أدى نقص المعروض السكني وانخفاض أسعار الفائدة إلى عودة الكثيرين إلى الاستثمار العقاري. منذ بداية العام، ارتفعت أسعار المساكن، وخاصة الشقق في المناطق الحضرية، بشكل سريع مقارنةً بالفترة السابقة، حيث تشهد المشاريع والإنشاءات ذات الوضع القانوني الواضح، والقريبة من المناطق المركزية، إقبالاً كبيراً.
ويوصي العديد من الخبراء بتسريع عملية إتقان المؤسسات، وتقصير مدة إجراءات الاستثمار، وجعل مراحل تنفيذ المشاريع علنية وشفافة، مما يساهم في زيادة العرض، وخفض تكاليف الوساطة، وتهيئة الظروف لخفض أسعار المساكن.
أسعار المعاملات العقارية ترتفع "بشكل كبير"
السيد نجوين فو هاي (ثانه شوان، هانوي ) يبحث بنشاط عن قطعة أرض أو شقتين مناسبتين بقيمة 12 مليار دونج فيتنامي تقريبًا، ويخطط لاقتراض ما بين 3 و4 مليارات دونج من البنك، لكنه لم يجد منزلًا مناسبًا خلال الشهر الماضي. اضطر للبحث عن منزل عبر سماسرة العقارات والانتظار. قال السيد هاي: "الأمر ليس مضاربة أو بحثًا عن عقار، بل إذا وُجد مكان مناسب، فسيؤجره أو يبنيه للإيجار لأنه سيُصبح مدخرًا عاجلًا أم آجلًا. سيُستخدم مبلغ الإيجار لسداد فوائد البنك".
حاليًا، يكاد قطاع العقارات الذي يقل سعره عن 5 مليارات دونج في هانوي أن يكون غائبًا تمامًا عن السوق. صرّح السيد مينه تري، وهو تاجر عقارات في هانوي، بأن أسعار العقارات شهدت ارتفاعًا هائلًا في العديد من القطاعات مؤخرًا. الطلب مرتفع جدًا من قبل المشترين، ولكن العرض قليل، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. قبل بضعة أشهر، باع شقة في منطقة صن شاين ريفرسايد، تاي هو، وبعد خصم جميع النفقات، حقق ربحًا بلغ حوالي 1.5 مليار دونج. حاليًا، اشترى منزلًا في زقاق بشارع لاك لونغ كوان، منطقة تاي هو، ويبحث أيضًا عن بيعه. عند نشره على الإنترنت، يتلقى ما يقرب من 10 مكالمات يوميًا لرؤية المنزل. يطلب مشتري المنازل من سماسرة العقارات إيجاد مسكن، ولكن في الآونة الأخيرة، أصبح من الصعب جدًا العثور على واحد. حتى أن هناك حالةً لمنزلٍ في منطقة إعادة التوطين بشارع فو تشي كونغ، حيث كان سعره سابقًا حوالي 30 مليون دونج/ م2 فقط، وكان بطيئًا في ظل عدم وجود معاملات، لكن سعره مؤخرًا تجاوز 50 مليون دونج/ م2 . "شقة مساحتها حوالي 70 مترًا مربعًا عندما نُشر العقار لأول مرة على الإنترنت، كان سعره حوالي 3.5 مليار دونج، وعرض أحدهم شرائه. لكن بعد ثلاثة أيام، ارتفع السعر إلى 3.8 مليار دونج، ورفض صاحب المنزل المساومة،" أضاف السيد تري.
على غرار هانوي، ارتفعت أسعار المساكن في مدينة هو تشي منه بشكل مطرد كل عام بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات بطيئًا أم لا. تُظهر إحصاءات وحدة أبحاث السوق أنه على مدار السنوات العشر الماضية، ارتفع متوسط سعر الشقة في مدينة هو تشي منه بنحو 12٪ سنويًا. بعض المشاريع متوسطة المدى في مدينة ثو دوك، والتي كانت تُسعّر بمبلغ 26 مليون دونج/ م2 فقط منذ حوالي أربع سنوات، تُتداول الآن في السوق الثانوية بما لا يقل عن 50 مليون دونج/ م2 . حتى المشاريع في مدينة ثوان آن ومدينة دي آن (مقاطعة بينه دونج ) وصلت إلى عتبة 45 إلى 55 مليون دونج/ م2 ؛ وفي الوقت نفسه، كانت الشقق بأسعار معقولة بسعر 2 مليار دونج أو أقل (25-30 مليون دونج/ م2 ) وشقق الإسكان الاجتماعي نادرة للغاية، وشبه معدومة في سوق مدينة هو تشي منه في السنوات الثلاث الماضية.
في تفسيرهم لسبب ارتفاع الأسعار، أشار العديد من الخبراء إلى وجود عوامل إيجابية عند ظهور بوادر عودة ثقة السوق، وعوامل سلبية عند تزايد صعوبة الوصول إلى أسعار المنازل بالنسبة لمعظم ذوي الدخل المتوسط والمنخفض. ومن الأسباب الأخرى الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة المصرفية حاليًا، بينما لا تزال أسواق أخرى، مثل الذهب والأسهم، تشهد تطورات غير اعتيادية، ما دفع الناس إلى الاستثمار بجرأة في الأراضي والعقارات.
إيجاد حلول لخفض أسعار المساكن
وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، هناك أربعة عوامل تتسبب في ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر على الرغم من تباطؤ سوق العقارات، وهي: الإجراءات الإدارية، ورسوم استخدام الأراضي، وتكاليف الإدارة وقدرة المستثمر، والتكاليف غير المحددة.
مع عدم وضوح رسوم استخدام الأراضي الحالية، يصعب على مستثمري المشاريع تحديد ضريبة الأرض المستحقة، وبالتالي لا يمكنهم التخطيط الدقيق لسعر المنتج عند البيع. فقط بتغيير آلية تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتحويلها إلى ضريبة تُفرض على "عملية تحويل أغراض استخدام الأراضي من زراعية وغير زراعية إلى سكنية"، مع معدل ضريبي شفاف (قد يساوي حوالي 15-20% من سعر قائمة أسعار الأراضي)، سيمكن القضاء على آلية طلب وإعطاء رسوم استخدام الأراضي، والمضايقة، وتقليل دفعها، مما يساهم في خفض أسعار المساكن، وبالتالي تهيئة الظروف المناسبة لخفضها. في الوقت نفسه، يُعدّ تقصير مدة الإجراءات الإدارية عند بناء مشروع سكني وسيلةً لخفض أسعار المنتجات. مشروع سكني يستغرق ما يصل إلى 5 سنوات لإتمام الإجراءات سيؤدي إلى زيادة العديد من التكاليف، وبالتالي يستحيل الحفاظ على سعر البيع الأصلي، بل كلما طالت الإجراءات، ارتفع سعر المسكن.
بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي، تُحدد مدة إجراءات المشروع وتكاليف الإدارة وقدرة المستثمر تكلفة مشاريع الإسكان. فإذا كانت قدرة المستثمر الإدارية ضعيفة أو افتقر إلى الموارد المالية، فسيؤدي ذلك إلى زيادة العديد من أنواع التكاليف، مثل: الإدارة، والتمويل، والبيع، وخدمات ما بعد البيع، مما يرفع أسعار العقارات، وقد يؤثر حتى على جودة المشروع. إضافةً إلى ذلك، يعتمد حجم التكاليف غير المحددة، سواءً زادت أو انخفضت، على نتائج الدولة في تهيئة بيئة أعمال أكثر شفافية وسلاسة ومساءلة، وفقًا للمعايير الدولية. وفي الوقت نفسه، يجب على كل شركة أيضًا احترام القانون، والالتزام به، والجرأة على رفض أي سلبيات في عملية تنفيذ استثمار المشروع.
حذّر السيد تشاو من أن ارتفاع أسعار المساكن أو انخفاضها يعتمد على ظروف السوق. ومع ذلك، إذا استمرت أسعار المساكن في الارتفاع السريع، بعيدًا عن متناول الناس، وخاصةً ذوي الدخل المتوسط والمنخفض، فسيؤدي ذلك إلى عواقب سلبية عديدة على السوق.
حلل نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، دو فيت تشين، ثلاث مجموعات من القضايا المتعلقة بسياسات تطوير العقارات التي تواجه حاليًا العديد من الصعوبات، بما في ذلك: مجموعة منظمات إنفاذ القانون، ومجموعة التداخلات بين الوثائق القانونية، والمجموعة التي نشأت ولكن القانون لم ينظمها بعد. بالإضافة إلى ذلك، لا تزال اللوائح الحالية المتعلقة بإجراءات الاستثمار والبناء معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً (تستغرق بعض المشاريع ما يصل إلى 5-7 سنوات لإكمالها)، مما يتسبب في فقدان الشركات لفرص عمل فعالة. لذلك، تحتاج هيئات إدارة الدولة إلى إصدار إجراءات عامة وشفافة بسرعة بشأن الاستثمار والبناء حتى يتمكن الأفراد والشركات من فهم السوق والاستعداد للمشاركة فيه، وبالتالي القضاء على التكاليف غير المحددة وآلية طلب المنح، مما يساهم في خفض تكاليف الإسكان.
وفقاً للخبير الاقتصادي نغوين دوي مينه، لتطوير سوق العقارات بشكل متناغم ومستدام، يجب على جميع الجهات المعنية تحمل مسؤولياتها والتكاتف لإزالة الصعوبات التي تواجهها. ويتعين على الدولة اتخاذ تدابير أكثر صرامة لتعزيز السوق، والتركيز على الضمان الاجتماعي، وإتاحة فرص شراء المنازل لذوي الدخل المحدود؛ وفي الوقت نفسه، يتعين على شركات العقارات إعادة هيكلة منتجاتها، وخفض تكاليف الاستثمار، وخفض أسعار التكلفة لتوفير السيولة اللازمة للسوق، والمساهمة بجزء من مسؤولياتها في برامج الإسكان الحكومية، بما في ذلك مشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030".
مصدر
تعليق (0)