زخم إيجابي لتعافي سوق العقارات

رغم مواجهة العديد من المخاطر والتحديات، لا يزال سوق العقارات الفيتنامي يتمتع بالأسس والقواعد اللازمة للتعافي. فمع نهاية هذا العام والأشهر التالية له في عام ٢٠٢٤، سيظل السوق بحاجة إلى دعم آليات وسياسات الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية لإكمال الإطار، وإزالة العقبات القانونية، وإعطاء زخم إيجابي لعملية التعافي.

هناك ما يصل إلى 1200 مشروع تنتظر الحل على مستوى البلاد، لكن حوالي 500 مشروع فقط قيد الدراسة. (صورة: عضو البرلمان)

في السنوات الأخيرة، شهد سوق العقارات نموًا سريعًا للغاية، ويعود ذلك جزئيًا إلى الطلب الاستثماري الهائل. ومع ذلك، يشهد هذا السوق حتى الآن ركودًا بسبب ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه، والمشاكل القانونية... مما أدى إلى ركود ثقة المستثمرين. والدليل الواضح على ذلك هو أن البلاد بأكملها لديها ما يصل إلى 1200 مشروع تنتظر البت فيها، ولكن حوالي 500 مشروع فقط قيد الدراسة، مما يعني أن هناك أكثر من 800 مشروع لا يزال... ينتظر!

وفقاً للسيد نجوين كوك هييب، رئيس مجلس إدارة جي بي إنفست، فإن 70-80% من مشاكل الشركات في الواقع تتعلق بالمسائل القانونية والإجراءات الإدارية. لذلك، تتطلع الشركات إلى الجوانب القانونية التي تدرس الجمعية الوطنية إقرارها. على سبيل المثال، تأخرت إجراءات تطهير المواقع وآليات الاسترداد... وهناك مشاريع لم تُنجز هذه الأعمال منذ 15 عاماً. وفيما يتعلق بإجراءات الاستثمار، يتطلب المشروع الواحد حالياً أكثر من 30 ختماً، مما يُضعف وضع الشركات.

معبرًا عن هذا الرأي، علّق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، قائلاً إن الصعوبات الحالية التي يواجهها سوق العقارات تكمن أيضًا في سوق العقارات نفسه، وأن شركات العقارات تواجه العديد من المشاكل. تُظهر إحصاءات الوحدات الإدارية في بنك الدولة ووزارة البناء أن الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج للمتر المربع قليلة جدًا، بل شبه معدومة. يشهد السوق حاليًا اختلالًا كبيرًا بين العرض والطلب، حيث يتركز العرض الرئيسي على شرائح العقارات الفاخرة والمتوسطة. أما شريحة العقارات منخفضة التكلفة التي تخدم ذوي الدخل المحدود فلا تزال محدودة.

في المؤتمر الإلكتروني الأخير لتطبيق التوجيه الرسمي لرئيس الوزراء 993/CD-Ttg، صرّح السيد داو مينه تو، نائب محافظ بنك الدولة، بأن أسعار المساكن شهدت مؤخرًا انخفاضًا بطيئًا، بل وزادت، في حين انخفضت أسعار الفائدة على القروض. وأضاف أن شركات العقارات بحاجة إلى التكاتف في مواجهة أسعار المساكن. فمع ارتفاع أسعار المساكن بشكل كبير في الوقت الحالي، يجب على الشركات مراعاة قدرتها على حل مشكلة القوة الشرائية في السوق.

بالاستشهاد ببيانات من مدينة هو تشي منه، من عام 2020 حتى الآن، شكلت المساكن الراقية دائمًا نسبة ساحقة تصل إلى 70-80٪ من المنتجات في السوق، والباقي هو قطاع المدى المتوسط. في السنوات الثلاث الماضية، لم تعد المدينة لديها مساكن بأسعار معقولة بسعر أقل من 25 مليون دونج للمتر المربع، بينما شكل هذا القطاع أكثر من 44٪ في عام 2017. وفي الوقت نفسه، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع منذ عام 2017، متجاوزة القدرة المالية للأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​المنخفض. علق السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أنه إذا ادخر الأشخاص ذوو الدخل المتوسط ​​المنخفض 100 مليون دونج سنويًا، فسيستغرق الأمر حوالي 25 عامًا حتى يتمكنوا من شراء شقة بأسعار معقولة بسعر 2-3 مليار دونج. بالنسبة للإسكان الاجتماعي، إذا لم تتغير السياسة، فلن يتمكن الأشخاص الذين يدفعون ضريبة الدخل الشخصي من المستوى الأول (والتي يتم تنظيمها بموجب 60 مليون دونج سنويًا) من شرائه، في حين أن الإسكان التجاري بأسعار معقولة أصبح بعيد المنال.

صرحت محافظ بنك الدولة، نجوين ثي هونغ، بأن شفافية المشاريع وتسعيرها أمران مهمان لتحفيز الطلب على الاستثمار العقاري. كما يتعين على الشركات والمؤسسات اتباع توجيهات الحكومة في القرار رقم 33، والمتمثلة في حوكمة الشركات الرشيدة، وموازنة أهداف الأرباح، وهيكلة المنتجات، ودراسة تخفيضات الأسعار، وغيرها. ومن ثم، إلى جانب الحلول التي تقدمها الوزارات والفروع والمحليات، سيتم تشجيع الطلب على الاستثمار في هذا السوق.

مع سلسلة من الإشارات الإيجابية المسجلة مؤخرًا، يعتقد العديد من الخبراء أن سوق العقارات قد تجاوز القاع وبدأ يدخل دورة جديدة، تليها حاجة إلى موارد بشرية من شركات الوساطة ووكلاء العقارات... بدأ سوق العقارات ينبض بالحياة مع زيادة حادة في المعاملات اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، حيث عاد العملاء بنشاط إلى السوق خلال فعاليات مبيعات المشاريع. ووفقًا لتقرير حديث صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن أول علامة على دخول السوق مرحلة جديدة هي زيادة السيولة. على وجه التحديد، في الربع الثاني من عام 2023، سجل السوق 3700 معاملة، بزيادة قدرها 37٪ مقارنة بـ 2700 معاملة في الربع الأول. وبحلول الربع الثالث، سجل السوق ما يقرب من 6000 معاملة، أي أعلى بمقدار 1.5 مرة من الربع الثاني من عام 2023.

وفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات في فييتنام، حظيت المشاريع الجديدة التي أُطلقت مؤخرًا على مستوى البلاد باهتمام العديد من المستثمرين. وشهدت بعض المشاريع في المناطق المحتملة زيادة مفاجئة في الحجوزات. كما دفع الكثيرون ثمن منازل تاون هاوس وفيلات ومنتجات عقارية تجارية تتجاوز قيمتها 5 مليارات دونج فيتنامي.

في الواقع، سيشهد سوق العقارات انتعاشًا في الربع الأخير من عام 2023، مع تحسن واضح في نتائج التداول مقارنةً بالأرباع الثلاثة السابقة، بفضل تعزيز ثقة المستثمرين، وانخفاض أسعار الفائدة، وتوافر مصادر توريد أكثر ملاءمة. وبفضل الانتعاش الواضح لسوق العقارات في الأشهر القليلة الماضية، عاد سوق العمل المرتبط بهذا المجال إلى النشاط. كما يُعزى نمو سوق العقارات إلى عامل سعر الفائدة. ففي الوقت الحالي، تشهد أسعار فائدة الادخار في البنوك انخفاضًا حادًا، حيث تصل في بعض الأماكن إلى 3-5% فقط سنويًا. وهذا ما يدفع أصحاب الثروات إلى التوجه إلى قنوات استثمارية أكثر جاذبية، مثل العقارات، في حين أن متوسط ​​سعر الفائدة على القروض التفضيلية لشراء العقارات في السنة الأولى يتراوح بين 7-9% سنويًا.

يتوقع العديد من الخبراء أن يشهد سوق العقارات تحسنًا واضحًا بعد الربع الثاني من عام ٢٠٢٤. وسيكون لانخفاض أسعار الفائدة المصرفية تأثير واضح على السوق. ومن الآن وحتى أوائل عام ٢٠٢٤، سيكون من الصعب خفض أسعار الفائدة التشغيلية. والسبب ليس التضخم، بل المشكلة الأساسية هي ضغط سعر الصرف. فإذا ارتفع سعر الصرف بشكل مفرط، سيُصبح التدفق النقدي والأعمال التجارية نفسها في غاية الصعوبة. لا يزال يتعين علينا تقبّل مستوى انخفاض قيمة الدونغ الفيتنامي، ولكن لا ينبغي أن يكون مرتفعًا جدًا.

في معرض تقييمها لإمكانات نمو السوق، أشارت هيئة تنظيم سوق العقارات (HoREA) إلى أن بوادر التعافي ستتضح ابتداءً من النصف الثاني من عام 2024. ذلك لأن الجهات الحكومية تعمل على حل أكبر المشكلات والعقبات القانونية من خلال مشاريع تعديلات، بما في ذلك قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، وغيرها. كما يجري العمل على حل مئات المشاريع، إلى جانب إعادة هيكلة المستثمرين، وإعادة هيكلة المنتجات، وخفض أسعار المساكن، مما سيعزز فرص انتعاش السوق. ورغم أن سوق العقارات لا يزال يواجه صعوبات بالغة، إلا أن هناك أساسًا راسخًا للتأكيد على آفاق التعافي والنمو المستمر نحو تنمية آمنة وصحية ومستدامة، انطلاقًا من العوامل التالية: تنظر الجمعية الوطنية في مشروع قانون الإسكان (المعدل)، ومشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، ومشروع قانون مؤسسات الائتمان (المعدل)، ومشروع قانون مزادات العقارات (المعدل)... والتي، في حال إصدارها، ستضمن التزامن والوحدة والجدوى، بما ينسجم مع الواقع. علاوة على ذلك، لا يزال الطلب الحقيقي على المساكن كبيرًا جدًا، وخاصةً المساكن بأسعار معقولة، والإسكان الاجتماعي...

أعتقد أن دورة السوق الجديدة ستتضمن عوامل مختلفة للغاية لأن الاتجاه الحالي هو التركيز على تطوير القيم الحقيقية وتلبية الاحتياجات الحقيقية للعملاء والمساهمة بشكل كبير في تعافي السوق.

ومع ذلك، وكما علق الخبير الاقتصادي فو تري ثانه، فإن الحكومة لديها حلول، بما في ذلك قيام وزارة الإنشاءات بتعديل بعض محتويات المراسيم والتعميمات. يجب أن يكون القانون واضحًا حتى تتمكن البنوك من "إيداع الأموال". يمتلك سوق العقارات أسسًا عديدة للتعافي، ولكنه يواجه أيضًا العديد من المخاطر والتحديات. ابتداءً من نهاية هذا العام والأشهر التالية من عام 2024، سيظل السوق بحاجة إلى "دعم" من آليات وسياسات الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية، مما يخلق زخمًا إيجابيًا لعملية التعافي.

الحزب الشيوعي الفيتنامي

رابط المصدر