لم تعد مشاريع العقارات التي تفشل وتُهمل في منتصف الطريق غريبةً في السوق الفيتنامية. ورغم وجود أسبابٍ عديدة لذلك، فقد حلل تقرير تخطيط استخدام الأراضي الصادر عن سافيلز فيتنام أهمية تخطيط استخدام الأراضي عند تطوير أي مشروع.
السيد تروي جريفيثس، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام
يساعد تخطيط استخدام الأراضي في تحديد خيارات استخدام الأراضي الأكثر ملاءمة بالإضافة إلى تخصيص البنية التحتية والتخطيط والنقل والتأثيرات البيئية للمشروع.
صرّح السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، بأنّ خطة استخدام الأراضي تُرسي خطةً مُفصّلةً وفعّالةً لتخصيص الأراضي والموارد، مُستهدفةً بذلك التنمية المستدامة للمشروع بشكلٍ خاصّ ولسوق العقارات بشكلٍ عامّ. ومن خلال تحديد نوع التطوير العقاري، وحجمه، ومرحلته، وسعره، واستراتيجية المبيعات، تضمن خطة استخدام الأراضي كفاءةَ التطوير، وتقليلَ الأثر البيئيّ، وتحقيقَ جدوى مالية.
قال تروي غريفيث: "إن فشل خطة استخدام الأراضي هو تطوير منتجات وبنى تحتية ومرافق لا تحقق فوائد مالية واجتماعية واقتصادية وبيئية. قد يؤدي سوء التخطيط إلى منتجات غير قابلة للتسويق، وبنى تحتية ومرافق لا تلبي احتياجات المجتمع. كما أن سوء تخطيط استخدام الأراضي أو عدم تنفيذ الخطة قد يُعرّض أصحاب المصلحة لمخاطر مالية كبيرة، بل وحتى لفشل الاستثمار".
على سبيل المثال، في جنوب هانوي ، طوّر مستثمر مشروعًا سكنيًا يضم 9000 وحدة سكنية بمساحة 3500 متر مربع. إلا أن هذا المشروع لم يلتزم بالخطة الأصلية، بل حوّل المكاتب والمساحات التجارية إلى شقق، مما أدى إلى صغر حجم الشقق وزيادة عددها بشكل ملحوظ. فرضت هذه التغييرات ضغطًا كبيرًا على البنية التحتية، ولم تكن المرافق كافية لاستيعاب عدد السكان، مما أدى إلى العديد من النزاعات بين السكان، وتراجع جودة الحياة في المشروع.
وقال الخبير إن هناك العديد من المشاريع ذات المنتجات الجيدة لكنها لا تزال تفشل لأن الخطة لا تأخذ في الاعتبار تطوير البنية التحتية المقابلة.
حتى لو وفّر المشروع منتجات سكنية أو تجارية مناسبة، فإن افتقاره للطرق وأنظمة الصرف الصحي والمرافق العامة سيُضعف جودة الحياة ويؤدي إلى تدهورها. وهذا سيؤدي إلى مناطق حضرية "مهجورة" خالية من السكان، على حدّ قوله.
ومن الأمثلة الأخرى التي ذكرتها سافيلز مدينة نها ترانج، حيث تصل كثافة البناء في العديد من المشاريع إلى 70%. وقد أدى تجاهل متطلبات البناء في المدينة إلى مستوى من التنمية لا يتوافق مع تخطيط البنية التحتية والاجتماعية في نها ترانج.
وقال تروي جريفثس: "يتطلب التطوير والتخطيط المناسب للأراضي النظر في السيناريوهات المواتية وغير المواتية، بما في ذلك أخذ المخاطر في الاعتبار، وتحديد استراتيجيات المبيعات القابلة للتطبيق، وعروض المنتجات ومراحل المبيعات، وبالتالي تقليل مخاطر الفشل وتعظيم فرصة النجاح".
في المقابل، يُقدم قطاع العقارات الفيتنامي أيضًا نماذج ناجحة للتخطيط الشامل والأمثل لاستخدام الأراضي. يُعدّ مشروع فو مي هونغ في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) ومشروع إيكوبارك في هونغ ين مثالين على تخطيط تطوير المنتجات، وتحديد مراحلها، واستراتيجيات المبيعات التي تدعم نجاح المشاريع.
وبحسب تحليل سافيلز، فإن مشروع فو ماي هونغ في المنطقة السابعة بمساحة 433 هكتارًا، لديه بداية "طموحة" بهدف تحويل الأرض الشاغرة إلى مركز مالي وسكني وتجاري وصناعي وتعليمي رائد في جنوب مدينة هوشي منه.
يتمتع المشروع بخطة تطوير واضحة وشاملة في كل مرحلة، تمتد لثلاثين عامًا. وخلال هذه العملية، التزم المستثمر بمعايير التطوير الدولية، بما في ذلك التنمية المستدامة، وضمان توافق البناء مع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، والالتزام بجميع لوائح التصميم والبناء.
قبل البدء بالبناء أو الاستثمار، يُعدّ التخطيط الدقيق والشامل أمرًا بالغ الأهمية. وتستند القرارات السليمة إلى مؤشرات سوقية موضوعية، ودراسات حالة تطويرية، ومقترحات مدروسة. ويُعدّ تحليل السوق أمرًا بالغ الأهمية لفهم نوع وحجم التطوير المناسبين. كما يجب تحديد الجدوى المالية من خلال توقعات التدفقات النقدية لتحديد نوع التطوير الأكثر جدوى وقت التنفيذ. وهذا يُساعد على تجنب مخاطر الاستثمار، وتحسين الأرباح، وتقليل المخاطر، كما أكد السيد تروي غريفيث.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)