قلق بشأن "العبء المزدوج" عند تطبيق أسعار الأراضي الجديدة

تعليق الصورة — صورة توضيحية: توان آنه/VNA

أقرّ مجلس شعب هانوي مؤخرًا قائمة أسعار الأراضي الجديدة، والمتوقع تطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. وتهدف هذه الخطوة إلى جعل إدارة الأراضي أكثر شفافيةً وتقريب أسعارها من السوق، وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024. إلا أن الزيادة الحادة في المناطق الحضرية تُشكّل "عبئًا مزدوجًا" على السكان وشركات العقارات، مما يُصعّب على ذوي الدخل المحدود الحصول على مسكن، ويُبطئ انتعاش السوق.

ارتفاع التكاليف وأحلام السكن البعيدة

وبشكل عام فإن الناس يتفقون على ضرورة تعديل قائمة أسعار الأراضي لتكون أقرب إلى السوق لأن ذلك يساعد على ضمان حقوق الناس في إخلاء المواقع بشكل أفضل، ويحد من الشكاوى، ويساهم في تسريع عملية إخلاء المواقع وإكمال مشاريع الاستثمار العام.

ومع ذلك، مع الزيادة الكبيرة في تعديل أسعار الأراضي، وخاصة في البلديات والأحياء الضواحي، فإن سياسة أسعار الأراضي الجديدة لا تغير الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض فحسب، بل لها أيضًا تأثير عميق على حياة وإنتاج وسوق العقارات وإمكانية الوصول إلى السكن للعديد من مجموعات الناس.

قال السيد دانج فان نغييم، من بلدية دونغ آنه (هانوي): "أدى ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة الضرائب والرسوم والتكاليف المترتبة على إصدار السجلات الحمراء أو تقسيم الأراضي أو نقل ملكيتها. والآن، تحتاج عائلتي إلى تقسيم الأرض ليعيش أبناؤها بشكل منفصل أو يرثونها، لذا يتعين علينا التقدم بطلب للحصول على شهادة، وهو ما سيكلفنا مبالغ طائلة."

مع ارتفاع سعر الأرض الجديد بمقدار يتراوح بين ضعفين وستة أضعاف عن قائمة أسعار الأراضي القديمة، أصبح العديد من سكان الضواحي عاجزين عن الوفاء بالتزاماتهم المالية. قال السيد داو خاك ترونغ من بلدية سوك سون (هانوي): "حسبتُ أن رسوم استخدام الأرض التي كان عليّ دفعها كانت حوالي 80 مليون دونج فيتنامي، لكنها قفزت إلى أكثر من 400 مليون دونج فيتنامي بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة".

لم يقتصر الأمر على السيد داو خاك ترونغ، بل عبّر العديد من سكان بلديات أخرى مثل هواي دوك، ودونغ آنه، وثانه أواي، ودان فونغ، وثانه تري، وثونغ تين، وهونغ فان... عن "صدمتهم" لاضطرارهم لدفع مئات ملايين الدونغ لاستكمال الإجراءات. واقترح الناس على المدينة النظر في سياسة لخفض رسوم التسجيل، أو إعفاء بعض رسوم إصدار الشهادات، أو تمديد فترة السداد للأسر الفقيرة، والأسر شبه الفقيرة، والعمال، والأسر الشابة التي تعيش في الضواحي. وهذا يُجنّبهم "صدمة التكلفة" عند الحاجة إلى استكمال إجراءات الأراضي.

وفقًا للمحامية نجيم ثي هانج من مكتب فو لينه للمحاماة (نقابة محامي هانوي)، فإن أول هذه التحديات هو زيادة الأعباء المالية عند تنفيذ إجراءات الأراضي. ويتجلى ذلك في ارتفاع أسعار الأراضي، لا سيما في الضواحي (حيث من المتوقع أن ترتفع بشكل حاد من 25% إلى 26%، مع زيادة في بعض المواقع بنحو 30% مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية)، مما يُثير قلق الكثيرين بشأن الارتفاع الهائل في التكاليف عند تنفيذ إجراءات مثل تغيير أغراض استخدام الأراضي، أو إصدار سجلات حمراء (الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي)، أو نقل الملكية. وفي حال ارتفاع قائمة أسعار الأراضي، سترتفع تبعًا لذلك رسوم استخدام الأراضي والضرائب والرسوم والتكاليف التي يتعين على الأفراد دفعها، مما يؤثر بشكل مباشر على هذه الفئة الكبيرة من الأشخاص.

علاوةً على ذلك، تشعر الأسر الزراعية في الضواحي بالقلق أيضًا إزاء ارتفاع أسعار الأراضي، وضرائب استخدام الأراضي غير الزراعية، ورسوم التسجيل، أو تكاليف تحويل استخدامات الأراضي التي قد تكون أعلى. وتؤثر هذه النفقات بشكل مباشر على القدرة على الحفاظ على الإنتاج، وخاصةً بالنسبة لصغار المزارعين، وفقًا لما أفادت به المحامية نغييم ثي هانغ.

فريق العاصمة منذ خط البداية

ورغم أنه من الضروري تقريب أسعار الأراضي من أسعار السوق، فإن قائمة الأسعار الجديدة تثير أيضا الكثير من المخاوف بشأن أعباء التكلفة، وإمكانية ارتفاع أسعار العقارات والضغط على الشركات.

في معرض شرحه لمفهوم "العبء المزدوج"، قال السيد فام جيا هييب، الخبير العقاري، إن شركات العقارات تتحمل تكاليف استثمارية متزايدة (العبء الأول)، بينما تتراجع قدرتها على استرداد رأس المال وبيع المنتجات (العبء الثاني)، مما يؤدي إلى مخاطر مالية وتشغيلية أكبر. هذا القرار بحد ذاته يُثير قلقًا بالغًا، ويضعها في موقف صعب، ولذلك يُطلق عليه "العبء المزدوج".

بالنسبة للناس، وخاصة أولئك ذوي الدخل المنخفض، فإن متوسط الدخل أصبح بعيدًا أكثر فأكثر عن امتلاك منزل "للاستقرار" عندما تدخل قائمة أسعار الأراضي الجديدة حيز التنفيذ.

سيؤدي استمرار ارتفاع أسعار المساكن إلى تقليص إمكانية الحصول على المسكن لغالبية الناس، وخاصةً ذوي الدخل المتوسط والمنخفض. وهذا يؤدي إلى خطر زيادة المخزون وصعوبة استهلاك منتجات الشركات. كما أن التدفق النقدي مُعقّد، ويزداد الضغط على سداد القروض المصرفية، مما يُبطئ انتعاش سوق العقارات بأكمله في هانوي - هذا ما أشار إليه السيد فام كوانغ هييب.

وفي هذا الصدد، قالت السيدة نجوين نجوك بيتش، مديرة شركة نام بينه للعقارات، إن العبء الأول والأكثر مباشرة هو الزيادة الحادة في تكاليف المدخلات لجميع مشاريع تطوير العقارات في المدينة.

على وجه التحديد، ارتفعت تكلفة تعويضات إخلاء الموقع. تُعدّ قائمة أسعار الأراضي الأساس القانوني لتحديد مستوى تعويض المواطنين عند استصلاح الدولة للأراضي لتنفيذ مشاريع تجارية. مع ارتفاع قائمة أسعار الأراضي، يرتفع سعر التعويض أيضًا، مما يؤدي إلى زيادة إجمالي رأس المال الاستثماري الأولي للمشروع بشكل ملحوظ. هذا لا يزيد العبء المالي فحسب، بل يُهدد أيضًا بإطالة مدة إخلاء الموقع إذا لم يُرضِ سعر التعويض المواطنين تمامًا، مما يؤثر بشكل خطير على سير تنفيذ المشروع.

علاوةً على ذلك، ترتفع رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها وفقًا لقوائم أسعارها. ويُعدّ هذا التزامًا ماليًا على الشركات دفعه عند تخصيص الأراضي أو تغيير أغراض استخدامها لتنفيذ المشاريع. وترتفع هذه التكلفة مباشرةً في أسعار المنتجات، مما يُقلل هامش الربح المتوقع للمستثمرين ويُشكّل تحديًا كبيرًا في موازنة تمويل المشاريع، وخاصةً مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية.

تُعدّ قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي خطوةً مهمةً نحو شفافية السوق، وتتماشى أكثر مع الأسعار الفعلية. ومع ذلك، أثار الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي في العديد من الضواحي مخاوفَ بشأن العبء المالي على الأفراد والشركات.

لكي تكون هذه السياسة فعّالة حقًا، لا بد من وجود خارطة طريق واضحة، مصحوبة بحلول لدعم الفئات الضعيفة والشركات الصغيرة والمنتجين الزراعيين. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز شفافية المعلومات والحوار مع المجتمع للحد من الآثار السلبية وبناء توافق مجتمعي.