الترحيب بموجة جديدة من الاستثمار الأجنبي المباشر في مشاريع المصانع

بفضل التدفق المستمر للاستثمار الأجنبي المباشر، بقيادة قطاع التصنيع، برزت فيتنام كمركز للخريطة الصناعية في آسيا. وفي خضم موجة سلاسل التوريد المتغيرة، أصبحت المصانع الجاهزة "الورقة الرابحة" التي تُساعد فيتنام على تسريع استقبال تدفقات رأس المال الدولي.

يُعتبر قطاع المصانع الجاهزة حلاً مُسرّعاً في سباق سلسلة التوريد. الصورة : دوك ثانه

ارتفاع رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر بشكل حاد، والتصنيع يقود هذا الاتجاه

وفي صورة جذب الاستثمار الأجنبي، تظل فيتنام "نقطة مضيئة" حيث بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في الأشهر السبعة الأولى من عام 2025 نحو 24.09 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 27.3% مقارنة بالفترة نفسها في عام 2024؛ وبلغ رأس المال المحقق 13.6 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 8.4% خلال نفس الفترة.

هذه إشارة إيجابية مستمرة للاستثمار الأجنبي في السوق الفيتنامية. ولا يزال قطاع التصنيع، على وجه الخصوص، القطاع الرائد، حيث استحوذ على 56.5% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في الأشهر الستة الأولى من عام 2025، بما يقارب 11.97 مليار دولار أمريكي، بفضل موجة تحولات سلاسل التوريد وإعادة الهيكلة العالمية. ومن بين 759 مشروعًا صناعيًا مُرخصًا حديثًا، بزيادة قدرها 40% عن الفترة نفسها من العام الماضي، اختار ما يصل إلى 410 مشاريع (بنسبة 54%) استئجار المصانع بدلًا من الأراضي. ويمثل هذا تحولًا هامًا، حيث تجاوزت معاملات المصانع، ولأول مرة، عدد المشاريع التي تُجرى عليها معاملات الأراضي.

يواصل الشمال ريادة السوق، حيث استحوذ على 54% من إجمالي رأس المال وأكثر من 380 مشروعًا للاستثمار الأجنبي المباشر في النصف الأول من عام 2025، مع تركيز باك نينه بنسبة 13% من إجمالي رأس المال و115 مشروعًا. وقد فاجأت المنطقة الوسطى الجميع بمضاعفة حصتها السوقية إلى 6%، بفضل انخفاض التكاليف وتحسين الخدمات اللوجستية. ويظل الجنوب مهمًا، حيث تبرز دونغ ناي وبا ريا - فونغ تاو كوجهات جذب واعدة.

يُعد قطاع المصانع الجاهزة حلاً مُسرّعاً في سباق سلسلة التوريد. ووفقاً لشركة كوشمان آند ويكفيلد، بلغ عرض المصانع الجاهزة في فيتنام حوالي 11 مليون متر مربع، بمعدل إشغال يتجاوز 85% بحلول الربع الثاني من عام 2025. وتشمل المناطق الرائدة مدينة هو تشي منه (3 ملايين متر مربع)، ودونغ ناي (2.2 مليون متر مربع)، وباك نينه (1.6 مليون متر مربع)، وهاي فونغ (2.2 مليون متر مربع).

وفقًا لهذا الاستشاري، ينبع ازدهار سوق المصانع الجاهزة من عدة عوامل. أولها سرعة دخول السوق. فاستئجار مصنع جاهز يُسهّل على الشركات اختصار الوقت لأشهر، بل وحتى سنوات، مقارنةً بعملية شراء الأرض، والتقدم بطلب التصاريح، والتصميم، والبناء. إضافةً إلى ذلك، يُمكن للشركات التي تستأجر المصانع اختصار وقت التنفيذ بما يتراوح بين 12 و18 مرة، وهو ما يتناسب مع سياق سلسلة التوريد العالمية سريعة التغير.

بفضل الميزتين المذكورتين أعلاه، يصبح نموذج المصنع الجاهز خيارًا استراتيجيًا للصناعات التي تحتاج إلى طرح المنتجات في السوق بسرعة، مثل الإلكترونيات، والتعبئة والتغليف، والمعدات الطبية ، أو المشاريع ذات دورة الحياة القصيرة التي تتراوح بين 3 إلى 5 سنوات.

العامل التالي هو مرونة توسيع الإنتاج أو تقليصه. تستطيع الشركات تعديل حجم عملياتها بسهولة دون التقيد بأصول ثابتة ضخمة. وهذا مهم بشكل خاص لصناعات التكنولوجيا الفائقة والإلكترونيات والتجميع، التي يجب أن تتكيف بسرعة مع تقلبات السوق.

يُسهم هذا النموذج تحديدًا في خفض تكاليف الاستثمار الأولية. فبدلًا من إنفاق ملايين الدولارات لشراء الأراضي والبناء، لا تحتاج الشركات إلا إلى دفع تكاليف الإيجار الدورية. وهذا لا يُسهم فقط في تحسين التدفق النقدي، بل يُقلل أيضًا من المخاطر المالية خلال فترات تقلب السوق.

على وجه التحديد، لا تحتاج الشركات إلا إلى دفع إيجار دوري (شهري/ربع سنوي) وبعض رسوم التأمين. وبمتوسط ​​سعر يتراوح بين 4 و6 دولارات أمريكية للمتر المربع شهريًا في الشمال و5 و7 دولارات أمريكية للمتر المربع شهريًا في الجنوب (وفقًا لشركة كوشمان آند ويكفيلد)، تتراوح تكلفة مصنع بمساحة 10,000 متر مربع بين 480,000 و840,000 دولار أمريكي سنويًا.

في هذه الأثناء، إذا اشترت شركة أرضًا وبنتها بمفردها، فستتكبد تكاليف عديدة، بما في ذلك دفع إيجار أرض لمرة واحدة لمدة 50 عامًا (بمتوسط ​​100-250 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع حسب الموقع)، وتكاليف بناء تتراوح بين 200 و350 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع. وبمساحة مماثلة تبلغ 10,000 متر مربع، يمكن أن تصل التكلفة الأولية الإجمالية إلى ما بين 3 و6 ملايين دولار أمريكي، دون احتساب تكاليف الترخيص والتصميم والتكاليف الإضافية.

ولذلك، تساعد المصانع المبنية مسبقًا على توفير 70-80% من تكاليف الاستثمار الأولية، وهو أمر مهم بشكل خاص للشركات التي تتوسع بسرعة أو تختبر السوق.

تعزيز من السياسة العالمية والتجارة

في الأول من أغسطس/آب 2025، دخل معدل الضريبة الأمريكي الجديد المطبق على الصادرات الآسيوية حيز التنفيذ رسميًا، بنسبة 20% بعد تخفيضه من 46% في مسودة القانون الأصلية. وقد وُصف هذا المعدل الضريبي بأنه "مقبول"، مما أعاد ثقة المستثمرين، وعاد تدفق رأس المال بقوة بعد ركوده في الربع الثاني.

استراتيجية "الصين + 1"، التي تبلورت منذ أكثر من عقد، تتسارع الآن، وأصبحت فيتنام وجهةً رئيسية بفضل تكاليف العمالة التنافسية (أقل من تايلاند وماليزيا) وموقعها الجغرافي الملائم (على حدود الصين وقريبة من طرق الشحن). بالإضافة إلى ذلك، تتمتع فيتنام بسياسات مستقرة والتزامات بتطوير البنية التحتية.

وبحسب السيد ماثيو باول، مدير شركة سافيلز هانوي، فإن قطاع العقارات الصناعية في فيتنام يظل وجهة جذابة بفضل المزايا في العمالة والتكلفة والموقع الاستراتيجي.

رغم المخاوف بشأن الحواجز التجارية مع الولايات المتحدة، لا تزال فيتنام تحافظ على دورها في سلسلة التوريد العالمية.

على وجه الخصوص، يجري التغلب على القيود التقنية التي كانت تُمثل نقاط ضعف فيتنام سابقًا. تحتوي المصانع الآن على هياكل فولاذية مسبقة الصنع، وأسقف معزولة ومقاومة للتآكل، وارتفاعات أسقف تتراوح بين 4 و13 مترًا، بما يتوافق مع خطوط الإنتاج الآلية؛ وأحمال أرضية تتراوح بين 1000 و4000 كجم/م2؛ وأنظمة مكافحة حرائق وكهرباء وإضاءة مطابقة لمعايير TCVN وQCVN؛ وشدّة إضاءة تتراوح بين 100 و750 لوكس، مع تهوية طبيعية ومراوح شفط ذات ضغط سلبي.

من الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع KTG Industrial في VSIP Bac Ninh 2 التابع لشركة KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company، بتصميم يلبي معايير ACI 117-10، ويلبي متطلبات الاستواء وتقليل الاهتزاز، وغيرها، والتي تُعتبر عوامل أساسية في صناعة التكنولوجيا المتقدمة. وصرح السيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير المشاريع في KTG Industrial، قائلاً: "هدفنا هو تهيئة بيئة عمل تُحسّن الإنتاجية وتحمي البيئة، وتلبي متطلبات ESG المتزايدة الصرامة".

وبالمثل، ووفقًا للسيدة ترانج بوي، المديرة العامة لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، فإن هذا التوجه المتغير لم يعد يقتصر على مرحلة التجميع النهائي، بل إن العديد من الشركات تُخطط لنقل سلسلة التوريد بأكملها إلى فيتنام. وهذا يُشكل دافعًا قويًا لسوق المصانع الجاهزة عالية الجودة، وهو قطاع استراتيجي في قطاع العقارات الصناعية.

لا تهتم شركات التصنيع العامة فقط بهذا النموذج، بل حتى شركات التكنولوجيا الفائقة، مع متطلبات صارمة بشأن المعايير الفنية، من حمل الأرضية، وارتفاع السقف، إلى العوامل المتعلقة بالبيئة والمجتمع والحوكمة.

أصبحت الرسوم الجمركية الأمريكية الجديدة حافزًا لإعادة هيكلة سلسلة التوريد العالمية. في هذا السياق، برزت المصانع الجاهزة كنجم جديد في قطاع العقارات الصناعية في فيتنام. بفضل مزايا التكلفة والموقع الاستراتيجي ومرونة التنفيذ، لا يُساعد هذا النموذج فيتنام على الاستفادة من فرص جذب الاستثمار الأجنبي المباشر فحسب، بل يُعزز أيضًا قطاع العقارات الصناعية في عملية التكامل.

المصدر: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html