اقتراح بفرض ضريبة عالية على ملاك الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد والذين لا يستخدمون الأرض

في الأيام الأخيرة، أثارت تطورات ونتائج مزادات الأراضي في ضواحي هانوي ، مثل ثانه أواي وهواي دوك، الرأي العام باستمرار، حيث شهدت تسجيلات كثيرة وعروضًا فائزة قفزات هائلة، فاقت عشرات المرات السعر الابتدائي. تثير هذه التطورات والنتائج تساؤلات جوهرية حول ما إذا كانت هناك مؤشرات على مضاربة ربحية أم لا.

هل العرض الفائز مرتفع جدًا "غير طبيعي"؟

بناءً على ذلك، في العاشر من أغسطس، نظمت منطقة ثانه أواي بنجاح مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي)، بمساحات تتراوح بين 60 و85 مترًا مربعًا، وبأسعار ابتدائية تتراوح بين 8.6 مليون و12.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وقد استقطب المزاد 4600 طلب، ولم يستوفِ سوى 4201 طلب مؤهل من 1545 شخصًا.

تجدر الإشارة إلى أنه في نهاية المزاد، بلغ سعر قطعة الزاوية ذات أعلى سعر فائز نحو 100.5 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى بثماني مرات من سعر البداية. وتراوحت أسعار القطع العادية الفائزة بين 63 و80 مليون دونج/متر مربع، أي أعلى من سعر البداية بما يتراوح بين 5 و6.4 مرات.

يتردد صدى الرأي العام باستمرار حول تطورات ونتائج مزادات الأراضي في ضواحي هانوي، مثل ثانه أواي وهواي دوك. (صورة: VARS)

بعد أن أحدث مزاد الأراضي في منطقة ثانه أواي ضجة في الرأي العام، استمر مزاد 19 قطعة أرض في منطقة LK04، قرية لونغ خوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي، في جذب انتباه ومشاركة العديد من الناس في الآونة الأخيرة، في 19 أغسطس.

طُرحت ١٩ قطعة أرض للبيع بالمزاد، بمساحات تتراوح بين ٧٤ و١١٨ مترًا مربعًا. وكان السعر الابتدائي للمزاد ٧٫٣ مليون دونج للمتر المربع، وتراوحت قيمة العربون بين ١٠٩ و١٧٢ مليون دونج للقطعة.

بعد مزادٍ استمر 19 ساعة، بِيعَت 19 قطعة أرض بنجاح. وبلغ أعلى سعر فائز 133.3 مليون دونج/متر مربع، أي ما يزيد بنحو 20 ضعفًا عن السعر الابتدائي، بينما بلغ أقل سعر 91.3 مليون دونج/متر مربع، أي ما يزيد بنحو 12.5 ضعفًا عن السعر الابتدائي.

تعتقد منظمة VARS أن تطورات ونتائج مزادات الأراضي هذه غير عادية وطبيعية في آنٍ واحد. إذ يبدو أن الخط الفاصل بين الطبيعي وغير الطبيعي لم يعد واضحًا في أيامنا هذه. فقد أصبح غير الطبيعي طبيعيًا، ثم أصبح موجودًا بشكل صارخ كـ"طبيعي" غير طبيعي.

في الواقع، هذه ليست ظاهرة جديدة. ففي الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٤، وبينما كان سوق الأراضي لا يزال هادئًا بشكل عام، استقطبت بعض مزادات الأراضي في بعض المناطق آلافًا بل عشرات الآلاف من المشاركين، معظمهم من المستثمرين. كما سجلت نتائج المزادات في بعض المناطق أسعارًا رابحة أعلى بعشرة أضعاف من السعر الابتدائي.

أوضحت VARS السبب قائلةً: أولًا، في الفترة القادمة، سيتدفق التدفق النقدي بالتأكيد إلى الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، في المناطق الحضرية والسكنية، عندما تُنظم المحليات العديد من المزادات لتعزيز إيرادات الميزانية. لأن هذه الأراضي نظيفة، غير متورطة في نزاعات قضائية، ومجهزة بسجلات حمراء وبنية تحتية، وجاهزة لبناء منازل للأعمال التجارية، وإيجارها، وتحقيق تدفق نقدي شهري.

في ظل جاذبية هانوي في السنوات الأخيرة، لم تشهد المدينة أي مشاريع جديدة تقريبًا، ومن المتوقع أن يزداد شحّ الأراضي مع صدور قانون العقارات الجديد الذي يحظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدن وبلدات، مما يُجبر الشركات على بناء منازل على أراضٍ معروضة للبيع في هذه المناطق. في الوقت نفسه، يشهد الطلب على العقارات، بما في ذلك الشراء للسكن والاستثمار، ارتفاعًا كبيرًا ومستمرًا.

ثانيًا، ارتفع السعر عشرات المرات، وهو أمرٌ يبدو غريبًا، ولكنه في الحقيقة يعود إلى انخفاض سعر الأرض المبدئي في المزاد. وتحديدًا، كانت لوائح تحديد أسعار الأراضي سابقًا تسمح بالاستعانة بمستشارين.

تم التعاقد أيضًا مع شركة استشارية لشراء الأرض التي عُرضت في مزاد 10 أغسطس في منطقة ثانه أواي، وحددت الشركة الاستشارية سعرًا ابتدائيًا يتراوح بين 40 و45 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، فقد ألغى المرسوم 12 (المرسوم المُعدِّل والمكمِّل لعدد من مواد المرسوم 44 الذي يُوجِّه تطبيق قانون الأراضي لعام 2013)، وهو المرسوم 71 (المرسوم المُنظِّم لأسعار الأراضي، الصادر عن الحكومة في 27 أبريل 2024)، لائحة التعاقد مع الاستشاريين، وانتقل إلى تحديد السعر بضرب معامل K في قائمة أسعار الأراضي في المدينة.

في غضون ذلك، ووفقًا للقرار رقم 46 الصادر عن لجنة هانوي الشعبية بتاريخ 18 يوليو 2024، يبلغ مُعامل تعديل أسعار الأراضي في منطقة ثانه أواي 2.35. وتتراوح قائمة أسعار الأراضي السارية الحالية الصادرة عام 2020 بين 3.6 و5.3 مليون دونج فيتنامي/متر مربع. وبالتالي، عند ضرب هذين المُعاملين معًا، نحصل على سعر يتراوح بين 8.6 و12.5 مليون دونج فيتنامي/متر مربع فقط.

المنتجات الآمنة بأسعارها الأولية المنخفضة ودُفعاتها الأولية المنخفضة (من 100 إلى 200 مليون دونج) تُثير اهتمامًا كبيرًا لدى المشترين. لذلك، ليس من الصعب فهم سبب استقطاب هذا المزاد آلاف المُسجّلين. فهذا العدد الكبير من المُشاركين أمر طبيعي تمامًا.

الضرائب المرتفعة على تراكم الأراضي

ويعتقد تجار القيمة المضافة أن هذا السعر المرتفع الفائز يعكس الواقع الطبيعي للفجوة بين العرض والطلب، عندما يكون عدد الطلبات المشاركة أكبر بعدة مرات من عدد قطع الأراضي في المزاد.

ومع ذلك، فإن تجاوز أسعار الأراضي في المناطق ذات البنية التحتية والمرافق العامة غير المتميزة، في منطقة حضرية ذات احتمالية ارتفاع الأسعار بشكل طبيعي، لأكثر من 100 مليون دونج للمتر المربع، وهو ما يعادل أسعار الأراضي في المناطق الحضرية والمناطق المكتظة بالسكان، أمرٌ غير طبيعي، ويتجاوز قيمتها الفعلية بكثير. وهو نتيجة لأغراض غير سليمة.

