إن خطر ارتفاع أسعار الأراضي "يهدد" التنمية.

أدت تقلبات الأسعار في السوق الإقليمية عند ظهور مشاريع ضخمة إلى خلق أسعار مصطنعة للأراضي، مما أجبر شركات الاستشارات على اختيار أساليب حسابية تضمن أن تكون الأراضي التي تؤجرها المحافظة للمستثمرين بالسعر الصحيح. وتطرح المشاريع الضخمة التي تنتظر هذه الأسعار للأراضي في المحافظة مشاكل معقدة من جوانب عديدة.

منظر بانورامي لمدينة نوفا وورلد فان ثيت.

إنه أمر بالغ الأهمية.

يُعد مشروع مجمع أوشن فالي السياحي في بلدية تيان ثانه، مدينة فان ثيت، والمعروف أيضاً باسم مشروع نوفا وورلد فان ثيت، من تنفيذ شركة دلتا فالي - بينه ثوان المحدودة، مشروعاً ضخماً يمتد على مساحة 1000 هكتار بطول 7 كيلومترات من الساحل. وقد تم تشغيل المرحلة الأولى منه حتى الآن، حيث توفر مجموعة متنوعة من المرافق، مثل منتجع موفنبيك فان ثيت ذو الخمس نجوم، ومنتجع راديسون فان ثيت ذو الأربع نجوم، وملعب غولف من 36 حفرة معتمد من رابطة لاعبي الغولف المحترفين، ومدينة ملاهي سيرك لاند، وساحة ومنتزه بيكيني بيتش، ومجمع رياضي، وسلسلة من المطاعم والمقاهي. وقد استقطب المشروع ما يقارب 150 ألف زائر للإقامة والاستجمام والترفيه في الآونة الأخيرة. وبناءً على ذلك، ظهرت بالفعل سلسلة من الصناعات الداعمة التي تخدم السكان المحليين والسياح، مثل الفنادق الصغيرة والمطاعم والمتاجر الصغيرة ومنافذ بيع الأطعمة والمشروبات والمقاهي وصالونات التجميل وخدمات غسيل الملابس، وغيرها، وهي تعمل حاليًا، وتستعد للظهور وفقًا لخطط المستثمرين بعد استلام العقارات. وبالتحديد، في 19 مايو، يُواصل مشروع مدينة نوفا وورلد فان ثيت الاقتصادية والسياحية، الذي أُعيد افتتاحه، خلق بيئة أعمال جاذبة، وتحفيز المستثمرين، وتوفير العديد من فرص العمل في الوقت نفسه. علاوة على ذلك، يحمل المشروع في طياته توقعات، كما قيّمتها اللجنة الشعبية للمقاطعة: "إذا أصبح المشروع بأكمله جاهزًا للتشغيل، فلن يُنشئ وجهة سياحية نموذجية لمقاطعة بينه ثوان فحسب، بل ستُساعد البنية التحتية للنقل المصاحبة أيضًا في ربط المقاطعة وتشكيل نظام نقل واسع النطاق، مما يُسهّل تنفيذ المشاريع الاستثمارية".

مع ذلك، لكي يكون استئناف المشروع فعالاً كما هو متوقع، لا بد من حلّ العقبات القانونية التي تعترضه في أسرع وقت ممكن. في وقت سابق من شهر مايو/أيار 2023، قدّمت شركة نوفا للاستثمار العقاري المساهمة طلبًا إلى قيادة المقاطعة للحصول على الدعم في حلّ المشكلات القانونية التي تواجه مشاريع نوفالاند في بينه ثوان، نظرًا لوضعها الحرج. فقد تعثّرت إيرادات المبيعات وقروض المشروع لدى البنوك بسبب عدم اكتمال الإجراءات القانونية، بالإضافة إلى فوائد يومية تصل إلى 50 مليار دونغ فيتنامي. وعلى وجه التحديد، طلبت الشركة حلّاً عاجلاً لمسألتين رئيسيتين: السماح لها باختيار دفع رسوم استخدام الأرض دفعة واحدة لمدة 50 عامًا كما ينص عليه القانون، وتحديد سعر معقول للأرض بشكل عاجل لتمكينها من دفع رسوم استخدام الأرض واستكمال الإجراءات القانونية للمشروع والمبيعات.

إن تحديد أسعار الأراضي ليس بالأمر الجديد، بل يُعتبر بمثابة تذكير بضرورة الإسراع في إنجاز المشروع وفقًا للجدول الزمني المحدد بنهاية عام ٢٠٢٥. ومع ذلك، فقد أثار هذا الأمر قلقًا بالغًا لدى السلطات المحلية، وبذلت جهودًا منسقة لحله. إلا أن هناك تباينًا في الآراء وعقبات في تطبيق اللوائح، لا سيما بالنسبة لمشروع ضخم ومتعدد الأغراض مثل نوفا وورلد فان ثيت، وهو مشروع غير مسبوق في مقاطعة بينه ثوان. لذا، في نهاية مارس ٢٠٢٣، أرسلت اللجنة الشعبية للمقاطعة وثيقة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تطلب فيها توجيهات بشأن تذليل الصعوبات في تحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم استئجار الأراضي لمشروع مجمع وادي المحيط السياحي.

