے بعد قانونی رکاوٹوں اور ذمہ داریوں کی ضرورت سے متعلق عوامل کے ذریعے کیا جا سکتا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، سرمایہ کار کی صلاحیت کا اندازہ لگانے کے معیار کے ساتھ ساتھ متعلقہ قوانین جیسے کہ بولی لگانے کا قانون، جائیداد کی نیلامی کا قانون، حکمنامے، ضوابط وغیرہ میں پروجیکٹ سے وابستہ ذمہ داریوں کو متحد اور مربوط کرنا ضروری ہے۔

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 2. — وہ کاروباری ادارے جنہوں نے نیلامی جیت لی لیکن ان کے ذخائر معاف کر دیے، معیشت کے لیے بہت سے نتائج کا باعث بنے۔

قانون مزید سخت ہوگا۔

ان مقدمات کے بارے میں جہاں جیتنے والا بولی دہندہ نیلامی کے بعد ڈپازٹ چھوڑ دیتا ہے، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے وکیل بوئی کوانگ اینگھیم نے اس بات پر زور دیا کہ اس کی وجہ سے پوری معیشت پر بہت زیادہ لاگت آتی ہے اور اس کے نتائج ہوتے ہیں۔ سب سے پہلے، جیتنے والے بولی دہندہ کے جمع کو ترک کرنے سے جائیداد اور زمین کی نیلامی کے منتظم کو نیلامی کے عمل کو دوبارہ کرنے کے لیے وسائل ضائع کرنا پڑیں گے۔

ایک ہی وقت میں، ڈپازٹ کی منسوخی کے معاملات اکثر اس حقیقت سے متعلق ہوتے ہیں کہ زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ، "مجازی" قیمتوں کو دھکیل دیا گیا ہے، جس کی وجہ سے ریاستی اراضی کا رقبہ بڑھ گیا ہے۔ وہاں سے، ریاست کو زمین کے حصول، معاوضہ، اور بعد کے منصوبوں کے لیے سائٹ کلیئرنس کے عمل میں بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ ایک ہی وقت میں، جب زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، تو پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کی شرح بھی تیزی سے بڑھ جاتی ہے۔

پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو پوری سرمایہ کاری کی لاگت کا دوبارہ حساب لگانا ہوگا اور یہاں تک کہ کوئی بھی یونٹ پروجیکٹ کی ترقی میں حصہ نہیں لے گا۔ اس کا مطلب اس علاقے کی عمومی سماجی و اقتصادی ترقی میں رکاوٹ ہے۔ یہاں تک کہ وہ لوگ جو گھر خریدنا چاہتے ہیں، رئیل اسٹیٹ... کو بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا جب زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں۔

وکیل Bui Quang Nghiem نے زور دیا: "پراپرٹی نیلامی کے قانون میں جائیداد کی نیلامی کے لیے شرائط تفصیل سے بیان کی گئی ہیں۔ تاہم، اس بار زمین کے قانون کے مسودے میں (ترمیم شدہ) شامل کرنے پر غور کیا جا سکتا ہے جب کہ سرمایہ کاروں کی زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں میں حصہ لیتے وقت ان کی صلاحیت اور تجربے سے متعلق ضوابط شامل کیے جائیں گے۔ ہو چی منہ شہر میں تھو تھیم میں "سنہری" زمین کی نیلامی۔

اتفاق کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Van Hau، ویتنام وکلاء کمرشل ثالثی مرکز کے چیئرمین نے کہا کہ نیلامی کے اصول یا پابندیاں جب افراد نیلامی میں حصہ لیتے ہیں لیکن مالی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کرتے، خلاف ورزی کرتے ہیں... جائیداد کی نیلامی کے قانون میں مکمل طور پر ریگولیٹ کیے گئے ہیں۔ حالیہ دنوں میں، کامیاب نیلامیوں کی تعداد اور معیار میں اضافہ ہوا ہے لیکن اب بھی کوتاہیاں موجود ہیں۔

خاص طور پر، نیلامی ٹیم کا معیار مہارت اور پیشہ ورانہ مہارت کے لحاظ سے اب بھی محدود ہے، اس میں خلاف ورزیاں ہو رہی ہیں جس کی وجہ سے طریقہ کار اور ترتیب کی خلاف ورزیوں کی وجہ سے بہت سی نیلامیوں کو منسوخ کرنا پڑ رہا ہے... نیلامی کا معیار عام طور پر موثر نہیں ہوتا، "بلیو ٹیم - ریڈ ٹیم" کی قیمتوں میں کمی کی صورتحال تیزی سے پیچیدہ ہوتی جا رہی ہے، بہت سے طریقہ کار اب بھی پیچیدہ اور پیچیدہ ہیں۔ خاص طور پر، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں بہت سی خلاف ورزیوں کا پتہ چلا ہے، خاص طور پر عوامی اثاثوں والے منصوبوں کے لیے، جس سے قیاس آرائیاں اور منافع خوری ہوتی ہے، اور ریاست کے نقصان کا خطرہ ہوتا ہے۔

لہذا، مسٹر ہاؤ نے تجویز پیش کی کہ خصوصی قوانین کی دفعات سے، زمین کے قانون (ترمیم شدہ) کو بھی ضوابط کی تکمیل کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ایک موزوں اور موثر طریقہ کار بنایا جا سکے۔ خاص طور پر، سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت اور تجربے کا اندازہ لگانے کے ضوابط کو ضمیمہ کریں، اور قانون کی دفعات کے مطابق رقم جمع کرنے کا وقت مقرر کریں۔ ساتھ ہی، ایسے منصوبوں کے لیے سخت پابندیاں تجویز کریں جو زمین کے استعمال کے حقوق کا استحصال کرتے ہیں جیسے کہ تنظیموں اور افراد کے لیے جمع اور جرمانے جب وہ نیلامی کے بعد مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کرتے ہیں تاکہ زمین کی نیلامی کے علاقے کے ارد گرد کے علاقے میں زمین کی قیمتوں میں اضافے کو محدود کیا جا سکے۔

ہو چی منہ سٹی کے لیے خصوصی میکانزم سے متعلق قرارداد 98 شہر کو فعال طور پر سرمایہ کاروں کا انتخاب کرنے کی بھی اجازت دیتی ہے، جو نیلامی اور بولی میں شرکت کے بعد کاروباری اداروں کی صلاحیت اور عزم کا جائزہ لینے کے لیے معیارات اور معیارات طے کرتا ہے... ساتھ ہی زمین کے قانون کی تفصیل سے رہنمائی کرنے والے فرمانوں اور سرکلرز کے ساتھ، یہ سرمایہ کاروں کو اوور کام کرنے کی صورت حال پر عمل درآمد کرنے میں مدد کرتا ہے ترک کرنا، دوسرے سرمایہ کاروں کو دوبارہ فروخت کرنا یا ڈپازٹس کو ضبط کرنا۔

مسٹر Huynh Phuoc Nghia ، ڈائریکٹر برائے اقتصادیات، قانون اور انتظام، سکول آف اکنامکس، لاء اینڈ پبلک ایڈمنسٹریشن، UEH

ماخذ لنک