تقترح HoREA تحصيل ودائع على المنازل والأراضي على الورق بنسبة لا تزيد عن 5٪

[إعلان_1]

أرسلت جمعية المستثمرين العقاريين في الهند وثيقة إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية واللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية ووزارة البناء تقترح فيها وجوب إيداع مبالغ مالية قبل توقيع عقود بيع وشراء العقارات والإسكان وقطع الأراضي السكنية المستقبلية، لحماية العملاء ومنع الاحتيال.

وبحسب "HoREA"، فقد وقعت على مر السنين العديد من حالات "المضاربين وسماسرة العقارات والشركات غير النزيهة" التي ارتكبت عمليات احتيال من خلال خدعة تلقي "الودائع" التي تعد بشراء وبيع المنازل والأراضي وأعمال البناء المستقبلية التي لا تفي بشروط إبرام العقود، وعادة ما تكون حالة شركة علي بابا التي أنشأت مشروعًا "شبحًا"، وتقسيم وبيع قطع الأراضي بشكل غير قانوني، وتلقي "الودائع" التي هي كبيرة جدًا مقارنة بقيمة الأصول المودعة ثم الاحتيال، مما يتسبب في ضرر للعملاء ويكون أيضًا سببًا لعدم الاستقرار في سوق العقارات.

لقد استفاد موضوعات "المضاربين وسماسرة الأراضي وسماسرة المنازل والشركات غير النزيهة" من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 الذي لا ينص على "الإيداع" قبل الوقت الذي يكون فيه المنزل أو أساس المنزل أو أعمال البناء التي تم تشكيلها في المستقبل مؤهلة للبدء في العمل وتوقيع العقود واستفادوا من الأحكام الواردة في الفقرة 2 من المادة 3 والفقرة 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015 والتي تسمح "للأفراد والكيانات القانونية بتأسيس وممارسة وإنهاء حقوقهم والتزاماتهم المدنية على أساس الحرية والالتزام الطوعي والاتفاق" ، وبالتالي فإن "متلقي الإيداع" قد تلقى "إيداعًا" بقيمة كبيرة تصل إلى 90-95٪ من قيمة العقار المودع ثم احتال واستولى على "الإيداع" مما تسبب في ضرر "للمودع" في حالة واحدة.

أولاً، في حال كان "العربون" منخفضاً لكن سعر العقار ارتفع، فإن متلقي العربون على استعداد "لإلغاء الصفقة" وإعادة "العربون" (مضاعفاً) إلى المودع.

ثانياً، في الحالات التي تكون فيها "الوديعة" ذات قيمة كبيرة أو كبيرة جداً، فإن متلقي الوديعة قد يقوم بالاحتيال والاستيلاء على "وديعة" العميل.

ثالثا، في حال تأخر متلقي الوديعة لفترة طويلة، أو عدم استكمال الإجراءات القانونية لتنفيذ المشروع، أو اختلاس رؤوس أموال العملاء والمستثمرين عمدا.

توصلت الجمعية إلى أنه بالنسبة لمشاريع الإسكان وأعمال البناء التي تهدف إلى توفير السكن في المستقبل، يحتاج المستثمرون إلى تلقي "ودائع" لاستكشاف السوق وأذواق العملاء؛ وفي الوقت نفسه، يحتاج العملاء أيضًا إلى "إيداع" "لتحديد" سعر البيع والاستمتاع بحوافز وخصومات جيدة للعملاء الذين يقومون "بالإيداع".

مع ذلك، تنص الفقرة (د) من البند 4 من المادة 24 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) على حالة واحدة فقط من "الإيداع" وهي المستثمر: "د) لا تُقبل الإيداعات من العملاء إلا بعد استيفاء المنزل أو أعمال البناء جميع شروط التأسيس وإتمام المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون". هذا حكم يتعلق بـ"الإيداع" بغرض "ضمان تنفيذ العقد" بعد استيفاء المنزل أو أساس المنزل أو أعمال البناء المُنشأة مستقبلًا جميع شروط التأسيس وإبرام العقد. مع ذلك، فإن حكم "الإيداع" لغرض "ضمان تنفيذ العقد" صحيح، ولكن ليس من الضروري إعادة تنظيمه في قانون الأعمال العقارية نظرًا لنصه في الفقرة 1 من المادة 328 من القانون المدني لعام 2015.

علاوة على ذلك، إذا تم توقيع العقد، يمكن للمستثمر تحصيل "الدفعة الأولى" بما لا يزيد عن 30٪ من قيمة العقد وفقًا لأحكام الفقرة 1 من المادة 37 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 والفقرة 1 من المادة 26 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، وبالتالي فإن "الوديعة" لـ "ضمان تنفيذ العقد" في هذا الوقت لا تكون "محفوفة بالمخاطر" بالنسبة للعميل أبدًا ويمكن تعديلها بالكامل وفقًا لأحكام القانون المدني لعام 2015.

وبحسب الهيئة، فإن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) يحتاج إلى النص على شروط الحصول على "الودائع لضمان توقيع العقود" المناسبة لكل موضوع.

على وجه التحديد، بالنسبة لمستثمري المشاريع العقارية والإسكان وأعمال البناء المستقبلية، يُسمح لهم بتلقي "الودائع" فقط بعد أن "توافق الوكالة الحكومية المختصة على سياسة الاستثمار في نفس الوقت الذي يوافق فيه المستثمر" (المنصوص عليه في الفقرة 4، المادة 29 من قانون الاستثمار لعام 2020)، ثم يصبح "المستثمر" هو "المستثمر" وفقًا لأحكام الفقرة 2، المادة 7 من قانون البناء لعام 2014، المعدل والمكمل في الفقرة 4، المادة 1 من قانون البناء (المعدل) لعام 2020، "المستثمر هو مستثمر معتمد من قبل وكالة حكومية مختصة" ويقترح النص على أن قيمة "الوديعة" لا تتجاوز 5٪ من قيمة العقار المودع وهو الإسكان وأعمال البناء المستقبلية.

بالنسبة لبائع الأرض (المقسمة إلى قطع أراضي، قطع أراضي)، لا يتم قبول "العربون" إلا بعد أن تسمح الجهة الحكومية المختصة "بتقسيم القطعة" وفقًا لأحكام قانون الأراضي وأن لا تتجاوز قيمة "العربون" المقترحة 5٪ من قيمة الأرض.

ترى الجمعية أن البند 7 من المادة 24 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) (المشروع 3) يتضمن أحكامًا دقيقةً لتنظيم دفع العربون قبل توقيع عقد بيع العقار، وينص على أنه "لا يجوز أن يتجاوز مبلغ العربون 5% من قيمة المنزل أو أعمال البناء المبيعة أو المؤجرة؛ ويجب على البائع أو المؤجر أن يُحدد بوضوح في عقد العربون سعر البيع أو سعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء". إلا أنه من المؤسف للغاية حذف هذا الحكم الدقيق من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) للمرة الرابعة والخامسة والسادسة، ومن المشروع الحالي.

"ولذلك، من الضروري إضافة إلى مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) لائحة بشأن "الإيداع" قبل الوقت الذي يكون فيه المنزل وأساس المنزل وأعمال البناء التي يتم تشكيلها في المستقبل مؤهلة لدخول مجال الأعمال وتوقيع العقود"، اقترحت HoREA.

حكمة

[إعلان 2]
مصدر