ابتكار قوي في تمويل الأراضي

[إعلان 1]

هذه هي المحتويات التي أبلغها السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية الموارد الأرضية ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ) في ورشة العمل "إدارة الأراضي وتحديد أسعار الأراضي - أوجه القصور من الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق الحكومي" التي ترأسها التدقيق الحكومي (SA) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في صباح يوم 18 أكتوبر.

العديد من اللوائح لم تعد صالحة للممارسة.

قال السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إن إدارة الأراضي واستخدامها لا يزال يعاني من العديد من أوجه القصور والقيود. وعلى وجه الخصوص، أصبحت بعض القواعد القانونية المتعلقة بأسعار الأراضي حتى الآن غير فعالة في الممارسة العملية، مما يكشف عن بعض القيود.

وعلى وجه التحديد، فإن بعض أساليب تحديد أسعار الأراضي غير مناسبة للظروف الفعلية لمعلومات سوق حقوق استخدام الأراضي والإدارة الحكومية لأسعار الأراضي في سياق قاعدة بيانات أسعار الأراضي غير المكتملة. إن القواعد التي تنظم محتوى وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي ليست مناسبة ومحددة، مما يؤدي إلى حالات يتم فيها تطبيق أساليب مختلفة على قطعة أرض بنتائج مختلفة، مما يجعل المحليات في حيرة في اختيارها.

وفي الوقت نفسه، فإن اللامركزية وتفويض السلطة في تحديد أسعار الأراضي غير مناسبين وغير متسقين مع السلطة في تخصيص الأراضي وتأجيرها واستردادها... مما يؤدي إلى تركيز عبء العمل المتعلق بتقييم الأراضي المحددة في الغالب على الوكالات الإقليمية، في حين لا تزال قدرة وكالات التقييم ومجالس تقييم الأراضي محدودة.

نظرة عامة على الورشة. (الصورة: KT)

علاوة على ذلك، فإن أسعار الأراضي في بعض المناطق أقل بكثير من أسعار السوق. إن قواعد اختيار الوحدة الاستشارية لتحديد أسعار الأراضي يجب أن تستند إلى خطة تسعير محددة للأراضي وتتوافق مع قانون المناقصات، مما يؤدي في بعض الحالات إلى عدم إمكانية اختيار وحدة استشارية للتنفيذ، مما يؤدي إلى إطالة الوقت وإبطاء تقدم تسعير الأراضي.

ومن الناحية العملية، أكد السيد ماي ترونغ ثاي، نائب مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي ، أن بعض المشاكل التي لم يتم حلها ترجع في المقام الأول إلى سياسات قانون الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة التي ليست متسقة وموحدة حتى الآن؛ إن قانون الأراضي يحتوي على العديد من المحتويات التي لم تعد تتناسب مع الواقع الحالي وتحتاج إلى الدراسة والمراجعة.

على سبيل المثال، لا يمكن تنفيذ اللوائح المتعلقة بتلقي التحويلات والمساهمات الرأسمالية باستخدام حقوق استخدام الأراضي الزراعية لتنفيذ مشاريع الاستثمار السكني التجاري بسبب التناقضات بين أحكام قانون الأراضي وقانون الاستثمار وأحكام قانون الإسكان؛ لا توجد آلية للتعامل مع الحالات التي يواجه فيها المستثمرون صعوبة في الحصول على نقل جميع حقوق استخدام الأراضي (لأن مستخدم الأرض لا يوافق أو يشترط سعراً مرتفعاً...).

وفيما يتعلق بسياسة استرداد الأراضي وتخصيصها وتأجيرها للمشاريع الاستثمارية، أشار السيد تاي إلى أن المشاريع تخضع لاسترداد الأراضي من قبل الدولة وفقاً لأحكام قانون الأراضي قبل قانون الأراضي لعام 2013 (ولكن لم يتم الانتهاء من تطهير الموقع)؛ تم نقلها للتنفيذ ولكنها غير خاضعة لاسترداد الأراضي بموجب قانون الأراضي لعام 2013؛ لا توجد لوائح تسمح بمواصلة الاستحواذ على الأراضي وتنظيف الموقع للمساحة المتبقية من الأرض التي لم يتم الانتهاء من تنظيف موقعها. يتعين على المستثمرين قبول التحويل وتلقي المساهمات الرأسمالية في شكل حقوق استخدام الأراضي لهذه المساحة من الأرض.

وأكد السيد تاي أن "هذا يؤدي إلى مشروع استثماري واحد، حيث يتعين على المستثمر الوصول إلى الأرض بطريقتين، مما يسبب صعوبات للوكالات الحكومية والمستثمرين لأن الناس لا يوافقون، ويطول المشروع، وتقدم الاستثمار بطيء".

تحسين اللوائح المتعلقة بتمويل الأراضي وأسعارها

ومن خلال هذه المشاكل اقترح نائب مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي تعزيز عمل بناء قوائم أسعار الأراضي وأسعار الأراضي المحددة لضمان مبدأ القرب من أسعار السوق؛ تعزيز التفتيش والفحص وإلغاء المشاريع المتأخرة في التنفيذ والمخالفة لقوانين الأراضي بشكل حاسم وفقاً للأنظمة.

