كن حذرا عند شراء وبيع الشقق الصغيرة

منذ بداية ديسمبر 2023 وحتى الآن، انتشرت في دا نانغ معلومات كثيرة حول بيع شقق صغيرة، بل وحتى بيع العديد من مباني الشقق الصغيرة بطريقة غير مألوفة. ويرى بعض خبراء العقارات أن هذه الخطوة تُشير إلى أن العديد من المستثمرين يستغلون قانون منح شهادة حق الانتفاع لكل شقة (الكتاب الوردي) اعتبارًا من 1 يناير 2025 "للتخلص من الممتلكات"، مما يُحمّل مشتري الشقق والمستثمرين الثانويين مسؤولية هذا الوضع الصعب.

في ظل التطورات الحالية في سوق العقارات، يتعين على السلطات تعزيز الإدارة والتفتيش والتحذيرات المتعلقة بشراء وبيع الشقق والوحدات السكنية الصغيرة، ومنع استباق سياسات الإسكان الجديدة. الصورة: هوانغ هييب

مستأجرو الشقق يدفعون مرة واحدة لمدة 50 عامًا

في الآونة الأخيرة، وبسبب "تشديد" السلطات الإدارية، لم يتمكن العديد من مستثمري الشقق الصغيرة من بيع شققهم، وقلصوا نشر معلومات البيع خوفًا من التفتيش والمساءلة القانونية. ومع ذلك، بعد إقرار مجلس الأمة لقانون الإسكان (المُعدّل) مع عدد من اللوائح المتعلقة بتطوير المساكن متعددة الطوابق، وشقق الأفراد (الشقق الصغيرة)، بما في ذلك إصدار شهادات حق الانتفاع (الكتب الوردية) لكل شقة وفقًا لأحكام قانون الأراضي، انتشرت معلومات كثيرة عن شقق صغيرة غير قانونية معروضة للبيع، مع دعوة لـ"امتلاك شقق بأسعار معقولة". هذه المعلومات "تؤثر" على نفسية العديد من محدودي الدخل الذين لديهم طلب كبير على السكن، أو المستثمرين الراغبين في امتلاك شقق في وسط المدينة، تحسبًا لإصدار اللوائح المذكورة أعلاه، والتي ستُمنح لهم الكتب الوردية.

على وجه الخصوص، هناك الكثير من المعلومات حول شقق صغيرة غير قانونية معروضة للبيع في شارع ترونغ ثي الخامس (حي هوا ثوان تاي، مقاطعة هاي تشاو) بسعر 468 مليون دونج فقط لشقة بغرفة نوم واحدة بمساحة ^{35 مترًا مربعًا} . بل إنهم يدعون إلى التعاون الاستثماري بربح خيالي بنسبة 36% في أول عامين، ودعم إعادة شراء الشقة بربح 110% بعد 24 شهرًا. في الواقع، لم تُبنَ هذه الشقة الصغيرة بعد، ولا يوجد بها سوى قطعة أرض فارغة ولوحتان مطبوعتان عليها منظور المبنى، دون أي معلومات عن المشروع أو الاستثمار.

يحتوي مبنى الشقق الصغيرة في حارة 308 شارع هوانغ ديو (جناح بينه هين، منطقة هاي تشاو) المكون من حارتين بمساحة طريق 2 متر و3.5 متر على الكثير من المعلومات حول الشقق غير القانونية المعروضة للبيع. وقال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمنطقة هاي تشاو نجوين فان دوي إنه بعد تلقي المعلومات، عينت المنطقة قوات وظيفية للتحقق من بيع الشقق في مبنى الشقق الصغيرة هذا ومنعه ولا توجد شقق للبيع حاليًا. ومع ذلك، عندما طلب شخص ما شراء شقة، قال شخص يدعي أنه مستثمر في مبنى الشقق الصغيرة في حارة 308 شارع هوانغ ديو إن الشقة ليست للبيع، وإنما للإيجار فقط ويجب على المستأجر دفع رسوم لمرة واحدة طوال فترة الإيجار البالغة 50 عامًا. وعلى وجه التحديد، بالنسبة للشقة المكونة من غرفتي نوم بمساحة ^{46-48 مترًا مربعًا} ، فإن إجمالي الإيجار الذي يجب دفعه هو 1.2-1.25 مليار دونج في وقت واحد عند توقيع العقد.

شقق في المبنى السكني الصغير الكائن في شارع هوانغ ديو رقم 308 معروضة للبيع على العديد من المواقع الإلكترونية ومواقع التواصل الاجتماعي. الصورة: نام تران

ازدهار مبيعات الأراضي المخصصة للبناء السكني الصغير

وفقًا لبحثٍ أُجريَ منذ قرابة شهر، انتشرت على العديد من المواقع الإلكترونية ومواقع التواصل الاجتماعي معلوماتٌ حول بيع الشقق الصغيرة وإيرادات تأجيرها. على سبيل المثال، تُباع شقة صغيرة في زقاق بشارع لي دوان (مقاطعة ثانه كيه)، مكونة من 4 طوابق، وتضم 5 شقق، على قطعة أرض مساحتها ^{50 مترًا مربعًا} فقط، بدخل شهري يتراوح بين 18 و19 مليون دونج فيتنامي، مقابل 3.55 مليار دونج فيتنامي. أما شقة صغيرة في شارع لي ثانه نغي (مقاطعة هاي تشاو)، مكونة من 6 طوابق، وتضم 22 شقة، ومساحة أرض ^{204 أمتار مربعة} ، بدخل شهري يتراوح بين 100 و150 مليون دونج فيتنامي، فتُباع مقابل 25.9 مليار دونج فيتنامي. يحتوي مبنى الشقق الصغيرة في شارع ترونغ نو فونغ (منطقة هاي تشاو) على 5 طوابق و28 شقة و ^{200 متر مربع} من الأرض بدخل 150 مليون دونج شهريًا، ويُعلن للبيع بمبلغ 25 مليار دونج... في إحدى الحالات، نشرت شركة عقارية معلومات عن "بيع مبانٍ سكنية ذات دخل مرتفع" مع 14 شقة صغيرة أخرى في مناطق هاي تشاو وسون ترا ونغ هانه سون.

أثارت المعلومات "المُنتشرة" حول بيع الشقق الصغيرة في الوقت الحالي دهشة وإرباك العديد من سماسرة وتجار العقارات. وقد حلل سمسار عقارات (طلب عدم الكشف عن هويته في منطقة هاي تشاو) أن سعر الفائدة على الودائع المصرفية حاليًا يتراوح بين 5% و5.5% سنويًا. وإذا كان التدفق النقدي من تأجير الشقق كما هو مُعلن، فمن الواضح أن سعر الفائدة السنوي أعلى بكثير من سعر الفائدة على الودائع المصرفية. على سبيل المثال، تُعرض شقة صغيرة للبيع بسعر 9 مليارات دونج فيتنامي، بينما يبلغ دخلها الشهري 55 مليون دونج فيتنامي، أي ما يعادل سعر فائدة 7.3% سنويًا؛ وتُعرض شقة صغيرة للبيع بسعر 14 مليار دونج فيتنامي، بينما يبلغ دخلها الشهري 95 مليون دونج فيتنامي، أي ما يعادل سعر فائدة 8.2% سنويًا... وبالتالي، تُباع العديد من الشقق الصغيرة بأعداد كبيرة، وهو أمرٌ ينطوي على العديد من الأمور غير العادية.

من المرجح أن العديد من المستثمرين يتعرضون لضغوط من القروض المصرفية للاستثمار في شقق صغيرة الحجم، لأنهم لم يتمكنوا من بيع شققهم سابقًا بسبب "التشديد" وعمليات التفتيش الكثيرة التي تقوم بها الجهات الحكومية. من ناحية أخرى، يُعد استيفاء شروط منح الكتب الوردية، والاستثمار في بناء الشقق الصغيرة، ومكافحة الحرائق، ومتطلبات معايير البناء، وفقًا لأحكام قانون الإسكان الجديد الذي أقره مجلس الأمة مؤخرًا، أمرًا بالغ الصعوبة.

لذلك، وتوقعًا لصعوبة الحصول على "الدفتر الوردي"، يستغل العديد من المستثمرين هذه الفترة، مستغلين نفسية العديد من المشترين الذين يعتقدون خطأً أنهم سيحصلون على "دفتر وردي" لكل شقة، "للتخلص من البضائع". إذا كان هذا صحيحًا، فإن من يشترون شققًا للسكن أو المستثمرين الذين يشترون شققًا صغيرة في هذا الوقت استباقًا للسياسة الجديدة، سيذوقون مرارة الخسارة لاحقًا.

أشار مدير معهد البحوث والتدريب العقاري (دا نانغ)، نجوين دوك لاب، إلى وجود تحول كبير من بيوت الضيافة والبيوت الإيجارية إلى الإسكان الاجتماعي في السنوات القادمة، نظرًا لسياسات قانون الإسكان الجديد التي تشجع وتعزز النمو القوي للإسكان الاجتماعي من حيث العرض والطلب. كما طالب سماسرة العقارات والخبراء السلطات بتعزيز الإدارة والتفتيش والتحذير من التطورات الجديدة وغير العادية المذكورة أعلاه، واستباق اللوائح والسياسات الجديدة لقانون الإسكان.

نام تران

مصدر