عقبات كثيرة

تشير الوثيقة المذكورة أعلاه إلى أن مشروع مجمع وادي المحيط السياحي قد حصل على عقود إيجار أراضٍ من اللجنة الشعبية للمحافظة، بمساحة إجمالية قدرها 963 هكتارًا موزعة على ثماني مراحل. وتقوم الشركة حاليًا بإعداد طلب المرحلة التاسعة من عقد الإيجار، والتي تغطي مساحة 4.74 هكتارًا. وخلال هذه العملية، وافقت اللجنة الشعبية للمحافظة مؤقتًا على تطبيق سعر الأرض من جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معامل تعديل سعر الأرض (المعامل K) لتحديد سعر الأرض المستخدم في حساب رسوم إيجار الأراضي للمساحة المؤجرة، وذلك في عدة وثائق صادرة منذ عام 2017 وحتى الآن. وبناءً على ذلك، قامت الشركة بدفع رسوم إيجار الأراضي مؤقتًا إلى ميزانية المحافظة، بعد خصم الدفعات المقدمة للتعويضات والتخليص وإعادة التوطين، ليتبقى رصيد قدره 139.33 مليار دونغ فيتنامي.

مع ذلك، لم يُحدد بعد سعر الأرض المحدد للمشروع الذي وافقت عليه اللجنة الشعبية للمحافظة. حاليًا، تعاقدت إدارة الأراضي بالمحافظة مع شركة استشارية لتحديد سعر الأرض للمشروع. من خلال تحليل وتقييم حجم المشروع وطبيعته، فضلًا عن ظروف السوق في منطقة التقييم، اقترحت الشركة الاستشارية تطبيق طريقة الفائض المنصوص عليها في المادة 6 من التعميم رقم 36/2014 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للتقييم. إلا أن بعض الصعوبات تواجهها، منها تحديد وقت التقييم، إذ تنص الفقرة 3 من المادة 108 من قانون الأراضي لعام 2013 على ما يلي: "يُحتسب وقت حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها عندما تقرر الدولة تخصيص الأرض أو تأجيرها أو السماح بتغيير غرض استخدامها أو الاعتراف بحقوق استخدامها". في غضون ذلك، حصل المشروع على قرارات تأجير الأراضي من اللجنة الشعبية للمحافظة ثماني مرات مختلفة، خلال الفترة من 2014 إلى 2021. علاوة على ذلك، تمت الموافقة على خطة الإنشاء التفصيلية للمشروع بمقياس 1/500 في وقت محدد. وقد أدى التقييم في أوقات مختلفة إلى تباينات بين تاريخ التقييم وتاريخ الموافقة على خطة الإنشاء التفصيلية بمقياس 1/500، مما يصعب تطبيق الأساس القانوني ومعالجة المعلومات المدخلة. كما أن بعض تقييمات المشروع تعود إلى ما قبل تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2013. لذا، توجد آراء متباينة بشأن الأساس القانوني لمنهجية التقييم، والجهة المخولة بتنفيذها، وتقييم الأرض المحدد في ذلك الوقت.

إضافةً إلى التوجيهات المقترحة بشأن المحتوى المذكور أعلاه، طلبت اللجنة الشعبية للمقاطعة من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تقديم توجيهات محددة بشأن معدلات رأس المال الاستثماري، والمعايير وأسعار الوحدات، وطرق حساب زيادة تكلفة الإنشاء في الحالات التي لا يتزامن فيها تاريخ إصدار معدلات رأس المال الاستثماري وتقديرات الاستثمار مع تاريخ التقييم. علاوة على ذلك، ثمة حاجة إلى معايير محددة لتحديد درجة التشابه بين الأصول المتشابهة، وطرق إثبات التشابه بين الأصول المتشابهة والأصول المُقَيَّمة، والأساس المُعتمد لتحديد معدل الزيادة في أسعار الإيجار والبيع للأصول ذات دورات الأعمال الطويلة... وذلك لأن المشروع واسع النطاق ويتضمن العديد من بنود الاستثمار والأعمال المعقدة، بما في ذلك بعض بنود الأعمال الفريدة غير الموجودة حاليًا في مقاطعة بينه ثوان. لذا، إذا تم التوصل قريبًا إلى حلٍّ بشأن سعر الأرض المحدد لحساب رسوم إيجارها، وإذا تم تيسير عمليات شركة نوفا وورلد فان ثيت في الوقت المناسب، فلن يفيد ذلك الشركة الرائدة في المنطقة فحسب، بل سيساهم أيضًا في ازدهار وجهة سياحية جديدة وجذابة، مما يساعد بينه ثوان على تبوّء مكانة رائدة في السياحة المنتجعية بالمنطقة. علاوة على ذلك، سيفتح ذلك آفاقًا لنهج مناسب لتسعير الأراضي، مما يسمح للمناطق الصناعية الكبيرة، مثل منطقة هام تان، بالبدء في أعمال البناء.

فيما يتعلق بتقدم عملية الموافقة على أسعار الأراضي المحددة، رفعت اللجنة الشعبية للمحافظة تقريرًا إلى اللجنة الدائمة للجنة الحزبية للمحافظة للنظر فيه، وذلك في التقرير رقم 218/BC-UBND بتاريخ 26 أكتوبر 2022 والتقرير رقم 186/BC-UBND بتاريخ 16 سبتمبر 2022. وبناءً على ذلك، تقوم شركة سايغون تاي دونغ للتقييم والاستثمار المساهمة حاليًا بجمع معلومات إضافية لوضع اللمسات الأخيرة على نتائج التقييم. وتتعاون عدة شركات في المحافظة في تقديم المعلومات اللازمة لدعم تحديد سعر الأرض للمشروع.

مصدر