البنوك تشدد شروط قروض الودائع العقارية لحماية الناس

يرى الخبراء أن تشديد قروض الودائع العقارية باتفاقيات مكتوبة يهدف إلى حماية الأشخاص والمستثمرين من المشاريع "الافتراضية".

بنك الدولة أرسل الفرع الإقليمي الثاني (منطقة NHNN 2 - المسؤولة عن مدينة هوشي منه ومقاطعة دونج ناي ) للتو وثيقة إلى البنوك التجارية في المنطقة لتعليق الإقراض مؤقتًا لسداد الودائع وفقًا للاتفاقية المكتوبة مع وحدات الوساطة العقارية.

وفي حالة التأكد من قانونية هذه الوثائق، تطلب الهيئة التنظيمية ألا يُسمح للبنوك بالإقراض إلا بعد إنشاء عمليات محددة لتقييم المخاطر والتحكم فيها.

قال السيد نجوين مان توان، وهو مستثمر عقاري في مدينة هوشي منه، إنه إذا قامت البنوك بالحد من قروض الودائع العقارية من خلال اتفاقيات مكتوبة بين العملاء والوسطاء، فإن السوق سوف تدخل مرحلة جديدة.

وفقاً للسيد توان، إذا شددت البنوك شروط الإقراض، سيواجه العديد من المستثمرين صعوبة في حل مشاكلهم المالية. حالياً، يُفوض معظم المستثمرين جهة خارجية، وهي شركة وساطة، لتحصيل الأموال من العملاء.

بالنسبة للمشاريع العقارية ذات الوضع القانوني السليم، لا يوقع الأفراد إلا على عقد إيداع وعقد بيع. (صورة توضيحية: داي فيت)

وأشارت السيدة داو ثانه هوين، ممثلة إحدى شركات العقارات في مدينة هوشي منه، إلى أن قيام البنوك "بتشديد" الإقراض لودائع شراء العقارات من خلال "وثائق الاتفاق" يحمي المستثمرين والأشخاص من المشاريع الافتراضية.

وفقًا للسيدة هوين، في الواقع، العديد من المشاريع العقارية غير القانونية قد فوضت جهات خارجية، مثل شركات الوساطة، لتلقي الحجوزات والودائع من الناس. وكثيرًا ما يُمسك بعض المستثمرين باللصوص بأيديهم العارية، فيحشدون رؤوس الأموال بشكل غير قانوني رغم عدم امتلاكهم للمؤهلات اللازمة.

وفقاً للسيدة هوين، ولأنها لا تستوفي شروط فتح باب البيع، فإن شركات الوساطة غالباً ما "تتحايل على القانون" بتوقيع اتفاقيات مع العملاء أو توقيع وثائق مماثلة. بعض المشاريع لا تملك حتى خطة 1/500، ومع ذلك تُفتح أبوابها للبيع أو تتعاون مع البنوك للحصول على قروض، وهو ما يخالف اللوائح.

"بالنسبة للمشاريع التي لديها تخطيط 1/500، ورخصة بناء، وأكملت أساس المشروع ومسموح لها بتعبئة رأس المال، لا توجد وثائق مثل "وثائق الاتفاقية". قالت السيدة هوين.

أوضحت السيدة هوين أنه بالنسبة للمشاريع العقارية التي تستوفي الشروط القانونية، لا يتطلب الأمر سوى توقيع عقد إيداع وعقد بيع. بعد ذلك، يقوم البنك بصرف المبلغ بناءً على عقد البيع.

صرح السيد تران ثانغ لونغ، الخبير العقاري في مدينة هو تشي منه، بأن بنك الدولة يُؤدي واجباته الإدارية على أكمل وجه عند إصداره تحذيرات للبنوك التجارية. وتُعدّ هذه خطوةً تصعيديةً لحماية مصالح المستثمرين ومشتري العقارات.

وفقاً للسيد لونغ، فإن المخاطر القانونية والمالية في المشاريع العقارية اليوم جسيمة للغاية. إن لم نتوخَّ الحذر، ستكون العواقب وخيمة.

وفقًا للسيد لونغ، لمعرفة ما إذا كان مشروع عقاري قانونيًا أم لا، يجب مراعاة الشروط التالية: يجب أن يكون للمشروع تخطيط 1/500، ورخصة بناء، ودفع رسوم استخدام الأرض. عند اكتمال هذه الخطوات، يُرخص للمشروع لتعبئة رأس المال وصرف الأموال من البنك.

عادةً ما لا يسمح المستثمرون ذوو السمعة الطيبة والاحترافية لأطراف ثالثة باستلام الودائع. فقط المشاريع التي لم تستوفِ الشروط القانونية بعدُ تستعين بأطراف ثالثة لاستلام الودائع أو توقيع الوثائق ذات الصلة. قال السيد لونغ.

في وقت سابق، ذكرت صحيفة VTC News الإلكترونية أن بنك الدولة الفيتنامي، فرع المنطقة 2 (SBV Region 2 - المسؤول عن مدينة هوشي منه ومقاطعة دونج ناي) أرسل وثيقة إلى البنوك التجارية في المنطقة، محذرا من المخاطر القانونية والائتمانية المتعلقة بالإقراض لدفع ودائع العقارات من خلال اتفاقيات مكتوبة بين العملاء ووحدات الاستشارة والوساطة.

يعتقد بنك الدولة الفيتنامي أن البنوك التجارية التي تمنح الائتمان للعملاء لسداد الودائع على أساس "اتفاقيات مكتوبة" يمكن أن تؤدي إلى مخاطر قانونية خطيرة.

وفي حالة إعلان عدم صلاحية الوثيقة، فإن البنك لا يواجه نزاعات ودعاوى قضائية مطولة فحسب، بل قد يواجه أيضًا صعوبات في التعامل مع الديون واستردادها، خاصة عندما لا تكون الأصول الضمانية المرتبطة بالمشروع مكتملة قانونيًا.

إلى جانب المخاطر القانونية، تُحذّر الهيئة التنظيمية أيضًا من مخاطر الديون المعدومة والخسائر المالية. يعتمد صرف القروض لدفع الودائع للوسطاء أو الاستشاريين كليًا على تقدم المشروع الذي ينفذه المستثمر وشرعيته. في حال توقف المشروع أو تعليقه أو عدم أهليته للتنفيذ، قد يواجه البنك خطر خسارة رأس المال.

على وجه الخصوص، في الحالات التي لا يُقيّم فيها البنك القدرة المالية لوحدة الاستشارات أو الوساطة تقييمًا كاملًا، أو لا يستطيع التحكم في التدفق النقدي للصرف. على سبيل المثال، إذا لم يضمن البنك إمكانية استرداد الوديعة كما هو مُلتزم به، فإن مخاطر الائتمان تكون أكبر.

وهذا لا يؤدي فقط إلى تراكم الديون المعدومة وتكاليف المعالجة، بل يؤثر أيضًا بشكل مباشر على السلامة المالية ونتائج أعمال البنك.

بالإضافة إلى العوامل القانونية والائتمانية، يُولي بنك SBV Region 2 اهتمامًا خاصًا لمخاطر السمعة. فعندما تنشأ نزاعات بين المشترين والوسطاء، غالبًا ما يعتقد العملاء أن البنك "ساهم" في أعمال غير قانونية، خاصةً في حالات تعثر المشروع أو عدم تسليمه في الموعد المحدد.

المصدر: https://baolangson.vn/ngan-hang-siet-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-la-bao-ve-nguoi-dan-5062670.html