خدمة "إنقاذ المنازل" وسط أزمة العقارات في الصين

في خضمّ ركود سوق العقارات في الصين المستمر منذ أربع سنوات، تنتشر قصة غريبة على مواقع التواصل الاجتماعي. فبينما يواجه ملايين مالكي المنازل خطر فقدان حقوقهم العقارية (أي أن قيمة منازلهم أقل من المبلغ المستحق عليهم للبنك) وخطر فقدان ممتلكاتهم، ظهر حلٌّ مفاجئ: حتى لو صادر البنك منزلك، لا يزال بإمكانك الاحتفاظ به قانونيًا.

دفع الفضول مراسلًا من موقع ليانخه زاوباو إلى التحقيق. فبعد أيام قليلة من تركه تعليقًا على منشور، تلقى أكثر من اثنتي عشرة رسالة من "خبراء"، جميعهم مصممون على المساعدة في "إنقاذ المنزل".

وهذه نافذة على صناعة الظل، وخدمة فريدة من نوعها ولدت من يأس السوق.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — مع تجميد سوق العقارات في الصين، تجني شركة إنقاذ منازل غامضة أموالاً طائلة بفضل أصحاب المنازل ذوي "القيمة السلبية" الذين يحاولون الاحتفاظ بممتلكاتهم من خلال إعادة شراء ديونهم المعدومة (صورة: رويترز).

حيل فريدة لإنقاذ المنزل

لن تخسر منزلك فحسب، بل ستتأخر عقدًا من الزمن مقارنةً بالآخرين. سيكون شراء منزل جديد أمرًا بالغ الصعوبة، هذا ما حذّرت به خبيرة عبر الهاتف، بعد أن أمضت نصف ساعة في تحليل العواقب الوخيمة لعدم سداد ديونها.

بعد أن أثارت ذعر عملائها، بدأت باستخدام حيلتها الأولى: إعادة هيكلة القرض لتخفيض القسط الشهري، مما ساعد صاحب المنزل على تجاوز هذه الفترة الصعبة مؤقتًا. قالت بثقة: "إذا صبرتم لبضع سنوات أخرى، فسترتفع أسعار المنازل حتمًا".

لكن السر الحقيقي ينكشف عندما يتردد العميل. العملية أكثر تعقيدًا وجرأة.

هذا إفلاس فعلي. عندها، سيتوقف صاحب المنزل عن سداد الأقساط، ويسمح للبنك بمصادرة العقار وعرضه في مزاد قضائي.

هنا يأتي دور "القريب". قريب أو صديق موثوق، بمساعدة "شركة إنقاذ منازل"، سيتقدم بعرض لشراء المنزل، غالبًا بنصف سعر السوق. نظريًا، تغيرت الملكية، لكن في الواقع، لا يزال المالك القديم يتمتع بكامل الحقوق في استخدامه.

وهو أيضًا إعادة شراء للدين الخاص. ولأن سعر المزاد منخفض، فإن دين البنك لم يُسدد بعد. سيواصل البنك السعي لاسترداد المبلغ المتبقي. ومع ذلك، إذا لم يكن لدى مالك المنزل أصول أخرى للحجز عليها، فسيوقف البنك التنفيذ ويبيع الدين المعدوم لشركة إدارة أصول (AMC) بخصم كبير، غالبًا ما يكون 30% فقط من قيمته الأصلية. عند هذه النقطة، يمكن للمتخلف عن السداد، من خلال شركة وسيطة، إعادة شراء دينه بسعر زهيد.

والنتيجة حلقة مفرغة مُغلقة تمامًا. فلا يقتصر الأمر على بقاء صاحب المنزل مسكنًا آمنًا، بل يُسدد أيضًا معظم ديونه. وبالطبع، هذه "المعجزة" لا تأتي دون مقابل.

خدمة "إنقاذ المنازل" - جمع الأموال من آلام الإفلاس

يُعدّ صعود "شركات إنقاذ المنازل" دليلاً واضحاً على قانون العرض والطلب، حتى في أحلك الظروف. فعندما يواجه ملايين الأشخاص نفس المشكلة، تنشأ صناعة خدمات جديدة لحلها.

يعتمد نموذج أعمالهم على استغلال الثغرات القانونية ونقص معلومات العملاء. رسوم الخدمات باهظة، إذ تتراوح بين 5% من قيمة القرض الأولية، أو بين 8% و20% من رصيد القرض المتبقي. ومع قروض عقارية بملايين اليوانات، يُعد هذا رقمًا ضخمًا.

"نحن لا نأخذ أموالكم. نأخذ فقط رأس المال الذي تدفعونه للبنك"، أوضحت خبيرة. هذه الحجة، وإن كانت مغلوطة بعض الشيء، إلا أنها تلامس نفسية المحتاجين: من الأفضل دفع رسوم باهظة للاحتفاظ بالعقار وسداد الديون بدلًا من خسارة كل شيء.

يشهد السوق نموًا سريعًا. على منصة RedNote، حصد موضوع "التخلف عن سداد الرهن العقاري" ما يقرب من 60 مليون مشاهدة. وتفخر الشركات بخبرتها في التعامل مع الديون المعدومة لجميع أنواع الأصول، من الشقق والمكاتب إلى الفنادق والمصانع، وهي تعمل الآن على مستوى البلاد.

تؤكد الإحصاءات هذا إلى حد ما. تُظهر بيانات Guoxinda أنه في عام 2024 وحده، طُرح 658 ألف عقار للبيع بالمزاد العلني، بزيادة قدرها 51.69% عن العام السابق. وتشير معاهد بحثية أخرى إلى أن العدد أعلى من ذلك، ليصل إلى 1.6 مليون وحدة.

لكن المحللين يحذرون من أن خدمات إنقاذ المنازل ليست سوى مسكن مؤقت، وليست علاجًا للمشكلة الأساسية. ويضع أصحاب المنازل الذين يلجأون إلى هذه العملية أنفسهم في ورطة قانونية، ويخاطرون بخوض دعاوى قضائية معقدة وأزمة ائتمانية أشد خطورة في المستقبل.

وعلى المستوى الكلي، فإن الديون المعدومة "المختلقة" والمحولة مثل هذه تشبه زرع قنبلة موقوتة أخرى في النظام المالي الصيني الهش بالفعل.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — يسارع المستثمرون الدوليون مجددًا إلى بيع أصول بقيمة 140 مليار دولار بخسائر قياسية. في الصورة قطعتا أرض سكنيتان شبه خاليتين في مشروع بمدينة تشيدونغ الصينية، تديره شركة أوكتري كابيتال مانجمنت (الصورة: بلومبرغ).

الهجرة الوحشية: 140 مليار دولار من العقارات التجارية "تبخرت"

على النقيض تمامًا من جهود التمسك بثروات الشعوب، يشهد المستثمرون الدوليون موجة بيع هائلة ووحشية. فمبلغ 140 مليار دولار تقريبًا، الذي راهنوا به على المباني المكتبية ومراكز التسوق والمستودعات الصينية على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية، أصبح الآن عبئًا ثقيلًا.

وتبحث أسماء مشهورة على الخريطة المالية العالمية مثل بلاك روك ومجموعة كارليل وإتش إس بي سي وستاندرد تشارترد عن طرق للانسحاب، بما في ذلك الاضطرار إلى بيع الأصول بخسائر فادحة.

من المتوقع أن يبلغ إجمالي مبيعات العقارات المتعثرة في الصين 16 مليار دولار أمريكي بين عامي 2023 و2024، وهو أعلى مستوى على الإطلاق بنسبة 22% من إجمالي الصفقات العام الماضي، وفقًا لبلومبرج إنتليجنس. ويقدر المصرفيون والمستثمرون أن القيمة الرأسمالية لمباني المكاتب من الفئة الأولى في بكين وشنغهاي قد تبخرت بنسبة 40% على الأقل من ذروتها في عام 2019.

أصبحت الصفقات "الهروبية" الكلاسيكية قصة يتم تناقلها في عالم المال.

تصفية بلاك روك: في نهاية عام ٢٠٢٤، وبعد فشلها في بيع مبنيين مكتبيين في مجمع ووترفرونت بليس (شنغهاي)، قرر صندوق بلاك روك التخلي عن الأصول، تاركًا لبنك ستاندرد تشارترد مسؤولية قرض بقيمة ٧٨٠ مليون يوان. وقد أدت هذه الخطوة إلى تبديد استثمارها في الأسهم البالغ ٤٢٠ مليون يوان تمامًا.

