هل لمست منزل أحلامك؟

في الوقت الحالي، في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، أسعار المنازل والأراضي مرتفعة للغاية.

النقطة الأهم عند مناقشة فعالية خفض أسعار الفائدة هي الفجوة بين أسعار المساكن ودخل الأفراد. حاليًا، في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، أسعار المساكن مرتفعة للغاية. بهذا السعر، حتى مع خفض سعر فائدة الإقراض إلى 5% سنويًا، لا تزال العديد من العائلات غير قادرة على سداد قروضها العقارية. تخيل عائلة نموذجية بمتوسط ​​دخل يتراوح بين 25 و30 مليون دونج شهريًا، تواجه قرضًا بقيمة ملياري دونج على مدى 20 عامًا. حتى مع سعر فائدة 5% سنويًا، لا يزال يتعين عليها دفع حوالي 13 مليون دونج شهريًا كأصل وفوائد. يمثل هذا الرقم جزءًا كبيرًا من إجمالي دخل الأسرة، ناهيك عن نفقات المعيشة الأخرى، مما يجعل الكثير من الناس يترددون في الحصول على قرض عقاري، حتى مع دعم الفائدة.

يُظهر تقرير صادر عن شركة VCBS للأوراق المالية أنه في النصف الأول من عام 2024، لم يرتفع قروض الإسكان الاستهلاكية إلا بنسبة تزيد عن 1%، بينما ارتفع قروض الأعمال العقارية بأكثر من 10%. وهذا يعكس عدم انتعاش الطلب على شراء المنازل بشكل ملحوظ، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة. ويبقى السبب الرئيسي هو ارتفاع أسعار المنازل مقارنةً بدخل معظم الناس. فمع ارتفاع نسبة أسعار المنازل إلى الدخل بمقدار 4 إلى 5 مرات عن المستوى الموصى به، أصبح امتلاك منزل هدفًا بعيد المنال، حتى بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط.

إلى جانب ذلك، ثمة مسألة أخرى تستدعي الاهتمام، وهي قدرة البنوك على توفير رأس مال طويل الأجل. ووفقًا للدكتور نجوين تري هيو، تُوظّف معظم البنوك التجارية حاليًا رأس مال قصير الأجل (عادةً أقل من 12 شهرًا)، بينما تتراوح مدة قروض الإسكان بين 10 و20 عامًا. هذا التفاوت بين مصادر رأس المال وشروط القروض يُعرّض البنوك لمخاطر السيولة. فبدون دعم حكومي أو إجراءات مالية أكثر مرونة، ستضطر البنوك إلى رفع أسعار الفائدة على الودائع لضمان تدفقات الإقراض طويل الأجل. وهذا لا يُشكّل ضغطًا على أسعار الإقراض فحسب، بل يُقلّل أيضًا من فعالية حزم الائتمان التفضيلية.

لحل هذه المشكلة، اقترح الدكتور نجوين تري هيو والعديد من الخبراء أن تقوم الحكومة بحشد رأس المال من سندات حكومية طويلة الأجل تتراوح مدتها بين 10 و30 عامًا. ويمكن تخصيص هذا رأس المال للبنوك السياسية أو التجارية لتنفيذ برامج قروض الإسكان. وهذا لن يُسهم فقط في تخفيف ضغط السيولة على البنوك، بل سيضمن أيضًا استقرار حزم الدعم طويلة الأجل.

على الرغم من الجهود المبذولة لتطبيق حزم الائتمان التفضيلية، لا يزال التقدم في صرف القروض بطيئًا. وافقت الحكومة على حزمتي ائتمان بقيمة 120,000 مليار دونج و30,000 مليار دونج بهدف دعم شراء المنازل، ولكن بحلول منتصف عام 2024، لم تُصرف البنوك التجارية سوى حوالي 1,600 مليار دونج. ويكمن السبب الرئيسي في اللوائح الصارمة لشروط القروض والإجراءات الإدارية المعقدة، مما يجعل الحصول على القروض أمرًا مستحيلًا على العديد من المستثمرين. ورغم الموافقة على العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، إلا أنه لا يمكن تنفيذها بسبب مشاكل في الأصول المرهونة أو شروط الرصيد الائتماني.

علاوة على ذلك، أدى الارتفاع المستمر في أسعار المساكن إلى تقليل فعالية برامج الدعم. ووفقًا لخبراء من شركة VPBank للأوراق المالية، فإن أسعار المساكن في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه تتجاوز حاليًا قدرة معظم الناس على تحملها. ولا يقتصر تأثير المبالغة في تقييم العقارات على مشتري المنازل فحسب، بل يُقلل أيضًا من سيولة سوق العقارات. وبدلاً من الاقتراض لشراء منزل، لجأ الكثيرون إلى الادخار في البنوك للاستفادة من أسعار فائدة أكثر استقرارًا.

لا يزال ارتفاع أسعار المساكن يُمثل أحد أكبر العوائق أمام مشتري المنازل، وخاصةً ذوي الدخل المحدود. ووفقًا لتقرير صادر عن سافيلز فيتنام، يبحث حوالي 60% من المستهلكين حاليًا عن شقق تتراوح أسعارها بين 1.5 و2 مليار دونج فيتنامي. ومع ذلك، ومع ارتفاع أسعار المساكن، أصبح الحصول على شقق من هذا النوع منخفض التكلفة أمرًا صعبًا بشكل متزايد، وخاصةً في المدن الكبرى. وقد أدى ذلك إلى عدم قدرة الناس على شراء منزل حتى مع انخفاض أسعار فوائد الرهن العقاري.

أدى الارتفاع المستمر في أسعار المنازل إلى تراجع جاذبية العقارات، ليس فقط لمشتري المنازل، بل للمستثمرين أيضًا. فبدلًا من الاستثمار في العقارات، لجأ صغار المستثمرين إلى قنوات استثمارية أخرى كالادخار لضمان استقرارهم المالي واستقرار أسعار الفائدة. وقد أثر هذا بشكل كبير على حيوية سوق العقارات، وقلّل من قدرة هذا القطاع على التعافي.

من القضايا المهمة الأخرى التي يجب مراعاتها تأثير الاقتصاد الكلي والتضخم على سياسة أسعار الفائدة. في ظل ارتفاع التضخم العالمي، ستُجبر البنوك على رفع أسعار الفائدة على الودائع للحفاظ على السيولة. وقد يؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض مجددًا، مما يُقلل من فعالية حزم الدعم. ووفقًا للدكتور نجوين هوانغ دونغ، في ظل الوضع الاقتصادي الحالي، سيصبح الحفاظ على أسعار الفائدة منخفضة على المدى الطويل أمرًا صعبًا في ظل غياب رقابة صارمة من الحكومة.

إن إبقاء أسعار الفائدة منخفضة لا يُسهّل على الناس الحصول على قروض سكنية فحسب، بل يُساعد أيضًا على استقرار الاقتصاد الكلي في ظل ارتفاع التضخم. ومع ذلك، إذا لم يُسيطر على التضخم، فإن المزيد من تخفيضات أسعار الفائدة سيُشكّل ضغطًا كبيرًا على النظام المصرفي، وقد يُؤدي إلى أزمة مالية.

من خلال التحليل السابق، يتضح أن خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان قد يُحقق فوائد ملموسة على المدى القصير، مما يُسهم في تخفيف العبء المالي على المواطنين. إلا أن هذا الحل لا يُمثل حلاً شاملاً لمشكلة امتلاك المنازل في فيتنام. يكمن جوهر المشكلة في ارتفاع أسعار المنازل مقارنةً بدخل المواطنين، بالإضافة إلى نقص المعروض من الإسكان الاجتماعي وحزم الدعم التي لم تُحقق نتائج تُذكر.

لجعل السكن في متناول الناس حقًا، لا بد من وجود تناغم بين الإجراءات المالية وسياسات الإسكان. على الحكومة تعزيز ضبط أسعار المساكن، وتطوير المزيد من المعروض من المساكن الاجتماعية، وتبسيط الإجراءات الإدارية لتسهيل حصول الناس على حزم ائتمانية تفضيلية. بدون هذه الإجراءات الشاملة، لن يكون خفض أسعار الفائدة سوى حل مؤقت، ولن يكون كافيًا لإحداث تغييرات مستدامة في سوق العقارات الفيتنامي.

المصدر: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html