التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي على طراز ثو ثيم في ضواحي هانوي

التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي "على طراز ثو ثيم" في ضواحي هانوي - الجزء الثاني

ستكون هناك عواقب عديدة على سوق العقارات والاقتصاد إذا لم يتم توضيح أن المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي تم التلاعب بها من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي.

على مدار 19 ساعة، من التاسعة صباحًا يوم 19 أغسطس وحتى الرابعة والنصف صباحًا يوم 20 أغسطس، خضعت 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك، بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، لتسع جولات مزاد، محققةً عرضًا فائزًا قياسيًا، غير معروض في السوق - أكثر من 133.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بأكثر من 18 ضعفًا من السعر الابتدائي. في الوقت نفسه، وصل أقل سعر فائز لقطعة أرض إلى 91.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بـ 12.5 ضعفًا من السعر الابتدائي. في السابق، أحدث مزاد الأراضي في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) صدمةً كبيرةً، حيث سجل ما يقرب من 7000 مشترٍ، وشارك فيه 1500 شخص، وكان العرض الفائز أعلى بعشرة أضعاف من السعر الأصلي.

منذ إعادة فتح مزادات الأراضي في الضواحي في بداية العام، ليس من الصعب رؤية المخالفات في مزادات الأراضي مع وجود شكوك حول "التلاعب" من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي، مما يخلق خطر تعطيل جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن وضمان الضمان الاجتماعي، ويتسبب في الوقت نفسه في ركود الاقتصاد بأكمله بسبب نفسية انتظار بيع الأراضي بأسعار مرتفعة.

الجزء الثاني: الدوافع المظلمة و"الكابوس" المتكرر في أرض ثو ثيم

القاسم المشترك في مزادات الأراضي الأخيرة التي أثارت ضجة في ضواحي هانوي هو مشاركة مجموعات عديدة من المضاربين الأفراد، بمن فيهم السكان المحليون، في رفع أسعار الأراضي إلى مستويات غير معقولة وغير مألوفة، والتنبؤ بانعدام أي معاملات حقيقية. يتساءل العديد من رواد السوق: "هل هناك دوافع خفية" وراء حيل مزادات الأراضي الأخيرة؟ ما دور هيئة إدارة الدولة هنا عندما تسمح لوسطاء الأراضي باحتكار السوق والتلاعب به؟

عندما يغذي المضاربون حمى مزادات الأراضي

وفقًا للعديد من الخبراء، فإن احتمالية ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القصير ضئيلة بالتأكيد، لأنها تُلبي فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية لسكان تلك المنطقة. ومع ذلك، فإن السؤال المطروح بعد المزادين "المحمومين" الأخيرين في بلدية تين ين (هواي دوك) وقبلهما في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي) هو: ما نسبة السكان المحليين الذين فازوا بالمزاد؟

في العديد من المنتديات الإلكترونية، تُظهر سجلات صحيفة داو تو أن العديد من الأشخاص الذين يدّعون أنهم من السكان المحليين قالوا إنهم حالفهم الحظ بالفوز بالمزاد الأخير لعدم حاجتهم إليه، لذا أرادوا بيعه بسعر أعلى قليلاً، أي أعلى ببضع مئات ملايين الدونغ. لكن في الواقع، عند تسجيلهم محلياً، لم يكن معظمهم من المقيمين الدائمين في المنطقة.

بعد مزاد الأرض في تيان ين (هواي دوك)، كانت هناك معلومات عن نقل الملكية بفارق سعر يبلغ "عدة مئات من ملايين الدونج".

على سبيل المثال، في المزاد الأخير الذي عُقد في بلدية ثانه كاو، ووفقًا للسيد نجوين كونغ كوانغ، مدير مركز تطوير صندوق أراضي مقاطعة ثانه أواي، فاز شخصان فقط من ثانه أواي بالمزاد، حيث بلغ سعر قطعة الأرض حوالي 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. في مقاطعة مي لينه (هانوي)، فاز عدد قليل من الأشخاص بالعديد من القطع، بينما فاز شخص واحد في مقاطعة تشونغ مي (هانوي). معظم الفائزين بالمزادات من باك نينه، وباك جيانج، وهاي دونغ، وفو ثو.

في هذه الأثناء، أكد العديد من الأشخاص المشاركين في المزاد في بلدية تيان ين (هواي دوك) أيضًا أن ما يصل إلى 99٪ من الأشخاص في المجموعة الفائزة النهائية لم يكونوا من سكان بلدية تيان ين، بل كانوا مجموعات من المستثمرين من مناطق أخرى مثل با في، كيم تشونغ (هانوي)، هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج... كان المستثمرون الذين شاركوا ولكن لم يكونوا "محظوظين" بما يكفي للفوز بالمزاد عدد قليل جدًا من السكان المحليين، معظمهم مستثمرون في مجموعات تشارك في المزاد في نفس الوقت من 7 إلى 19 قطعة أرض.

الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونغ ثينه، الرئيس السابق لقسم التمويل الدولي، أكاديمية التمويل

البنية التحتية والطرق في منطقتي مزادات الأراضي الأخيرتين في ثانه أواي وهواي دوك ليست مميزة، إذ تحيط بها "حقول مهجورة"، لكن سعر الأرض يصل إلى مئات ملايين الدونغات الفيتنامية للمتر المربع، ثم سيرتفع أكثر في المناطق الحضرية أو شبه الحضرية. بالنظر إلى هذه المزادات، نجد أن بعض المضاربين قد بالغوا في رفع الأسعار لرفع مستوى الأسعار في منطقة ثانه أواي. وعندما يرتفع مستوى الأسعار العام، سيستفيد بالطبع المضاربون الذين يمتلكون 5-7 قطع أو عشرات القطع من الأراضي في مناطق أجمل ذات بنية تحتية أكثر اكتمالاً. .

بالإضافة إلى المشاركين في المزاد داخل صالة الألعاب الرياضية بمنطقة هوآي دوك، تجمع عدد كبير من سماسرة العقارات أيضًا لمتابعة مزاد الأراضي منذ صباح يوم 19 أغسطس. وقام بعض السماسرة بتشغيل البث المباشر للفيديو على منصات التواصل الاجتماعي للإبلاغ عن الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد.

انطلاقا من المفهوم القائل بأنه "إذا كانت البنية التحتية محدودة، فسوف يكون الوضع أفضل في وقت لاحق، وإذا تم توسعة الأراضي الزراعية في وقت لاحق، وإذا لم تكن هناك العديد من المزايا الاقتصادية الخاصة، فسوف يحصل عليها الناس، ولكن إذا لم يشتروا الأرض الآن، فلن يحصلوا عليها لسنوات عديدة"، فإن هذه المجموعات من المستثمرين لا تتردد في إنفاق الأموال لرفع سعر الأرض في المزاد إلى مستويات عالية للغاية، تتجاوز حتى خيال السكان المحليين.

"ظل" كابوس مزاد أراضي ثو ثيم

وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، شهد سعر الأراضي المعروضة للبيع في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) ارتفاعًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة، وذلك وفقًا لتقرير نشرته مؤخرًا منصة التكنولوجيا Batdongsan.com.vn. ووفقًا لأداة سجل الأسعار في هذه الوحدة، ارتفع متوسط ​​سعر الأراضي المعروضة للبيع في هذه المنطقة بنحو 80% خلال السنوات الأربع الماضية، من السعر المعتاد البالغ 15 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في عام 2020 إلى 27 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في عام 2024. وفي الأسبوعين الماضيين، ارتفع النطاق السعري للعديد من قطع الأراضي الجديدة المعروضة للبيع على هذا الموقع إلى مستوى جديد قدره 43 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها حوالي 60% مقارنةً بالسعر السابق.

في غضون ذلك، وبالنظر إلى بيانات عروض الوسطاء على هذا الموقع الإلكتروني، شهدت منطقة تيان ين (هواي دوك، ثانه كاو) ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الأراضي خلال السنوات القليلة الماضية، من حوالي 10 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع إلى حوالي 40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وذلك منذ ورود أنباء عن استعداد هذه المنطقة للتحول إلى منطقة مستقلة، بالتزامن مع مرور الطريق الدائري الرابع. ومع ذلك، فبعد أسابيع قليلة من مزاد الأراضي في ثانه كاو، ارتفعت أسعار الأراضي في تيان ين وبعض البلديات المحيطة بها بسرعة بنسبة 30-40%، ليتراوح سعرها بين 55 و60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

من الواضح أن الحرارة الناجمة عن مزادات الأراضي كان لها تأثير كبير على نفسية المستثمرين والسكان المحليين، حيث يعتقد الكثير من الناس أن مثل هذا السعر المرتفع في المزاد يعني أنه لا يوجد سبب يمنع تعديل سعر أراضيهم إلى مستوى مماثل.

تظاهرتُ كشخصٍ يرغب في شراء أرضٍ في بلدية ثانه كاو لخدمات الأعمال، وتحدثتُ مع العديد من الوسطاء، فقالوا: "حاليًا، الطلب على شراء الأراضي في ثانه كاو مرتفعٌ جدًا، ونادرًا ما توجد قطع أراضي. إذا كنتَ ترغب في قطعة أرضٍ جيدة، فعليك الانتظار أو حتى دفع مبلغٍ إضافيٍّ ليتمكن الوسيط من إقناع المشتري السابق بالتخلي عنها، وعندها قد تحصل على واحدة".

وبالمثل، في موقد "هواي دوك"، خلال الأيام القليلة الماضية، وجد المستثمرون الراغبون في شراء أراضٍ حول منطقة لونغ خوك للاستفادة من الأراضي المعروضة في المزاد، صعوبةً شبه مُستحيلة، إذ اضطروا لدفع فرقٍ ضخمٍ يصل إلى مئات الملايين لإعادة شراء قطع الأراضي القديمة التي كانوا يملكونها سابقًا. لا تقتصر المشكلة على وجود قطع أراضٍ سيئة في أزقةٍ مُخصصةٍ للسكن فقط، بل وصعوبة ممارسة الأعمال فيها أيضًا، فضلًا عن صعوبة العثور عليها كما كان يُتوقع.

وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن أكبر مصدر للقلق بشأن مزادات الأراضي ذات النتائج الفائزة المرتفعة "غير العادية" مثل هذه هو ارتفاع الأسعار من قبل مجموعات من المستثمرين بدوافع غير واضحة.

وهذا أمر غير معتاد لأنه بعد فترة السوق الصعبة الأخيرة، وحتى مع وجود منتجات ذات بنية تحتية جيدة وتخطيط واضح وتقع في مناطق ذات إمكانات للنمو، لا يزال العديد من المستثمرين حذرين للغاية، ولكن أسعار الأراضي في ثانه أواي أو هوآي دوك مرتفعة للغاية.

علاوة على ذلك، أشار السيد ثانه إلى أن معظم المشاركين في مزاد ثانه أواي كانوا من مناطق أخرى، مما يُثبت أن الأمر لم يكن نابعًا من حاجة حقيقية للسكن. حتى أن العديد من المستثمرين سارعوا إلى البيع فور فوزهم بالمزاد بفارق مئات الملايين، مما يُثبت ذلك.

في ظل انخفاض مستوى الإيداع الحالي، المحسوب على أساس السعر الابتدائي (100-200 مليون دونج/قطعة)، يقبل المستثمرون التنازل عن الإيداع، ولكن النتيجة هي ارتفاع سعر الأرض المعروضة للبيع إلى مستوى قياسي، في حين أن الطلب الفعلي على الشراء ليس مرتفعًا. وبينما لا تجمع الدولة سوى مبلغ ضئيل من الإيداع، ستخسر أكثر مع ارتفاع تكلفة تعويضات إخلاء العديد من المشاريع في المنطقة.

إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي، مع التضخم المضاربي في الأسعار، من شأنها أن تؤثر سلبا وتؤدي إلى إبطاء عملية التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.

في غضون ذلك، أشار تران مينه، مستشار الاستثمار العقاري، إلى أن ما يثير القلق هو أن الوسطاء والمستثمرين في هانوي يستخدمون هذه المعلومات لمقارنة أسعار بيع المشاريع في مناطق أخرى ورفعها، مما يزيد من سخونة أسعار العقارات في هانوي. في الوقت نفسه، فإن احتمالية ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القصير ضئيلة بالتأكيد، لأنها تلبي فقط احتياجات سكان تلك المنطقة من الشراء والاستثمار. كما لا توجد خطط واضحة لرفع الأسعار أو جذب الزوار من مناطق أخرى.

السيد نجوين كووك هيب، رئيس مجلس إدارة GP Invest

ربما تأثرت هذه المزادات "القياسية" بمزيج من عاملين.

السبب الأول هو الشائعات التي تهدف إلى "تضخيم" الأسعار لتحقيق الربح من خلال المزادات. أما السبب الثاني فيعود إلى تأثير بعض الجهلة الذين لا يملكون معلومات كاملة، نتيجة إصدار بعض المناطق مسودة لقائمة أسعار جديدة للأراضي مرتفعة جدًا، تتراوح بين 5 و50 ضعفًا. لذلك، من المرجح أن تشعر هذه الفئة بالقلق من الارتفاع المرتقب في أسعار الأراضي، فتلجأ إلى المزادات "للاستفادة".

لذلك، بعد نتائج هذا المزاد، انتظر حتى انتهاء فترة الإيداع لمعرفة ما إذا كان السعر افتراضيًا فعليًا أم لا. .

ما حدث في ثانه أواي أو هواي دوك، على الرغم من اختلاف حجمهما، جعل الكثيرين يتذكرون مزاد الأراضي "غير المسبوق" في ثو ثيم (مدينة هو تشي منه) نهاية عام ٢٠٢١. في ذلك المزاد، بيعت جميع قطع الأراضي الأربع، بعد أن ارتفع سعرها بشكل كبير عن سعرها الابتدائي، حيث فازت شركة تابعة لإحدى الشركات بالمزاد مقابل ٢٤,٥٠٠ مليار دونج لقطعة أرض تزيد مساحتها عن ١٠,٠٠٠ متر مربع، أي ما يزيد عن ٢.٤ مليار دونج للمتر المربع. لحسن الحظ، لم يُحدد السعر المذكور، لأنه بعد ذلك بوقت قصير، طلبت الشركات الفائزة إلغاء إيداعاتها.

لكن بعد مزاد الأراضي في ثو ثيم مباشرةً، ظهرت محاولات لاستغلال السعر الفائز افتراضيًا "للاستفادة من تقلبات السوق" ورفع أسعار الأراضي والمنازل في المناطق المجاورة. حتى الشركات المدرجة الأخرى التي تمتلك صناديق استثمار في الأراضي القريبة استفادت أيضًا من ارتفاع قيمة السندات والأسهم بزيادة محسوبة بأضعاف مضاعفة.

وفقًا للدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IEX)، فإن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الحضرية تُسبب تضخمًا في الأسعار المضاربية، ويُعتقد أن لها تأثيرًا سلبيًا، مما يُبطئ التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. وإذا تباطأت وتيرة التحضر، فسيتراجع أيضًا جذب الاستثمار الأجنبي والمحلي. وستكون العواقب طويلة المدى على الاقتصاد المحلي وخيمة.

مع ازدياد مزادات الأراضي، وتأسيس مستوى سعري جديد، ستواجه تعويضات الدولة عند استصلاح الأراضي للمواطنين مستقبلًا عقبات عديدة، مما يُصعّب عملية إخلاء الموقع وتنفيذ المشاريع. وتحتاج الدولة إلى سياسات ووجهات نظر واضحة في هذه القضية، كما قال الدكتور تران شوان لونغ.

(يتبع)

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html