مع دخل يبلغ حوالي 30 مليون دونج شهريًا، كم منزلًا يجب أن أشتري؟

السوق يخسر شققًا أقل من 25 مليون دونج/م2

فيما يتعلق بالمعلومات الأخيرة حول سوق العقارات، أفادت وزارة الإنشاءات بانخفاض عدد مشاريع التطوير السكني الجديدة المعتمدة والمكتملة مقارنةً بالسنوات السابقة، مما أدى إلى محدودية المعروض في السوق. ومع ذلك، تميل أسعار المساكن إلى الارتفاع، متجاوزةً القدرة المالية لغالبية الراغبين في الشراء بغرض الاستخدام.

تجدر الإشارة إلى أن مشاريع الشقق ذات الأسعار المعقولة (بسعر أقل من 25 مليون دونج/متر مربع) تكاد تكون معدومة. السوق مُركزة بشكل رئيسي على الشريحة المتوسطة (بسعر يتراوح بين 25 و50 مليون دونج) المؤهلة لجذب رؤوس الأموال والاستثمار.

مشروع إسكان اجتماعي قيد الاستخدام منذ سنوات عديدة في هانوي (الصورة: ها فونج).

وفقًا لتقرير سافيلز حول سوق العقارات في هانوي للربع الرابع من عام 2023، بلغ عرض الشقق الجديدة أدنى مستوياته في عشر سنوات. وتمثل الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 42% من عدد الوحدات المباعة في عام 2023، بزيادة عن 3% في عام 2019. وتمثل الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. بينما لا تتجاوز نسبة الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج 3%.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فقد أدى النمو الاقتصادي السريع والتوسع الحضري على مدار السنوات الماضية إلى زيادة الطلب على المساكن بينما انخفض العرض بشكل مستمر ولم يُظهر أي علامات على التعافي منذ عام 2018، مما تسبب في أن يصبح الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.

يتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الفاخرة عالية القيمة لأغراض الاستثمار والمضاربة. ويؤدي هذا الاختلاف المطول في الطور إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما يُرسي مستوى سعريًا جديدًا يتجاوز قدرة غالبية الناس على تحمله.

لا يقتصر الأمر على زيادة صعوبة حصول الراغبين في شراء منزل على سكن بدخلهم الخاص، بل يُقلل أيضًا من هذه الحاجة. لا سيما جيل الشباب، الذي يستسلم تدريجيًا لأنه "مهما حاول، لن يستطيع شراء منزل"، ويتحول إلى نمط حياة ممتع، مُعطيًا الأولوية للاستئجار.

تظهر بيانات البحث من هذه الوحدة أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) في إجمالي المعروض السكني انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.

وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي، حيث يأتي العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40-50 مليون دونج/م2.

في الوقت نفسه، يتصدر الطلب على المساكن العقارية هيكل الطلب السكني بنسبة 80%، بينما تُشكل نسبة 15% المتبقية طلبًا استثماريًا طويل الأجل، و5% طلبًا مضاربيًا. ونحو 25% فقط من الطلب على المساكن العقارية لديه القدرة المالية على التحول إلى طلب حقيقي.

لا ينبغي أن تتجاوز تكاليف السكن 30% من إجمالي الدخل.

في هذا السياق، إلى جانب الإسكان الاجتماعي، سيُمثل الإسكان الميسور التوجهَ التنموي الرئيسي والقوي في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة، لأنه قطاعٌ ينبع من احتياجات وإمكانيات غالبية الناس.

وفقاً للسيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية VARS، لا يوجد مفهوم رسمي للإسكان الميسور. ومع ذلك، يُمكن تحديد بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي، واستناداً إلى طريقة تحديد معقولية أسعار المساكن.

مشروع بناء غير مكتمل في منطقة ها دونج، هانوي (الصورة: ها فونج).

يستهدف السكن الاجتماعي بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، مع إعفائهم من رسوم استخدام الأراضي والوصول إلى حزم الائتمان التفضيلية حصريًا للمستثمرين ومشتري المنازل...

السكن الميسور هو السكن التجاري ذو الأسعار المعتدلة، المناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، ويستهدف فئة الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمتوسط ​​تقريباً، مع مستوى معين من الادخار.

وفقًا لرئيس مجلس إدارة VARS، فإن السكن الميسور هو عندما تتمكن كل أسرة من موازنة تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن دخلها. ووفقًا للخبرة في تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من دول العالم، فإن السكن الميسور هو السكن الذي لا تتجاوز تكاليفه 30% من إجمالي دخل الأسرة.

"بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، وبالتالي فإن سعر المساكن بأسعار معقولة يبلغ حوالي 2-2.5 مليار دونج للشقة"، كما أعطى السيد دينه مثالاً.

وبحسب قوله، من الصعب جدًا حاليًا تطوير مشاريع سكنية بأسعار في النطاق المذكور، لا سيما في المنطقتين الحضريتين المتميزتين بارتفاع الطلب على السكن. ومع ذلك، فالصعوبة لا تعني الاستحالة.

مصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm