كن حذرا عند شراء وبيع الشقق الصغيرة

منذ بداية شهر ديسمبر 2023 وحتى الآن، كان هناك الكثير من المعلومات في دا نانغ حول بيع الشقق الصغيرة، حتى بيع العديد من مباني الشقق الصغيرة بطريقة غير عادية. ويعتبر بعض خبراء العقارات هذه الخطوة بمثابة محاولة من قبل العديد من المستثمرين للاستفادة من لائحة منح شهادة ملكية لكل شقة (الكتاب الوردي) اعتبارًا من 1 يناير 2025 "للتخلص من البضائع"، ونقل الصعوبات إلى مشتري الشقق والمستثمرين الثانويين.

في ظل التطورات الحالية في سوق العقارات، تحتاج السلطات إلى تعزيز الإدارة والتفتيش والتحذيرات المتعلقة بشراء وبيع الشقق والوحدات السكنية الصغيرة ومنع حالة توقع سياسات الإسكان الجديدة. الصورة: هوانغ هيب

مستأجرو الشقق يدفعون مرة واحدة لمدة 50 عامًا

في الآونة الأخيرة، ونتيجة "تشديد" الإدارة من قبل السلطات، لم يتمكن العديد من مستثمري الشقق الصغيرة من بيع شققهم واقتصروا على نشر المعلومات حول بيع شققهم خوفًا من التفتيش والعقاب على المخالفات. لكن بعد أن أقر مجلس الأمة قانون الإسكان (المعدل) مع عدد من اللوائح المتعلقة بتطوير المساكن متعددة الطوابق ومتعددة الشقق للأفراد (الشقق الصغيرة)، بما في ذلك إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الوردية) لكل شقة وفقًا لأحكام قانون الأراضي، ظهرت الكثير من المعلومات حول الشقق الصغيرة غير القانونية للبيع مع دعوة "امتلاك شقة رخيصة". وتؤثر هذه المعلومات على نفسية العديد من الأشخاص ذوي المال القليل والذين لديهم طلب كبير على السكن أو المستثمرين الذين يريدون امتلاك شقق في وسط المدينة استباقًا للتنظيم المذكور أعلاه بمنحهم الكتب الوردية.

على وجه الخصوص، هناك الكثير من المعلومات حول الشقق الصغيرة غير القانونية للبيع في شارع Truong Thi 5 (حي Hoa Thuan Tay، منطقة Hai Chau) مقابل 468 مليون دونج فقط لشقة من غرفة نوم واحدة بمساحة ^{35 مترًا مربعًا} . حتى أنهم عرضوا التعاون الاستثماري بأرباح "خيالية" بنسبة 36% في أول عامين ودعم إعادة شراء الشقة بربح 110% بعد 24 شهرًا. في الواقع، لم يتم بناء هذا المبنى السكني المصغر بعد، فقط هناك قطعة أرض فارغة ولوحتين مطبوعتين بمنظور المبنى ولكن لا توجد معلومات عن المشروع أو الاستثمار.

تحتوي الشقق الصغيرة في الزقاق 308 شارع هوانغ ديو (جناح بينه هيين، منطقة هاي تشاو) على جانبي الزقاق مع خلو الطريق من 2 متر و 3.5 متر أيضًا على الكثير من المعلومات حول الشقق غير القانونية للبيع. وقال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمنطقة هاي تشاو نجوين فان دوي إنه بعد تلقي المعلومات، قامت المنطقة بتعيين قوات وظيفية لتفتيش ومنع بيع الشقق في هذا المبنى السكني الصغير وأنه لا يوجد بيع للشقق حاليًا. ولكن عندما طلب أحد الأشخاص شراء شقة، قال شخص يدعي أنه مستثمر في مبنى سكني صغير في حارة 308 بشارع هوانغ ديو إن الشقة ليست للبيع، بل للإيجار فقط، وكان على المستأجر أن يدفع رسومًا لمرة واحدة طوال فترة الإيجار البالغة 50 عامًا. على وجه التحديد، بالنسبة لشقة مكونة من غرفتي نوم بمساحة ^{46-48 مترًا مربعًا} ، فإن إجمالي الإيجار الذي سيتم دفعه دفعة واحدة يتراوح من 1.2 إلى 1.25 مليار دونج عند توقيع العقد.

يتم الإعلان عن شقق المبنى السكني الصغير في حارة 308 Hoang Dieu للبيع على العديد من المواقع الإلكترونية ومواقع التواصل الاجتماعي. الصورة: نام تران

بيع الأراضي للتنازل عن المباني السكنية الصغيرة أمر مزدهر

وبحسب بحث جرى منذ قرابة شهر، على العديد من المواقع الإلكترونية ومواقع التواصل الاجتماعي، ظهرت "ازدهار" في المعلومات حول بيع الشقق الصغيرة إلى جانب الدخل الناتج عن تأجير الشقق. على سبيل المثال، يتم الإعلان عن مبنى سكني صغير في زقاق شارع Le Duan (منطقة Thanh Khe) مكون من 4 طوابق و5 شقق تقع على قطعة أرض مساحتها 50 ^مترًا مربعًا فقط مع تدفق نقدي يتراوح بين 18 و19 مليون دونج شهريًا للبيع بمبلغ 3.55 مليار دونج. مبنى سكني صغير في شارع Le Thanh Nghi (منطقة Hai Chau) يحتوي على 6 طوابق و 22 شقة ومساحة أرض ^{204 متر مربع} ودخل يتراوح بين 100-150 مليون دونج / شهر معروض للبيع بسعر 25.9 مليار دونج. مبنى سكني صغير في شارع ترونغ نو فونغ (منطقة هاي تشاو) يتكون من 5 طوابق و28 شقة ومساحة أرض 200 ^متر مربع بدخل 150 مليون دونج شهريًا، ويُعرض للبيع بسعر 25 مليار دونج... في إحدى الحالات، نشرت شركة عقارية معلومات عن "بيع مبانٍ سكنية ذات دخل مرتفع" مع 14 شقة صغيرة أخرى في مناطق هاي تشاو وسون ترا ونغ هانه سون.

إن "انتشار" المعلومات حول بيع الشقق الصغيرة في هذا الوقت، أثار دهشة وإرباك العديد من سماسرة وتجار العقارات. قام أحد وسطاء العقارات (الذي طلب عدم الكشف عن هويته في منطقة هاي تشاو) بتحليل أن أسعار الفائدة على الودائع المصرفية تتقلب حاليًا من 5 إلى 5.5% سنويًا. إذا كان الدخل من تأجير الشقة كما هو معلن عنه، فمن الواضح أن معدل الفائدة السنوي أعلى بكثير من معدل الفائدة على الودائع المصرفية. على سبيل المثال، يتم الإعلان عن شقة صغيرة للبيع بمبلغ 9 مليار دونج ولكنها تولد دخلاً قدره 55 مليون دونج شهريًا، وهو ما يعادل ربحًا بنسبة 7.3٪ سنويًا؛ يتم الإعلان عن الشقق الصغيرة للبيع بمبلغ 14 مليار دونج ولكنها تولد دخلاً قدره 95 مليون دونج شهريًا، مما يعني ربحًا بنسبة 8.2٪ سنويًا... لذلك، يتم بيع العديد من الشقق الصغيرة بأعداد كبيرة، وهو ما يحتوي على العديد من الأشياء غير العادية.

ومن الممكن أن يكون العديد من المستثمرين تحت ضغط القروض المصرفية للاستثمار في شقق صغيرة الحجم للغاية لأنهم لم يتمكنوا من بيع شققهم في الماضي بسبب "التشديد" والتفتيشات المتكررة من قبل أجهزة الدولة. ومن ناحية أخرى، فإن استيفاء شروط منح الكتب الوردية، وكون الشخص مستثمراً في بناء الشقق الصغيرة، والوقاية من الحرائق ومكافحتها، ومتطلبات معايير البناء... وفقاً لأحكام قانون الإسكان الجديد الذي أقره مجلس الأمة مؤخراً، أمر صعب للغاية أيضاً.

ولذلك، وتوقعًا لصعوبة الحصول على الكتاب الوردي، يستغل العديد من المستثمرين هذا الوقت، مستغلين نفسية العديد من المشترين الذين يعتقدون خطأً أنهم سيحصلون على كتاب وردي لكل شقة، "للتخلص من البضائع". إذا كان هذا صحيحا، فإن أولئك الذين يشترون الشقق للسكن الحقيقي أو المستثمرين الذين يشترون شققا صغيرة في هذا الوقت للاستفادة من السياسة الجديدة سوف "يذوقون بسهولة ثمارا مرة" في وقت لاحق.

علق مدير معهد البحوث والتدريب العقاري (دا نانغ) نجوين دوك لاب بأنه سيكون هناك تحول كبير من المنازل الداخلية والمنازل الإيجارية إلى الإسكان الاجتماعي في السنوات القادمة لأن قانون الإسكان الجديد لديه سياسات لتشجيع وتعزيز التنمية القوية للإسكان الاجتماعي في كل من العرض والطلب. وطالب سماسرة وخبراء العقارات الجهات المعنية بتعزيز الإدارة والتفتيش والإنذارات... تجاه التطورات الجديدة وغير العادية المذكورة أعلاه، واستباق اللوائح والسياسات الجديدة لقانون الإسكان.

نام تران

مصدر