إنقاذ العقارات بـ«النقد»: اختيار الحل الطويل الأمد أو التعامل مع الوضع؟

وفي ظل مخاوف من حدوث "انهيار جليدي"، طلبت العديد من شركات العقارات من البنوك "فتح محافظها" أو خفض معايير الإقراض لإنقاذ السوق. ولكن لدى البنوك أيضًا أسبابها الخاصة لرفض حل مثل هذه المواقف الخاصة "بطريقة دبلوماسية". وفي الوقت نفسه، فإن الحلول الأساسية لضبط سوق العقارات نحو مسار مستدام تتطلب وقتا طويلا.

وتخشى شركات العقارات من أن يؤدي تجميد السوق إلى سلسلة من التأثيرات على الاقتصاد . الرسم التوضيحي: L.Vu.

تحتاج شركات العقارات إلى حلول مؤقتة

لقد مرت ما يقرب من الشهرين الأولين من عام 2023، لكن سوق العقارات لم يشهد بعد أي إشارات إيجابية من سياسات الإدارة التي تؤثر على الأنشطة التجارية. وفي الوقت نفسه، تؤدي الديون المستحقة، وارتفاع أسعار الفائدة، وضعف السيولة إلى تعريض الشركات للخطر.

لقد كانت هناك العديد من التوصيات لإنقاذ سوق العقارات وسوق السندات لمنع تأثير الانهيار من الانتشار من سوق العقارات إلى النظام المصرفي والعديد من قطاعات الأعمال الأخرى.

بعد اجتماع عقد مؤخرا مع بنك الدولة الفيتنامي، لا تزال هناك رسالة واضحة حول ما إذا كان ينبغي إنقاذ سوق العقارات أم لا. كل آمال شركات العقارات تنتظر الاجتماع الذي ترأسه الحكومة في 17 فبراير. قبل هذا الاجتماع، قدمت العديد من شركات العقارات الكبيرة أيضًا توصيات بشأن الصعوبات وأرادت الحصول على الدعم بحلول مؤقتة للتغلب على الضغط الفوري.

وفي وثيقة سابقة أرسلت إلى بنك الدولة، قالت السيدة دو ثي فونج لان، المسؤولة عن الاستشارات بشأن مشروع إعادة الهيكلة لمجموعة نو فا للاستثمار العقاري ( نوفالاند )، إن الشركة تواصل العمل مع البنوك التجارية لحل الصعوبات المتعلقة بالديون المحلية. وفيما يتعلق بالديون الخارجية، فقد نجحت نوفالاند في إقناع الشركاء برؤية هذا الأمر باعتباره مخاطرة سوقية من أجل إعادة هيكلته.

ولذلك اقترحت هذه المؤسسة أن ينظر بنك الدولة في السماح لشركات العقارات بإعادة هيكلة ديونها وتمديد سداد ديونها لمدة تتراوح بين 24 و36 شهرا. وبالإضافة إلى ذلك، يوصى بأن يقوم البنك المركزي، في إطار دوره كقائد للمؤسسات الائتمانية والمؤسسات المالية والبنوك التجارية كمستثمرين محترفين، بالنظر في الحلول التي يمكن أن تساعد الشركات على الوفاء بالتزاماتها تجاه حاملي السندات.

وفي معرض مشاركته بهذا الاقتراح، أكد السيد لي ترونغ كونغ، المدير العام لشركة هونغ ثينه لاند، أن الشركة لم تنضم إلى مجموعة الديون بعد، وليس أنها لن تنضم إليها. وفي هذا السياق، هناك حاجة إلى إيجاد حل لمعالجة أزمة السيولة الحالية.

في غياب سياسات دعم قوية، من المرجح أن يتفاقم عبء الديون في مرحلة ما. لذلك، من وجهة نظر شركة هونغ ثينه وشركة هونغ ثينه لاند، نقترح أن يسمح بنك الدولة بإعادة هيكلة الديون وتمديد آجالها لتجنب عبء الديون. كما سيدعم هذا صرف الديون اللاحقة للشركات لتمكينها من الإنتاج وممارسة الأعمال التجارية، كما قال السيد كونغ.

وبحسب السيد لي ترونج كونج، فإن توسيع الغرفة ضروري أيضًا للشركات للحصول على رأس المال اللازم للأعمال، وفي الوقت نفسه زيادة ثقة حاملي السندات حتى يستمرون في الاستثمار في سندات الشركات.

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن إصدار سندات الشركات الفردية المستحقة وقروض الائتمان المستحقة معرض أيضًا لخطر التحول إلى ديون معدومة أو القفز إلى مجموعة ديون أسوأ. عندما يكون لدى شركة ما ديون معدومة، حتى لو كان لديها مشروع قابل للتنفيذ وضمانات، فإنها لا تزال غير قادرة على الوصول إلى قروض ائتمانية جديدة إذا لم يسمح لها البنك المركزي بتخفيف شروط الاقتراض الائتماني.

تقول آراء كثيرة أنه في ظل الوضع الحالي والاختناقات المذكورة أعلاه، هل سوق العقارات في خطر حقاً؟ هل من الضروري إنقاذ السوق أم تركه يعمل وفقا لطبيعته البقاءية؟

وقالت الشركة نفسها إنها اضطرت إلى إعادة هيكلة القروض وبيع المشاريع، لكن هذا لم يكن بالأمر السهل. في الوقت الحالي، هناك بعض الشركات تريد بيع المشاريع ولكنها لا تستطيع ذلك لأن القانون ينص على أن المشاريع التي لم يتم تأسيسها بعد لا يمكن نقلها أو بيعها جزئيًا. وبذلك، تستطيع الدولة تقديم الدعم السياسي لتمكين هؤلاء المستثمرين من نقل المشاريع ودعم السيولة.

وفي الوقت نفسه، فيما يتعلق بإعادة هيكلة المنتجات، فإن العديد من شركات العقارات، على الرغم من امتلاكها لإجمالي أصول كبيرة وتنفيذها العديد من التدابير لخفض أسعار البيع بشكل كبير، وزيادة الخصومات بنسبة 45-50٪، لا تزال تواجه صعوبة في بيع منتجاتها بسبب عدم وجود مشترين تقريبًا. إن الشركات التي تفتقر إلى النقد، والتدفق النقدي السلبي، والافتقار الخطير إلى السيولة يمكن أن تؤدي إلى حالة "الموت على كومة من الأصول" كما ذكر HoREA ذات مرة.

قال رئيس إحدى شركات العقارات في الجنوب إن معدل فائدة الإقراض مرتفع للغاية حاليًا، ويبلغ في المتوسط ​​13-15% سنويًا، ومع سياق الأعمال الصعب الحالي، من الصعب تحقيق هامش ربح بنسبة 10% لتغطية تكاليف الاقتراض. وهذه مشكلة صعبة ليس فقط بالنسبة لشركات العقارات، بل أيضاً لقطاعات أخرى.

وفي الوقت نفسه، في سوق العقارات، لا أحد يأخذ قرضًا لشراء منزل بفائدة تتراوح بين 14-15% سنويًا. لذا فإن إحدى الطرق لدعم البائعين هي خفض التكاليف للمشترين حتى يتمكن البائعون من بيع سلعهم ولن تكون العقارات متوفرة في المخزون.

المسألة الأساسية هنا هي أنه لا ينبغي للناس التفكير في إنقاذ أي شيء، بل في كيفية موازنة أسعار الفائدة على المدخلات والمخرجات. فعندما تنخفض أسعار الفائدة، يزداد الطلب على الاستثمار وشراء المنازل، كما قال.

وفي رأي مماثل، قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام للشركة المالكة لموقع Batdongsan.com.vn، إن السوق الآن لا يختلف عن فترة الأزمة السابقة ويحتاج إلى محفز لتقليل الضغوط على الثقة من خلال حزمة تحفيز. في السابق، عندما كانت هناك أزمة وتوقفت المعاملات، كانت هناك حزمة تحفيز بقيمة 30 ألف مليار دونج بمعدل فائدة 5-6٪ سنويًا، وساعد قطاع الإسكان الاجتماعي في إعادة إنشاء عادة التداول في السوق، والتي بدأ السوق في العودة منها.

وتخشى شركات العقارات من أن يؤدي تجميد السوق إلى سلسلة من التأثيرات على الاقتصاد. الرسم التوضيحي: L.Vu.

لا ينقص البنوك رأس المال، لكن الإقراض يجب أن يتم وفقا للمبادئ.

أكدت محافظ بنك الدولة، نجوين ثي هونغ، خلال مؤتمر الائتمان العقاري الذي عُقد الأسبوع الماضي، أن "البنك المركزي لم يُصدر أي وثيقة بشأن تشديد الائتمان العقاري. الإقراض يعتمد على تقييم مؤسسات الائتمان وضمان سلامة النظام". وقال العديد من قادة البنوك أيضاً إن البنوك لا تفتقر إلى الأموال، على الرغم من المخاوف بشأن الحد من نمو الائتمان في هذا القطاع.

تشير بيانات بنك الدولة الفيتنامي إلى أن الائتمان لقطاع العقارات نما في الفترة 2017-2019 بنسبة تزيد عن 20% سنويًا، وهو أعلى من معدل نمو الائتمان العام للاقتصاد (من 13-14%) وحافظ على نسبة 18-19% من إجمالي الائتمان المستحق للاقتصاد.

في الفترة 2020-2021، المتأثرة بجائحة كوفيد-19، تباطأ معدل نمو الائتمان العقاري المستحق، ليصل إلى 12% و15.37% على التوالي، لكنه ارتفع فجأة بشكل حاد بنسبة 24% في عام 2022.

وتشير الإحصاءات أيضًا إلى أن العقارات تمثل 21.2% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد، ولديها أعلى معدل نمو في السنوات الخمس الماضية. ومن بينها، تشكل الديون المستحقة لأغراض الاستهلاك والاستخدام الشخصي 68%، في حين تشكل أنشطة الأعمال العقارية 32%.

وقال رئيس بنك الدولة الفيتنامي أيضًا إنه على مدار السنوات الثلاث الماضية، ورغم العديد من الصعوبات، لم ينخفض ​​نمو الائتمان العقاري، في حين لا يزال يتعين على البنوك توفير رأس المال لقطاعات أخرى في الاقتصاد، ناهيك عن قطاعات النمو ذات الأولوية. ولذلك، يتعين على شركات العقارات أن تتبنى وجهة نظر "أكثر عدالة" عندما يتعين على البنوك حساب مساحة الإقراض والحفاظ على أسعار الفائدة عند مستوى "متناغم" بين المودعين والمقترضين.

وفي حديثه على هامش حدث أقيم مؤخراً مع KTSG Online، علق المدير العام لبنك تجاري مقره في مدينة هوشي منه على أن مصادر رأس المال للعقارات، بالإضافة إلى البنوك، تشمل أيضاً رأس المال من المشترين ورأس المال الأسهمي لشركات العقارات، وفي السنوات الأخيرة، تم تعبئة المصدر الأبرز لرأس المال من سندات الشركات. في الآونة الأخيرة، أصبحت أسواق رأس المال "مجمدة"، لذا فمن المحتم أن تسعى شركات العقارات إلى الحصول على "الأموال" من البنوك.

ولكن عندما يتعلق الأمر برأس مال البنوك، فإن "الجدار غير المرئي" هو معايير السلامة لقطاع الأعمال النقدية المحدد، والذي يضطر بشكل متزايد إلى رفع معاييره لتلبية المعايير الدولية.

وبحسب تقرير دائرة الائتمان حول الائتمان العقاري، فإن مؤسسات الائتمان تتردد في إقراض العقارات بسبب اختلاف شروط الائتمان العقاري.

وعليه، فإن الطلب على الائتمان العقاري عادة ما يكون متوسطا وطويل الأجل (حاليا حوالي 94% من القروض القائمة لها آجال تتراوح بين 10 و25 سنة)، في حين أن رأس المال الذي تحشده البنوك هو في الغالب قصير الأجل مع تغير أسعار الفائدة وفقا للسوق (حوالي 80% عبارة عن ودائع قصيرة الأجل).

"وبالتالي، إذا لم تتمكن مؤسسات الائتمان من تحقيق التوازن بين الشروط بين التعبئة والإقراض بشكل مناسب، فإنها قد تواجه مخاطر السيولة"، بحسب تقييم تقرير إدارة الائتمان.

وهناك خطر آخر ليس جديدا تماما وهو القلق بشأن الديون المعدومة المحتملة، عندما يكون نمو الائتمان العقاري مرتفعا ولكن يتركز في مجموعات قليلة من الكيانات، بما في ذلك البنوك الكبرى التي تمنح الائتمان مع مجموعات قليلة من العملاء، والعملاء الذين لديهم استثمارات موزعة، والعديد من المشاريع غير المكتملة.

ويسبب مفهوم "المضاربة العقارية" صداعاً للبنوك أيضاً لأنه من الصعب تحديد ما إذا كان قرض المنزل مخصصاً لاحتياجات الإسكان الحقيقية أم للاستثمار. من المحتمل أن يكون هذا الأمر محفوفًا بالمخاطر في سياق ارتفاع نسبة الديون المعدومة في الصناعة مؤخرًا.

وبالإضافة إلى ذلك، تشير التقارير الصادرة عن جهات أخرى أيضاً إلى أن الائتمان العقاري لا يزال يواجه العديد من الصعوبات التي هي خارج نطاق قدرة البنوك. وتشمل هذه الصعوبات الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي، واختلال التوازن في السوق بين العرض والطلب في حين أن قطاع الإسكان الفاخر وفير والإسكان منخفض التكلفة محدود.

من ناحية أخرى، تواجه سوق رأس المال الحالية أيضًا صعوبات بسبب فقدان الثقة بسبب بعض المخالفات في أنشطة إصدار السندات للشركات في السوق، في حين تعد الشركات العقارية من بين أكبر مصدري السندات.

بالإضافة إلى التعامل مع السندات المستحقة، تلجأ العديد من الشركات أيضًا إلى تمويل إعادة شراء السندات قبل تاريخ استحقاقها. وهذا سيُثقل كاهل التدفق النقدي والوضع المالي للشركات، بالإضافة إلى تدفقات الائتمان المصرفي، وفقًا للتقرير.

في السياق الحالي، عندما تشعر العديد من شركات العقارات بالقلق بشأن التدفق النقدي اللازم للبقاء، فإن البنوك ليست استثناءً. وقال السيد نجوين هوانج دونج، نائب المدير العام المسؤول عن العمليات في بنك فييتين، في مؤتمر البنوك الأسبوع الماضي، حسبما نقلت صحيفة في إن إي إكسبريس: "قطاع العقارات يواجه مشاكل، ونحن أكثر قلقا منكم". ومع ذلك، يعتقد هذا الزعيم أيضًا أن شركات العقارات يجب عليها الآن إعادة هيكلة وبيع الأصول لتحقيق التوازن في تمويلها.

ويرى كثير من الآراء أيضًا أن الحلول الظرفية المحددة لقطاع العقارات في الوقت الحاضر "غير عادلة" للعديد من الصناعات الأخرى. وعلاوة على ذلك، من غير المرجح أن يكون الإنقاذ قصير الأجل ممكنا عندما تصل قصة السيولة النظامية إلى ذروتها.

ولذلك، فإن أغلب البنوك التجارية تعتقد عموماً أن الشركات بحاجة إلى إنقاذ نفسها في السياق الحالي. "ينبغي ترك السوق ينظم نفسه بنفسه. المسألة تتعلق بسعر البيع"، علق المدير العام للبنك.

وقالت الحاكمة نجوين ثي هونغ إنه لحل الفجوة بين الجانبين، هناك حاجة إلى المزيد من التبادلات المباشرة والتوضيح بشأن كل حالة على حدة. ومع ذلك، فإن حل مشكلة ازدحام التدفق النقدي لا يمكن أن يعتمد على البنوك وحدها، بل يتطلب النظر في حزمة حلول شاملة من العديد من الأطراف.

ولم يتضح بعد ما هي الحلول التي ستظهر للوضع. عندما تجمدت السوق في الفترة السابقة، تم تقديم حزم متتالية من القروض التحفيزية للسوق. لكن في الارتفاع الأخير للسوق، أصبح نقص المنتجات وارتفاع أسعار المساكن مصدر قلق بالنسبة لأولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية. ولا ينبغي أن تكون الحلول الرامية إلى استقرار السوق وتعديله، سواء كانت قصيرة الأجل أو طويلة الأجل، خارج هذا الهدف.

سونغ دونغ TBKTSG