اس کے مطابق، VNREA نے پانچ تجاویز پیش کیں۔ مسودے میں پہلے سے طے شدہ تین دفعات میں ترامیم کی تجویز اور دو دفعات کو شامل کرنا جو ابھی تک قرارداد کے مسودے میں شامل نہیں ہیں۔
دو اضافی تجاویز کے بارے میں، VNREA نے مسودہ قرارداد کے آرٹیکل 5 کا حوالہ دیا، جس میں زمین کے استعمال کی فیس اور تمام پروجیکٹس کے لیے زمین کی لیز فیس کا تعین کرنے کے لیے زمین کی قیمت کے جدولوں کے اطلاق کی شرط رکھی گئی ہے جب زمین مختص کی جاتی ہے، لیز پر دی جاتی ہے، یا اس کے استعمال کا مقصد تبدیل کیا جاتا ہے۔
تاہم، VNREA کے تجزیے کے مطابق، حقیقت میں، نئے ترقی یافتہ علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے ہیں یا زمین کے استعمال کے بڑے پیمانے پر ایسے منصوبے ہیں جن میں زمین کی قیمت کی فہرستیں نہیں ہیں، یا اگر زمین کی قیمت کی فہرستیں موجود ہیں، تو ان کا اطلاق نامناسب ہوگا۔ ایسے معاملات میں، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کا حساب لگانے کے لیے موجودہ زمین کے قانون میں طے شدہ زمین کی قیمت کے تعین کے طریقوں کے مطابق زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنا ضروری ہے۔
VNREA ایسے قوانین کو شامل کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے جن میں ایسے معاملات کی وضاحت کی جاتی ہے جہاں مخصوص زمین کی قیمتوں کا اطلاق زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کے حساب سے لاگو ہوتا ہے جب ریاست زمین مختص کرتی ہے، زمین لیز کرتی ہے، یا زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کرتی ہے، بشمول: 100 ہیکٹر یا اس سے زیادہ زمین کے استعمال کے بڑے پیمانے کے منصوبے اور نئے ترقی یافتہ علاقوں میں سرمایہ کاری کے منصوبے جن کی ابھی تک زمین کی قیمت کی فہرست نہیں ہے۔
اس کے علاوہ، VNREA نے زمین کی قیمتوں کے تعین سے پہلے کی مدت کے لیے اضافی فیس کے حساب سے ایک ضابطہ شامل کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ نکتہ d، شق 2، 2024 کے زمینی قانون کے آرٹیکل 257 کی بنیاد پر، فرمان 103/2024/ND-CP یہ طے کرتا ہے کہ ان لوگوں کے لیے ضمنی فیس جنہوں نے 1 اگست 2024 سے پہلے زمین کی الاٹمنٹ/لیز کے فیصلے حاصل کیے، لیکن جن کی زمین کی قیمتوں کا ابھی تک تعین نہیں کیا گیا ہے، اس کا تعین 5/5 سال کے حساب سے کیا جائے گا۔ زمین کی قیمتوں کے تعین سے پہلے کی مدت کے لیے قابل ادائیگی زمین کے استعمال کی فیس/زمین کی لیز فیس کا 3.6%/سال تک۔
دلیل یہ ہے کہ سرمایہ کار غیر ادا شدہ زمین کے استعمال/لیز فیس سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ یہ نظریہ غلط اور نامناسب ہے – VNREA نے زور دیا۔ فی الحال، زمین کی قیمتوں کے تعین کی ذمہ داری ریاستی اداروں کی ہے، زمین استعمال کرنے والوں کی نہیں۔
اس معاملے میں زمین استعمال کرنے والوں کو ذمہ دار ٹھہرانے کا مطالبہ بے بنیاد ہے۔ جب زمین کے استعمال کنندگان نے زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کا کرایہ ادا نہیں کیا ہے، تو وہ اپنے زمین کے استعمال کے حقوق کا استعمال نہیں کر سکتے: خریدنے/بیچنے/منتقلی/رہن رکھنے کا حق... کیونکہ ضابطوں کے مطابق، یہ حقوق صرف زمین کے حوالے سے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے بعد استعمال کیے جا سکتے ہیں، VNREA کا تجزیہ۔
لہذا، VNREA نے مخصوص کیسوں کے امتیاز کی بنیاد پر اضافی فیسوں کو سنبھالنے کے لیے ایک شق شامل کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ ایسے معاملات میں جہاں زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت، زمین کے لیز کی سالانہ ادائیگیوں سے پورے لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگیوں میں تبدیل ہونے کی اجازت، زمین کے استعمال میں توسیع، زمین کے استعمال کی مدت کی ایڈجسٹمنٹ، یا تفصیلی منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ زمین کے قانون اور دیگر متعلقہ قوانین کے مطابق کیے گئے ہیں، لیکن زمین کی قیمت کی تاریخ مقرر ہونے سے پہلے اس قانون کو موثر بنایا گیا ہے۔ لیز فیس اور اراضی کے استعمال کی فیسیں 2024 کے زمینی قانون کی شق 2، آرٹیکل 257 کے نکات a، b، اور c کے مطابق کی جائیں گی۔
مزید برآں، زمین کے استعمال کنندگان کو اس مدت کے لیے ضمنی فیس ادا کرنا ہوگی جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب نہیں لگایا گیا ہے، جیسا کہ اراضی قانون کی شق 2، آرٹیکل 257 کے نکات a، b، اور c میں بیان کیا گیا ہے، اگر زمین استعمال کرنے والے نے زمین کا وہ رقبہ رکھا ہے جس کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق استحصال، کاروبار یا استعمال میں دیے گئے ہیں۔
زمین کے استعمال کنندگان کو اس مدت کے لیے اضافی فیس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کے کرایے کا حساب نہیں لگایا گیا ہے، جیسا کہ لینڈ لا کی شق 2، آرٹیکل 257 کے پوائنٹس اے، بی، اور سی میں بیان کیا گیا ہے، اگر اراضی استعمال کرنے والے نے ابھی تک وہ اراضی کا رقبہ نہیں ڈالا ہے جس کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق استحصال، کاروبار یا استعمال میں دیے گئے ہیں۔ اگر زمین استعمال کرنے والے نے پہلے ہی اس مدت کے لیے اضافی فیس ادا کر دی ہے جس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کے کرایے کا حساب نہیں لگایا گیا ہے، تو ادا کی گئی رقم واپس کر دی جائے گی یا ریاست کو دیگر مالی ذمہ داریوں کے خلاف آفسیٹ کر دی جائے گی…
تین مجوزہ ترامیم کے بارے میں، VNREA نے حوالہ دیا: حصول اراضی، معاوضہ، معاونت، اور آباد کاری سے متعلق شق 7، آرٹیکل 3 یہ بتاتا ہے کہ "سرمایہ کار کی طرف سے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے ایڈوانس شدہ معاوضے، مدد، اور باز آبادکاری کی رقم کی کٹوتی مکمل طور پر پروجیکٹ کے ساتھ حساب کی جائے گی۔ زمینی قانون کا 94۔
تاہم، VNREA کے مطابق، زمین کا قانون یہ بتاتا ہے کہ ایسے معاملات میں جہاں سرمایہ کار معاوضہ، مدد، اور آباد کاری کے فنڈز پیش کرتے ہیں، ان فنڈز کو پروجیکٹ کی زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس سے کاٹا جا سکتا ہے۔ اگر، زمین کے استعمال کی فیس اور پراجیکٹس کی زمین کی لیز فیس کو کم کرنے کے بعد، ابھی بھی ایک رقم باقی ہے، تو اسے منصوبے کے کل سرمایہ کاری میں شامل کیا جا سکتا ہے۔
لہٰذا، یہ ضابطہ حقیقی معنوں میں حقوق کی ضمانت نہیں دیتا اور سرمایہ کاروں کو معاوضے، مدد، اور آباد کاری کے فنڈز کو آگے بڑھانے میں حصہ لینے کے لیے صحیح معنوں میں متوجہ نہیں کرتا ہے۔ خاص طور پر ایسے منصوبوں کے معاملے میں جو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے مستثنیٰ ہیں یا اس کے اہل ہیں - VNREA کا تجزیہ کیا گیا۔
لہذا، VNREA تجویز کرتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو معاوضے، مدد، اور دوبارہ آبادکاری کے لیے پیشگی ادائیگیوں کو دیگر مالیاتی ذمہ داریوں سے کٹوتی جاری رکھنے کی اجازت دی جائے جو سرمایہ کار کو ادا کرنے کی ضرورت ہے۔
