ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الإسكان: اختبار جديد لسوق العقارات

ومن المفهوم أن تقوم البنوك بزيادة أسعار الإقراض في سياق زيادة الطلب على الائتمان في نهاية العام والزيادة البطيئة في أسعار الفائدة على الودائع.

سعر الفائدة العائم: يتم تعديله 3 مرات كل شهرين

أفاد السيد دانج خاك ترونج، أحد عملاء بنك V.، بأن سعر الفائدة على قرضه العقاري ارتفع ثلاثة أضعاف خلال الشهر الماضي. وبناءً على ذلك، يبلغ سعر الفائدة العائم لهذا القرض 14.8% سنويًا، بزيادة قدرها 2.4% مقارنةً بسعر الفائدة المطبق في سبتمبر 2025 (12.4% سنويًا).

في مطلع العام الماضي، ومع انخفاض أسعار الفائدة، اشترينا شقة واقترضنا 3 مليارات دونج من البنك. خلال فترة الفائدة التفضيلية، كان القرض لا يزال في المتناول، ولكن بعد انتهاء الفترة التفضيلية، خنق القرض عائلتي بشدة. مع سعر الفائدة الحالي، تبلغ الفائدة وحدها التي تدفعها عائلتي ما يقرب من 40 مليون دونج شهريًا. بالإضافة إلى أصل القرض، تدفع الأسرة شهريًا أكثر من 60 مليون دونج مقابل هذا القرض، كما قال السيد ترونغ.

هذا العام، ارتفع ائتمان النظام بأكمله بنحو 20%، بينما ازدادت تعبئة رأس المال ببطء. أظهر التقرير المالي للربع الثالث من عام 2025 أن ما يصل إلى 8 بنوك شهدت انخفاضًا في تعبئة الودائع، بما في ذلك ABBank وBacABank وEximbank وKienlongbank وNamABank وPGBank وVietBank و VPBank . وقد أجبرت الفجوة الكبيرة بين الائتمان وتعبئة رأس المال البنوك على رفع أسعار الفائدة على الادخار في الأشهر الأخيرة لجذب رأس المال المُدخل، كما ارتفعت أسعار الفائدة على الإقراض، وكان أول المتأثرين هم مشتري المنازل.

قال السيد فان لي ثانه لونغ، الخبير الاقتصادي والرئيس التنفيذي لمجموعة AFA، إنه من المفهوم أن ترفع البنوك أسعار الفائدة على القروض في ظل تزايد الطلب على الائتمان بنهاية العام وتباطؤ ارتفاع أسعار الفائدة على الودائع. يجب على مشتري المنازل حساب قدرتهم على سداد ديونهم بعناية لتجنب الوقوع في اختلال مالي. للحصول على قرض بقيمة 2-3 مليارات دونج لشراء منزل، يجب أن يبلغ إجمالي دخل المقترض 80 مليون دونج شهريًا على الأقل لضمان استقراره المالي.

مؤخرًا، حذّرت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) مشتري المنازل من توخي الحذر في خططهم المالية عند ارتفاع أسعار فائدة القروض، لأن ذلك سيؤدي إلى انخفاض سيولة السوق. في الفترة 2023-2024، أطلق العديد من المستثمرين والبنوك حزم قروض بفوائد سنوية تبلغ 5.5%، مع فترة سماح تصل إلى 5 سنوات بدون فوائد على رأس المال. ومع ذلك، عند انتهاء فترة التسهيلات وبدء فترة سعر الفائدة المتغير (10-14% سنويًا)، سيزداد الضغط على سداد الدين بشكل حاد.

عندما تنخفض سيولة السوق، يصبح من الصعب إعادة بيع المنتجات لتقليص الخسائر، مما يزيد من خطر عودة الديون المعدومة إلى النظام الائتماني. في هذا السياق، توصي VARS بعدم اقتراض أكثر من 50% من قيمة الأصول لتجنب المخاطر عند ارتفاع أسعار الفائدة، وفي الوقت نفسه اختيار مشاريع ذات وضع قانوني شفاف.

اختبار للبنوك ومشتري المنازل وسوق العقارات

وأشار الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، إلى حقيقة أن أكثر من 80% من المشترين يحتفظون بالعقارات لمدة أقل من عام واحد، ويشترون ويبيعون في الغالب في وقت قصير لتحقيق الربح، مما يعني أن معدل المضاربة العقارية مرتفع للغاية.

وفقاً للخبراء، فإن معدل شراء المنازل باستخدام الرافعة المالية في فيتنام مرتفع للغاية. يدفع المشترون 20-30% فقط من قيمة المنزل، بينما يُقترض 70-80% المتبقية من البنك. عادةً، مع القروض التي تقل مدتها عن عام واحد، يتمتع المشترون بأسعار فائدة تفضيلية أو يدفع المستثمر الفائدة نيابةً عنهم. عند انتهاء فترة التفضيل وتباطؤ السيولة وارتفاع أسعار الفائدة، يواجه المستثمرون ضغطاً مفاجئاً لسداد الدين، وقد ينشأ خطر فشل الخطة المالية والحاجة إلى بيع العقار.

يمكن القول إن ارتفاع أسعار فائدة قروض الإسكان سيضع سوق العقارات أمام تحديات جديدة. وبالتالي، ستواجه العقارات المرتبطة بالاستدانة مخاطر كبيرة. كما يُتيح ارتفاع أسعار فائدة قروض الإسكان فرصةً للسوق للتمييز بين قطاع العقارات المتعثر وقطاع الفقاعة العقارية.

يتوقع الخبراء أن تتلاشى المضاربات تدريجيًا مع ارتفاع أسعار فائدة الرهن العقاري. ويمثل ركود أسعار العقارات فرصةً لأصحاب الاحتياجات الحقيقية والموارد المالية المستقرة لاختيار المنتجات المناسبة. وعلى وجه الخصوص، سيزداد عرض المساكن الاجتماعية في الفترة المقبلة، مما يعزز هيكل سوق الإسكان.

كما أشار الأستاذ المشارك الدكتور فام ذي آنه (من جامعة الاقتصاد الوطني) إلى أن سيولة سوق العقارات آخذة في الانخفاض، وخاصة في القطاع الفاخر، الذي يسهل شراؤه ولكن يصعب بيعه.

وبحسب الخبراء، في ظل انخفاض السيولة في السوق وارتفاع أسعار الفائدة على القروض، إذا لم يكن هناك إصلاح ائتماني وضريبي، وإعادة هيكلة تدفقات رأس المال وابتكار نماذج التنمية، فإن سوق العقارات سيواجه مخاطر كبيرة للغاية.

كن حذرا من أسعار الفائدة التفضيلية عند شراء منزل

أوصت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) للتو بأن يكون مشتري المنازل حذرين عند شراء المنازل بأسعار فائدة تفضيلية.

وبناءً على ذلك، وفي السنوات الأخيرة، ولتحفيز السوق، أطلق العديد من المستثمرين والبنوك التجارية برامج قروض عقارية بأسعار فائدة منخفضة للغاية. إلا أن هذه الفترة التفضيلية مؤقتة فقط، فعند دخول فترة سعر الفائدة المتغير، إذا ارتفع سعر الفائدة العام، سيزداد الضغط على سداد الدين بشكل حاد. وقد وقع العديد من العملاء في موقف لم يدفعوا فيه أي رأس مال، بل تضاعفت الفائدة. وعندما تنخفض سيولة السوق، يصبح من الصعب إعادة بيع المنتجات لتقليل الخسائر.

وفقًا لتحليل VARS، فإن العقارات، بفضل اعتمادها على قروض كبيرة، تُعدّ قناة الاستثمار الأكثر تأثرًا بتقلبات أسعار الفائدة بشكل مباشر وعميق. في الماضي، شهد سوق العقارات دورة تراجع حاد بين عامي 2011 و2013، حيث تجاوزت أسعار فائدة الإقراض 18-20% سنويًا، ما اضطر العديد من الشركات والمستثمرين إلى بيع أصولهم لتقليص الخسائر، مما أدى إلى ركود السوق لفترة طويلة. انخفضت أسعار العقارات في العديد من المناطق، بما فيها المنطقة المركزية، بنسبة 30-40%.

المصدر: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html