ضرورة فك عقدة قائمة أسعار الأراضي:

والجدير بالذكر أن الناس لا يملكون القدرة المالية الكافية للوفاء بالتزاماتهم عند تغيير أغراض استخدام الأراضي بسبب قائمة أسعار الأراضي المرتفعة الجديدة.

فوق قدرة الناس

إن حقيقة أن الناس لا يملكون ما يكفي من المال لدفع ثمن تحويل أغراض استخدام الأراضي تدق ناقوس الخطر بشأن الفرق بين أسعار الأراضي والقدرة على تحمل التكاليف، وخاصة في المناطق الريفية والجبلية.

من الأمثلة النموذجية عائلة السيد دينه كونغ فونغ، المقيمة في قرية كوك دونغ تام، التابعة لبلدية مينه كوانغ (حاليًا بلدية با في). في مارس 2025، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة با في قرارًا يسمح للسيد فونغ بتغيير غرض استخدام أكثر من 210 أمتار مربعة من الأرض لزراعة المحاصيل المعمرة إلى أرض سكنية ريفية ذات استخدام طويل الأجل.

تحويل استخدامات الأراضي وفقًا لقوائم أسعار الأراضي المحلية يتجاوز حاليًا قدرة العديد من الأسر. صورة توضيحية

ومع ذلك، ووفقًا لطريقة الحساب المنصوص عليها في المادة 8 من المرسوم رقم 103/2024/ND-CP، فإن الالتزام المالي للسيد فونغ هو الفرق بين سعر الأرض السكنية والزراعية في قائمة أسعار الأراضي، أي ما يعادل 4,337,000 دونج فيتنامي للمتر المربع، ويبلغ إجمالي المبلغ المستحق قرابة 900 مليون دونج فيتنامي. وهذا مبلغ يفوق قدرة أسرة في منطقة جبلية مثل بلدية با في. وبعد تفكير طويل، لم يتمكن السيد فونغ من الوفاء بالتزاماته المالية، وطلب عدم الاستمرار في تغيير الغرض.

وبناء على عريضة الشعب، قررت اللجنة الشعبية لمنطقة با في (قبل التشغيل الرسمي لنموذج الحكومة ذات المستويين في الأول من يوليو/تموز) إلغاء القرار الذي يسمح بتحويل أغراض استخدام الأراضي.

تحدث حالات مماثلة في العديد من المناطق. قال السيد تران دوي دونغ وزوجته السيدة نجوين ثي هونغ، المقيمان في مدينة فينه ( نغي آن )، إنهما عندما تقدما بطلب لتحويل 300 متر مربع من أرض الحديقة المجاورة للمقبرة إلى أرض سكنية، فوجئا بإخطار يلزمهما بدفع ما يقارب 4.5 مليار دونغ رسوم استخدام الأرض. وأضاف السيد دونغ: "عائلتي لا تمانع في الالتزام بدفع الضرائب، ولكن مع معدل تحصيل يقارب 15 مليون دونغ للمتر المربع، فإن الادخار لمدى الحياة لا يكفي".

وتظهر قصص مثل تلك المذكورة أعلاه أن قائمة أسعار الأراضي الحالية في العديد من الأماكن لا تعكس بدقة الوضع الاجتماعي والاقتصادي الفعلي وقدرة الناس على الدفع، وخاصة في المناطق الريفية والجبلية والمحرومة.

اخبار جيدة

وفقًا لما ذكرته نائبة مدير إدارة الأراضي (وزارة الزراعة والبيئة)، ماي فان فان، فإن إلغاء إطار أسعار الأراضي بموجب قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ يُعدّ خطوةً مهمةً إلى الأمام، إذ يُسهم في تقريب أسعار الأراضي من السوق، وضمان الشفافية في إدارة وتطوير العقارات. ومع ذلك، في الواقع، لم تُواكب العديد من المناطق تطورات أسعار الأراضي في السوق، مما أدى إلى قوائم أسعار غير مُحدّثة وغير مُطابقة للواقع.

القائد الأعلى لإدارة الأراضي(1).jpg — نائبة مدير إدارة الأراضي (وزارة الزراعة والبيئة)، ماي فان فان، ناقشت قائمة أسعار الأراضي في المناطق. تصوير: لينه لينه

في الفترة المقبلة، ستُصدر العديد من المحليات قوائم أسعار جديدة للأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والذي من المتوقع أن يشهد تقلبات كبيرة. وقد أرسلت وزارة الزراعة والبيئة تقريرًا إلى وزارة المالية، مقترحةً حلولًا عديدة لإدارة أسعار الأراضي من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٥. ويشدد التقرير تحديدًا على ضرورة قيام المحليات بمراقبة تطورات السوق عن كثب، وتحديث تقلبات أسعار الأراضي في الوقت المناسب؛ وبناء قاعدة بيانات تدريجية لأسعار الأراضي لكل قطعة أرض؛ وتعديل قائمة أسعار الأراضي الحالية إذا لم تعد مناسبة، وفقًا للتعليمات الواردة في المادة ١٧ من المرسوم رقم ٧١/٢٠٢٤/ND-CP؛ وتنظيم مشاورات واسعة النطاق لضمان التوافق عند وضع قائمة أسعار جديدة وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والتي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من ١ يناير ٢٠٢٦.

وفي الوقت نفسه، اقترحت وزارة الزراعة والبيئة أيضًا توسيع نطاق وموضوعات تطبيق جداول أسعار الأراضي؛ وتضييق الحالات التي يتعين فيها تحديد أسعار محددة للأراضي؛ وتحديد مسؤوليات كل جهة بوضوح في حساب الالتزامات المالية؛ ومراجعة القوانين ذات الصلة لتقييم التأثير الإجمالي على سوق العقارات.

من الواضح أنه إذا ارتفعت قائمة أسعار الأراضي دون أن يتحسن دخل الناس، وخاصة في المناطق الريفية، تبعًا لذلك، فإن النتيجة هي أن العديد من الأسر ستقع في موقف "يُسمح لها بالتحويل لكنها غير قادرة على ذلك". في الواقع، لا يمكن أن تكون مشكلة قائمة أسعار الأراضي مجرد مسألة حساب فني أو امتثال قانوني، بل يجب وضعها في السياق العام لظروف المعيشة والقدرة على تحمل التكاليف والعدالة الاجتماعية.

يجب أن يواكب استكمال قائمة أسعار الأراضي سهولة وصول المواطنين إليها، وتجنب عدم تطبيق السياسات الجيدة أو أن تصبح عبئًا عليهم. وأكد ممثل وزارة الزراعة والبيئة أن تعديل قائمة أسعار الأراضي يتطلب خارطة طريق واضحة، تحدد المناطق والمواقع المناسبة لكل نوع من أنواع الأراضي، ويجب أن تحظى بموافقة المجتمع.

ردًا على هذا التطور، صرحت ممثلة وزارة المالية، نائبة مدير إدارة الأصول العامة (وزارة المالية)، نجوين ثي ثوا، بأنه بعد تجميع التقارير الواردة من المحليات، ستجري الوزارة تقييمًا شاملاً، وستنسق مع وزارة الزراعة والبيئة لمراجعة أحكام القانون واقتراح تعديلاتها. وفي المستقبل القريب، تسعى وزارة المالية إلى الحصول على تعليقات على مشروع المرسوم الذي يُعدّل ويُكمّل عددًا من مواد المرسوم رقم 103/2024 (لائحة رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي). وتقترح الوزارة، على وجه الخصوص، إضافة البند 6 إلى المادة 52 لمعالجة القضايا الانتقالية.

ينطبق هذا الملحق على وجه التحديد على الأسر والأفراد الذين يغيرون غرض استخدام الأرض من أرض زراعية في نفس قطعة الأرض التي يوجد بها منزل (تم تحديدها سابقًا كأرض حديقة، وأرض بركة في نفس قطعة الأرض التي يوجد بها منزل، ولكن لم يتم الاعتراف بها كأرض سكنية) إلى أرض سكنية.

اقترحت وزارة المالية تحصيل رسوم استخدام الأراضي بنسبة 50% من الفرق بين رسوم استخدام الأراضي على أساس أسعار الأراضي السكنية وأسعار الأراضي الزراعية، وذلك عند صدور قرار من الجهة المختصة يسمح بتغيير غرض استخدام الأرض.

المصدر: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html