هل من الممكن الوصول إلى منزل أحلامك؟!

حالياً، في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، أسعار المنازل والأراضي مرتفعة للغاية.

أهم ما يُؤخذ في الاعتبار عند مناقشة فعالية خفض أسعار الفائدة هو التفاوت الكبير بين أسعار المساكن ودخول الأفراد. ففي المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، تُعدّ أسعار المساكن مرتفعة للغاية. عند هذا المستوى من الأسعار، حتى لو خُفّضت أسعار الفائدة على القروض إلى 5% سنويًا، ستظلّ العديد من الأسر عاجزة عن تحمّل تكاليف قرض سكني. تخيّل أسرةً متوسطة الدخل، يبلغ متوسط ​​دخلها الشهري حوالي 25-30 مليون دونغ فيتنامي، تواجه قرضًا بقيمة ملياري دونغ فيتنامي على مدى 20 عامًا. حتى مع سعر فائدة 5% سنويًا، سيظلّ عليها دفع ما يقارب 13 مليون دونغ فيتنامي شهريًا كأصل القرض وفوائده. يُمثّل هذا المبلغ بالفعل جزءًا كبيرًا من إجمالي دخل الأسرة، فضلًا عن نفقات المعيشة الأخرى، ما يُثني الكثيرين عن الاقتراض لشراء منزل، حتى مع دعم أسعار الفائدة.

يُظهر تقرير صادر عن شركة VCBS للأوراق المالية أن قروض الإسكان الاستهلاكية لم تشهد في النصف الأول من عام 2024 سوى زيادة طفيفة تجاوزت 1%، بينما ارتفعت قروض الأعمال العقارية بأكثر من 10%. ويعكس هذا أن الطلب على المساكن لم يتعافَ بشكل كامل، على الرغم من تخفيضات أسعار الفائدة. ويبقى السبب الرئيسي هو ارتفاع أسعار المنازل بشكل مفرط مقارنةً بدخل غالبية السكان. فمع وصول نسبة سعر المنزل إلى الدخل إلى ما بين 4 و5 أضعاف المستوى الموصى به، أصبح امتلاك منزل هدفًا بعيد المنال، حتى بالنسبة لأصحاب الدخول فوق المتوسطة.

علاوة على ذلك، ثمة مسألة أخرى تستدعي الاهتمام، وهي قدرة البنوك على توفير التمويل طويل الأجل. فبحسب الدكتور نغوين تري هيو، تُركز معظم البنوك التجارية حاليًا على توفير رأس مال قصير الأجل (عادةً أقل من 12 شهرًا)، بينما تمتد قروض الإسكان من 10 إلى 20 عامًا. هذا التباين بين مصادر التمويل وشروط القروض يُعرّض البنوك لمخاطر السيولة. وبدون دعم حكومي أو تدابير مالية أكثر مرونة، ستضطر البنوك إلى رفع أسعار الفائدة على الودائع لضمان الحفاظ على رأس مال الإقراض طويل الأجل. وهذا لا يُؤثر فقط على أسعار الفائدة على القروض، بل يُقلل أيضًا من فعالية حزم الائتمان التفضيلية.

لمعالجة هذه المشكلة، اقترح الدكتور نغوين تري هيو والعديد من الخبراء أن تقوم الحكومة بجمع رأس المال من خلال سندات حكومية طويلة الأجل تتراوح آجال استحقاقها بين 10 و30 عامًا. ويمكن تخصيص هذا رأس المال للبنوك الحكومية أو التجارية لتنفيذ برامج قروض الإسكان. وهذا من شأنه أن يخفف الضغط على سيولة البنوك ويضمن استقرار حزم الدعم على المدى الطويل.

على الرغم من الجهود الحثيثة لتنفيذ حزم القروض التفضيلية، لا يزال صرفها بطيئًا. فحزمتا القروض اللتان أقرتهما الحكومة لدعم شراء المساكن، والبالغتان 120 تريليون دونغ فيتنامي و30 تريليون دونغ فيتنامي، لم تُصرف منهما سوى 1.6 تريليون دونغ فيتنامي تقريبًا حتى منتصف عام 2024. ويعود السبب الرئيسي في ذلك إلى اللوائح الصارمة المتعلقة بشروط القروض والإجراءات الإدارية المعقدة، مما يحول دون حصول العديد من المطورين العقاريين على رأس المال اللازم. كما أن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، حتى تلك التي تمت الموافقة عليها بالفعل، لا يمكن تنفيذها بسبب عقبات تتعلق بالضمانات أو أرصدة القروض المستحقة.

علاوة على ذلك، أدى الارتفاع المستمر في أسعار المساكن إلى تقليل فعالية برامج الدعم. ووفقًا لخبراء من شركة VPBank للأوراق المالية، فإن أسعار المساكن في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه تتجاوز بكثير قدرة معظم الناس على تحمل تكاليفها. ولا يؤثر التقييم المبالغ فيه للعقارات على مشتري المنازل فحسب، بل يقلل أيضًا من سيولة سوق العقارات. فبدلاً من الاقتراض لشراء منزل، تحول الكثيرون إلى إيداع أموالهم في حسابات التوفير المصرفية للاستفادة من أسعار فائدة أكثر استقرارًا.

لا تزال أسعار المساكن المرتفعة تشكل أحد أكبر العوائق أمام مشتري المنازل، وخاصة ذوي الدخل المحدود. ووفقًا لتقرير صادر عن سافيلز فيتنام، يبحث حوالي 60% من المستهلكين حاليًا عن شقق تتراوح أسعارها بين 1.5 و2 مليار دونغ فيتنامي. ومع ذلك، في ظل أسعار المساكن الحالية، باتت حتى الشقق في هذه الفئة السعرية المعقولة بعيدة المنال، لا سيما في المدن الكبرى. ويؤدي هذا إلى وضع لا يستطيع فيه الناس شراء منزل حتى مع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

أدى الارتفاع المستمر في أسعار المساكن إلى تراجع جاذبية العقارات، ليس فقط للمشترين بل للمستثمرين أيضاً. فقد اختار صغار المستثمرين، بدلاً من الاستثمار في العقارات، قنوات استثمارية أخرى كحسابات التوفير لضمان استقرارهم المالي وتحقيق عوائد ثابتة. ويؤثر هذا بشكل كبير على حيوية سوق العقارات ويقلل من قدرة القطاع على التعافي.

من القضايا المهمة الأخرى التي يجب مراعاتها تأثير الظروف الاقتصادية الكلية والتضخم على سياسة أسعار الفائدة. فمع اتجاه التضخم العالمي نحو الارتفاع، ستضطر البنوك إلى رفع أسعار الفائدة على الودائع للحفاظ على السيولة. وقد يؤدي ذلك إلى عودة ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، مما يقلل من فعالية حزم الدعم. ووفقًا للدكتور نغوين هوانغ دوونغ، في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة، سيكون من الصعب الحفاظ على أسعار فائدة منخفضة على المدى الطويل دون رقابة حكومية صارمة.

إن الحفاظ على أسعار فائدة منخفضة لا يُسهّل فقط حصول الجمهور على قروض الإسكان، بل يُسهم أيضاً في استقرار البيئة الاقتصادية الكلية في ظل ارتفاع التضخم. مع ذلك، إذا استمر التضخم دون رادع، فإن المزيد من خفض أسعار الفائدة سيُشكّل ضغطاً كبيراً على النظام المصرفي، وقد يُؤدي إلى أزمة مالية.

يتضح من التحليل السابق أن خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان قد يحقق بعض الفوائد على المدى القصير، مما يُسهم في تخفيف العبء المالي على الأفراد. مع ذلك، لا يُعد هذا حلاً شاملاً لمعالجة مشكلة امتلاك المساكن في فيتنام بشكل كامل. فجوهر المشكلة لا يزال يكمن في ارتفاع أسعار المساكن بشكل مفرط مقارنةً بدخول الأفراد، إلى جانب نقص المعروض من المساكن الاجتماعية، وعدم فعالية برامج الدعم المقدمة حتى الآن.

لتحقيق سكنٍ أكثر سهولةً للجميع، لا بد من تضافر الجهود بين التدابير المالية وسياسات الإسكان. ويتعين على الحكومة تعزيز الرقابة على أسعار المساكن، وزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية، وتبسيط الإجراءات الإدارية لتسهيل حصول الجمهور على قروض بشروط ميسرة. وبدون هذه التدابير الشاملة، لن يكون خفض أسعار الفائدة سوى حل مؤقت، غير كافٍ لإحداث تغيير مستدام في سوق العقارات الفيتنامية.

المصدر: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html