التدفق النقدي العقاري يتجه نحو الجنوب

العقارات الجنوبية تجذب الانتباه

تُظهر بيانات معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE) أنه بنهاية الربع الثالث، شكّل مستثمرو الشمال حوالي 30% من المعاملات في المنطقة الجنوبية، بزيادة قدرها 10% مقارنةً بالربع الثاني، وضعف الفترة نفسها من العام الماضي. وفي بعض مشاريع كبار المستثمرين - حيث يُعتبر مستوى الأسعار "أقل" مما هو عليه في هانوي - سُجِّلت زيادة بنسبة 5% في أسبوع واحد فقط، وذلك بعد ورود معلومات إيجابية عن البنية التحتية.

وفقًا لتقييم مدير قسم الأبحاث في سافيلز بمدينة هو تشي منه، فإن التدفق النقدي للمستثمرين الشماليين يتجه نحو الجنوب. في بينه دونغ، ولونغ آن (القديمة)، ودونغ ناي، يُمثل المستثمرون الشماليون ما بين 10% و20% من المعاملات في السوق.

وتظهر الأرقام الصادرة عن مجموعة One Mount Group أيضًا أن أكثر من 50% من عملاء هانوي يعتزمون حاليًا شراء عقارات في مدينة هوشي منه، ومن بينهم 20% مستعدون للدفع هذا العام.

وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn، ارتفع مستوى الاهتمام بعقارات دونغ ناي بنسبة 21% اعتبارًا من سبتمبر من هذا العام، أي ضعف ما هو عليه في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، متجاوزًا بذلك المناطق الأخرى بكثير. ويُعدّ عائد إيجار الشقق نقطةً بارزةً في سوق العقارات في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه. فبينما بلغ عائد إيجار الشقق في المنطقة الثانية 2.1%، وفي المنطقة التاسعة حوالي 2.7%، وفي ثو دوك 3.3%، تصدرت بين هوا القائمة بنسبة 4.4%، تلتها نون تراش بنسبة 3.2%.

يقوم العملاء بزيارة مشروع يقع على الحدود الشرقية لمدينة هوشي منه.

ويظهر هذا إمكانات الربح الحقيقية لسوق بين هوا ودونج ناي، ليس فقط من خلال الاستثمار طويل الأجل، ولكن أيضًا من خلال استغلال التدفقات النقدية قصيرة الأجل من خلال التأجير، وهو عامل يحظى باهتمام المستثمرين في سياق السوق التي تسعى إلى تحقيق سيولة عالية.

في قطاع الأراضي، يشهد سوق شرق مدينة هو تشي منه انتعاشًا أيضًا. فقد ارتفع مستوى الاهتمام بهذه المنطقة في سبتمبر بنسبة 6% مقارنةً بأبريل 2025، متجاوزًا بذلك الغرب (+3%) والشمال (+5%)، على عكس الاتجاه النزولي في الجنوب.

في منطقتي بين هوا ولونغ ثانه وحدهما، تراوح متوسط سعر البيع في الربع الثالث بين 16 و23 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة تراوحت بين 5 و7% مقارنة بالربع الأول. وبالمقارنة مع متوسط سعر المتر المربع في وسط مدينة هو تشي منه والبالغ 130 مليون دونج فيتنامي، يُظهر هذا الفارق أن هناك مجالًا واسعًا للنمو.

بالنسبة للعقارات المنخفضة الارتفاع في المناطق الحضرية، ارتفع مستوى الاهتمام بمنطقة بين هوا - المنطقة المحيطة بشرق مدينة هوشي منه، بنسبة 58% في الربع الثالث مقارنة بالربع السابق.

يشهد سعر هذا النوع من الشقق في وسط مدينة هو تشي منه انخفاضًا طفيفًا، ويحافظ على استقراره عند 248 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. في الوقت نفسه، يتذبذب سعر الشقق منخفضة الارتفاع في منطقة دونج ناي، الواقعة شرق مدينة هو تشي منه، حول 55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ويشهد ارتفاعًا بنسبة 6% مقارنةً بالربع الأول من عام 2023.

ولا تزال بعض المناطق الحضرية تتمتع بأسعار جذابة، على سبيل المثال مدينة إيزومي (لونغ هونغ، دونغ ناي) التي تبلغ مساحتها نحو 170 هكتارًا يبلغ سعرها حاليًا حوالي 45 مليون دونج/متر مربع.

لماذا التحول؟

وفقًا للسيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، ينبغي على المستثمرين على المدى القصير إعطاء الأولوية للمناطق التي تشكل مناطق حضرية واضحة، والتي تتمتع بالقدرة على استغلالها للإيجار أو تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية. على المدى الطويل، سيكون تطور البنية التحتية وسرعة التحضر عاملين حاسمين في القيمة الحقيقية للمنطقة الشرقية في دورة التنمية القادمة.

في الواقع، مع تزايد ارتفاع الأسعار في وسط مدينة هو تشي منه وتزايد محدودية موارد الأراضي، أصبح تشتت السكان وتوسع الاستثمارات نحو الضواحي أمرًا حتميًا. وعلى وجه الخصوص، تتمتع دونغ ناي، بموقعها كبوابة تربط منطقة الجنوب الشرقي، بميزة "ثلاثية الأبعاد": انخفاض أسعار الأراضي، وتسارع وتيرة تطوير البنية التحتية، وارتفاع عوائد الإيجار، كما قال السيد كوك آنه.

صرحت السيدة نجوين ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، بأن السوق شهد مؤخرًا انتقالًا لرؤوس الأموال الاستثمارية من الشمال إلى الجنوب. وشهدت أسعار العقارات في الشمال ارتفاعًا حادًا خلال الفترة 2023-2024، تزامنًا مع محدودية العرض الجديد ومراجعة الخطط، مما دفع المستثمرين إلى التركيز على مدن هو تشي منه، ودونغ ناي، وبينه دونغ، وهي مدن تتمتع ببنية تحتية متطورة وصناديق استثمارية ضخمة.

علّقت السيدة مين قائلةً إن تدفق رأس المال إلى الجنوب سيكون اتجاهًا طويل الأمد. وتستفيد المدن التابعة لمدينة هو تشي منه استفادةً كبيرةً من شبكات البنية التحتية والسياسات القانونية المنفتحة. وقد بلغ عدد المشاريع المرخصة حديثًا والمُستأنفة في الجنوب في النصف الأول من العام ضعف عدد المشاريع في الشمال.

يتمتع المستثمرون الشماليون بخبرة في رصد تطوير البنية التحتية، وغالبًا ما يكونون روادًا في اغتنام الفرص في المناطق التي تشهد تطويرًا في حركة المرور والتخطيط. وهم على استعداد لشراء العقارات في الضواحي والمدن الكبرى إذا كان المشروع قابلًا للزيادة في السعر، على عكس المستثمرين الجنوبيين الذين غالبًا ما يُعطون الأولوية للمنتجات السكنية والمدرة للتدفقات النقدية.

المصدر: https://tienphong.vn/dong-tien-bat-dong-san-dang-nam-tien-post1796686.tpo