مسودے میں زمین کی قیمتوں کے تعین اور اضافی محصول کو سنبھالنے کے لیے اضافی طریقہ کار تجویز کرنا

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) نے ابھی ابھی ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے میں متعدد مشمولات پر تبصرے کیے گئے ہیں جو زمین کے قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد طریقہ کار اور پالیسیوں کو منظم کرتے ہیں۔

تصویری تصویر: Tuan Anh/VNA

اس کے مطابق، VNREA نے 5 مواد پر تبصرہ کیا۔ جس میں اس نے 3 مشمولات میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی جو مسودہ میں پہلے سے طے شدہ دفعات ہیں اور 2 ایسے مشمولات کو شامل کرنے کی تجویز پیش کی جو ابھی تک مسودہ قرارداد میں متعین نہیں ہیں۔

2 اضافی مجوزہ مواد کے ساتھ، VNREA نے حوالہ دیا کہ مسودہ قرارداد کا آرٹیکل 5 زمین کے استعمال کی فیس اور تمام منصوبوں کے زمین کے کرایوں کا تعین کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کے اطلاق کو متعین کرتا ہے جب زمین مختص کی جاتی ہے، لیز پر دی جاتی ہے، یا زمین کے استعمال کا مقصد تمام صورتوں میں تبدیل ہوتا ہے۔

تاہم، VNREA کے تجزیہ کے مطابق، حقیقت میں، نئے ترقی یافتہ علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے ہیں یا ایسے منصوبے ہیں جن میں زمین کے استعمال کے بڑے پیمانے ہیں اور زمین کی قیمت کی فہرست نہیں ہے یا اگر زمین کی قیمت کی فہرست ہے تو، زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق مناسب نہیں ہوگا۔ اس صورت میں، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے موجودہ زمین کے قانون میں تجویز کردہ زمین کی قیمت کے تعین کے طریقوں کے مطابق مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا ضروری ہے۔

VNREA تجویز کرتا ہے کہ زمین کے استعمال کی فیسوں اور پروجیکٹوں کے زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کو لاگو کرنے کے لیے ضوابط کی تکمیل کی جائے جب ریاست زمین مختص کرتی ہے، زمین لیز پر دیتی ہے، یا زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کرتی ہے، بشمول: 100 ہیکٹر یا اس سے زیادہ زمین کے استعمال کے بڑے پیمانے کے منصوبے اور زمین کی قیمتوں کی فہرست کے بغیر نئے ترقی یافتہ علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے۔

اس کے علاوہ، VNREA نے زمین کی غیر متعین قیمت کی مدت کے لیے اضافی فیس کے حساب سے ضابطے شامل کرنے کی تجویز پیش کی۔ کیونکہ پوائنٹ d، شق 2، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257 کی بنیاد پر، حکمنامہ 103/2024/ND-CP ایسے معاملات کے لیے اضافی فیس کی وصولی کو متعین کرتا ہے جہاں لوگوں کو 1 اگست 2024 سے پہلے زمین الاٹ/لیز پر دینے کا فیصلہ ہو لیکن زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، انہیں فی سال 5/4 فیصد اضافی ادا کرنا پڑے گا۔ غیر متعین زمین کی قیمت کی مدت کے لیے قابل ادائیگی زمین کے استعمال کی فیس/زمین کے کرایے کے 3.6%/سال تک ایڈجسٹ کیا جائے۔

وجہ یہ ہے کہ جب زمین کے استعمال کی فیس/زمین کا کرایہ ادا نہیں کیا جاتا ہے، تو سرمایہ کار غیر ادا شدہ رقم سے فائدہ اٹھاتا ہے۔ یہ نقطہ نظر غلط اور نامناسب ہے – VNREA نے زور دیا۔ فی الحال، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کی ذمہ داری ریاستی ایجنسی کی ذمہ داری ہے، زمین استعمال کرنے والے پر منحصر نہیں ہے۔

اس معاملے میں زمین استعمال کرنے والوں کو ذمہ دار ٹھہرانے کی ضرورت بے بنیاد ہے۔ جب زمین کے استعمال کنندگان نے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کا کرایہ ادا نہیں کیا ہے، تو وہ زمین کے استعمال کنندگان کے طور پر اپنے حقوق استعمال کرنے کے قابل نہیں رہے ہیں: خریدنے، بیچنے/منتقلی/رہن رکھنے کا حق... کیونکہ ضوابط کے مطابق، ان حقوق کا استعمال زمین کے حوالے سے مالی ذمہ داریوں کے پورا ہونے کے بعد ہی کیا جا سکتا ہے، VNREA کا تجزیہ۔

لہٰذا، VNREA متعدد مخصوص کیسوں کے تعین کی بنیاد پر اضافی وصولی کی فیسوں سے نمٹنے کے لیے دفعات شامل کرنے کی سفارش کرتا ہے۔ ایسے معاملات میں جہاں زمین کی الاٹمنٹ، اراضی لیز، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت، سالانہ زمین کے لیز سے ایک بار زمین کے لیز پر مکمل لیز کی مدت کے لیے تبدیل کرنے کی اجازت، زمین کے استعمال میں توسیع، زمین کے استعمال کی مدت کی ایڈجسٹمنٹ، زمین سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق تفصیلی منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ اور قانون کی دیگر متعلقہ دفعات کے بارے میں فیصلہ کیا گیا ہے، لیکن زمین کی قیمت مقرر کرنے سے پہلے قانون کے استعمال اور زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ فیس کا نفاذ اراضی قانون 2024 کے آرٹیکل 257 کے پوائنٹس a, b, c، شق 2 کے مطابق کیا جائے گا۔

ایک ہی وقت میں، زمین کے استعمال کنندگان کو اس وقت کے لیے اضافی فیس ادا کرنی ہوگی جو ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کے لیے شمار نہیں کیے گئے ہیں جیسا کہ پوائنٹس اے، بی، سی، شق 2، اراضی قانون کے آرٹیکل 257 میں بیان کیا گیا ہے اگر زمین کے استعمال کنندگان نے زمین کے استعمال کے حقوق کو استحصال، کاروبار اور استعمال میں شامل کیا ہے۔

زمین کے استعمال کنندگان کو اس مدت کے لیے اضافی فیس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے جس کا ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کے لیے حساب نہیں کیا گیا ہے جیسا کہ زمین کے قانون کے پوائنٹس اے، بی، سی، شق 2، آرٹیکل 257 میں بیان کیا گیا ہے اگر زمین استعمال کرنے والوں نے ابھی تک زمین کے استعمال کے حقوق کو استحصال، کاروبار یا استعمال میں نہیں ڈالا ہے۔ اگر زمین کے استعمال کنندگان نے اس مدت کے لیے اضافی فیس ادا کی ہے جو ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کے لیے شمار نہیں کی گئی ہے، تو انھیں ریاست کو دیگر مالی ذمہ داریوں سے ادا کی گئی یا کٹوتی کی گئی اضافی فیس واپس کر دی جائے گی۔

3 مجوزہ ترامیم کے بارے میں، VNREA نے حوالہ دیا: شق 7، اراضی کی بازیابی، معاوضہ، معاونت، اور آباد کاری سے متعلق آرٹیکل 3 یہ بیان کرتا ہے: "سرمایہ کار نے زمین کے استعمال کی فیس اور قابل ادائیگی اراضی کے کرایے سے جو معاوضہ، تعاون، اور آباد کاری کی رقم کی کٹوتی کی ہے، قانون 4 اور شق 4 کے قانون کے مطابق لاگو کیا جائے گا۔ پورے منصوبے کے لئے حساب کیا جائے گا"۔

تاہم، VNREA کے مطابق، زمین کا قانون فی الحال یہ شرط رکھتا ہے کہ اگر سرمایہ کار نے معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کی رقم پیش کی ہے، تو اسے زمین کے استعمال کی فیس اور پروجیکٹ کے زمین کے کرایے سے کاٹ لیا جائے گا۔ اگر زمین کے استعمال کی فیس اور پراجیکٹس کی زمین کے کرایے سے کٹوتی کے بعد بھی رقم باقی ہے، تو اسے پروجیکٹ کے کل سرمایہ کاری کے سرمائے میں شمار کیا جائے گا۔

لہذا، اس ضابطے نے واقعی حقوق کی ضمانت نہیں دی ہے اور اس نے سرمایہ کاروں کو پیشگی ادائیگی کے معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری میں حصہ لینے کی طرف متوجہ نہیں کیا ہے۔ خاص طور پر ایسے منصوبوں کے معاملے میں جن کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں سے مستثنیٰ یا کم کیا گیا ہے - VNREA کا تجزیہ کیا گیا۔

لہذا، VNREA نے سرمایہ کاروں کو معاوضے، مدد، اور دوبارہ آبادکاری کے لیے پیشگی ادائیگیوں کو دیگر مالیاتی ذمہ داریوں سے کٹوتی جاری رکھنے کی اجازت دینے کی تجویز پیش کی ہے جو سرمایہ کاروں کو ادا کرنا ہوں گی۔

اسی وقت، پوائنٹ d، شق 1، آرٹیکل 5 میں، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کی بنیاد میں شامل ہیں: زمین کے رقبے کے لیے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات جو سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے۔ اس مقام پر بیان کردہ بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات کا تعین تعمیراتی قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے۔

VNREA کے مطابق، مسودہ صرف زمین کے رقبے کے لیے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات کا حساب بتاتا ہے جسے سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے، جو کہ نامناسب ہے۔ کیونکہ زمین کی قیمت کی فہرست کی نوعیت ایک عام ضابطہ ہے اور زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت اکثر موجودہ زمین کے پلاٹوں کی بنیاد پر بنائی جاتی ہے۔ انفراسٹرکچر ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ پروجیکٹس لیکن ان کا کوئی علاقہ ریاست کے حوالے نہیں کیا گیا ہے (جیسے انڈسٹریل پارک انفراسٹرکچر ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ پروجیکٹس) انفراسٹرکچر کی لاگت میں کٹوتی نہیں کی جائے گی۔

یا ارضیاتی حالات اور پیمانے پر منحصر سرمایہ کاری کے منصوبوں میں بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کی لاگت مختلف ہوگی، خاص طور پر نئے علاقوں، دوبارہ دعوی کردہ علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے... لیولنگ اور انفراسٹرکچر کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کے بہت بڑے اخراجات ہوتے ہیں۔ لہٰذا، اگر سرمایہ کار ریاست کے حوالے کیے جانے والے زمینی رقبے کے لیے صرف انفراسٹرکچر کی لاگت کا حساب لگاتے ہیں، تو یہ انصاف کو یقینی نہیں بنائے گا۔

اس حقیقت سے، VNREA تجویز کرتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، پورے پروجیکٹ کے بنیادی ڈھانچے کی لاگت کا حساب لگانا ضروری ہے، نہ کہ صرف اس زمینی رقبے کا جو سرمایہ کار ریاست کو دے دیتا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت زمین کی بحالی کے منصوبوں کے لیے زمین کی بحالی کی لاگت سے نمٹنے کے لیے ضوابط کی تکمیل ضروری ہے (موجودہ ضوابط کے مطابق، اضافی طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت زمین کی بحالی کے اخراجات پروجیکٹ کی ترقی کے اخراجات میں شامل ہیں)۔

ایک اور مواد جس پر VNREA نے تبصرہ کیا وہ یہ ہے کہ پوائنٹ b، شق 13، آرٹیکل 3 میں، زمین کی بازیابی، معاوضہ، مدد، اور باز آبادکاری کے لیے عبوری دفعات واضح طور پر بیان کرتی ہیں: "اس قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے، معاوضے، مدد، اور آباد کاری کے منصوبے کی منظوری کا کوئی فیصلہ نہیں ہے، زمین کی بازیابی، معاوضہ، معاوضہ، معاوضہ، اور معاوضے کی منظوری کے ساتھ ساتھ معاوضہ، امداد اور بحالی کے منصوبے کی منظوری دی جائے گی۔ زمینی قانون کی دفعات اور اس آرٹیکل کی دفعات"۔

VNREA کے مطابق، "ایسی صورت میں جہاں اس قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے کوئی فیصلہ نہ ہو" کے جملے کا استعمال واقعہ کے وقت کا درست تعین نہیں کرتا ہے۔ ایسے معاملات ہوں گے جہاں قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے معاوضے کے منصوبے کو منظور کرنے کا کوئی فیصلہ نہیں ہوتا ہے، لیکن جب قرارداد نافذ ہوتی ہے، معاوضے کے منصوبے کی منظوری کا فیصلہ ہوتا ہے۔ لہذا، VNREA اسے "اس صورت میں جہاں اس قرارداد کی مؤثر تاریخ تک کوئی فیصلہ نہیں ہوتا..." میں ایڈجسٹ کرنے کی تجویز ہے۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm