خدمات "إنقاذ المنازل" تظهر وسط أزمة العقارات في الصين.

(صحيفة دان تري) - يزدهر قطاع غير قانوني في خضم موجة من حالات الإفلاس، بينما تسحب صناديق استثمارية بمليارات الدولارات رؤوس أموالها بشكل جماعي. هذان النقيضان يكشفان عن تزايد حدة التصدعات في سوق العقارات الصينية.

وسط ركود دام أربع سنوات في سوق العقارات الصينية، تنتشر قصة غريبة على وسائل التواصل الاجتماعي. فبينما يواجه ملايين مالكي المنازل احتمال "انخفاض قيمة منازلهم عن قيمة الرهن العقاري المتبقي" وخطر فقدان ممتلكاتهم بالكامل، ظهر حل غير متوقع: حتى في حال الحجز على منزلك، لا يزال بإمكانك الاحتفاظ بملكيته قانونيًا.

دفع الفضول أحد مراسلي صحيفة ليانهي زاوباو إلى التحقيق. فبعد أيام قليلة من تركه تعليقاً على منشور، تلقى أكثر من اثنتي عشرة رسالة من "خبراء"، يدّعون جميعاً قدرتهم على "إنقاذ المنزل".

هذه هي البوابة إلى عمل تجاري غامض، خدمة فريدة ولدت من رحم يأس السوق.

وسط تجمد سوق العقارات الصينية، تجني شركة غامضة لإنقاذ المنازل أموالاً طائلة حيث يسعى أصحاب المنازل الذين يعانون من حقوق ملكية سلبية إلى الاحتفاظ بممتلكاتهم عن طريق إعادة شراء ديونهم المعدومة (صورة: رويترز).

أساليب فريدة لإنقاذ المنازل

"أنت لا تخسر منزلك فحسب؛ بل تتخلف عن الآخرين بعقد من الزمان. سيصبح شراء منزل جديد حلماً بعيد المنال"، هكذا حذرت خبيرة عبر الهاتف، بعد أن أمضت نصف ساعة في تحليل العواقب الوخيمة للتوقف عن سداد الديون.

بعد أن أثارت قلق العميل، لجأت إلى أولى خطواتها: إعادة هيكلة القرض لتخفيض القسط الشهري، مما يساعد صاحب المنزل على تجاوز هذه الفترة الصعبة مؤقتًا. وقالت بثقة: "اصبر لبضع سنوات أخرى، وسترتفع أسعار المنازل مجددًا لا محالة".

لكن السر الحقيقي لا يُكشف إلا عندما يُبدي العميل تردداً. هذه العملية أكثر تعقيداً وجرأة.

هذا تقصير متعمد. في هذه الحالة، يتوقف مالك المنزل عن سداد الأقساط، مما يسمح للبنك بالاستيلاء على العقار وعرضه في مزاد علني.

هنا يتدخل الأقارب. يشارك قريب أو صديق موثوق به، بمساعدة شركة متخصصة في إنقاذ المنازل، في المزاد ويعيد شراء المنزل، غالبًا بنصف قيمته السوقية فقط. على الورق، تغيرت الملكية، لكن في الواقع، يحتفظ المالك السابق بكامل حقوق الانتفاع.

يتضمن ذلك أيضًا إعادة شراء الدين الخاص بالمالك. نظرًا لانخفاض سعر المزاد، يبقى دين البنك غير مسدد، وسيواصل البنك المطالبة بالمبلغ المتبقي. مع ذلك، إذا لم يكن لدى مالك المنزل أصول أخرى للحجز عليها، فسيتوقف البنك عن التنفيذ ويبيع الدين المتعثر لشركة إدارة أصول بخصم كبير، عادةً ما لا يتجاوز 30% من قيمته الأصلية. عند هذه النقطة، ومن خلال الشركة الوسيطة، يستطيع المدين إعادة شراء دينه بسعر زهيد.

كانت النتيجة كسراً تاماً للحلقة المفرغة. لم يحتفظ صاحب المنزل بمنزله فحسب، بل تخلص أيضاً من جزء كبير من ديونه. بالطبع، لم تأتِ هذه "المعجزة" مجاناً.

خدمات "إنقاذ المنازل" - التربح من معاناة الإفلاس.

يُعدّ ظهور شركات "إنقاذ المنازل" أوضح دليل على قانون العرض والطلب، حتى في أحلك الظروف. فعندما يواجه ملايين الأشخاص المشكلة نفسها، سينشأ قطاع خدمات جديد لحلّها.

يعتمد نموذج أعمالهم على استغلال الثغرات القانونية ونقص المعلومات لدى العملاء. رسوم الخدمة ليست زهيدة، إذ تتراوح بين 5% من قيمة القرض الأولية، أو من 8% إلى 20% من الرصيد المتبقي. بالنسبة لقروض الرهن العقاري التي تصل قيمتها إلى ملايين اليوانات، يُعد هذا مبلغًا ضخمًا.

أوضحت خبيرةٌ قائلةً: "لن نأخذ أموالكم، بل سنأخذ فقط أصل الدين الذي تدينون به للبنك". ورغم أن هذه الحجة تبدو مغلوطةً بعض الشيء، إلا أنها لاقت صدىً لدى من يمرون بظروفٍ صعبة: فمن الأفضل دفع رسومٍ كبيرةٍ للاحتفاظ بالأصول وتقليل الديون بدلاً من خسارة كل شيء.

يتوسع حجم هذا السوق بسرعة. فعلى منصة RedNote، حظي موضوع "التخلف عن سداد الرهن العقاري" بما يقارب 60 مليون مشاهدة. وتتباهى الشركات بخبرتها في معالجة الديون المعدومة لجميع أنواع الأصول، من الشقق والمكاتب إلى الفنادق والمصانع، وتعمل الآن على مستوى الدولة.

تؤكد الإحصاءات هذا الأمر جزئياً. تُظهر بيانات شركة غووكسيدا أنه في عام 2024 وحده، عُرض 658 ألف عقار في مزاد قضائي، بزيادة قدرها 51.69% عن العام السابق. وتشير معاهد بحثية أخرى إلى أرقام أعلى، تصل إلى 1.6 مليون عقار.

مع ذلك، يحذر المحللون من أن خدمات إنقاذ المنازل ليست سوى حل مؤقت، ولا يمكنها معالجة السبب الجذري. ويُعرّض أصحاب المنازل المشاركون في هذه العملية أنفسهم لمأزق قانوني، مُخاطرين بالتورط في دعاوى قضائية معقدة وأزمة ائتمانية أشد خطورة في المستقبل.

على المستوى الكلي، فإن الطريقة التي يتم بها "التلاعب" بالديون المعدومة ونقلها تُعد بمثابة زرع قنبلة موقوتة أخرى في النظام المالي الصيني الهش بالفعل.

يتجه المستثمرون الدوليون مجدداً إلى بيع أصول بقيمة 140 مليار دولار بخسائر قياسية. في الصورة قطعتان سكنيتان شبه خاليتين ضمن مشروع في مدينة تشيدونغ الصينية، تسيطر عليهما شركة أوكتري كابيتال مانجمنت (صورة: بلومبيرغ).

نزوح مدمر: اختفاء عقارات تجارية بقيمة 140 مليار دولار.

في تناقض صارخ مع جهود المواطنين للحفاظ على ممتلكاتهم، يشهد المستثمرون الدوليون نزوحاً جماعياً هائلاً ومدمراً. فالمبلغ الذي استثمروه، والذي يقارب 140 مليار دولار، في المباني المكتبية ومراكز التسوق والمستودعات في الصين على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية، بات يشكل عبئاً ثقيلاً عليهم.

تستكشف أسماء بارزة على الخريطة المالية العالمية مثل بلاك روك، ومجموعة كارلايل، وإتش إس بي سي، وستاندرد تشارترد، طرقًا للخروج، بما في ذلك بيع الأصول بخسائر كبيرة.

بحسب بلومبيرغ إنتليجنس، بلغت القيمة الإجمالية لمبيعات الأصول المتعثرة في الصين 16 مليار دولار أمريكي بين عامي 2023 و2024، ما يمثل 22% من إجمالي معاملات العام الماضي، وهو معدل غير مسبوق. ويقدر المصرفيون والمستثمرون أن القيمة الرأسمالية لمباني المكاتب من الدرجة الأولى في بكين وشنغهاي قد انخفضت بنسبة 40% على الأقل مقارنة بذروتها في عام 2019.

أصبحت صفقات "التخلي عن السفينة" الكلاسيكية قصصاً متداولة على نطاق واسع في عالم المال.

إفلاس بلاك روك: في أواخر عام 2024، وبعد فشل بيع مبنيين مكتبيين في مجمع ووترفرونت بليس (شنغهاي)، قرر صندوق بلاك روك التخلي عن الأصول، تاركًا بنك ستاندرد تشارترد لإدارة قرض بقيمة 780 مليون يوان. وقد أدى هذا القرار إلى تبخر استثمارهم في الأسهم بالكامل، والذي بلغ 420 مليون يوان.

صفقة كارلايل الخاسرة بنسبة 50%: في شنغهاي أيضاً، باع صندوق مجموعة كارلايل مبنى ذا كريست مقابل 826 مليون يوان، أي 57% فقط من السعر الذي اشتروه به لما يقرب من عقد من الزمان، بل وأقل من قرض الرهن العقاري البالغ مليار يوان.

"فينيسيا الشرق" التابعة لشركة أوكتري: حتى صندوق استثماري متخصص في اقتناص الأصول النادرة مثل أوكتري كابيتال يواجه صعوبة في مشروع منتجع إيفرغراند فينيسيا الضخم، الذي استحوذ عليه من شركة إيفرغراند. وقد انخفضت أسعار المنازل هناك بأكثر من النصف عن ذروتها.

حتى قطاع الخدمات اللوجستية، الذي كان يُعتبر في السابق قطاعاً واعداً بفضل ازدهار التجارة الإلكترونية، لم يسلم من فائض العرض. وتشير التقارير إلى أن شركة بلاكستون، إحدى أكبر الشركات العاملة في هذا المجال، مضطرة إلى قبول تخفيضات في أسعار الإيجار بنسبة 25% في المتوسط ​​للحفاظ على عملائها.

لا يمكن أن يكون الحل ببساطة "إنقاذ المنزل" أو "بيع" الأصول.

تزداد الصورة قتامةً عند النظر إلى بيانات الاقتصاد الكلي. يُظهر أحدث تقرير صادر عن المكتب الوطني للإحصاء في الصين، والذي نُشر في 20 أكتوبر، أن أسعار المنازل الجديدة انخفضت في سبتمبر بنسبة 0.4% مقارنةً بالشهر السابق، وهو أسرع انخفاض شهري خلال 11 شهرًا.

إن التراجع واسع النطاق، من المدن الكبرى مثل بكين وشنتشن إلى المناطق الحضرية الأقل نمواً. وتشير غولدمان ساكس إلى أن المدن الصغيرة تواجه صعوبات متفاقمة بسبب "ضعف أساسيات النمو وفائض العرض الشديد".

أما بالنسبة للعقارات التجارية، فالوضع أسوأ. فقد بلغ معدل الشغور في المكاتب في جميع أنحاء الصين عام 2024 ما يقارب 25%، وهو أعلى مستوى مسجل تاريخياً. ووقع مالكو المباني في "حرب أسعار" شرسة، مما أدى إلى انخفاض متوسط ​​الإيجارات بنسبة 6.9%، وهو أكبر انخفاض سنوي على الإطلاق. وتتوقع شركة CBRE أن سوق شنغهاي لن يتمكن من استيعاب كل المعروض الجديد قبل عام 2028.

أصبح التحذير من "عقد ضائع" للعقارات التجارية الصينية أكثر وضوحًا من أي وقت مضى (صورة: غيتي).

إن القصص المتناقضة للمواطنين الصينيين الذين يحاولون بشدة التمسك بمنازلهم والمؤسسات المالية الدولية التي تبيع أصولها في الصين هي أعراض لنفس المرض: انهيار الثقة واختلال حاد في التوازن بين العرض والطلب.

مهما بلغت براعة أو فرادة خطة "إنقاذ الإسكان"، فهي ليست سوى حل مؤقت، وسيلة لتغطية جرح متقيح بدلاً من معالجته. إنها لا تعالج المشكلة الأساسية: فقد انخفضت أسعار المساكن إلى مستويات متدنية للغاية، ولم تعد دخول الناس مضمونة.

في غضون ذلك، يُعدّ هروب المستثمرين الأجانب دليلاً واضحاً على فقدان الثقة في آفاق تعافي السوق. فهم لم يعودوا يؤمنون بقصة نمو سوق العقارات الصينية.

أصدر نيكولاس ويلسون، خبير الاقتصاد في جامعة أكسفورد، تقييماً تحذيرياً: "بحلول عام 2030، قد تكون القيمة الاسمية للمباني أقل مما كانت عليه في عام 2020". ووفقاً له، فإن احتمال "عقد ضائع" للعقارات التجارية الصينية يتحول تدريجياً إلى حقيقة واقعة.

من الواضح أن حل هذه الأزمة لا يكمن في الحيل المالية أو البيع بدافع الذعر. بل يتطلب حلاً أكثر شمولاً، ينبع من الانتعاش الاقتصادي ، واستقرار الوظائف، والأهم من ذلك، إعادة بناء الثقة لدى كل من الجمهور والمستثمرين.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm