أبرز ما جاء في قانون الأراضي 2024

[إعلان 1]

في 25 يناير/كانون الثاني، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) وثيقة إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أعربت فيها عن تقديرها لتصويت الجمعية الوطنية على تمرير قانون الأراضي لعام 2024، مما أدى إلى إتقان النظام القانوني المتزامن لتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق الزخم لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع بحلول عام 2045.

الدولة مسؤولة عن إصدار "الكتب الحمراء" لمستخدمي الأراضي.

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية مالكي الأراضي الماليزية، فإن قانون الأراضي لعام 2024، الذي تم إقراره وسيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، يحتوي على 9 "نقاط بارزة".

العقارات - أبرز ما جاء في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ — تم إقرار قانون الأراضي لعام 2024 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، مع 9 نقاط بارزة.

أولاً، يسمح قانون الأراضي لعام 2024 بتوسيع "الحد الأقصى لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية للأفراد إلى ما لا يزيد عن 15 ضعف الحد الأقصى لتخصيص الأراضي الزراعية للأفراد لكل نوع من أنواع الأراضي" في الفقرة 1 من المادة 177 واللوائح المتعلقة بـ "تركيز الأراضي الزراعية" و "تراكم الأراضي الزراعية" في المادتين 192 و 193 لتهيئة الظروف لتطور الزراعة بسرعة وبشكل مستدام وفعال وضمان الأمن الغذائي الوطني بشكل ثابت...

وعليه، فإن قانون الأراضي لعام 2024 سيخلق الظروف لاستخدام أكثر فعالية للأراضي الزراعية بحيث يمكن للقطاع الزراعي أن يتطور أكثر فأكثر، ويمكن للمزارعين أن يصبحوا أكثر ثراءً ويمكن أن يصبح وجه الريف أكثر ابتكارًا، مما سيكون له تأثير إيجابي على كل من الاقتصاد وسوق العقارات في عملية التحضر وتنمية المناطق السكنية الريفية، مما يزيد من الطلب على السكن من قبل سكان الريف، وخاصة المزارعين المليارديرات.

ثانيًا، أضافت المادة 138 من البند 9 من قانون الأراضي لعام 2024 النص التالي: "9. تكون الدولة مسؤولة عن منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض للحالات التي تم تسجيلها والتي تستوفي الشروط المنصوص عليها في هذه المادة".

هذا تنظيم مبتكر بشأن مسؤولية الدولة عن منح شهادات حق استخدام الأراضي لجميع مستخدمي الأراضي بناءً على الطلب (مع طلب) أو حتى في الحالات التي لا يطلب فيها مستخدم الأرض ذلك (بدون طلب).

هذا تغييرٌ جوهريٌّ وكبيرٌ في إدارة الدولة. قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ لا يضمن الحقوق والمصالح المشروعة لمستخدمي الأراضي فحسب، بل يُبرز أيضًا مسؤولية الدولة تجاههم بشكلٍ كامل، ويُحسّن جودة إدارة الدولة للأراضي، كما أكّد السيد لي هوانغ تشاو.

النقطة البارزة الثالثة هي أن قانون الأراضي لعام 2024 (المادة 79) ينص على وجه التحديد على 31 حالة "تستعيد فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة" وتنص المادة 32 من المادة 79 أيضًا على "في حالات استعادة الأراضي لتنفيذ المشاريع والأعمال من أجل المصالح الوطنية والعامة التي لا تندرج ضمن الحالات المحددة من البنود من 1 إلى 31 من هذه المادة، يجب على الجمعية الوطنية تعديل واستكمال حالات استعادة الأراضي في هذه المادة" لضمان الدعاية والشفافية وسهولة الرقابة والتغلب على الوضع الذي استعادت فيه بعض المحليات الأراضي على نطاق واسع كما حدث من قبل.

وفي الوقت نفسه، يتضمن الفصل السابع من قانون الأراضي لعام 2024 لوائح صارمة بشأن "التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستحوذ الدولة على الأرض" لضمان الحقوق والمصالح المشروعة والقانونية للأشخاص الذين تستحوذ الدولة على أراضيهم.

النقطة المهمة التالية هي أن قانون الأراضي لعام 2024 قد أزال إطار أسعار الأراضي ونص على جدول أسعار الأراضي في المادة 159، وبناءً عليه يتم بناء جدول أسعار الأراضي سنويًا ويتم الإعلان عن أول جدول أسعار للأراضي وتطبيقه اعتبارًا من 1 يناير 2026 وتعديله اعتبارًا من 1 يناير من العام التالي، مما سيساعد جدول أسعار الأراضي على الاقتراب من سعر الأرض في السوق، ولكن هذا التنظيم سيزيد أيضًا من ضغط العمل على المحليات.

وفي الوقت نفسه، تنص المادة 158، الفقرة 5، والمادة 160 من قانون الأراضي لعام 2024 على 4 طرق لتقييم الأراضي بما في ذلك طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة الفائض، وطريقة معامل تعديل سعر الأراضي لتحديد أسعار الأراضي المحددة. وفي حالة ضرورة تحديد طرق أخرى لتقييم الأراضي لم يتم تحديدها، تقترح الحكومة وتحصل على موافقة اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية لضمان حسن سير تقييم الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

خامساً، أضاف قانون الأراضي 2024 الفصل الثامن الخاص بـ "تنمية وإدارة واستغلال أموال الأراضي". إذا تم تنفيذ مبادئ تطوير وإدارة واستغلال صندوق الأراضي، فإن منظمة تطوير صندوق أراضي الدولة ستصبح أكبر مزود لصندوق الأراضي في سوق الأراضي الأولية التي تخدم الاستثمار في التنمية الاجتماعية والاقتصادية، ومن خلال تنفيذ مزادات حقوق استخدام الأراضي والعطاءات لمشاريع استخدام الأراضي، سيتم جمع كامل الإيجار التفاضلي للأرض في ميزانية الدولة لخدمة المصلحة العامة، وسيتم دعمها والموافقة عليها من قبل الأشخاص الذين يتم استعادة أراضيهم والمجتمع.

ضمان المصالح المشروعة للأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم

سادساً، ينص الفصل التاسع من قانون الأراضي لعام 2024 بشكل محدد على "تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي" (المادة 125) للأراضي النظيفة التي تنشئها الدولة، أو "تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال المناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأرض" (المادة 126) للأراضي غير النظيفة، مما يضمن الاتساق والوحدة مع أحكام الفصل الثامن بشأن تنمية وإدارة واستغلال أموال الأراضي.

العقارات - أبرز ما جاء في قانون الأراضي 2024 (الشكل 2). — "إن تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي" يضمن الاتساق والتوحيد مع أحكام الفصل الثامن بشأن تنمية وإدارة واستغلال صناديق الأراضي.

وتنص المادة 126 على وجه الخصوص على آلية تنفيذ "مناقصة اختيار المستثمرين" للأراضي غير المحررة، وتنص على أن "المستثمر الفائز مسؤول عن توفير رأس المال اللازم لتنفيذ التعويض والدعم وإعادة التوطين حسب ما تقتضيه الجهة الحكومية المختصة".

وتضمن هذه المحتويات تعويض المصالح المشروعة والقانونية لمستخدمي الأراضي الذين يتم استعادة أراضيهم بالسعر السوقي الصحيح، وإعادة توطينهم في اتجاه أولوية إعادة التوطين في الموقع، ولن يكون هناك بعد الآن وضع حيث يتم "دعم" المستثمرين من قبل شخص ما لشراء الأراضي "الرخيصة" من الناس.

وفي الوقت نفسه، فإنه يضمن المصالح القانونية والمشروعة للمستثمرين الذين يعرفون بوضوح التكاليف والوقت اللازم لإكمال التعويض عن إخلاء الموقع ويتم تخصيص الأرض لهم لتنفيذ المشروع، ولم يعد هناك حالة من "السماسرة" يختبئون وراء "أصحاب الأراضي" مما يسبب صعوبات للمستثمرين.

وعلاوة على ذلك، سيتم دعم "الإيجار التفاضلي" بالكامل الذي يتم تحصيله في ميزانية الدولة لخدمة المصلحة العامة ويتم الاتفاق عليه من قبل الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم والمجتمع.

وفي النقطة السابعة، علقت الجمعية على أن المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024 تنص بشكل فضفاض للغاية على "استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي" أو "الحصول على حقوق استخدام الأراضي" لمعظم مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما في ذلك مشاريع الإسكان الاجتماعي، باستثناء بعض القيود المفروضة على مشاريع الإسكان التجاري وفقًا للفقرة ب، البند 1، المادة 127.

ثامناً، يرحب مجلس النواب بالمادة 30 من قانون الأراضي لسنة 2024، التي تنص على أن لمستخدمي الأراضي "الحق في اختيار شكل دفع إيجار الأرض"، إما "دفع إيجار الأرض السنوي" أو "دفع إيجار الأرض دفعة واحدة طوال مدة الإيجار". كما تسمح الفقرة (ب) من المادة 34 من قانون الأراضي لسنة 2024 للمنظمات التي تستأجر أراضي من الدولة وتجمع إيجاراً سنوياً للأرض، بحق "رهن أصولها الخاصة المرتبطة بالأرض".

وهذا من شأنه أن "يشجع" مستخدمي الأراضي على اختيار أسلوب "تأجير الأراضي من الدولة مع الدفع السنوي" وفقاً لسياسة القرار 18-NQ/TW، لأن المستثمرين لديهم الحق في "رهن أصولهم المرتبطة بالأرض لدى مؤسسات الائتمان" للوصول إلى الائتمان بشكل أكثر ملاءمة.

وعلى وجه الخصوص، وفقًا لممثل HOREA، فإن النقطة البارزة التاسعة هي أن الجمعية الوطنية تسمح بالتطبيق الفوري لبعض أحكام قانون الأراضي لعام 2024 مثل الأحكام المتعلقة بتقييم الأراضي أو الأحكام المتعلقة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التعدي على البحر لإزالة العقبات العملية، وخاصة السماح بالتطبيق الفوري لأحكام تقييم الأراضي سيخلق الظروف للحكومة لتطوير وإصدار "مرسوم بشأن أسعار الأراضي" لتنفيذ قانون الأراضي لعام 2024، بدلاً من إصدار "مرسوم تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي".

[إعلان 2]
مصدر