أبرز ما جاء في قانون الأراضي لعام 2024

[إعلان 1]

في 25 يناير/كانون الثاني، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) وثيقة إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، معربة عن ترحيبها بتصويت الجمعية الوطنية على تمرير قانون الأراضي لعام 2024، مما أدى إلى إتقان النظام القانوني المتزامن لتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق الزخم لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع بحلول عام 2045.

الدولة مسؤولة عن إصدار "الكتب الحمراء" لمستخدمي الأراضي.

وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية أصحاب الأراضي الماليزية، فإن قانون الأراضي لعام 2024، الذي تم إقراره وسيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، يحتوي على 9 "نقاط بارزة".

العقارات - أبرز ما جاء في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ — تم إقرار قانون الأراضي لعام 2024 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، مع 9 نقاط بارزة.

أولاً، يسمح قانون الأراضي لعام 2024 بتوسيع "الحد الأقصى لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية للأفراد إلى ما لا يزيد عن 15 ضعف الحد الأقصى لتخصيص الأراضي الزراعية للأفراد لكل نوع من أنواع الأراضي" في الفقرة 1 من المادة 177 واللوائح المتعلقة بـ "تركيز الأراضي الزراعية" و "تراكم الأراضي الزراعية" في المادتين 192 و 193 من أجل تهيئة الظروف لتطور الزراعة بسرعة وبشكل مستدام وفعال وضمان الأمن الغذائي الوطني بشكل ثابت...

وعليه، فإن قانون الأراضي لعام 2024 سيخلق الظروف لاستخدام أكثر فعالية للأراضي الزراعية بحيث يمكن للقطاع الزراعي أن يتطور أكثر فأكثر، ويمكن للمزارعين أن يصبحوا أكثر ثراءً ويمكن أن يصبح وجه الريف أكثر ابتكارًا، مما سيؤثر بشكل إيجابي على كل من الاقتصاد وسوق العقارات في عملية التحضر وتنمية المناطق السكنية الريفية، مما يزيد من الطلب على السكن من قبل سكان الريف، وخاصة المزارعين المليارديرات.

ثانيًا، أضافت المادة 138 من البند 9 من قانون الأراضي لعام 2024 النص التالي: "9. تكون الدولة مسؤولة عن منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض للحالات التي سجلت وتفي بالشروط المنصوص عليها في هذه المادة".

هذا تنظيم مبتكر بشأن مسؤولية الدولة عن منح شهادات حق استخدام الأراضي لجميع مستخدمي الأراضي بناءً على الطلب (مع طلب) أو حتى في الحالات التي لا يطلب فيها مستخدم الأرض ذلك (بدون طلب).

هذا تغييرٌ جوهريٌّ وكبيرٌ في إدارة الدولة. فقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ لا يضمن الحقوق والمصالح المشروعة لمستخدمي الأراضي فحسب، بل يُبرز أيضًا مسؤولية الدولة تجاههم ويُحسّن جودة إدارتها، كما أكّد السيد لي هوانغ تشاو.

النقطة الثالثة البارزة، قانون الأراضي لعام 2024 (المادة 79) تنص على 31 حالة حيث تستعيد الدولة "الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة" وتنص المادة 32 من المادة 79 أيضًا على "في حالات استعادة الأراضي لتنفيذ المشاريع والأعمال من أجل المصالح الوطنية والعامة التي لا تندرج ضمن الحالات المنصوص عليها في البنود من 1 إلى 31 من هذه المادة، يجب على الجمعية الوطنية تعديل واستكمال حالات استعادة الأراضي في هذه المادة" لضمان الدعاية والشفافية وسهولة الرقابة والتغلب على الوضع الذي استعادت فيه بعض المحليات الأراضي على نطاق واسع كما حدث من قبل.

وفي الوقت نفسه، يتضمن الفصل السابع من قانون الأراضي لعام 2024 لوائح صارمة بشأن "التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستعيد الدولة الأراضي" لضمان الحقوق والمصالح المشروعة والقانونية للأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم.

النقطة البارزة التالية هي أن قانون الأراضي لعام 2024 قد أزال إطار أسعار الأراضي ونص على جدول أسعار الأراضي في المادة 159، والذي بموجبه يتم بناء جدول أسعار الأراضي سنويًا ويتم الإعلان عن أول جدول لأسعار الأراضي وتطبيقه من 1 يناير 2026 وتعديله من 1 يناير من العام التالي، مما سيساعد جدول أسعار الأراضي على الاقتراب من سعر الأرض في السوق، لكن هذا التنظيم سيزيد أيضًا من ضغط العمل على المحليات.

في الوقت نفسه، تنص المادة 158 والمادة 160 من قانون الأراضي لعام 2024 على أربع طرق لتقييم الأراضي، وهي: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة الفائض، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض، وذلك لتحديد أسعار محددة للأراضي. وفي حال الحاجة إلى تحديد طرق تقييم أخرى للأراضي لم تُحدد بعد، تقترح الحكومة وتحصل على موافقة اللجنة الدائمة للمجلس الوطني لضمان سلاسة عملية تقييم الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

النقطة الخامسة، أضاف قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ الفصل الثامن المتعلق بـ"تنمية وإدارة واستغلال صناديق الأراضي". بتطبيق مبادئ تنمية وإدارة واستغلال صناديق الأراضي، ستصبح منظمة تنمية صندوق أراضي الدولة أكبر مُزوّد لصناديق الأراضي في سوق الأراضي الرئيسي، مُخصصةً للاستثمار في التنمية الاجتماعية والاقتصادية. ومن خلال تطبيق مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي، سيتم جمع كامل إيجار الأراضي التفاضلي في الموازنة العامة للدولة لخدمة المصلحة العامة، وسيحظى بدعم وموافقة أصحاب الأراضي المُستردة والمجتمع.

ضمان المصالح المشروعة للأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم

سادساً، ينظم الفصل التاسع من قانون الأراضي لعام 2024 على وجه التحديد "تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي" (المادة 125) للأراضي النظيفة التي تنشئها الدولة، أو "تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال المناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأرض" (المادة 126) للأراضي غير النظيفة، مما يضمن الاتساق والوحدة مع أحكام الفصل الثامن بشأن تنمية وإدارة واستغلال أموال الأراضي.

العقارات - أبرز ما جاء في قانون الأراضي 2024 (الشكل 2). — "إن تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي" يضمن الاتساق والتوحيد مع أحكام الفصل الثامن بشأن تنمية وإدارة واستغلال صناديق الأراضي.

وتنص المادة 126 على وجه الخصوص على آلية تطبيق "مناقصة اختيار المستثمرين" للأراضي غير المحررة وتنص على أن "المستثمر الفائز مسؤول عن توفير رأس المال اللازم لتنفيذ التعويض والدعم وإعادة التوطين حسب ما تقتضيه الجهة الحكومية المختصة"...

وتضمن هذه المحتويات تعويض المصالح المشروعة والقانونية لمستخدمي الأراضي الذين يتم استعادة أراضيهم بالسعر السوقي الصحيح، وإعادة توطينهم مع إعطاء الأولوية لإعادة التوطين في الموقع، ولن يكون هناك بعد الآن وضع حيث يتم "دعم" المستثمرين من قبل شخص ما لشراء الأراضي "بسعر رخيص" من الناس.

وفي الوقت نفسه، فإنه يضمن المصالح القانونية والمشروعة للمستثمرين من خلال معرفة التكاليف والوقت اللازم لإكمال التعويض عن تنظيف الموقع وتخصيص الأرض لتنفيذ المشروع بشكل واضح، ولن تكون هناك بعد الآن حالة من "السماسرة" المختبئين خلف "أصحاب الأراضي" مما يسبب صعوبات للمستثمرين.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن كامل "الإيجار التفاضلي" الذي يتم تحصيله في ميزانية الدولة لخدمة المصلحة العامة سوف يحظى بدعم وإجماع الأشخاص الذين سيتم استرداد أراضيهم والمجتمع.

وفي النقطة السابعة، علقت الجمعية على أن المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024 تنص بشكل فضفاض للغاية على "استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي" أو "الحصول على حقوق استخدام الأراضي" لمعظم مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما في ذلك مشاريع الإسكان الاجتماعي، باستثناء بعض القيود المفروضة على مشاريع الإسكان التجاري وفقًا للفقرة ب، البند 1، المادة 127.

ثامنا، يرحب مجلس النواب بالمادة 30 من قانون الأراضي لعام 2024، التي تنص على أن لمستخدمي الأراضي الحق في اختيار طريقة دفع إيجار الأرض، إما "دفع إيجار سنوي" أو "دفع إيجار الأرض دفعة واحدة طوال مدة الإيجار". كما تتيح الفقرة (ب) من البند 1 من المادة 34 من قانون الأراضي لعام 2024 للمنظمات التي تستأجر أراضي من الدولة وتحصل على إيجار سنوي، الحق في "رهن أصولها المرتبطة بالأرض".

وهذا من شأنه أن "يشجع" مستخدمي الأراضي على اختيار أسلوب "تأجير الدولة للأراضي وجمع الإيجار السنوي" وفقاً لسياسة القرار 18-NQ/TW، لأن المستثمرين لديهم الحق في "رهن أصولهم الخاصة المرتبطة بالأرض لدى مؤسسات الائتمان" للوصول إلى الائتمان بسهولة أكبر.

وعلى وجه الخصوص، وفقًا لممثل HOREA، فإن النقطة البارزة التاسعة هي أن الجمعية الوطنية تسمح بالتطبيق الفوري لعدد من أحكام قانون الأراضي لعام 2024 مثل الأحكام المتعلقة بتقييم الأراضي أو الأحكام المتعلقة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التعدي على البحر لإزالة العقبات العملية، وخاصة السماح بالتطبيق الفوري لأحكام تقييم الأراضي سيخلق الظروف للحكومة لتطوير وإصدار "مرسوم تنظيم أسعار الأراضي" لتنفيذ قانون الأراضي لعام 2024، بدلاً من إصدار "مرسوم تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي".

[إعلان 2]
مصدر