من خلال درس مدى الحياة، تركز شركات العقارات على بيع ما يحتاجه السوق.

العرض "خارج الطور"، خطر ارتفاع أسعار المساكن

مرّ سوق العقارات مؤخرًا بفترة ركود، حيث انخفض العرض والطلب بشكل حاد، وتشابكت القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع، وانقطعت مصادر رأس المال. واضطرت العديد من الشركات إلى خوض فترة صعبة للغاية، حيث سرّحت آلاف الموظفين، بل وعلقت عملياتها مؤقتًا.

اعترف السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - في مؤتمر عقد مؤخرًا بأن شركات العقارات تعلمت "دروسًا لا تُنسى" بعد كوفيد-19.

بعد ذلك، كان على الشركة التركيز على إعادة الهيكلة، وحل مشكلة رأس المال، وتعزيز تطوير المنتجات. كما تم التعامل مع المشكلة الأكبر، وهي ديون السندات، بسلاسة، بفضل دعم الحكومة والبنك المركزي من خلال تعميمات لتمديد آجال سداد الديون وتمديد آجال ديون السندات.

ومع ذلك، لا يزال السيد تشاو يشعر بالقلق من أن سوق العقارات في مدينة هوشي منه هذا العام قد يستمر في مواجهة اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن. 71٪ من العرض لا يزال في قطاع الراقية، والباقي في قطاع المتوسطة المدى وهناك نقص في المنتجات بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي، وفقًا للبيانات حتى نهاية عام 2023.

بسبب المشاكل القانونية التي تُشكل 70% من صعوبات السوق، يوجد في مدينة هو تشي منه 148 مشروعًا عقاريًا وتجاريًا واجتماعيًا لم تُستكمل إجراءات الاستثمار والبناء والأعمال، أو عُلّقت. ونتيجةً لذلك، لم يُمنح أكثر من 58 ألف عميل ممن اشتروا منازل في هذه المشاريع "الكتب الوردية".

قد يؤدي نقص المعروض من المساكن إلى ارتفاع أسعارها، في ظل تزايد ندرة المساكن الميسورة التكلفة والمساكن الاجتماعية. ويرى رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في دبي (HoREA) أن شركات العقارات بحاجة إلى تعزيز هيكلية منتجاتها، مع التركيز على المساكن الميسورة التكلفة والمساكن الاجتماعية لزيادة السيولة، وتلبية الاحتياجات الفعلية للسكان، وضمان نمو سليم للسوق.

يواجه سوق العقارات خطر استمرار ارتفاع أسعار المساكن بسبب نقص العرض (صورة توضيحية: ترينه نجوين)

يُعدّ اختلال التوازن في سوق العقارات ونقص منتجات الإسكان الميسور من التحديات التي أشار إليها السيد نجوين شوان كوانغ، رئيس مجلس إدارة شركة نام لونغ للاستثمار، مؤخرًا. ويُعدّ اختلال التوازن بين العرض والطلب في مختلف قطاعات العقارات، وأزمة ثقة مشتري المنازل التي أدت إلى انخفاض السيولة، وزيادة المخزون، من بين المشاكل التي يواجهها السوق.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للسيد كوانغ، تواجه الشركات أيضًا تحديات مالية في ظل استمرار الديون، وستظل سندات الدين، رغم تمديدها، قائمة حتى عامي 2024 و2025. ثالثًا، التحدي القانوني للمشروع، حيث لا تزال بعض القوانين متداخلة. في الوقت نفسه، لا يزال الطلب الحقيقي على المساكن مرتفعًا، ولا تزال هناك فرص للتطور في قطاعي الإسكان الميسور والاسكان الاجتماعي.

لطالما حذّر خبراء وممثلو هيئات الإدارة من ظاهرة "التفاوت الطوري" بين العرض والطلب على المساكن، أي ميل المعروض في السوق نحو شريحة المساكن الفاخرة ونقص المساكن بأسعار معقولة. ومؤخرًا، اتجهت الآراء نحو تشجيع الشركات على تطوير هذا الخط من المنتجات "المطلوبة للسوق".

وفقًا للعديد من الخبراء، سيكون قطاع الإسكان الميسور والسكن الاجتماعي أول قطاع عقاري يدخل مرحلة التعافي هذا العام. ولا يزال الطلب على هذا القطاع مرتفعًا للغاية، مما يعزز السيولة، ويدفع السوق قريبًا إلى مرحلة جديدة بعد الأزمة.

تدخل العديد من الشركات في السباق

وفقًا لتقديرات سافيلز ونموذجها البحثي، لتلبية احتياجات السكن الفعلية، تحتاج مدينة هو تشي منه إلى حوالي 50,000 شقة، ويأتي ما بين 60% و70% من إجمالي المعروض من المساكن بأسعار معقولة. ومع ذلك، تعاني مدينة هو تشي منه من ندرة في هذه المنتجات، ويتركز العرض في الأسواق المجاورة مثل بينه دونغ ودونغ ناي ولونغ آن، ولكنه قد لا يكون كافيًا.

تستهدف مشاريع الشقق السكنية في الضواحي عملاء مدينة هو تشي منه الراغبين في السكن والاستثمار. يبلغ سعر بيع الشقق المكونة من غرفتي نوم حوالي ملياري دونج للوحدة، وهو سعر مناسب جدًا للعائلات الصغيرة.

مع هذا السوق الضخم، سارعت العديد من الشركات إلى خوض غمار المنافسة لتوسيع نطاق عرض هذا المنتج عالي السيولة. تُطبّق شركة نام لونغ استراتيجيةً تُركّز على منتجات الإسكان الميسور التي تُلبّي طلب السوق، وتعزّز سياسات الدعم، وتُدير المخزون، وتُعزّز المبيعات. وتبلغ الإيرادات المُستهدفة لهذا العام حوالي 6,657 مليار دونج فيتنامي، مُتأتية من مشاريع رئيسية في مدينة هو تشي منه، ولونغ آن، وكان ثو .

تختار شركة آن جيا بحزم تطوير مشاريع في قطاعي العقارات متوسطة التكلفة ومعقولة التكلفة لتلبية احتياجات السوق. ويؤمن مسؤولو آن جيا بأن هذا القطاع لا يزال يُثبت قوته التي لا تُقهر حتى في أوقات ازدهار السوق أو ركوده، إذ يُلبي احتياجات غالبية الناس ويتمتع بسيولة عالية.

أطلقت شركة تي تي كابيتال للاستثمار، بالاشتراك مع شريكين يابانيين، هما كوزموس إنيتيا (عضو في مجموعة دايوا هاوس) وكوتيراسو، مشروعًا مشتركًا طويل الأمد لتطوير مشاريع عقارية بأسعار معقولة في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة. وأعلن المشروع المشترك عن استثمار حوالي 150 مليون دولار أمريكي خلال السنوات الخمس المقبلة، بهدف طرح حوالي 1000 شقة بأسعار معقولة في السوق سنويًا.

أعلن المشروع المشترك أيضًا عن إتمامه المساهمة الرأسمالية لمشروع بالقرب من فينكوم دي آن، مدينة دي آن، مقاطعة بينه دونغ، يضم قرابة 2000 شقة، بسعر بيع أقل من ملياري دونج للشقة. ووفقًا لأحدث المعلومات، يخضع المشروع للإجراءات اللازمة لإطلاقه في السوق اعتبارًا من الربع الثالث من هذا العام.

فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، لدى الحكومة مشروع لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لأصحاب الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030. وقد سجلت العديد من الشركات لتنفيذ هذا الهدف وهي تحققه تدريجياً.

سجلت مجموعة نوفالاند للاستثمار في بناء 200 ألف وحدة سكنية اجتماعية في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة. وتسعى مجموعة هوانغ كوان إلى إكمال 50 مشروعًا، أي ما يعادل 50 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2030. ويمثل العدد الذي سجلته هاتان الوحدتان ربع إجمالي الهدف الذي تسعى الحكومة إلى تحقيقه.

في السابق، التزمت مجموعة من شركات العقارات الكبرى، مثل هونغ ثينه، وفينغروب، وسنغروب، وهيم لام، وبيكاميكس، ببناء مساكن اجتماعية. ومن خلال هذا الالتزام، أطلقت فينغروب العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في المنطقتين الشمالية والوسطى.

قد تجذب عودة الإسكان الميسور والسكن الاجتماعي اهتمامًا كبيرًا من السوق في الفترة المقبلة. وقد يشهد المعروض من هذا المنتج ازدهارًا هائلاً في أسواق ضواحي مدينة هو تشي منه خلال العام أو العامين المقبلين، مما يُخفف من شغف الأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية بامتلاك المنازل.

مع ذلك، في ظلّ أن 70% من المعروض السكني لا يزال في قطاع العقارات الفاخرة، وصعوبة السيولة في السوق، وعدم تسوية القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع، لا تزال الشركات بحاجة إلى إعادة هيكلة جذرية. لا سيما في ظلّ تراجع سوق السندات، مع استمرار ضغط الاستحقاق.

ولذلك، تقول آراء كثيرة إن الشركات لا تزال بحاجة إلى التخطيط لإعادة هيكلة المنتجات، ومواصلة تنقية الصحة المالية، وتعزيز الجهاز للحصول على جسم أكثر صحة قبل الدخول في السباق الجديد.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm