توسع العرض الجنوبي، والسوق يستمر في الانتظار
وفقًا لتقرير صادر عن شركة جيه إل إل فيتنام، سجّل سوق المستودعات الجاهزة (KEW) في الجنوب خلال الربع الأول من عام 2025 العديد من مؤشرات الاستقرار، لكنه أظهر أيضًا توجهًا حذرًا. ورغم استمرار نمو العرض بفضل المشاريع الحديثة، ظلّ عدد المعاملات الجديدة منخفضًا، مما يعكس تحفظ المستأجرين في ظلّ تقلبات الاقتصاد العالمي.
كان من أبرز أحداث هذا الربع تشغيل مشروع مستودع من طابقين لشركة BW Industrial Development (BWID) في مجمع دونغ آن الصناعي 1، بينه دونغ . يغطي المشروع مساحة تقارب 19,000 متر مربع، وهو مجهز بمصعد شحن، ويلبي أعلى المعايير الفنية، مما يساهم في زيادة إجمالي المعروض من أنظمة NKXS الحديثة في الجنوب إلى مليوني متر مربع.
من بينها، تتمتع بينه دونغ بأكبر ميزة بمساحة تزيد عن 680,000 متر مربع، أي ما يعادل 33.4% من حصة السوق، متفوقةً بفارق كبير على دونغ ناي (26.0%) ولونغ آن (24.6%). وتأتي مدينة هو تشي منه في المرتبة الرابعة، بينما لا تزال با ريا - فونغ تاو في المرحلة الأولى من تطوير هذا القطاع.
مع ذلك، كان الطلب على إيجارات NKXS في الجنوب هادئًا نسبيًا. وبلغ صافي الاستيعاب خلال الربع 88,000 متر مربع فقط، وهو رقم متواضع مقارنةً بحجم العرض. ويعود السبب الرئيسي إلى عقلية الترقب والانتظار التي سادت الشركات قبل مفاوضات التجارة الثنائية بين فيتنام والولايات المتحدة، وخاصةً بعد إعلان الولايات المتحدة فرض رسوم جمركية متبادلة في نهاية الربع. وقد دفع هذا العديد من المستأجرين المحتملين إلى تأجيل قراراتهم بشأن عقود الإيجار الجديدة أو التوسع.
يبلغ متوسط الإيجار في الجنوب حاليًا 4.88 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا، بزيادة قدرها 0.5% فقط على أساس ربع سنوي و1.5% على أساس سنوي. والجدير بالذكر أن العديد من المطورين العقاريين أصبحوا أكثر مرونة في سياسات التسعير والحوافز، مثل تمديد فترة الإيجار المجاني أو تقديم خصومات مباشرة لزيادة الإشغال.
وفقًا للسيدة ترانج لي، المديرة العامة لشركة جيه إل إل فيتنام، لا تزال آفاق سوق الجنوب إيجابية على المدى المتوسط بفضل دخول مستثمرين دوليين. وقد أعلنت شركتا ميتسوبيشي إستيت آسيا (MEA) وسيمبكورب عن خطط لتطوير مشاريع مستودعات ومراكز لوجستية على مدى السنوات الخمس المقبلة. سيشكل هذا دافعًا هامًا لتعزيز الابتكار والمنافسة، مع مساعدة السوق على الحفاظ على دورها كمركز لوجستي في الجنوب.
ومع ذلك، تتزامن التحديات مع بعضها البعض، بما في ذلك ضغوط المنافسة المحلية، وارتفاع تكاليف الاستثمار، ومخاوف المستأجرين الدوليين. لذلك، يحتاج المستثمرون إلى تحسين جودة الخدمة، وتبني استراتيجيات مرنة للحفاظ على أداء مستقر في ظل بيئة متقلبة.
انقطاع الإمدادات الشمالية، مما يشكل تحديًا لمعدلات الشغور
بينما يُحافظ الجنوب على موقف الترقب والانتظار، يُظهر الشمال بوادر توسع متسارع في حجم المشاريع ومعاييرها. وتحديدًا، يواصل سوق NKXS الشمالي اتجاهه التوسعي القوي في الربع الأول من عام 2025 مع إطلاق العديد من المشاريع عالية الجودة، مع تسجيل تحسن طفيف في صافي الاستيعاب. ومع ذلك، فإن الزيادة السريعة في العرض الجديد تُصاحبها أيضًا ضغوط تنافسية واضحة ومخاطر محتملة في معدلات الشواغر على المدى القصير.
تجاوز إجمالي المعروض من المستودعات المستوردة الحديثة في الشمال 1.3 مليون متر مربع، بعد إضافة أكثر من 67 ألف متر مربع من المساحات الجديدة من مشاريع في هونغ ين وباك نينه. والجدير بالذكر أن مشروع DPL Vietnam Minh Quang، الذي طورته مجموعة WHA - Daiwa House المشتركة، بمساحة 42 ألف متر مربع، لا يوسع نطاق السوق فحسب، بل يرفع معايير الجودة أيضًا من خلال نظام مستودعات حديث وخدمات لوجستية متكاملة، تلبي المتطلبات المتزايدة الصرامة لشركات الخدمات اللوجستية والتصنيع.
ساهمت هذه الزيادة الكبيرة في العرض جزئيًا في تعزيز المعاملات في السوق. وبناءً على ذلك، بلغ صافي الاستيعاب خلال الربع 51,500 متر مربع، بزيادة طفيفة مقارنة بالربع السابق، ويعود الفضل في ذلك بشكل كبير إلى المعاملات الجديدة في باك نينه وهاي فونغ. ولا يزال المستأجرون الرئيسيون هم شركات التصنيع والخدمات اللوجستية التي تعيد هيكلة سلاسل التوريد الخاصة بها وتبحث عن مواقع استراتيجية بالقرب من الموانئ والطرق الرئيسية. ومع ذلك، انخفض معدل الإشغال بشكل طفيف بنسبة 0.6% بسبب عدم استيعاب الإمدادات الجديدة في الوقت المناسب.
علاوةً على ذلك، يبلغ متوسط الإيجار في الشمال حاليًا 4.66 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا، بزيادة قدرها 0.7% على أساس ربع سنوي و2.6% على أساس سنوي. ويعود هذا الارتفاع بشكل رئيسي إلى المشاريع الجديدة ذات الجودة العالية. في الوقت نفسه، حافظت الأسعار في المناطق التقليدية مثل هونغ ين وهاي دونغ على استقرارها.
خلال الفترة المتبقية من عام ٢٠٢٥، من المتوقع أن يشهد الشمال طفرة في العرض مع إضافة ما يقرب من ١.٢ مليون متر مربع من المساحات الجديدة، ليصل إجمالي العرض إلى ما يقرب من ٢.٥ مليون متر مربع، أي ما يقارب ضعف المستوى الحالي. وستُعلن شركة ميتسوبيشي إستيت آسيا (MEA)، وهي شركة استثمارية دولية، عن تواجدها في المنطقة من خلال مشروع لوجي كروس هاي فونغ في الربع الأخير من عام ٢٠٢٥، واعدةً برفع معايير العمليات والإدارة اللوجستية في المنطقة.
مع ذلك، فإن الزيادة السريعة في العرض تدفع السوق إلى مرحلة من المنافسة الشرسة. فبينما لا تزال بعض المشاريع تحقق معدلات إشغال عالية بفضل مزايا موقعها، فإن المناطق البعيدة عن مركز المدينة معرضة لخطر زيادة معدلات الشواغر. إضافةً إلى ذلك، تؤثر سياسة الضرائب المتبادلة في الولايات المتحدة أيضًا على خطط التوسع للعديد من مستأجري الاستثمار الأجنبي المباشر، مما يُبطئ قرارات الاستثمار.
وللحفاظ على الجاذبية، يحتاج المستثمرون إلى التركيز بشكل أكبر على تطوير المنتجات المتخصصة، والخدمات اللوجستية المصاحبة، فضلاً عن المرونة في استراتيجيات تسعير الإيجار لخلق مزايا تنافسية في سوق تتنوع بسرعة من حيث الجودة والموقع.
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
تعليق (0)