خسارة كارليل بنسبة 50%: في شنغهاي أيضًا، باع صندوق مجموعة كارليل مبنى The Crest مقابل 826 مليون يوان، أي 57% فقط من المبلغ الذي دفعه مقابله قبل ما يقرب من عقد من الزمان، وهو أقل حتى من الرهن العقاري بقيمة مليار يوان.

"فينيسيا الشرق" من أوكتري: حتى صندوق الاستثمار الجشع الذي يبحث عن الأصول المتعثرة، مثل أوكتري كابيتال، عانى في مشروع منتجع إيفرغراند فينيسيا الذي استحوذ عليه من إيفرغراند. انخفضت أسعار المنازل هناك بأكثر من النصف عن ذروتها.

حتى قطاع الخدمات اللوجستية، الذي كان يُعتبر في السابق نقطةً مضيئة بفضل طفرة التجارة الإلكترونية، ليس بمنأى عن فائض العرض. ويُقال إن شركة بلاكستون، إحدى أكبر الشركات في هذا المجال، اضطرت إلى قبول خفض متوسط الإيجار بنسبة 25% للاحتفاظ بعملائها.

لا يمكن أن يكون الحل مجرد "إنقاذ المنزل" أو "بيعه"

تبدو الصورة أكثر قتامة عند النظر إلى بيانات الاقتصاد الكلي. فقد أظهر أحدث تقرير صادر عن المكتب الوطني للإحصاء الصيني في 20 أكتوبر/تشرين الأول أن أسعار المساكن الجديدة انخفضت بنسبة 0.4% في سبتمبر/أيلول مقارنة بالشهر السابق، وهو أسرع انخفاض شهري لها في 11 شهرًا.

ينتشر التباطؤ الاقتصادي على نطاق واسع، بدءًا من المدن الكبرى مثل بكين وشنتشن وصولًا إلى المدن الأقل نموًا. وأفادت جولدمان ساكس بأن المدن الأصغر تواجه صعوبات متزايدة بسبب "ضعف أساسيات النمو وفائض العرض الحاد".

أما بالنسبة للعقارات التجارية، فالوضع أسوأ. فقد بلغ معدل الشواغر في المكاتب في جميع أنحاء الصين عام ٢٠٢٤ ما يقارب ٢٥٪، وهو أعلى معدل مسجل. ووقع مالكو المباني في فخ "حرب التخفيضات" الشرسة، مما تسبب في انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة ٦.٩٪، وهو أكبر انخفاض سنوي مسجل. وتتوقع شركة CBRE أن سوق شنغهاي لن يتمكن من استيعاب جميع المعروض الجديد قبل عام ٢٠٢٨.

Dịch vụ cứu nhà giữa bão khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — أصبحت التحذيرات من "عقد ضائع" للعقارات التجارية في الصين أكثر وضوحا من أي وقت مضى (صورة: جيتي).

إن القصص التي تتحدث عن المواطنين الذين يحاولون الاحتفاظ بمنازلهم والمؤسسات المالية الدولية التي تبيع أصولها في الصين، على الرغم من تناقضها، تشكل كلاهما أعراضاً لنفس المرض: انهيار الثقة واختلال التوازن الشديد بين العرض والطلب.

مهما كانت خطة "إنقاذ المنازل" ذكية وفريدة، فهي مجرد حل مؤقت، وسيلة لإخفاء الجرح المتفاقم بدلًا من معالجته. إنها لا تحل المشكلة الجذرية: أسعار المنازل انخفضت بشكل حاد، ولم يعد دخل الناس آمنًا.

في غضون ذلك، يُمثل نزوح المستثمرين الأجانب دليلاً واضحاً على عدم ثقتهم بآفاق تعافي السوق. فهم لم يعودوا يؤمنون بقصة نمو سوق العقارات الصينية.

وحذر نيكولاس ويلسون من أكسفورد إيكونوميكس من أنه "بحلول عام 2030، قد تصبح القيمة الاسمية للمباني أقل مما كانت عليه في عام 2020"، مضيفًا أن احتمال "العقد الضائع" للعقارات التجارية في الصين أصبح حقيقة واقعة.

من الواضح أن حل هذه الأزمة لا يكمن في الحيل المالية أو البيع بدافع الذعر، بل يتطلب حلاً أكثر شمولاً، يرتكز على التعافي الاقتصادي ، واستقرار الوظائف، والأهم من ذلك، إعادة بناء الثقة بين المواطنين والمستثمرين.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm