ماذا تقول وزارة الموارد الطبيعية والبيئة؟

[إعلان 1]

في هذه الوثيقة، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعديل وتحديث أسلوب تقييم الأراضي بهدف تنظيم ثلاث طرق لتقييم الأراضي، وهي: أسلوب المقارنة، وأسلوب الدخل، وأسلوب معامل تعديل سعر الأرض. وبالتالي، مقارنةً بالمرسوم رقم 44/2014/ND-CP، قلّص مشروع المرسوم أسلوبين لتقييم الأراضي.

وبحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تنظيم 3 طرق لتقييم الأراضي (المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأراضي) ضمن تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي.

اقترح 3 طرق لتحديد سعر الأرض للموارد الطبيعية والبيئة في الصورة 1 — وفقاً لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تنظيم ثلاث طرق لتقييم الأراضي كفل تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي. (صورة: وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)

وتحديداً، يتم دمج طريقة الاستقطاع في طريقة المقارنة لأن طريقة الاستقطاع هي خطوة عند تطبيق طريقة المقارنة على قطع الأراضي التي تحتوي على أصول مرتبطة بالأرض، ويتم تطبيقها لفصل قيمة الأصول المرتبطة بأرض قطعة الأرض المقارنة.

وفي الوقت نفسه، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في مشروع المرسوم رقم 44 عدم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي.

وأوضحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، في بيان لها، أنه وفقاً لمسودة الطلب المقدم للحكومة ، لا يتم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي، مشيرة إلى أن طريقة الفائض هي طريقة لتقييم الأراضي من خلال حساب إجمالي الإيرادات المفترضة لتطوير العقار مطروحاً منها إجمالي تكلفة التطوير المفترضة.

وعليه فإن حساب إجمالي الإيرادات المفترضة من تطوير العقارات يجب أن يعتمد على العوامل المفترضة: سعر التحويل، سعر الإيجار، وقت البيع، معدل المبيعات، اتجاه وتقلب سعر التحويل، سعر الإيجار المستقبلي، معدل الإشغال... ويجب خصم التدفق النقدي إلى وقت التقييم وفقًا لسعر الفائدة على الإقراض المصرفي.

إن حساب إجمالي التكلفة المفترضة لتطوير العقارات، بالإضافة إلى أنه يعتمد على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة، يعتمد أيضًا على وقت البناء، ومعدل البناء كل عام، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف الفائدة، وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار عوامل المخاطرة، وتكاليف الإعلان والمبيعات، وما إلى ذلك.

إن حساب العوامل المفترضة لإجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير المذكورة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة (بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيغير نتائج التقييم)؛ ومن السهل استغلالها وتسبب مخاطر لموظفي تقييم الأراضي والأشخاص الذين يقررون أسعار الأراضي المحددة في المحليات.

وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخير في تحديد وتقييم والبت في أسعار الأراضي المحددة في الآونة الأخيرة.

من ناحية أخرى، في مجال العقارات، تُعدّ الأرض دائمًا هي الأساس، ويُحدَّد سعرها قبل إنشاء العقار. وإذا افترضنا تقدير قيمة العقار مستقبلًا، فإن تحديد سعر الأرض غير مناسب، مما يجعل سعر الأرض يعتمد على أسلوب المستثمر في الاستثمار العقاري، ولا يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

بالإضافة إلى ذلك، يستخدم المستثمرون في كثير من الأحيان طريقة الفائض لحساب الفوائد التي حصلوا عليها من خلال افتراض الإيرادات وتقدير التكاليف المتكبدة، وبالتالي اتخاذ قرار بالاستثمار أو عدم الاستثمار.

ترى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أنه، وفقًا لروح القرار رقم 18-NQ/TW، يجب أن تضمن آلية تحديد أسعار الأراضي الامتثال لمبادئ السوق. ولذلك، فإن عدم تطبيق مشروع المرسوم رقم 44 لطريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي والتعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي، يتوافق مع سياسة الحزب.

ولتجاوز القيود الناجمة عن عدم تطبيق أسلوب الفائض، قام مشروع المرسوم 44 بتعديل وإكمال محتوى أسلوب المقارنة.

على وجه الخصوص، تُقدَّم إرشادات بشأن تقييم قطع الأراضي ومساحاتها غير المُستثمرة في البنية التحتية التقنية، وذلك بالاعتماد على دمج أساليب الخصم لخصم تكاليف الاستثمار في البنية التحتية التقنية. وفي الوقت نفسه، تُضاف لوائح جديدة تُلزِم، عند تحديد أسعار الأراضي، بتطبيق طريقة مُعامل التعديل السنوي للمقارنة والمطابقة لضمان دقة نتائج تقييم الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر