سعر إضافي غير كافٍ للأرض: مائة غصن توت تسقط على مشتري المنازل

وبينما تتباطأ السلطات في اتخاذ القرارات بشأن أسعار الأراضي، فإن إجبار المستثمرين على دفع رسوم إضافية على الأراضي بنسبة 5.4% سنويا أمر غير معقول، ناهيك عن أن عبء التكلفة هذا سوف يُدرج في سعر المنتج، وسوف يتحمل مشتري المنازل العبء الأكبر.

تم الانتهاء من مشروع عقاري في مدينة هوشي منه ولكن التقييم لم يكتمل بعد، والشركة معرضة لخطر دفع آلاف المليارات من رسوم الأراضي الإضافية - الصورة: كوانج دينه

وفي حديثه إلى "توي تري"، اقترح العديد من الخبراء بالإجماع تعديل المرسوم رقم 103، وإزالة اللائحة الخاصة بتحصيل رسوم الأراضي الإضافية، لأن الخطأ لا يقع على عاتق المؤسسة، ومن المستحيل إجبار المؤسسة على "دفع الغرامة" - دفع رسوم إضافية، والتي سيتم تمريرها في النهاية إلى مشتري المنازل.

* المحامي نجوين فان دينه (خبير العقارات):

وتعاني الشركات من خسائر مضاعفة ويتم تغريمها بشكل غير عادل.

إن سياسة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، وفقاً للمرسوم 103، غير كافية حالياً وغير عادلة لمستخدمي الأراضي، حيث أن التأخير في تحديد أسعار الأراضي يعود إلى السلطة العامة ولكن المستثمر يضطر إلى دفع المزيد من الأموال.

وفي الواقع العملي، فإن أنشطة تقييم الأراضي، بدءاً من مرحلة اختيار وحدة استشارية، وإعداد شهادات التقييم، وتنظيم التقييمات، وإصدار قرارات تسعير الأراضي، وإخطار رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي... كلها تتم من قبل هيئات الدولة والموظفين المدنيين.

من حيث المبدأ، لا يُسمح للمستثمرين بالمشاركة في عملية تقييم الأراضي، وبالتالي فهم غير مسؤولين عن التأخير في تقييم الأراضي.

ينص قانون الأراضي بوضوح على أن تحديد أسعار الأراضي هو الموعد الذي تقرر فيه الجهة الحكومية منح حقوق الانتفاع. وتقع مسؤولية التأخير في تحديد أسعار الأراضي على عاتق الجهات الحكومية وموظفي الخدمة المدنية.

لذلك فإن المرسوم 103 يفرض على مستخدمي الأراضي دفع مبلغ إضافي عن الفترة الزمنية غير المحسوبة بعد لرسوم استخدام الأراضي بمعدل مرتفع للغاية قدره 5.4٪ سنويًا محسوبًا على مبلغ رسوم استخدام الأراضي المستحقة الدفع، وهو ما لا يضمن العدالة والتناغم في المصالح بين الدولة والمؤسسات.

إن التأخير في تحديد أسعار الأراضي من قبل الجهات الحكومية يجعل من المستحيل على المستثمرين الوفاء بالتزاماتهم المالية فيما يتعلق بالأراضي المخصصة للمشروع وممارسة حقوقهم كاملة كمستخدمين للأراضي.

عادة ما تتأخر الشركات في منح شهادات حق استخدام الأراضي ولا تتمكن من إدخال الأراضي في المعاملات (بما في ذلك رهن الأراضي، ورهن المشاريع لاقتراض رأس المال للاستثمار وتجارة المنتجات).

ويجب تحديد المستثمر باعتباره الكيان الأكثر تضرراً عندما تؤخر السلطة المختصة التقييم، ولكن المرسوم 103 يتطلب من المستثمر دفع مبلغ إضافي من المال يشبه الغرامة، وهو أمر غير معقول حقاً.

* المحامي فام آنه توان (نقابة المحامين في هانوي ):

إنه خطأ السلطات، لماذا تجبر الشركات على دفع الغرامات؟

وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024، تقع مسؤولية تحديد أسعار الأراضي على عاتق وكالة إدارة الدولة.

لا يحق للمؤسسات التدخل أو التأثير في توقيت تحديد أسعار الأراضي. لذا، فإنّ تأخير تحديد أسعار الأراضي وإيجاراتها، سواءً لأسباب موضوعية أو ذاتية، يعود إلى الجهة الإدارية للدولة.

الخطأ يقع على عاتق الوكالة الحكومية، والوكالة الحكومية يجب أن تحدد المسؤولية ولا يمكنها أن تفرض المسؤولية والالتزامات المالية على المؤسسة.

عندما لم تحدد المؤسسة بعد سعر الأرض، أو إيجار الأرض، ولم تفي بالتزاماتها المالية المتعلقة بالأرض، فمن حيث المبدأ لا تمتلك المؤسسة حقوقًا في الأرض، ولم يتم منحها شهادة حق استخدام الأرض، ولا يمكنها تعبئة رأس المال من الأرض.

ومن غير المعقول تحميل الشركات مسؤولية جزئية عن الأمور المالية، ما لم يكن من الممكن إثبات أن الشركة مسؤولة عن التأخير في تحديد أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، هناك مشاريع عقارية في مدينة هوشي منه تم تخصيص الأراضي لها منذ عقود، ولكن لم يتم الانتهاء من تقييم الأراضي ولم يتم تحديد رسوم استخدام الأراضي، لذلك إذا تم حساب معدل الفائدة بنسبة 5.4٪ سنويًا لفترة التأخر في سداد رسوم استخدام الأراضي (المحسوبة من وقت تخصيص الأرض)، فإن التكلفة التي يتعين على الشركات دفعها كبيرة جدًا.

يتم احتساب جميع هذه التكاليف من قبل الشركة ضمن سعر المنتج، وبالتالي فإن مشتري المنزل يتحمل العبء الكامل بغض النظر عن خطأ السلطات.

* السيد تران خانه كوانج (المدير العام لشركة فييت آن هوا):

ينبغي أن تكون هناك لوائح لمعاقبة التأخير في تحديد أسعار الأراضي.

إن إجبار المستثمرين على دفع 5.4% إضافية سنوياً على قيمة رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي المستحقة، بسبب تأخر الجهات المعنية في تحديد أسعار الأراضي، أمر غير معقول على الإطلاق.

ويمكن القول إن هذا التنظيم يخلق بشكل غير مرئي الظروف التي تتيح لمسؤولي التنفيذ الفرصة لمضايقة المستثمرين.

لأنه ليس من المستحيل أن يطلب المسؤولون المختصون من المستثمرين "المساهمة" في جعل المنظمة تحدد رسوم استخدام الأراضي مبكرًا، وإلا فسوف يضطرون إلى دفع مبلغ إضافي كبير.

ولذلك، في رأيي، يجب أن تكون هناك لوائح لمعاقبة وفرض عقوبات على المسؤولين عن تنظيم تحديد أسعار الأراضي، لكنهم بطيئون في التنفيذ وبطيئون في اتخاذ القرارات بشأن أسعار الأراضي.

في الواقع، فإن التأخير في اتخاذ القرارات بشأن أسعار الأراضي من قبل السلطات لا يجلب أي فوائد فحسب، بل ويسبب أيضًا ضررًا للشركات، لأن رسوم استخدام الأراضي تميل إلى الارتفاع على مر السنين، ناهيك عن أن الدولة لا تستطيع تحصيل أموال هذه الأراضي كما هو مخطط لها لخدمة أغراض استثمارية أخرى.

الأهم هو أن جميع التكاليف ستُضاف إلى سعر المنزل، وسيتحمل مشتري المنازل هذه التكاليف المتزايدة. إذا تم التقييم مبكرًا وحُسب سعر الأرض مبكرًا، فستُكمل الشركة الإجراءات وتُعرض للبيع مبكرًا، وسيكون سعر المنزل أقل.

إذا تأخر التقييم، سيرتفع سعر الأرض، وسترتفع التكاليف المالية، وسترتفع أسعار الفائدة، وبالطبع، ستضطر الشركات لبيع منازلها بأسعار أعلى بكثير. لذلك، يجب أن تكون السياسة شفافة وعادلة، ولا يمكن إجبار الشركات على "دفع غرامات"، ولكن في النهاية، سيعاني الناس حتى لو لم يكن ذلك خطأ السلطات.

لم يقم مشروع Lakeview City التابع لشركة Novaland (HCMC) "بإنهاء" رسوم استخدام الأراضي التي سيتم دفعها بعد سنوات عديدة، مما أدى إلى عدم منح الناس الكتب الوردية - الصورة: NGOC HIEN

* السيد لي هوانج تشاو (رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه):

يجب تعديل هذا التنظيم غير المناسب في أقرب وقت.

يُعد تعديل المرسوم رقم ١٠٣ ضروريًا للغاية. فإذا لم يكن الخطأ من قِبَل المنشأة، فلن تُفرض، من حيث المبدأ، أي عقوبة على التأخير في السداد، مما يُجسّد روح خدمة الدولة.

على افتراض أن المؤسسة ليس لديها القدرة المالية أو لا تستطيع الوفاء بالتزاماتها المالية بسبب أخطاء ذاتية أخرى، فإن العقوبة صحيحة.

ومع ذلك، إذا كان هناك خطأ ناجم عن وكالة حكومية أو سبب موضوعي يعطل الإجراءات الإدارية العادية أو في حالة حدوث وباء أو قوة قاهرة، فيجب أن يكون هناك تقاسم لأن الشركات تعاني أيضًا من خسائر فادحة.

إذا لم يكن العمل مخطئًا، فلا يمكن إجباره على دفع مبلغ إضافي بنسبة 5.4% سنويًا (وهو في الواقع فائدة على المبلغ غير المدفوع)، مما يسبب صعوبات للعمل.

برأيي، يجب احتساب غرامة التأخير من تاريخ إصدار مصلحة الضرائب إشعارًا برسوم الأرض المستحقة. من غير اللائق أن تتأخر الجهة الحكومية في إتمام التقييم، أو لا تعلن أو تؤجل إعلان رسوم استخدام الأرض، ثم تطلب من المنشأة "سداد الغرامة" من المرة السابقة.

لذلك، من الضروري النظر في تعديل هذه اللائحة لتحديد الحالات التي يقع فيها الخطأ على عاتق الجهة الحكومية أو المنشأة. في حال كان الخطأ على عاتق الجهة الحكومية، لن تُجبر المنشأة على دفع مبالغ إضافية.

* الأستاذ المشارك، الدكتور نجوين كوانج توين (رئيس قسم القانون الاقتصادي ، جامعة هانوي للقانون):

ينبغي إسناد تقييم الأراضي إلى القطاع الخاص، وينبغي زيادة التفتيش اللاحق.

وفقًا للقانون، تُخصَّص الأرض من وقت الدفع، ويُحتسب المبلغ ابتداءً من ذلك التاريخ. وينطبق الأمر نفسه على استرداد الأراضي من المواطنين، ويُحتسب المبلغ ابتداءً من ذلك التاريخ.

لكن هنا، يرجع التأخر في السداد إلى أن وكالة إدارة الدولة حددت سعر الأرض متأخرًا، وبالتالي لا يمكنها إجبار الشركة على دفع فائدة بنسبة 5.4٪ سنويًا.

يجب إعادة النظر في هذا التنظيم لأن وكالة الإدارة لا تحدد أسعار الأراضي، وبالتالي لا تستطيع الشركات معرفة مقدار رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي التي يتعين عليها دفعها.

إن التنظيم الذي يتطلب من الشركات دفع فائدة بنسبة 5.4% عندما لا يكون الخطأ من جانب الشركة لا يتماشى مع روح القرار 68 بشأن التنمية الاقتصادية الخاصة، والذي يهدف إلى إزالة الاختناقات أمام الشركات.

لفترة طويلة، واجهت عملية تقييم الأراضي العديد من المشاكل، مما تسبب في إنفاق الشركات الكثير من الوقت والمال لأن هذه الخطوة يتم تنفيذها فقط من قبل وكالات إدارة الدولة.

لتخفيف الضغط على الجهات الحكومية، واختصار الوقت والتكاليف على الشركات، من الضروري تسريع عملية الانتقال من مرحلة ما قبل التفتيش إلى مرحلة ما بعده. ينبغي تكليف شركات وهيئات مؤهلة بإجراء تقييم الأراضي، وتحديد رسوم الانتفاع بها وإيجاراتها، على أن تتولى الجهات الحكومية تحصيل الأموال فقط.

في حالة وجود أي شك، قم بإجراء فحص لاحق، واكتشف الانتهاكات، وتسبب في خسائر في الميزانية، ثم تعامل بصرامة مع الأطراف ذات الصلة.

إزالة العوائق في تقييم الأراضي بسرعة

يرى الخبراء أن تحديد الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض للشركات هو العامل الأهم، إذ يرتبط سعر الأرض بعوامل عديدة، منها التعويض، والشراء والبيع، وتحديد سعرها.

يتم تحديد أسعار الأراضي حاليًا عادةً وفقًا للعملية التالية: (الخطوة 1) تعيين وحدة بوظيفة تقييم أسعار الأراضي لإصدار شهادات التقييم، (الخطوة 2) تقديم الوثائق إلى مجلس تقييم الأراضي (الذي أنشأته وزارة الزراعة والبيئة)، (الخطوة 3) تقديمها إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي ورسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي.

ومن الواضح أن عملية تحديد أسعار الأراضي أصبحت إدارية، وتعتمد بشكل كبير على الإرادة الذاتية للهيئات الإدارية للدولة.

علاوة على ذلك، فإن عملية تحديد أسعار الأراضي وإيجاراتها تخضع بشكل كبير لجهة التنفيذ، وفي كثير من الحالات تكون غير مؤكدة. على سبيل المثال، يتم تحديد أسعار الأراضي بالرجوع إلى أسعار قطع الأراضي المحيطة لتحديد قيمتها، ورسوم الانتفاع بها، وإيجاراتها.

إن مجرد تغيير معايير الإدخال واستخدام السعر المرجعي في أوقات مختلفة سيؤدي إلى اختلاف أسعار الأراضي. تعتمد هذه العملية بشكل كبير على إرادة المُقَيِّم، لذا فإن سعر الأرض نسبي، وغالبًا ما يكون تحديد سعر الأرض غير دقيق.

الحل الجذري في الوقت الراهن هو الإسراع في استكمال قاعدة البيانات الوطنية للأراضي. وعندما تتوفر لدينا قاعدة بيانات وطنية لأسعار الأراضي، ستكون لكل منطقة قطعة أرض قياسية وسعر قياسي للأرض كأساس مرجعي لتحديد أسعار الأراضي، ورسوم استخدامها، وإيجاراتها، كما اقترح المحامي فام آنه توان.

المستثمر في مشروع منطقة هونغ دات السكنية - لونغ آن - معرض لخطر الاضطرار إلى دفع مئات المليارات من الرسوم الإضافية على الأراضي، على الرغم من عدم وجود خطأ في التأخير في تحديد أسعار الأراضي - الصورة: سون لام

لونج آن: الشركات تشعر بالقلق إزاء رسوم الأراضي الإضافية التي تبلغ مئات المليارات من الدونغ

وفي حديثه مع توي تري، قال السيد تران دوك فينه، نائب المدير العام لشركة هونغ دات المساهمة (لونغ آن)، إن هذه المؤسسة تشعر بالقلق لأنها ستضطر إلى دفع أكثر من مائة مليار دونج في رسوم الأراضي الإضافية.

على وجه التحديد، منذ عام 2018، تمت الموافقة على هذه الشركة من قبل اللجنة الشعبية لمقاطعة لونغ آن لتغيير غرض استخدام أكثر من 578000 متر مربع من أرض الحديقة الصناعية إلى أرض سكنية وتجارية وخدمية للاستثمار في مشروع منطقة هونغ دات السكنية، سكن العمال والخبراء (الاسم التجاري هو مشروع بيلا فيستا، بلدية دوك لاب ها، منطقة دوك هوا).

منها أكثر من 247,000 متر مربع من الأراضي السكنية الريفية المخصصة لرسوم استخدام الأراضي. وصرح السيد فينه قائلاً: "منذ مارس 2021، قدمت الشركة طلبات متكررة إلى مقاطعة لونغ آن والإدارات والفروع لحل المشكلات المتعلقة بحساب رسوم استخدام الأراضي في المشروع. ومع ذلك، لم تُحل هذه الطلبات حتى الآن".

تحت ضغط من أولئك الذين حصلوا على تحويلات الأراضي في المشروع ولكن لم يتم منحهم شهادات حق استخدام الأراضي بعد، أرسلت هذه المؤسسة في سبتمبر 2019 وثيقة تطلب الدفع المؤقت لرسوم استخدام الأراضي وفقًا لقرار تخصيص الأراضي.

وقال السيد فينه "بالنسبة لمساحة تزيد عن 247 ألف متر مربع من الأراضي الريفية، حسبنا دفعة مقدمة قدرها 100 مليار دونج، لكن لم يتم قبولها لأنه لم تكن هناك لوائح محددة في ذلك الوقت".

بحلول عام 2020، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة لونغ آن قرارًا بالموافقة على أسعار الأراضي لهذا المشروع.

ومع ذلك، قالت المؤسسة إن مجلس تقييم الأراضي في مقاطعة لونغ آن اختار طريقة المقارنة لحساب السعر، لكنه فشل في جمع المعلومات عن 3 قطع أرض على الأقل تابعة لـ 3 مشاريع مقارنة مجاورة بمعلومات مثل تقدم البناء، وتقدم المبيعات، ومعدل زيادة الأسعار، ومعدل القروض، والخصائص المماثلة لقطعة الأرض المراد تقييمها...

لأن اعتماد سعر الأرض هذا يعتمد على الطرق الداخلية للمشروع الذي استثمرت فيه الشركة. لذلك، تم احتساب سعر الأرض، الذي كان من المفترض أن يكون حوالي 800,000 دونج للمتر المربع فقط، كأرض على جانب الطريق، بمستوى يتراوح بين 3.3 و3.8 مليون دونج للمتر المربع، أي ما يقارب ضعف السعر الذي حوّله المستثمر إلى العملاء. لذلك، نواصل اقتراح التعديلات، ولكن لم يتم الانتهاء منها حتى الآن، كما أوضح السيد فينه.

وفقًا للمرسوم رقم 103 بشأن رسوم استخدام الأراضي، يُفرض على إيجار الأراضي رسوم إضافية بنسبة 5.4% على مساحة الأرض المستحقة خلال الفترة التي لم تُحتسب فيها الرسوم. ووفقًا لقانون الأراضي الجديد، يُقدر السيد فينه أن على الشركات دفع 100 مليار دونج إضافية.

تجدر الإشارة إلى أن هذا ليس خطأ الشركة، فهي أيضًا غير مُبادرة في إخطار أسعار الأراضي والموافقة عليها. كما أن الدفع المُسبق غير مسموح به. وأعرب السيد فينه عن استيائه قائلاً: "عندما تواجه الشركة مشكلة، لا يُعرف من المسؤول عنها، ولكن الشركة مُضطرة لدفع مبلغ كبير من المال، مما يُوقعها في موقف صعب للغاية".

NGOC HIEN - باو NGOC - سون لام

المصدر: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-tram-dau-do-dau-nguoi-mua-nha-20250610080530506.htm