لدى مستثمري العقارات دائمًا قواعد استثمارية خفية لا يعلمها الجميع. تساعد هذه القواعد المستثمرين على تقييم صفقات العقارات المحتملة بسرعة. يكشف موقع ياهو فاينانس عن قاعدة الـ 50% لمساعدتك على تحديد تكلفة الاستثمار في العقارات الإيجارية بسرعة.
ما هي قاعدة الـ 50% ؟
تنص قاعدة الـ 50% على تخصيص نصف إجمالي دخل الإيجار من العقار المُؤجَّر لتغطية نفقات التشغيل قبل حساب الأرباح. تُساعد هذه القاعدة المستثمرين على تجنُّب خطأ التقليل من تقدير النفقات والمبالغة في تقدير الأرباح التي سيجنونها.
على سبيل المثال، بتطبيق قاعدة ٥٠٪، سيُضطر عقارٌ مؤجّرٌ يُدرّ إيجارًا سنويًا قدره ٣٠٠ مليون دونج إلى إنفاق ١٥٠ مليون دونج لتغطية التكاليف ذات الصلة. أما المبلغ المتبقي، وهو ١٥٠ مليون دونج، فسيكون صافي دخل المستثمر قبل الفوائد وتكاليف التشغيل.
وفقًا لموقع ياهو فاينانس ، لا تأخذ قاعدة الـ 50% في الاعتبار أقساط الرهن العقاري أو رسوم إدارة العقارات. تشمل النفقات المحسوبة باستخدام قاعدة الـ 50% ضرائب العقارات، والتأمين، وخسائر العقارات الشاغرة، وتكاليف الصيانة والإصلاح، والمرافق.
إذا كان مصدر رأس المال لتمويل الاستثمار العقاري هو قرض، فيجب عليك حساب التكلفة الأصلية، والفائدة، وتكاليف إدارة العقار إن وجدت، وتكاليف الخدمة (إذا كان العقار يقع في منطقة حضرية) بشكل منفصل.
حساب قاعدة الـ ٥٠٪ في معاملات العقارات بسيط للغاية، ولا يتطلب أي صيغة معقدة. ما عليك سوى تقدير إجمالي الإيجار الصافي الذي يمكن أن يُدرّه العقار شهريًا أو سنويًا، ثم قسمته على النصف.
وبعبارة بسيطة، مثل البيانات المالية، فإن هذه النفقات تشبه تكاليف إدارة الأعمال وتكاليف المبيعات، ولا تشمل الفوائد والضرائب والاستهلاك.
على سبيل المثال، إذا كنت تفكر في الاستثمار في عقار من المتوقع أن يولد 30 مليون دونج في الإيجار الشهري، فإذا طبقت قاعدة 50٪، فأنت بحاجة إلى تخصيص 15 مليون دونج/شهر للنفقات المذكورة أعلاه، باستثناء الرهن العقاري وتكاليف الإدارة والتشغيل.
مبنى سكني في هانوي (الصورة: تران كانج).
بافتراض أن قسطك الشهري للقرض العقاري هو 9 ملايين دولار، ورسوم الخدمة حوالي مليون دولار شهريًا، فسيكون صافي ربحك نظريًا 5 ملايين دولار. هذا بافتراض أنك تدير العقار بنفسك بدلًا من الاستعانة بمزود خدمة مثل Airbnb أو وسيط عقاري.
تطبيق قاعدة الـ 50%
تُعتبر قاعدة الـ ٥٠٪ في الاستثمار العقاري تقريبية وليست معيارًا ثابتًا لتقييم العوائد. تساعد هذه القاعدة المستثمرين على تقدير صافي الدخل الذي يمكنهم تحقيقه بسرعة عند الاستثمار في عقار مُؤجّر مُعيّن. والهدف الرئيسي من هذه القاعدة هو منعهم من التقليل من تقدير التكاليف المترتبة على ذلك.
لكن عيب هذه القاعدة هو أنها تعطي نتائج ثابتة في حين أن السوق دائمًا متقلب أو تحدث أحداث غير عادية.
على سبيل المثال، تشتري عقارًا للإيجار في منطقة ساحلية. أثناء عملية الشراء، تكتشف تكاليف غير متوقعة لمنع تدهور المنزل بسرعة. هذه تكاليف لا يمكنك توقعها وفقًا لقاعدة الـ 50% عند شراء العقارات.
يمكن أن تكون قاعدة الـ ٥٠٪ هذه نقطة انطلاق عند اتخاذ قرار الاستثمار في عقار للإيجار. إذا كنت تعرف صافي الإيجار المتوقع للعقار، يمكنك حساب ٥٠٪ منه بسرعة لتقدير صافي الدخل التشغيلي.
يمكنك بعد ذلك خصم تكاليف أخرى كالفوائد والضرائب. وأخيرًا، يمكنك مقارنة عائدك المتوقع بأهدافك لمعرفة مدى جدوى الاستثمار.
بالطبع، هناك عوامل أخرى يجب مراعاتها بالإضافة إلى قاعدة الـ ٥٠٪. عليك أن تأخذ في الاعتبار تضخم الضرائب، والتأمين، والإصلاحات، والصيانة، وفواتير الخدمات. بناءً على ذلك، يمكنك التخطيط لزيادات مناسبة في الإيجار.
من المهم دراسة سوق الإيجار في المنطقة التي يقع فيها العقار. على سبيل المثال، قد يكون من المفيد دراسة اتجاهات أسعار الإيجار، والطلب على العقارات المؤجرة، وجاذبية المنطقة بشكل عام.
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm
تعليق (0)