إزالة الحواجز الرأسمالية للعقارات

[إعلان 1]

في 24 أغسطس، تعافى سوق الأوراق المالية بقوة بعد أسبوع من التراجع والصراع المستمر. وقد ساهمت أسهم العقارات بشكل كبير في هذا الاتجاه الإيجابي، عندما وصل العديد منها إلى السقف أو بالقرب من سعر السقف بعد أن أرجأ بنك الدولة الفيتنامي مؤقتًا تنفيذ بعض اللوائح التي تقيد الإقراض في التعميم 06، بناءً على توجيهات رئيس الوزراء .

قرار في الوقت المناسب

على وجه التحديد، بعد أن أصدر رئيس الوزراء فام مينه تشينه وثيقة عاجلة بعد ظهر يوم 23 أغسطس، أصدر بنك الدولة الفيتنامي في نفس الليلة التعميم 10/2023/TT-NHNN الذي يعلق تنفيذ البنود 8 و9 و10، المادة 8 من التعميم 39/2016/TT-NHNN (المكمل بالبند 2، المادة 1 من التعميم 06/2023/TT-NHNN). الهدف هو إعطاء الأولوية لتعزيز النمو الاقتصادي . يدخل التعميم رقم 10 حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من سبتمبر وحتى تاريخ نفاذ الوثائق القانونية الجديدة التي تنظم هذه القضايا.

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 1.

أحكام إيقاف التنفيذ مؤقتا. الرسومات: ANH THANH

بمجرد تلقيه هذه المعلومات، أرسل السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، شكره إلى الحكومة ورئيس الوزراء على توجيهاتهم الحاسمة وفي الوقت المناسب حتى يتمكن بنك الدولة الفيتنامي من إصدار التعميم رقم 10 قريبًا لوقف تنفيذ البنود 8 و9 و10 من المادة 8 كما هو منصوص عليه في البند 2، المادة 1 من التعميم رقم 06. وهذا من شأنه أن يساعد في زيادة القدرة على الوصول إلى الائتمان لمجتمع الأعمال والمستثمرين والأفراد.

وفي حديثه مع مراسل صحيفة نجوي لاو دونج، أعرب السيد فام دينه هوي، مدير الاستثمار في شركة نام لونغ للاستثمار، عن سعادته لأن تعليق بعض أحكام التعميم رقم 06 هو قرار جيد لمؤسسات العقارات، مما يساعد المؤسسات على الوصول بشكل أفضل إلى رأس مال القرض لتطوير المزيد من صناديق الأراضي، وإعادة هيكلة الديون القائمة... بالإضافة إلى ذلك، يساعد هذا أيضًا المؤسسات على طلب رأس المال الاستثماري بسهولة أكبر.

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 2.

مشروع سكني قيد الإنشاء في مدينة هوشي منه. الصورة: تان ثانه

قال السيد نجو دوك سون، المدير العام لشركة DRH القابضة، إنه في حين أن سوق العقارات صعب، فإن رأس المال يشكل مصدر قلق كبير بالنسبة للعديد من الشركات. ومن المؤكد أن تعليق قيود الإقراض من شأنه أن يزيل العديد من العقبات أمام شركات العقارات التي تحتاج إلى قروض. ويأمل السيد سون أنه بعد الجهود التي تبذلها الحكومة والوزارات والقطاعات، سيتعافى سوق العقارات.

في غضون ذلك، قال السيد دانج آنه تو، المدير العام لشركة سايجون 5 العقارية المساهمة، إن المرحلة الأكثر احتياجًا لرأس المال هي عندما يبدأ المستثمر في تنفيذ المشروع، لأنه في ذلك الوقت يكون لدى المؤسسة بالفعل الحق في استخدام الأرض، ويمكنها اقتراض رأس مال من البنك بناءً على هذا الأصل ولكن قيمة القرض ليست عالية، بينما تريد المؤسسة الاقتراض بناءً على قيمة المشروع الذي يحتوي على جميع أنواع التراخيص، لذلك باستثناء قصة كون المؤسسة "الفناء الخلفي" للبنك، إذا كان المستثمر جيدًا، فيمكن أيضًا صرف المستندات القانونية حتى الترخيص، ولكن إلى حد الاضطرار إلى "تلبية شروط الافتتاح للبيع" كما هو الحال في التعميم 06، يكون الأمر صعبًا للغاية بالنسبة للمؤسسة. ناهيك عن ذلك، إذا كان المشروع مؤهلاً للبيع، فإن المؤسسة تحتاج فقط إلى بيع المنتجات وجمع الأموال لمواصلة تنفيذ المشروع، دون الحاجة إلى الاقتراض من البنك.

وعلق السيد هوينه مينه توان، مدير الوساطة في شركة ميراي للأوراق المالية، بأن تأجيل تنفيذ الأحكام المذكورة أعلاه سيساعد الشركات، وخاصة شركات العقارات، على الوصول إلى رأس المال من البنوك بسهولة أكبر في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة. يُسهم هذا أيضًا في تحسين نمو الائتمان الاقتصادي، خاصةً مع ارتفاع الطلب على القروض لتمويل رأس المال وشراء الأسهم والتعاون في الأعمال. ومع ذلك، يحتاج القطاع المصرفي أيضًا إلى ضبط المخاطر بفعالية، وفقًا للسيد توان.

وقال محللون من شركة Maybank Investment Bank Securities Company (MSVN) أيضًا إن تأجيل الأحكام المذكورة أعلاه يعد خبرًا إيجابيًا لصناعة العقارات، حيث يساعد الصناعة على أن تصبح أكثر نشاطًا من خلال تسهيل الوصول إلى القروض من مؤسسات الائتمان، في سياق حرمان الشركات العقارية من رأس المال كما هو الحال في الوقت الحاضر.

ستصبح قيود الإقراض الواردة في التعميم رقم 06 أكثر وضوحًا لشركات العقارات بعد أن يتوافر للسوق أطر قانونية جديدة، مثل قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية (المتوقع إقراره في دورة الجمعية الوطنية في أكتوبر 2023). في هذه المرحلة، ستكون اللوائح والتعريفات أكثر وضوحًا، وستتمكن شركات العقارات من الوصول بسهولة إلى رأس المال المصرفي دون أن تُقارن بالجيد أو السيئ، وفقًا لخبراء MSVN.

تقليل المخاطر مع الشروط

وفي حديثه لمراسل صحيفة نجوي لاو دونج، اعتبر المدير العام لبنك تجاري مقره في مدينة هوشي منه أن قرار بنك الدولة بوقف تنفيذ بعض الأحكام التي تحظر الإقراض في التعميم رقم 06 مناسب للواقع. لأن هناك في الوقت الحاضر العديد من العملاء الذين يحتاجون إلى اقتراض الأموال من البنوك للمساهمة برأس مال لإنشاء شركة أو تنفيذ مشروع أو التعاون في الأعمال التجارية أو دفع الودائع لإجراء معاملات مستقبلية لا تفي بشروط التنفيذ وفقًا للأنظمة القانونية عند توقيع العقد... وتحدث هذه الحاجة في العديد من المجالات وأبرزها العقارات.

على سبيل المثال، يمكن لشركة أن تقترض أموالاً من أحد البنوك ثم تساهم برأس مال مع شركة أخرى لبناء مشروع سكني. في ذلك الوقت، بالإضافة إلى أن المشروع يتمتع بالأساس القانوني الكامل، فإن البنك سوف ينظر في مدى جدوى المشروع وقدرته على سداد الديون والعديد من العوامل الأخرى قبل أن يجرؤ على الصرف. عندما تحصل شركات العقارات على رأس المال لتنفيذ المشاريع، فإنها ستخلق فرص العمل، وتعزز تنمية الصناعات الأخرى، وتساهم في النمو الاقتصادي.

ومع ذلك، قال رؤساء العديد من البنوك التجارية الأخرى إنه منذ فترة طويلة، قامت العديد من الشركات التي تربطها علاقات وثيقة مع أصحاب البنوك بتأسيس العشرات من الشركات "التابعة" لاقتراض رأس المال من البنوك ثم تحويل مبلغ القرض إلى نفس الشركة لاستثماره في المشاريع. وهذا يجعل من المستحيل على البنوك إثبات العلاقة بين الشركات لتحديد أسعار الإقراض وفقا للأنظمة. وفي الواقع، كانت هناك حالات تخلف فيها العملاء عن السداد، مما تسبب في مواجهة البنوك لصعوبات في السيولة.

ولحل هذا الوضع، وفقا للأستاذ تران نغوك ثو (جامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد)، فإن وكالة إدارة البنوك لا تقوم بالضرورة بتشديد الإقراض كما هو منصوص عليه في التعميم رقم 06، ثم يتعين عليها إلغاؤه لأنه غير مناسب.

وبدلاً من ذلك، يمكن للهيئات التنظيمية المصرفية أن تتعلم من بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي كيفية زيادة نسبة الإقراض العقاري، على غرار عدم منع بنك الاحتياطي الفيدرالي البنوك من تداول الأوراق المالية عالية المخاطر ولكن اضطراره إلى تحمل نسبة مخاطر تصل إلى 1250%. وبالتالي، لا يجرؤ أي مالك بنك على الإقراض بشكل كبير لأن رأس المال النقدي (بما في ذلك رأس مال مالك البنك) يجب أن يشكل جزءاً كبيراً جداً من إجمالي مبلغ القرض.

من ناحية أخرى، عند إقراض مبالغ طائلة من العقارات ومواجهة صعوبات في السيولة، يلجأ البنك إلى رهن تلك العقارات لاقتراض رأس مال من بنك الدولة. الخطوة الأولى هي التأكد من أن قيمة العقار صفر، ثم إعادة تحديد قيمة العقار المرهون تدريجيًا. وبالتالي، سيشعر أصحاب البنوك بالخوف ولن يجرؤوا على إيجاد طرق لإقراض شركات العقارات المعروفة. - حلل البروفيسور تران نغوك ثو.

واتفق مع هذا الرأي المحامي ترونغ ثانه دوك، مدير شركة ANVI للمحاماة، وقال أيضًا إنه إذا كانت هناك حالات محفوفة بالمخاطر ومخالفة لطبيعة أنشطة الإقراض ولكنها لم يحظرها قانون مؤسسات الائتمان بعد، فمن الأفضل أن يضع البنك المركزي شروطًا فنية للحد منها بدلاً من حظرها. على سبيل المثال، عندما يرتفع معامل المخاطر، ستنظر البنوك في تقليص الإقراض لهذا القطاع. عندما تكون الشروط الفنية مرتفعة حقًا، فالأمر أشبه بعدم حظر القروض ولكن حظرها.

وقال المحامي ترونغ ثانه دوك أيضًا إنه لسنوات عديدة، تشمل الحالات الست التي لا يُسمح بإقراضها في التعميم 39/2016/TT-NHNN حالات لم يتم تنظيمها بعد في قانون مؤسسات الائتمان والقوانين الأخرى، أو يتم تنظيمها فقط في المراسيم (على سبيل المثال، المرسوم 24/2012/ND-CP).

وفي الآونة الأخيرة، نص التعميم رقم 06 على 4 حالات أخرى لا يجوز فيها منح القروض، 3 منها جديدة تماما. وتحتاج هذه الحالات إلى إضافة الأحكام الواردة في المادتين 126 و127 بشأن حالات عدم منح الائتمان ومنح الائتمان المقيد من قانون مؤسسات الائتمان لعام 2010.

[إعلان 2]
مصدر