تشكل الشقق ذات الأسعار المعقولة قطاعًا محتملًا ينتظر المستثمرين.

الطلب الكبير على الاحتياجات الحقيقية

وبحسب شركة سافيلز، ارتفعت أسعار العقارات في هانوي خلال الفترة 2019-2023 بمعدل 6% سنويا، وفي مدينة هوشي منه بمعدل 3% سنويا، في حين ارتفع الدخل الشخصي بنسبة 4% و3% فقط على التوالي. وتجعل هذه الفجوة المتزايدة ملكية المنازل أكثر صعوبة من أي وقت مضى بالنسبة للعديد من الناس. وعلاوة على ذلك، فإن الحواجز القانونية والمشاكل مع المطورين والتأخير في إصدار سياسات دعم الإسكان جعلت الوضع أكثر تعقيدا.

غالبًا ما يشتمل سوق العقارات المتطور بشكل مستدام على مجموعة متنوعة من القطاعات، وخاصة منتجات الفئتين B وC. ومع ذلك، في كل من هانوي ومدينة هوشي منه، هناك نقص خطير في المعروض من هذه الأنواع من المساكن. ولم يتم تلبية الطلب على نحو 50 ألف شقة سنويا، معظمها من جانب ذوي الدخل المتوسط ​​والأسر الشابة، بشكل كامل.

أنشطة قطاع الشقق في مدينة هوشي منه (الصورة: سافيلز)

وبحسب السيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز، فإن مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة مثل بينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن تواجه نقصًا في المعروض من المساكن. وفي المستقبل القريب، من المتوقع أن تشهد مدينة هوشي منه زيادة في المشاريع الراقية، في حين يظل العرض من المساكن بأسعار معقولة محدودا.

في المقابل، ستركز هانوي على تطوير مشاريع الفئة ب. ويرجع هذا الخلل إلى العديد من العوامل، بما في ذلك نمو الدخل، ومحدودية صندوق الأراضي، وارتفاع تكاليف الأراضي، إلى جانب الإجراءات الإدارية المعقدة في ترخيص مشاريع التنمية الجديدة.

وبما أن الاستثمار العام في البنية التحتية يمثل حوالي 6% من الناتج المحلي الإجمالي، فإن الحكومة تنفذ العديد من المشاريع الكبرى مثل بناء الطرق والجسور والمطارات والموانئ البحرية. وفي الوقت نفسه، قالت السيدة جيانج إن قانون الأراضي المعدل خلق ظروفًا أكثر ملاءمة لتنفيذ هذه المشاريع.

الهدف الرئيسي من هذه المشاريع هو تحسين ربط النقل بين المحافظات والمدن، وتقصير المسافات الجغرافية وأوقات السفر، وخاصة بين المراكز الحضرية والمناطق الضواحي. ومن شأن ذلك أن يخلق الظروف الملائمة للتنمية الاجتماعية والاقتصادية وجذب الاستثمارات.

أثبت نموذج التنمية الموجهة نحو النقل (TOD)، والذي يتمثل عادةً في نظام المترو، فعاليته في حل مشاكل المرور وتوفير المساكن. فمن خلال التركيز على تطوير المناطق المحيطة بخطوط المترو، تزداد كثافة البناء، مما يُسهّل السفر والتواصل بين المناطق. وفي الوقت نفسه، يُسهم استثمار الأراضي على طول خطوط المترو في خفض تكاليف الاستثمار، وبالتالي توفير خيارات سكنية أكثر بأسعار معقولة للناس، كما أضاف خبير سافيلز.

نموذج TOD هو دعم لتطوير الإسكان بأسعار معقولة

وقال الخبير جيانج هوينه إن هانوي ومدينة هوشي منه تهدفان إلى توسيع المناطق الحضرية إلى المقاطعات المجاورة مثل بينه دونج وباك نينه، وذلك من أجل تخفيف الضغوط على صناديق الأراضي وتكاليف المناطق الحضرية. وقد ساهم الاستثمار الضخم في البنية التحتية للنقل في تسهيل هذه العملية، مما جعل المناطق الضواحي أكثر جاذبية للمستثمرين والمقيمين.

دفع السياسة

وقال خبراء سافيلز أيضاً إن إصدار قوانين جديدة مثل قانون الأراضي 2024 وقانون الأعمال العقارية 2023 وقانون الإسكان 2023 من المتوقع أن يحدث تغييرات إيجابية في سوق العقارات. وتتعهد هذه اللوائح القانونية الجديدة بتحسين كفاءة استخدام الأراضي وتبسيط الإجراءات الإدارية وخلق ظروف أكثر ملاءمة للمستثمرين للمشاركة في السوق.

على وجه الخصوص، بسّط قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ عملية شراء وبيع المنازل، وقدّم في الوقت نفسه لوائح واضحة بشأن تملك الأجانب للمنازل. وبناءً على ذلك، يُسمح للأجانب بتملك ما يصل إلى ٣٠٪ من إجمالي عدد الشقق في المبنى الواحد، وبما لا يزيد عن ٢٥٠ منزلًا في كل حي. مدة التملك ٥٠ عامًا قابلة للتمديد. ومع ذلك، في حالة الزواج من مواطن/ة فيتنامي/ة، يُسمح للأجانب بتملك المنازل بشكل دائم، وفقًا للسيدة جيانغ.

لمعالجة النقص في المساكن ومنع المضاربة على الأراضي، قدم قانون الأعمال العقارية لعام 2023 لائحة تحظر تقسيم الأراضي السكنية في المناطق الحضرية الكبيرة اعتبارًا من 31 يناير 2025. وفي الوقت نفسه، يتضمن قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا تعديلات مهمة، تركز على تطوير الإسكان في المناطق الحضرية الكبرى.

بالإضافة إلى ذلك، تم إلغاء التنظيم الإلزامي المتمثل في تخصيص 20% من مساحة الأرض للمشاريع التجارية، مما يفتح المجال أمام المستثمرين لتحويل هذه المساحة لبناء مساكن اجتماعية. وسوف يتمتع مستثمرو الإسكان الاجتماعي بالعديد من الحوافز الجذابة مثل الاستخدام المجاني للأراضي وعدم وجود إيجار للأرض وفرصة الحصول على قروض بأسعار فائدة تفضيلية.

كما أن الإسكان الاجتماعي يعد أرضًا خصبة للمستثمرين.

وأشارت سافيلز أيضًا إلى أنه لحل مشكلة السكن الملائم وقدرة الناس على تحمل التكاليف، نحتاج إلى حل شامل يجمع بين نقاط القوة في القطاعين العام والخاص. لا يمكن لأي حزب بمفرده حل هذه المعضلة.

في ظل الميزانية المحدودة للدولة وارتفاع أسعار الفائدة، يواجه تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي العديد من الصعوبات. وفي الوقت نفسه، يواجه القطاع الخاص أيضاً ضغوطاً تضخمية على تكاليف المدخلات. ومن ثم فإن التعاون الفعال بين الجانبين أمر ضروري للغاية.

وتزيد الأهداف العالمية الرامية إلى خفض انبعاثات الكربون من إلحاح المشكلة. يمكن لمقدمي الإسكان بأسعار معقولة المساعدة في تحقيق هذه الأهداف من خلال تجديد العقارات القائمة أو تحويل العقارات غير المناسبة، مثل المكاتب الشاغرة أو مراكز التسوق، بدعم من التخطيط واللوائح المواتية. وعلاوة على ذلك، فإن زيادة كثافة البناء والتخطيط الفعال سوف يلعبان دوراً هاماً في توفير المساكن بأسعار معقولة.

ينبغي لحكومات المدن أن تقدم حوافز قوية لملاك الأراضي للعمل معًا لإنشاء مناطق سكنية مستدامة جديدة. ومن خلال الاستفادة القصوى من مساحة الأرض، إلى جانب المرافق المشتركة والمساحات الخضراء، يمكننا حل مشكلة الإسكان الملحة بشكل جزئي. وسيكون التنسيق الوثيق بين الحكومة والمستثمرين أمراً أساسياً لتحقيق هذه الأفكار.

المصدر: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html