مع دخل يبلغ حوالي 30 مليون دونج شهريًا، كم منزل يجب أن أشتري؟

[إعلان 1]

السوق يخسر شققًا أقل من 25 مليون دونج/م2

وفيما يتعلق بالمعلومات الأخيرة عن سوق العقارات، قالت وزارة البناء إن عدد مشاريع التطوير السكني المعتمدة والمكتملة حديثاً انخفض مقارنة بالسنوات السابقة، مما أدى إلى عرض محدود نسبياً للسوق. ومع ذلك، فإن أسعار المساكن تميل إلى الارتفاع، متجاوزة القدرة المالية لغالبية الأشخاص الذين يرغبون في الشراء للاستخدام.

ومن الجدير بالذكر أنه لا يوجد تقريبًا أي مشاريع في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (أقل من 25 مليون دونج/م2) في السوق. السوق هو في الأساس شريحة متوسطة المدى (السعر 25-50 مليون دونج) المؤهلة لتعبئة رأس المال والتداول.

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 1 — مشروع الإسكان الاجتماعي قيد الاستخدام منذ سنوات عديدة في هانوي (الصورة: ها فونج).

وبحسب تقرير نظرة عامة على سوق العقارات في هانوي الصادر عن شركة سافيلز للربع الرابع من عام 2023، فإن المعروض من الشقق الجديدة هو في أدنى مستوياته منذ 10 سنوات. شكلت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 42% من الوحدات المباعة في عام 2023، ارتفاعًا من 3% في عام 2019. وشكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. 3% فقط من الشقق لديها سعر بيع أقل من 2 مليار دونج.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فقد أدى النمو الاقتصادي السريع والتوسع الحضري على مدار السنوات الماضية إلى زيادة الطلب على المساكن بينما انخفض العرض بشكل مستمر ولم يُظهر أي علامات على الزيادة منذ عام 2018، مما تسبب في أن يصبح الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.

ويميل هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الراقية ذات القيمة العالية التي تخدم أغراض الاستثمار والمضاربة. ويؤدي هذا الاختلاف المطول في الطور إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما يؤدي إلى إرساء مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف.

وهذا لا يجعل من الصعب على الأشخاص الذين يحتاجون إلى شراء منزل للعيش فيه الحصول على السكن بدخلهم الخاص فحسب، بل إنه يقلل أيضًا من هذه الحاجة. وخاصة الجيل الأصغر سنا، يستسلمون تدريجيا لأنه "مهما حاولوا، لن يتمكنوا من شراء منزل"، ويتحولون إلى أسلوب حياة ملذات، مع إعطاء الأولوية لاستئجار منزل.

تظهر بيانات البحث من هذه الوحدة أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) من إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.

وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي، مع ورود العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40-50 مليون دونج/م2.

في هذه الأثناء، يتصدر الطلب على السكن الحقيقي دائمًا هيكل الطلب على السكن بنسبة 80%، والـ15% المتبقية هي طلب الاستثمار الطويل الأجل و5% هي طلب المضاربة. وحوالي 25% فقط من الطلب الحقيقي على الإسكان لديه القدرة المالية على التحول إلى طلب حقيقي.

لا ينبغي أن تتجاوز نفقات السكن 30% من إجمالي الدخل.

وفي السياق المذكور، وإلى جانب الإسكان الاجتماعي، سيكون الإسكان الميسور التكلفة هو الاتجاه الرئيسي والقوي للتنمية في سوق العقارات في الفترة المقبلة. لأن هذا القطاع يأتي من احتياجات وقدرات فعلية لغالبية الناس.

وفقًا للسيد نجوين فان دينه - رئيس VARS، لا يوجد مفهوم رسمي للإسكان بأسعار معقولة. ولكن من الممكن الإشارة إلى بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي، واستناداً إلى كيفية تحديد عقلانية أسعار السكن.

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 2 — مشروع بناء غير مكتمل في منطقة ها دونج، هانوي (الصورة: ها فونج).

يستهدف السكن الاجتماعي بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، مع إعفائهم من رسوم استخدام الأراضي والوصول إلى حزم الائتمان التفضيلية المخصصة للمستثمرين ومشتري المنازل...

السكن الميسور هو السكن التجاري ذو الأسعار المعتدلة، المناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، ويستهدف الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمتوسط القريب، مع مستوى معين من الادخار.

وبحسب رئيس جمعية VARS، فإن الإسكان الميسور التكلفة هو عندما تتمكن كل أسرة من الموازنة بين تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن نطاق دخلها. وفقا للخبرة في تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من البلدان حول العالم، فإن السكن الميسور هو السكن الذي لا تمثل تكاليف السكن فيه أكثر من 30٪ من إجمالي دخل الأسرة.

"بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، وبالتالي فإن سعر المساكن بأسعار معقولة يبلغ حوالي 2-2.5 مليار دونج للشقة"، كما أعطى السيد دينه مثالاً.

وبحسب قوله، فإنه في الواقع من الصعب للغاية تطوير مشاريع سكنية بأسعار في النطاق المذكور أعلاه، خاصة في مدينتين خاصتين حيث الطلب على السكن مرتفع. ومع ذلك، فإن الصعب لا يعني المستحيل.

[إعلان 2]
مصدر