في الوقت الحاضر، يلجأ بعض الراغبين في الاستثمار العقاري، برأس مال محدود، إلى شراء أراضٍ زراعية ريثما يتم تحويلها إلى أراضٍ سكنية. وتُعرف الأراضي السكنية عادةً بالأراضي الريفية والحضرية، وتُستخدم لبناء المنازل والمنشآت السكنية.
وفي حديثها مع دان تري ، قالت المحامية نجوين ثي ثو هوآي - مديرة شركة هانوي للضرائب والقانون - التابعة لنقابة المحامين في هانوي - إنها لا تنكر القيمة المحتملة التي تجلبها الأراضي الزراعية.
تزخر بلادنا بالأراضي الزراعية الوفيرة، وأسعار البيع والشراء منخفضة، ومناسبة للأفراد ذوي رأس المال المحدود والراغبين في الاستثمار. وتُعد إمكانية ربح الأراضي الزراعية عالية جدًا نظرًا لانخفاض سعرها، ولكن عند تحويلها بنجاح إلى أراضٍ سكنية، يكون الفرق في العائد أضعافًا مضاعفة لقيمتها الأولية.
مع ذلك، يجب على المستثمرين فهم متى يُمكن تغيير غرض استخدام الأرض إلى أرض سكنية. ينص قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ على مبدأ توافق استخدام الأرض مع التخطيط والمخططات وأغراض استخدام الأرض. لذلك، لا يُمكن استخدام جميع أنواع الأراضي غير السكنية لبناء المنازل. إذا كنت ترغب في بناء منزل، فيجب عليك أولاً اتخاذ إجراءات تغيير غرض استخدام الأرض.
تحويل استخدامات الأراضي لا يقتصر على تقديم طلب، بل يعتمد أيضًا على الخطة السنوية لاستخدامات الأراضي، ومخططات البناء التفصيلية، وغيرها، ويعتمد من الجهة الحكومية المختصة. بمعنى آخر، التحويل عملية تعتمد على العديد من العوامل الموضوعية والذاتية. لذلك، تُعدّ المخاطر القانونية مشكلة قائمة.
المخاطر الشائعة
أولاً، يشتري الناس الأراضي التي يصعب أو لا يُسمح بتحويلها إلى أراضٍ سكنية. حاليًا، تطبق الدولة سياسة حماية لأنواع الأراضي، مثل أراضي الأرز المتخصصة، وأراضي الأرز المتبقية، وأراضي الأرز المرتفعة، وأراضي الغابات المحمية، وأراضي الغابات المحمية، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي إنتاج الملح، وغيرها، والتي لا يمكن تحويلها.
ثانيًا، سيواجه من يفتقرون إلى المعلومات خطر شراء الأراضي المحظور تداولها بموجب المادة ١٢ من قانون الأراضي لعام ٢٠١٣. ويُحظر تداول أي فعل من أفعال "استغلال الأراضي، وإجراء معاملات على حقوق استخدام الأراضي دون تسجيل لدى الجهة الحكومية المختصة، وعدم الوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة أو عدم الوفاء بها بالكامل".
الحالة الثالثة هي شراء أرض لا تبلغ مساحتها الحد الأدنى بعد التقسيم. يكمن الخطر في عدم حصول الأرض على شهادة حق استخدام، نظرًا لاختلاف لوائح الحد الأدنى لمساحة التقسيم بين المحافظات والمدن في جميع أنحاء البلاد. إذا لم تكن مساحة الأرض بعد التقسيم كافية وفقًا لللوائح، فستكون هناك مشاكل عديدة عند التقدم بطلب الحصول على شهادة حق استخدام.
إن شراء الأراضي الزراعية يواجه في كثير من الأحيان بعض المخاطر المتعلقة بتحويل استخدامات الأراضي والمعاملات (الصورة: تران كانج).
وأخيرا، شراء الأراضي المتنازع عليها، والأراضي بدون شهادة أو البيع والشراء من خلال وثائق مكتوبة بخط اليد، غير موثقة أو معتمدة، والأصول التي يتم الاستيلاء عليها أو رهنها، مما يؤدي إلى معاملات غير قانونية، وعدم إصدار شهادة، وصعوبة نقل الملكية.
3 طرق للتحقق من معلومات تحويل استخدام الأراضي
لتجنب المشاكل القانونية المذكورة أعلاه، فإن أول ما يجب مراعاته عند اتخاذ قرار الاستثمار في الأراضي هو التحقق بعناية من الوضع القانوني للأرض. يمكن للمستثمرين التواصل مع متخصصين، مثل المحامين، للحصول على المشورة، أو القيام بذلك بأنفسهم.
في الوقت الحالي، هناك ثلاث طرق يمكن للناس من خلالها التحقق بأنفسهم ما إذا كان من الممكن تحويل الأرض إلى أرض سكنية.
أحد هذه الطرق هو التحقق من المعلومات الواردة في شهادة حقوق استخدام الأراضي (المعروفة أيضًا بالكتاب الأحمر)، والتي تُظهر قسم معلومات التخطيط مُعلّمًا بخط منقط بجوار معلومات قطعة الأرض. على الرغم من أن هذه الطريقة تُساعد مستخدمي الأراضي على توفير الوقت والتكاليف، إلا أن هناك بعض القيود، مثل أن تكون المعلومات قديمة، أو غير مُحدّثة، أو أن قسم معلومات التخطيط لا يُسجّل في جميع شهادات حقوق استخدام الأراضي.
الطريقة الثانية هي تقديم طلب إلى مكتب تسجيل الأراضي للتحقق من المعلومات المتعلقة بقطعة الأرض. ووفقًا للتعميم رقم 34/2014 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، يحق للمواطنين الاستفادة من نظام معلومات الأراضي الذي توفره الدولة من خلال نموذج طلب.
ثالثا، يمكن التحقق من المعلومات المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي مباشرة في مقر اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة أو البلدية أو من خلال بوابة المعلومات الإلكترونية للجنة الشعبية على مستوى المنطقة.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)