مزید برآں، نکتہ d، شق 1، آرٹیکل 5 یہ بتاتا ہے کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کی بنیاد میں شامل ہیں: زمین کے رقبے کے لیے انفراسٹرکچر کی تعمیر کے اخراجات جو سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے۔ اس نقطہ میں بیان کردہ بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات کا تعین تعمیراتی قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے۔
VNREA کے مطابق، مسودہ صرف زمین کے رقبے کے لیے انفراسٹرکچر کی تعمیر کے اخراجات کا حساب بتاتا ہے جسے سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے، جو کہ نامناسب ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کے جدولوں کی نوعیت ایک عام ضابطہ ہے، اور ان جدولوں میں زمین کی قیمتیں عام طور پر موجودہ زمین کے پارسل پر مبنی ہوتی ہیں۔ انفراسٹرکچر ڈیولپمنٹ پروجیکٹس جن کے پاس ریاست کے حوالے زمین نہیں ہے (جیسے انڈسٹریل پارک انفراسٹرکچر ڈیولپمنٹ پروجیکٹس) انفراسٹرکچر لاگت میں کٹوتی کے اہل نہیں ہوں گے۔
متبادل طور پر، سرمایہ کاری کے منصوبوں میں ارضیاتی حالات اور پیمانے کے لحاظ سے انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کے مختلف اخراجات ہوں گے، خاص طور پر نئے علاقوں یا دوبارہ دعوی کردہ زمین میں، جن کی زمین کی سطح کرنے اور بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے لیے بہت زیادہ لاگت آتی ہے۔ لہٰذا، صرف زمین کے رقبے کے لیے بنیادی ڈھانچے کی لاگت کا حساب لگانا جو سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے، انصاف کو یقینی نہیں بنائے گا۔
اس حقیقت کی بنیاد پر، VNREA تجویز کرتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، پورے پروجیکٹ کے بنیادی ڈھانچے کی لاگت کا شمار کیا جانا چاہیے، نہ کہ صرف اس زمینی رقبے کے لیے جسے سرمایہ کار ریاست کے حوالے کرتا ہے۔ اس کے ساتھ ہی، زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت زمین کی بازیابی کے منصوبوں کے لیے زمین کی بحالی کی لاگت سے نمٹنے کے حوالے سے ضوابط شامل کیے جائیں (فی الحال، زمین کی بحالی کے اخراجات پراجیکٹ کے ترقیاتی اخراجات میں شامل کیے جاتے ہیں جب اضافی طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کیا جاتا ہے)۔
ایک اور نکتہ جس پر VNREA نے تبصرہ کیا ہے وہ نقطہ b، شق 13، آرٹیکل 3 ہے، جو زمین کے حصول، معاوضے، مدد، اور باز آبادکاری کے لیے عبوری دفعات کو بیان کرتا ہے، یہ بیان کرتا ہے: "ایسے معاملات میں جہاں، اس قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے، معاوضے، حمایت، اور بازآبادکاری کی منظوری کا کوئی فیصلہ نہیں کیا گیا ہے، زمین کی بحالی، معاوضہ، اور دوبارہ آبادکاری کے منصوبے کی حمایت کی جائے گی۔ زمین کے قانون اور اس آرٹیکل کی دفعات کے مطابق۔"
VNREA کے مطابق، "اس قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے کے مقدمات جہاں کوئی فیصلہ نہیں کیا گیا ہے" کے جملے کا استعمال درست طریقے سے اس وقت کا تعین نہیں کرتا جس میں واقعہ پیش آیا۔ ایسے معاملات ہو سکتے ہیں جہاں قرارداد کی مؤثر تاریخ سے پہلے معاوضے کے منصوبے کی منظوری کا کوئی فیصلہ نہیں کیا گیا تھا، لیکن جب تک قرارداد نافذ ہوتی ہے، ایسا فیصلہ ہو چکا ہو۔ لہذا، VNREA اس میں ترمیم کی تجویز پیش کرتا ہے "ایسے معاملات جہاں اس قرارداد کی مؤثر تاریخ تک کوئی فیصلہ نہیں کیا گیا ہے..."۔
ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm
تبصرہ (0)