يُتيح قانون الأراضي لعام 2024 للأفراد غير المنخرطين مباشرةً في الإنتاج الزراعي تملك أراضي حقول الأرز عن طريق نقل الملكية. وهذا يُمثل فرصةً للمستثمرين ذوي القدرة المالية، إلا أن اقتناص هذه الفرصة ليس بالأمر الهين.
في السابق، كان يُسمح فقط لمن يعملون مباشرةً في الإنتاج الزراعي بالحصول على حق استخدام أراضي زراعة الأرز. أما بموجب اللوائح الجديدة، فيمكن للأفراد غير العاملين مباشرةً في الإنتاج الزراعي، إذا توفرت لديهم الظروف والقدرة على زراعة الأرز، الحصول على حق استخدام الأرض للاستثمار في الإنتاج.
في ندوة عقارية عقدت مؤخراً، صرح السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة )، بأنه عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، سيشهد هذا القطاع تطوراً حيوياً.
في الواقع، شهد سوق الأراضي الزراعية خلال الفترة من 2020 إلى 2022 نشاطاً ملحوظاً. فقد قام العديد من الشركات والأفراد بشراء الأراضي الزراعية بهدف تقسيمها إلى قطع أصغر لبيعها، مما أدى إلى ازدهار السوق في ذلك الوقت.
على الرغم من التوقعات بانتعاش السوق، إلا أن قطاعي الأراضي الزراعية والحرجية لا يجذبان في الواقع سوى اهتمام المستثمرين الكبار والمنظمين، كالشركات. ويعود ذلك إلى أن اللوائح الجديدة تُهيئ ظروفًا مواتية للمزارعين وتُناسب الشركات المستثمرة في القطاع الزراعي. أما بالنسبة للمستثمرين الصغار، فإن عملية شراء الأراضي الزراعية، وانتظار تغيير استخدامها، ثم تقسيمها وبيعها، ستكون بالغة الصعوبة.
أوضحت السيدة ها كين، وهي وسيطة عقارية ومستثمرة في قطاعات متنوعة في هانوي وهوا بينه وتاي نغوين، أن قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئًا نسبيًا بسبب ارتفاع الضرائب ورسوم تحويل الأراضي الزراعية والحرجية، مما يثني صغار المستثمرين عن الاستثمار في هذا المجال. في المقابل، يبدو أن كبار المستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء عشرات الهكتارات من حقول الأرز والأراضي الحرجية لإعادة تطويرها مستقبلًا إلى أراضٍ خدمية أو سياحية أو تجارية أو سكنية، أكثر حماسًا للمشاركة.
أوضح رئيس شركة عقارية في هانوي أن شركته تخطط "للبحث" عن أراضٍ زراعية وغابات واسعة النطاق في مقاطعتي هوا بينه وتاي نغوين، بل وحتى "المغامرة إلى مناطق أبعد" في المرتفعات الوسطى للعثور على أراضٍ لشرائها.
فيما يتعلق بتحويل الأراضي الزراعية، أشار السيد لي فان بينه إلى ضرورة تنفيذ ذلك وفقًا للخطة الموضوعة والالتزام بالهدف المتمثل في تخصيص أكثر من 3 ملايين هكتار لزراعة الأرز لضمان الأمن الغذائي الوطني. لذا، ينبغي على مستثمري العقارات توخي الحذر وفهم اللوائح القانونية لتجنب الاستثمارات غير المجدية، والشراء بأسعار مرتفعة ثم مواجهة صعوبة في التسييل.
بحسب جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، شهد قطاع الأراضي تحسناً خلال النصف الأول من عام 2024، مع زيادة في مبيعات الأراضي المعروضة في المزادات والأراضي المقسمة. مع ذلك، لا تزال أراضي المشاريع والأراضي الزراعية/الحرجية تعاني من شح السيولة وبطء المعاملات. حتى أن العديد من المستثمرين الذين يمتلكون أراضي زراعية يجدون صعوبة في بيعها حالياً.
بحسب مدير إحدى شركات الوساطة العقارية، يبلغ هامش الربح للاستثمار في هذا القطاع حوالي 25-30% سنويًا، وإذا أمكن تحويله إلى أراضٍ سكنية، فقد يصل إلى 35-40% سنويًا. وتشير التوقعات إلى إمكانية ارتفاع أسعار الأراضي الزراعية خلال عقد من الزمن، حيث قد تزيد قيمتها من 3 إلى 5 أضعاف، أو حتى أكثر. مع ذلك، وبناءً على قائمة أسعار الأراضي المتوقعة، سترتفع تكلفة معالجة طلب تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية تسعة أضعاف التكلفة الحالية.
على سبيل المثال، إذا أراد مستثمر تغيير غرض استخدام أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع في دونغ آنه (هانوي)، فإن رسوم استخدام الأرض الحالية تبلغ 6.6 مليار دونغ فيتنامي. ولكن، إذا حُسبت وفقًا لمسودة قائمة الأسعار الجديدة، فإن هذا المبلغ يرتفع إلى 61.8 مليار دونغ فيتنامي. وبالتالي، فإن رسوم استخدام الأرض وحدها لقطعة أرض مساحتها 100 متر مربع تتجاوز 6 مليارات دونغ فيتنامي. وبهذا السعر، سيكون شراء الأراضي السكنية القائمة أرخص من الضريبة التي سيدفعها الناس عند تحويل الأراضي الزراعية.
علاوة على ذلك، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن الأراضي الزراعية التي تُترك بورًا أو غير مستغلة لمدة تتراوح بين 12 و24 شهرًا متواصلة ستخضع لعقوبات إدارية وقد تُصادر. لذا، يتعين على المستثمرين الذين يمتلكون حاليًا أراضي زراعية الإسراع في إتمام إجراءات تحويلها إلى أراضٍ سكنية أو تغيير استخدامها الزراعي إذا كانوا لا يرغبون في خسارة كل شيء.
قال أحد المستثمرين متحدثاً عن مخاطر امتلاك الأراضي الزراعية اليوم: "إذا اشتريت أرضاً للاستفادة من توجهات الاستثمار والتخطيط، ولكن تم تعليق الخطة الإقليمية أو تأجيلها أو تعديلها، فقد يواجه المستثمرون أسوأ سيناريو وهو عدم القدرة على البيع. علاوة على ذلك، فإن شراء الأراضي الزراعية، وخاصة القطع التي لا يمكن تحويلها، ينطوي على خطر الإفلاس في حال استخدام الرافعة المالية".
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
