زخم إيجابي لتعافي سوق العقارات

رغم مواجهة العديد من المخاطر والتحديات، لا يزال سوق العقارات الفيتنامي يتمتع بالأساسات والقواعد اللازمة للتعافي. لأن السوق، اعتباراً من نهاية هذا العام والأشهر التالية في عام 2024، سيظل بحاجة إلى "دعم" من آليات وسياسات الحكومة والوزارات والفروع في إتقان الإطار، وإزالة العوائق القانونية، وخلق زخم إيجابي لعملية التعافي.

وعلى الصعيد الوطني، هناك ما يصل إلى 1200 مشروع تنتظر الحل، ولكن يجري النظر في حوالي 500 مشروع فقط. (الصورة: النائب)

لقد تطور سوق العقارات في السنوات الأخيرة بوتيرة سريعة للغاية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى الطلب الاستثماري الضخم. ومع ذلك، حتى الآن، يشهد هذا السوق "انخفاضاً" بسبب ارتفاع الأسعار والمشاكل القانونية... مما يتسبب في ركود ثقة المستثمرين. والدليل الواضح هو أن البلاد بأكملها لديها ما يصل إلى 1200 مشروع تنتظر الحل، ولكن حوالي 500 مشروع فقط قيد الدراسة، وهذا يعني أن أكثر من 800 مشروع لا تزال... تنتظر!

وبحسب السيد نجوين كووك هييب - رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، فإن 70-80% من مشاكل الشركات في الواقع مرتبطة بالقضايا القانونية والإجراءات الإدارية. ولذلك، تتطلع الشركات إلى الجوانب القانونية التي تدرس الجمعية الوطنية إقرارها. على سبيل المثال، عملية تطهير الأراضي وإجراءاتها وآليات الاسترداد تستغرق وقتا طويلا... هناك مشاريع لم تكتمل هذه الأعمال منذ 15 عاما. فيما يتعلق بإجراءات الاستثمار، يتعين على المشروع حاليًا أن يطلب أكثر من 30 ختمًا. وهذا يؤدي إلى تآكل صحة الأعمال.

وفي هذا الصدد، علق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، قائلاً إن الصعوبات الحالية التي تواجهها سوق العقارات تكمن أيضاً في سوق العقارات نفسه، وأن شركات العقارات تواجه العديد من المشاكل. وتظهر إحصائيات الوحدات الوظيفية للبنك المركزي ووزارة البناء أن الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2 نادرة للغاية، بل تكاد تكون معدومة. في الوقت الحالي، يشهد السوق حالة من عدم التوازن الكبير بين العرض والطلب، حيث يتركز العرض الرئيسي في قطاعات الفئة العليا والمتوسطة. لا يزال القطاع منخفض التكلفة الذي يخدم الأشخاص ذوي الدخل المنخفض محدودًا.

في المؤتمر الذي عقد مؤخرا عبر الإنترنت لتنفيذ التوجيه الرسمي لرئيس الوزراء 993/CD-Ttg، قال السيد داو مينه تو، نائب محافظ بنك الدولة، إن أسعار المساكن انخفضت في الآونة الأخيرة ببطء شديد، بل وارتفعت، في حين انخفضت أسعار الفائدة على القروض. يجب على شركات العقارات أن تتوحد في "لعبة" أسعار المساكن. في الوقت الحالي، أسعار المساكن مرتفعة للغاية، ويجب على الشركات أن تدرس بعناية حل مشكلة القدرة الشرائية في السوق.

شخصيات في المدينة. في مدينة هوشي منه، من عام 2020 إلى الوقت الحاضر، شكلت المساكن الراقية دائمًا نسبة ساحقة تصل إلى 70-80% من المنتجات في السوق، والباقي هو قطاع متوسط ​​المدى. على مدى السنوات الثلاث الماضية، لم تعد المدينة لديها مساكن بأسعار معقولة تقل عن 25 مليون دونج للمتر المربع، في حين شكل هذا القطاع أكثر من 44% في عام 2017. وفي الوقت نفسه، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع منذ عام 2017، متجاوزة القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط ​​المنخفض. السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في المدينة. ذكرت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) أنه إذا ادخر الأشخاص ذوو الدخل المنخفض 100 مليون دونج سنويًا، فسيستغرق الأمر حوالي 25 عامًا لشراء شقة بأسعار معقولة بقيمة 2-3 مليار دونج. بالنسبة للإسكان الاجتماعي، إذا لم تتغير السياسة، فلن يتمكن الأشخاص الذين يدفعون ضريبة الدخل الشخصي من المستوى الأول (والتي يتم تنظيمها بموجب 60 مليون دونج سنويًا) من الشراء، في حين أن الإسكان التجاري بأسعار معقولة أصبح بعيد المنال.

وقالت محافظ البنك المركزي نجوين ثي هونغ إن شفافية المشاريع وتسعيرها قضايا مهمة لتحفيز الطلب على الاستثمار العقاري للزيادة مرة أخرى. كما يتعين على الشركات والمؤسسات نفسها اتباع توجيهات الحكومة في القرار رقم 33، والتي تتمثل في وجود حوكمة شركات جيدة، وأهداف ربح متوازنة، وهيكل المنتج، والنظر في خفض الأسعار، وما إلى ذلك. ومن ثم، إلى جانب الحلول من الوزارات والفروع والمحليات، سيتم تشجيع الطلب الاستثماري في هذا السوق.

مع سلسلة من الإشارات الإيجابية المسجلة في الآونة الأخيرة، يعتقد العديد من الخبراء أن سوق العقارات قد تجاوز القاع وبدأ يدخل دورة جديدة، تليها زيادة الطلب على الموارد البشرية لشركات الوساطة ووكلاء العقارات... بدأ سوق العقارات ينبض بالحياة مع زيادة حادة في حجم المعاملات اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، حيث يعود العملاء بنشاط إلى السوق خلال فعاليات مبيعات المشاريع. وبحسب تقرير صدر مؤخرا عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، فإن أول علامة على دخول السوق مرحلة جديدة هي زيادة السيولة. وتحديداً، سجل السوق في الربع الثاني من عام 2023 نحو 3700 صفقة، بزيادة قدرها 37% مقارنة بـ2700 صفقة في الربع الأول. وبحلول الربع الثالث، سجل السوق ما يقرب من 6 آلاف معاملة، وهو ما يزيد بنحو 1.5 مرة عن الربع الثاني من عام 2023.

وبحسب VARS، حظيت المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها على مستوى البلاد مؤخرًا باهتمام العديد من المستثمرين. كما سجلت بعض المشاريع في المناطق المحتملة زيادة مفاجئة في الحجوزات. كما قام العديد من الأشخاص أيضًا "بوضع أموالهم" في المنازل والفيلات ومنتجات العقارات التجارية بما يزيد عن 5 مليارات دونج.

وفي الواقع، من المتوقع أن يتعافى سوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 مع تحسن نتائج المعاملات بشكل واضح مقارنة بالأرباع الثلاثة السابقة بفضل تعزيز ثقة المستثمرين وانخفاض أسعار الفائدة ومصادر العرض الأكثر ملاءمة في السوق. وبفضل التعافي الواضح لسوق العقارات في الأشهر الأخيرة، أصبح سوق العمل المرتبط بهذا المجال نشطاً مرة أخرى أيضاً. ويأتي نمو سوق العقارات أيضًا من أسعار الفائدة. في الوقت الحالي، تشهد أسعار الفائدة على الادخار في البنوك انخفاضًا حادًا، وفي بعض الأماكن تصل إلى 3-5% فقط سنويًا. وهذا هو الدافع للأشخاص الذين لديهم أموال متراكمة للتحول إلى قنوات استثمارية أكثر جاذبية مثل العقارات، في حين أن سعر الفائدة التفضيلي للقرض لشراء العقارات في السنة الأولى يتقلب في الواقع عند حوالي 7-9٪ سنويا.

ويتوقع العديد من الخبراء أن الوقت المناسب لتحسن سوق العقارات بشكل أكثر وضوحاً هو بعد الربع الثاني من عام 2024. وعندما تنخفض أسعار الفائدة المصرفية، سيكون لذلك تأثير واضح على السوق. من الآن وحتى أوائل عام 2024، سيكون من الصعب خفض أسعار الفائدة التشغيلية. إن السبب ليس التضخم، ولكن المشكلة الأساسية هي ضغوط سعر الصرف. إذا ارتفع سعر الصرف بشكل كبير، فلن يكون التدفق النقدي فقط هو الذي سيواجه صعوبات، بل ستواجه الشركة نفسها صعوبات أيضًا. لا يزال يتعين علينا قبول مستوى انخفاض قيمة الدونج، ولكن لا ينبغي أن يكون مرتفعا للغاية.

وفي تقييمها لإمكانيات نمو السوق، قالت شركة HoREA إن علامات التعافي ستكون واضحة اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024 فصاعدًا. وبسبب القضايا القانونية، يتم حل أكبر العقبات من قبل أجهزة الدولة من خلال مشاريع القوانين التي تعدل قانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية... كما يتم حل مئات المشاريع، إلى جانب إعادة هيكلة المستثمرين وإعادة هيكلة المنتجات وخفض أسعار المساكن، مما سيساعد السوق على الحصول على آفاق للتعافي. على الرغم من أن سوق العقارات لا يزال صعبًا للغاية، إلا أن هناك كل الأسس للتأكيد بقوة على احتمال التعافي والنمو المستمر في اتجاه التنمية الآمنة والصحية والمستدامة من القوى الدافعة التالية: تنظر الجمعية الوطنية في مشروع قانون الإسكان (المعدل)، ومشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، ومشروع قانون مؤسسات الائتمان (المعدل)، ومشروع قانون المزاد العقاري (المعدل)... والذي إذا تم إصداره، سيضمن الاتساق والوحدة والجدوى، وهو قريب من الواقع. علاوة على ذلك، لا يزال الطلب الحقيقي على السكن كبيراً جداً، وخاصة السكن الميسور التكلفة، والإسكان الاجتماعي، وما إلى ذلك.

أعتقد أن دورة السوق الجديدة ستتضمن عوامل مختلفة للغاية لأن الاتجاه الحالي هو التركيز على تطوير القيم الحقيقية وتلبية الاحتياجات الحقيقية للعملاء والمساهمة بشكل كبير في تعافي السوق.

ومع ذلك، وكما علق الخبير الاقتصادي فو تري ثانه، فإن الحكومة لديها حلول، بما في ذلك قيام وزارة البناء بتعديل بعض محتويات المراسيم والتعميمات. يجب أن يكون القانون واضحا قبل أن يتمكن البنك من "صرف الأموال". يتمتع سوق العقارات بالعديد من أسس التعافي، لكنه يواجه أيضًا العديد من المخاطر والتحديات. اعتبارًا من نهاية هذا العام والأشهر التالية من عام 2024، سيظل السوق بحاجة إلى "الدعم" من آليات وسياسات الحكومة والوزارات والفروع، مما يخلق زخمًا إيجابيًا لعملية التعافي.

الحزب الشيوعي الفيتنامي

رابط المصدر