على وجه التحديد، كثير من المستثمرين المشاركين في هذه المزادات هم أشخاصٌ "مهنّون" في مزادات الأراضي. غالبًا ما يشاركون لغرض "بسيط" وهو "التصفح"، غير عابئين بالقيمة الحقيقية، بل بالفوز فقط، ثم الشراء والبيع فورًا لتحقيق الربح، أو على استعداد للتنازل عن وديعتهم إذا لم يستجب السوق.

تقترح منظمة VARs فرض ضرائب مرتفعة على تراكم الأراضي. (صورة: VS)

أو أن الهدف الأكثر "خطورة" هو إثارة "حمى" شراء الأراضي. يستغل هؤلاء الأفراد عربون المزاد لرفع سعر الأراضي ذات الصلة. بل إنهم يتجاهلون المخاطر، ويقننون السعر بدفع كامل المبلغ وفقًا للعرض الفائز، ليستخدموا هذا السعر أساسًا لتحفيز أسعار الأراضي في المناطق النائية، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي في العديد من المناطق، حتى يصل إلى حد "الحمى".

نتيجةً لهذه الأوضاع، ارتفعت أسعار العقارات المرتفعة أصلًا، مما جعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة للناس، وخاصةً الشباب. وتُسبب أسعار المزادات المرتفعة، التي تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، صعوباتٍ ليس فقط في تقييم العقارات للمزادات اللاحقة في موقع المزاد، بل أيضًا في أماكن عديدة في جميع أنحاء البلاد.

مع انتشار وسائل الإعلام، عندما نرى أسعار العقارات تحافظ على اتجاه تصاعدي لفترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية، فإن عقلية FOMO (الخوف من التخلف عن الركب) سوف "ترتفع"، وسوف يتوقع المستثمرون أن تستمر الأسعار في الارتفاع، ثم يتخذون قرارات محفوفة بالمخاطر.

يُعزى هذا القرار أيضًا إلى الاعتقاد بأن تعديل جداول أسعار الأراضي في المناطق مستقبلًا سيرفع أسعارها بشكل غير مباشر. ونتيجةً لذلك، يُجمّد العديد من المستثمرين رؤوس أموالهم، مما يُخلّف أراضٍ مهجورة، ويؤثر سلبًا على عملية التعافي والتنمية في مسار آمن وصحي.

لكي تكون المزادات شفافةً وتزيد إيرادات الموازنة، تحتاج الدولة إلى آلياتٍ إضافيةٍ للسيطرة على أنشطة المضاربة في أقرب وقت. ولحل مشكلة المضاربة وارتفاع الأسعار، وبالتالي خفض أسعار المساكن في المدن، من الضروري تغيير نظرة الناس إلى السكن، بحيث يكون السكن مسكنًا يُلبّي احتياجاتهم المعيشية، لا مجرد ثروةٍ تراكمية.

ومن خلال فرض الضرائب على أولئك الذين يجمعون ويضاربون بدلاً من أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض المعيشة أو لتنظيم الإنتاج والأعمال، سيتم تقليص عامل الأصول المتراكمة.

وقد ترتفع معدلات الضرائب تدريجيا في معاملات العقارات حيث يكون لدى البائع فترة حيازة قصيرة أو إذا لم يضع مالك العقار العقار في أنشطة تجارية أو لم يقم بالبناء بعد استلام الأرض...

إن فرض ضرائب على العقارات في الاتجاه الصحيح سيحد من أو يقضي على دوافع المضاربة فيها، لأن امتلاك العقارات المضاربة، مع ارتفاع أسعار الفائدة وغيرها من تكاليف الفرص البديلة، يصبح أكثر خطورة. ويصبح شراء وبيع العقارات لتحقيق الربح، أو خلق حالة من العرض والطلب الافتراضي لرفع أسعار العقارات، بلا معنى تدريجيًا.

وبالتالي، سيتم توجيه الأموال الراكدة من المواطنين إلى قطاعات الإنتاج والأعمال، مما يُنتج منتجات وقيمة مضافة للمجتمع. وهذا من شأنه أن يُسهم في نمو سوق العقارات بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من حمى الأراضي وتقلبات الأسعار.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html