وفي إطار إضفاء الطابع المؤسسي على روح القرار رقم 18-NQ/TW، قال السيد داو ترونغ تشينه إن مشروع قانون الأراضي (المعدل) ينص على وجه التحديد على مبدأ مفاده أن تقييم الأراضي يجب أن يتبع أسلوب تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ الالتزام بالطرق والترتيب والإجراءات الصحيحة لتقييم الأراضي؛ ضمان الموضوعية والانفتاح والشفافية؛ ضمان الاستقلال بين المنظمة الاستشارية ومجلس تقييم أسعار الأراضي ومجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد والوكالة أو الشخص الذي يتمتع بالسلطة لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي...

وفي الوقت نفسه، يوضح مشروع القانون المعلومات المدخلة لتحديد أسعار الأراضي وفقاً للأساليب التي يجب أن تضمن: تسجيل أسعار الأراضي في عقود نقل حقوق استخدام الأراضي الموثقة والمصدقة؛ سعر الأرض الذي تم الحصول عليه في مزاد حقوق استخدام الأراضي دون أن يتأثر بالعوامل المسببة للارتفاع أو الانخفاض المفاجئ في الأسعار، أو المعاملات التي تنطوي على علاقات الدم أو الحوافز الأخرى المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية؛ في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات عن أسعار الأراضي في قاعدة بيانات الأراضي، يتم جمع معلومات عن أسعار الأراضي من خلال التحقيق والمسح، ومعلومات عن الإيرادات والتكاليف والدخل من استخدام الأراضي وفقًا للسوق.

كما حدد مشروع القانون بشكل واضح مدة تحديد أسعار الأراضي لكل حالة من حالات تخصيص الأراضي، وإيجار الأراضي، والسماح بتغيير غرض استخدام الأراضي، وتمديد استخدام الأراضي، وتغيير شكل استخدام الأراضي، وتعديل قرارات تخصيص وإيجار الأراضي التي تغير المساحة، وغرض استخدام الأراضي، ومدة استخدام الأراضي.

وأكد السيد داو ترونغ تشينه أنه "يتعين على اللجنة الشعبية المختصة الموافقة على قرارات أسعار الأراضي المحددة في غضون ما لا يزيد عن 180 يومًا من تاريخ القرار بشأن تخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وإذن تغيير غرض استخدام الأراضي، وتمديد استخدام الأراضي، وتغيير شكل استخدام الأراضي، وتعديل قرارات تخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وتعديل التخطيط التفصيلي".

كما ينص مشروع القانون أيضاً على أن أسعار الأراضي لحساب إيجار الأرض ودفع الإيجار السنوي للأرض تكون مستقرة لدورة مدتها 5 سنوات؛ يتم حساب إيجار الأرض للدورة التالية بناءً على قائمة أسعار الأرض للسنة الأولى من الدورة التالية. في حالة ارتفاع إيجار الأرض مقارنة بالدورة السابقة، يتم تعديل إيجار الأرض المستحق بحيث يزيد بما لا يتجاوز النسبة المئوية المحددة بالقانون أو الحكومة مقارنة بالدورة السابقة. يتيح هذا التنظيم للمؤسسات المحاسبة بشكل استباقي عن إيجار الأرض أثناء عمليات الإنتاج والأعمال التجارية لتحقيق الاستقرار في بيئة الاستثمار.

وبحسب السيد داو ترونغ تشينه، فإن محتوى طرق تقييم الأراضي وشروط تطبيق كل طريقة منصوص عليها بوضوح في القانون لتجنب المشاكل والمخاطر أثناء عملية التنفيذ. إلغاء إطار عمل أسعار الأراضي الحكومي، وفي الوقت نفسه النص على أن قائمة أسعار الأراضي يتم تطويرها دوريًا سنويًا، ويتم الإعلان عنها علنًا وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير من العام ويتم تطبيقها لحساب رسوم استخدام الأراضي عندما تخصص الدولة الأراضي، أو تؤجر الأراضي، أو تغير أغراض استخدام الأراضي، أو تعترف بحقوق استخدام الأراضي، والضرائب، والرسوم، وما إلى ذلك.

وينص مشروع القانون أيضًا على تنفيذ انتقالي في اتجاه الاستمرار في استخدام قائمة أسعار الأراضي الحالية حتى 31 ديسمبر 2025 حتى يكون لدى المحليات الوقت الكافي لتطوير وإصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة وفقًا للأحكام الجديدة لقانون الأراضي. استكمالاً لنظام إعداد قائمة أسعار الأراضي، ومسؤوليات مجلس الشعب واللجنة الشعبية في إعداد قائمة أسعار الأراضي؛ بناء جداول أسعار الأراضي حسب مناطق القيمة وقطع الأراضي القياسية للمناطق مع الخرائط العقارية الرقمية وقواعد بيانات أسعار الأراضي.../.

[إعلان 2]
رابط المصدر