من أجل تطوير سوق العقارات بشكل آمن وبدون مخاطر

يثبت سوق العقارات في فيتنام بشكل متزايد دوره الكبير والمهم، ويحظى باهتمام خاص من الناس والمستثمرين وصناع السياسات.

لا يزال سوق العقارات الفيتنامي يتمتع بالكثير من الإمكانات والمجال للتطوير، لكن أسعار المساكن ترتفع بسرعة، وتتجاوز بكثير الدخول الحقيقية، مما يؤدي إلى توسيع الفجوة بين أولئك الذين يمتلكون العقارات وأولئك الذين لا يستطيعون امتلاك منزل.

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط ​​مساهمة قطاع البناء والعقارات في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد في السنوات الأخيرة حوالي 10%. ويساهم قطاع العقارات مباشرةً بنحو 3.5%، مساهمًا بمتوسط ​​0.5 نقطة مئوية في نمو الناتج المحلي الإجمالي. ومع ذلك، لا يتجاوز متوسط ​​مساهمة هذا القطاع في الناتج المحلي الإجمالي لفيتنام حوالي 50% مقارنةً بدول أخرى في المنطقة.

ولم يتجاوز حجم العقارات مقارنة بإجمالي الأصول الاقتصادية نحو 21%، وهو معدل أقل بكثير من المعدل البالغ 35% في البلدان المتقدمة.

العرض يتزايد ولكن الهيكل غير متوازن

ذكرت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أن المعروض من المساكن في السوق شهد ارتفاعًا حادًا خلال السنوات الثلاث الماضية، إلا أن هيكل العرض لا يزال غير متوازن. ويركز معظم المعروض الجديد على المشاريع الفاخرة عالية القيمة، التي تلبي احتياجات استثمارية، بعضها مضاربي.

حتى في الضواحي، التي يُتوقع أن توفر مساكن بأسعار معقولة، لا تزال أسعار البيع الفعلية أعلى بكثير من متوسط ​​دخل السكان، وأقل نسبيًا فقط من أسعارها في المناطق المركزية. في الوقت نفسه، يتركز الطلب الأكبر في السوق على قطاع الإسكان بأسعار معقولة.

ولا تزال عملية تطوير السوق الحالية تظهر العديد من علامات عدم الاستدامة، وخاصة عدم التوافق بين هيكل المنتج وقدرة الناس على الدفع.

أدى اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى ارتفاع حاد في أسعار المساكن، وخاصةً في قطاع الشقق بالمدن الكبرى، مما أدى إلى مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير معدل نمو الدخل الحقيقي. ولا يقتصر الأمر على تضييق فرص الحصول على السكن لغالبية الناس، بل يزيد أيضًا من خطر تشكل فقاعة أسعار.

بافتراض ثبات أسعار المنازل والدخل، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشهد انخفاضًا حادًا. بالنسبة لشقة بغرفتي نوم في منطقة حضرية بتكلفة حوالي 5 مليارات دونج، إذا كانت أسرة ذات دخل مرتفع يبلغ حوالي 50 مليون دونج شهريًا، فسيستغرق الأمر حوالي 8 سنوات إذا أنفقت جميع دخلها على شراء منزل، و25 عامًا إذا التزمت بمبدأ ألا تتجاوز تكاليف السكن ثلث دخلها.

وبموجب هذا المبدأ، فإن حتى قطاع الإسكان الاجتماعي، الذي كان مصمماً للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المناطق الحضرية، لم يعد "رخيصاً"، حيث يبلغ سعره نحو 1.5 مليار دونج لشقة بمساحة 60 متراً مربعاً، مما يضطر حتى الأسر التي يبلغ إجمالي دخلها "على أعلى مستوى" وفقاً لمعايير الموافقة - 40 مليون دونج/شهر، إلى الادخار لمدة 10 سنوات تقريباً.

في الواقع، يكون هذا الرقم أكبر بكثير عند استخدام خيار القرض. ونتيجةً لذلك، تتسع الفجوة بين المجموعة التي تملك أصولًا والمجموعة التي لا تملكها، في حين أن نمو العقارات لا يُثري في الواقع سوى مجموعة صغيرة من الأشخاص الذين يملكون أصولًا بالفعل.

عندما يكون العرض كبيراً بما يكفي، فإن أسعار السوق سوف تنظم نفسها وفقاً لتوازن العرض والطلب الحقيقي.

أربعة حلول للحد من ارتفاع أسعار المساكن

لذلك، تعتقد جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أنه من أجل استمرار نمو سوق العقارات دون المخاطرة بالسوق نفسه والاقتصاد، هناك حاجة إلى حل "لكبح" النمو الساخن لأسعار المساكن.

أولاً، من الضروري تسريع إنجاز الوثائق التوجيهية لتطبيق النظام القانوني الجديد، بالتوازي مع تحسين قدرة الهيئات المحلية على التنفيذ. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز اللامركزية وتفويض الصلاحيات إلى المحليات في تعديل السياسات، وضمان مرونة كل منطقة في كل وقت، وبما يتوافق مع أهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وكذلك مستوى البنية التحتية والاكتمال العمراني لكل منطقة.

ويجب أيضًا التعامل مع الاختناقات في تطهير المواقع بطريقة شفافة وفعالة، مما يؤدي إلى تقصير وقت التنفيذ بالنسبة للشركات مع ضمان حقوق الناس في نفس الوقت.

إن النظر في إلغاء اللائحة الخاصة بتحصيل رسوم إضافية بنسبة 5.4٪ سنويًا على التأخير في سداد رسوم استخدام الأراضي في الحالات التي يتخذ فيها الأشخاص قرارًا بتخصيص/استئجار الأرض قبل 1 أغسطس 2024 ولكنهم لم يحددوا سعر الأرض بعد، وإصدار طريقة واضحة ومستقرة على الفور لتحديد رسوم استخدام الأراضي سيساعد في تقليل تكاليف تطوير المشاريع، وبالتالي خلق مجال لخفض أسعار المساكن.

ثانيًا، من الضروري تنويع قنوات رأس المال لتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي. إعادة هيكلة سوق سندات الشركات ليصبح مصدرًا فعالًا لرأس المال على المديين المتوسط ​​والطويل. وفي الوقت نفسه، من الضروري تشجيع إنشاء الصندوق الوطني للإسكان وتطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

ثالثًا، يجب إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور في التخطيط، مع توفير آليات تحفيزية. ويجب ربط التنمية الحضرية بالبنية التحتية للنقل، وخاصةً الطرق السريعة والطرق السريعة، لتوسيع المساحات الحضرية وتخفيف الضغط على أسعار الأراضي في المناطق المركزية. وفي الوقت نفسه، من الضروري تطوير سوق إيجارات احترافية، والحد من عقلية "امتلاك منزل لضمان استقرار الحياة".

رابعًا، من الضروري تسريع وتيرة بناء واستكمال قاعدة بيانات موحدة ومتزامنة وشفافة لأسواق الأراضي والإسكان والعقارات على مستوى الدولة. إن إنشاء نظام بيانات مفتوح ومترابط بين الوزارات والفروع والمحليات، يشمل معلومات عن التخطيط والمعاملات والقيم والوضع القانوني وتغيرات استخدامات الأراضي، لن يُسهم فقط في تحسين فعالية الرصد وصنع السياسات، بل سيُسهم أيضًا في زيادة الشفافية، وتقليل المخاطر، ومنع المضاربة والتلاعب بالأسعار، وحماية الحقوق المشروعة للأفراد والشركات.

المصدر: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/