من المستحسن أن لا يقترض الناس أكثر من 50% من قيمة المنزل لتجنب المخاطر.

توصي جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين بأن يستغل الناس فرصة شراء منزل عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة ويتعافى المعروض من المساكن، ولكن لا ينبغي لهم الاقتراض بأكثر من 50% من قيمة العقار.

وسط مخاوف بشأن ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل القريب، توصي VARS بأن لا يقترض مشتري المنازل أكثر من 50٪ من قيمة المنزل لتجنب المخاطر - الصورة: هونغ كوانغ

والسبب، وفقا لـVARS، هو تجنب المخاطر عندما قد تنعكس أسعار الفائدة في المستقبل القريب.

هل أسعار الفائدة المنخفضة "مؤقتة" فقط؟

بالإضافة إلى ذلك، توصي VARS بأن يعطي مشتري المنازل الأولوية لاختيار المشاريع التي يقوم بها مستثمرون ذوو سمعة طيبة ولديهم قدرة مالية قوية، مما يضمن الشرعية وتقدم البناء، خاصة مع منتجات الإسكان التي يتم تشكيلها في المستقبل.

وبحسب تحليل VARS، فإن العقارات، التي تتميز باستخدام الرافعة المالية الكبيرة، هي قناة الاستثمار الأكثر تأثراً بشكل مباشر وعميق بتقلبات أسعار الفائدة.

في الماضي، شهد سوق العقارات انخفاضًا حادًا في الفترة 2011-2013 عندما تجاوزت أسعار الفائدة على القروض 18-20٪ سنويًا، واضطر العديد من الشركات والمستثمرين إلى بيع الأصول لتقليص الخسائر، مما تسبب في "تجميد" السوق لفترة طويلة، وانخفضت أسعار العقارات في العديد من المناطق، بما في ذلك المنطقة المركزية، بنسبة 30-40٪.

يعود جزء من السبب إلى عقلية الاستثمار القائمة على القروض قصيرة الأجل، في حين أن المشاريع والأصول العقارية لها دورات استثمارية طويلة. وتُعرب شركة VARS عن قلقها من ارتفاع تكاليف رأس المال فجأةً، مما يُؤدي إلى اضطراب التدفق النقدي، ويصبح خطر نقص السيولة شبه حتمي.

وفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات (VARS)، وفي السنوات الأخيرة، ولتحفيز السوق، أطلق العديد من المستثمرين والبنوك التجارية برامج قروض عقارية بأسعار فائدة تفضيلية تبدأ من 5.5% سنويًا فقط، مع فترة سماح تصل إلى 5 سنوات بدون فوائد على رأس المال. تُمكّن هذه السياسة عددًا كبيرًا من الأفراد والمستثمرين من الحصول على تمويل رخيص لامتلاك العقارات.

مع ذلك، فإن فترة التفضيل مؤقتة فقط. فعندما تحين فترة سعر الفائدة العائم، إذا ارتفع سعر الفائدة العام، سيزداد الضغط لسداد الدين بشكل حاد. وقد وقع العديد من العملاء في موقف لم يسددوا فيه أصل الدين، بينما تضاعفت الفائدة.

وأكدت جمعية خبراء الائتمان أنه عندما تكون السيولة في السوق منخفضة، يصبح من الصعب إعادة بيع المنتجات لتقليص الخسائر، وقد يعود خطر الديون المعدومة إلى نظام الائتمان.

في مجال العقارات، تعتقد شركة VARS أنها ستواجه مخاطر مضاعفة عند ارتفاع أسعار الفائدة. فمن جهة، ستضطر إلى تحمل تكاليف مالية أعلى للقروض اللازمة لتنفيذ المشاريع.

من ناحية أخرى، تراجعت القدرة الشرائية في السوق نتيجةً لصعوبة حصول الناس على قروض لشراء منازل. في الوقت نفسه، لم تتعاف بعدُ آلية تعبئة رأس المال عبر سندات الشركات بشكلٍ كامل.

	شقة	منزل عائلي واحد
مشروع سكني تجاري قيد الإنشاء	174,047	444,324
تم الانتهاء من بناء مشروع الإسكان التجاري	3,239	6,257
مشاريع الإسكان التجاري المؤهلة لمبيعات المنازل المستقبلية	15,649	16,800
بدء تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي	19,644
تم الانتهاء من مشروع الإسكان الاجتماعي	13,955
مشاريع الإسكان الاجتماعي المؤهلة لبيع المنازل في المستقبل	5,561

قابلة للعكس

وبحسب مسح VARS، يتم الحفاظ عليه حاليًا عند مستوى منخفض إلى حد ما، ولكن لمدة أقصاها 36 شهرًا فقط، ثم يتحول إلى عائم.

حيث يقوم Agribank بإقراض بمعدل ثابت قدره 6.5% في أول عامين، ومتغير في الأعوام التالية.

يقدم بنك BIDV قروضًا تتراوح بين 5% - 5.5% سنويًا في أول 6-12 شهرًا؛ ويقدم بنك Vietcombank قروضًا تتراوح بين 5.5% - 5.7% سنويًا، ويتم الاحتفاظ بها لمدة 6-36 شهرًا الأولى، ثم يتم تعديلها وفقًا للسوق.

يبلغ الحد الأقصى للقرض السكني لهذه البنوك التجارية الثلاثة المملوكة للدولة 100% من قيمة عقد شراء المنزل.

وبالمثل، يقدم بنك VietinBank قروضًا تتراوح بين 70% إلى 100% من قيمة العقد، مع أسعار فائدة متوسطة وطويلة الأجل تتراوح من 5.6% سنويًا؛ ويقدم بنك ABBANK قروضًا تتراوح بين 100% من قيمة العقد، مع أسعار فائدة تتراوح بين 9.65% سنويًا؛ ويقدم بنك BAC A BANK قروضًا تتراوح بين 100% من الطلب على رأس المال، مع أسعار فائدة تتراوح بين 6.6% سنويًا.

تتمتع معظم باقات قروض الإسكان التي تقدمها البنوك بفترة سداد قصوى تصل إلى 35 عامًا، ولكن أسعار الفائدة المنخفضة لا يتم الحفاظ عليها إلا لمدة أقصاها 3 سنوات، مما يتسبب في قلق جمعية VARS من أن مشتري المنازل سوف يتعرضون لضغوط لدفع أقساط فائدة كبيرة عندما تنعكس أسعار الفائدة وترتفع بشكل حاد في المستقبل القريب.

وبحسب أحدث البيانات التي نشرها البنك المركزي، بلغ إجمالي ديون العقارات المستحقة بنهاية أغسطس/آب من هذا العام نحو 4.1 مليون مليار دونج، منها ديون استثمار عقاري وتجارية مستحقة بنحو 1.82 مليون مليار دونج.

تشمل ديون الاستثمار العقاري المستحقة ديون الاستثمار لمشاريع بناء المناطق الحضرية وتنمية الإسكان بحوالي 614 ألف مليار دونج، وديون مشاريع تأجير المكاتب بحوالي 61 ألف مليار دونج، وديون مشاريع بناء المناطق الصناعية ومنطقة معالجة الصادرات بحوالي 114 ألف مليار دونج، وديون مشاريع السياحة البيئية والمنتجعات بحوالي 62 ألف مليار دونج.

وتبلغ ديون العملاء الذين يقومون بالبناء أو الإصلاح أو شراء المنازل للبيع أو الإيجار نحو 130 ألف مليار دونج، وديون العملاء الذين يشترون حقوق استخدام الأراضي نحو 190 ألف مليار دونج، وديون الاستثمارات العقارية والأعمال التجارية الأخرى نحو 584 ألف مليار دونج.

وفيما يتعلق بسندات العقارات المستحقة، قالت وزارة البناء إن القيمة الإجمالية لسندات الشركات العقارية في الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري بلغت نحو 70 مليار دونج.

باو ان جي او سي

المصدر: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm