قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئا

يسمح قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ للأفراد غير المشاركين مباشرةً في الإنتاج الزراعي بنقل ملكية أراضي زراعة الأرز. تُعدّ هذه فرصةً للمستثمرين المحتملين، ولكن هذه "الفرصة السهلة" ليست سهلة المنال.

إذا كان في الماضي يُسمح فقط للأشخاص المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي بالحصول على حق استخدام أراضي الأرز، فمع اللوائح الجديدة الحالية، يمكن للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي، إذا كانت لديهم الظروف والقدرة على زراعة الأرز، الحصول أيضًا على الحق في نقله للاستثمار في الإنتاج.

وفي ندوة عقارية أقيمت مؤخرا، قال نائب مدير إدارة الأراضي ( وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ) السيد لي فان بينه، إنه عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، فإن هذا القطاع سوف يتطور بقوة.

في الواقع، شهدت الفترة 2020-2022 ازدهارًا ملحوظًا في سوق بيع الأراضي الزراعية. اشترى العديد من الشركات والأفراد أراضٍ زراعية بهدف تحويلها إلى قطع أراضي للبيع، مما أثار موجة ازدهار آنذاك.

على الرغم من توقع ازدهار السوق، إلا أن قطاع الأراضي الزراعية والغابات في الواقع لا يحظى باهتمام سوى المستثمرين الكبار والمنظمين، كالشركات. لأن اللوائح الجديدة لا تُهيئ إلا ظروفًا مواتية للمزارعين، وهي مناسبة للشركات التي تستثمر في القطاع الزراعي، بينما سيكون من الصعب للغاية تنفيذ أنشطة جمع وشراء الأراضي الزراعية، وانتظار تحويل الغرض، وتقسيم القطع، وبيعها لصغار المستثمرين.

أشارت السيدة ها كين، وهي وسيطة ومستثمرة في الأراضي في قطاعات مختلفة في هانوي وهوا بينه وتاي نغوين، إلى أن قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئًا حاليًا، نظرًا لارتفاع الضرائب ورسوم التحويل على الأراضي الزراعية والغابات، مما يُثني صغار المستثمرين عن الاستثمار في هذا القطاع. في المقابل، يبدو أن المستثمرين الكبار، الذين يحتاجون إلى استثمار عشرات الهكتارات من أراضي الأرز والغابات، لإعادة تخطيطها لاحقًا وتحويلها إلى أراضي خدمات وسياحة وتجارة ومشاريع إسكان، متحمسون للانضمام إلى هذا القطاع.

قال رئيس إحدى شركات العقارات في هانوي إن شركته تخطط "للبحث" عن الغابات والأراضي الزراعية واسعة النطاق في هوا بينه وتاي نجوين، وحتى "الصيد بعيدًا عن الشاطئ" بالذهاب إلى المرتفعات الوسطى لشراء الأراضي.

فيما يتعلق بتحويل الأراضي الزراعية، أشار السيد لي فان بينه إلى ضرورة الالتزام بالتخطيط وتحقيق هدف زيادة مساحة أراضي الأرز إلى أكثر من 3 ملايين هكتار لضمان الأمن الغذائي الوطني. لذلك، على مستثمري العقارات توخي الحذر وفهم أحكام القانون لتجنب الاستثمار غير المجدي والشراء بأسعار مرتفعة وصعوبة تصفية استثماراتهم.

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، شهد قطاع الأراضي تحسنًا خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024، مع طرح الأراضي في المزادات العلنية وتقسيمها. في الوقت نفسه، لم تظهر أي علامات انتعاش على أراضي المشاريع والأراضي الزراعية والحرجية، مع ضعف السيولة وتباطؤ المعاملات. حتى أن العديد من المستثمرين الذين يملكون أراضي زراعية يرغبون في بيع ممتلكاتهم في هذا الوقت، لكن الأمر صعب.

أشار مدير إحدى شركات الوساطة العقارية إلى أن هامش ربح الاستثمار في هذا القطاع يتراوح بين 25% و30% سنويًا، وإذا أمكن تحويله إلى أراضٍ سكنية، فسيصل إلى 35% و40% سنويًا. ويمكن أن تتضاعف فرصة ارتفاع أسعار الأراضي الزراعية على مدار عقد من الزمن بمقدار 3-5 أضعاف، أو حتى أكثر. ومع ذلك، ووفقًا لقائمة أسعار الأراضي المتوقعة، ستزداد تكلفة إعداد وثائق تحويل الأراضي السكنية إلى أراضٍ زراعية بمقدار 9 أضعاف مقارنةً بالوقت الحالي.

على سبيل المثال، إذا أراد مستثمر تغيير غرض استخدامه وفصل قطعة أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع في دونغ آنه (هانوي)، فإن رسوم استخدام الأرض الحالية تبلغ 6.6 مليار دونج فيتنامي، ولكن إذا تم حسابها وفقًا لسعر مسودة قائمة الأسعار الجديدة، يرتفع هذا المبلغ إلى 61.8 مليار دونج فيتنامي. وبالتالي، فإن رسوم استخدام الأرض وحدها، لقطعة أرض مساحتها 100 متر مربع، تزيد عن 6 مليارات دونج فيتنامي. وبهذا السعر، يكون شراء الأراضي السكنية المتاحة أرخص من الضريبة التي يتعين دفعها عند تحويل الأراضي الزراعية.

علاوةً على ذلك، ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على أن الأراضي الزراعية التي تُترك بورًا أو غير مُستغلة بشكل مستمر لمدة تتراوح بين ١٢ و٢٤ شهرًا ستُعرَّض لعقوبات إدارية وقد تُسحب ملكيتها. وبالتالي، سيتعين على المستثمرين الذين يملكون أراضي زراعية الإسراع في إتمام إجراءات تحويلها إلى أراضٍ سكنية أو زراعية إذا لم يرغبوا في خسارة كل شيء.

إذا اشتريت أرضًا للاستفادة من موجة الاستثمار، بعد التخطيط، ولكن التخطيط الإقليمي معطل أو بطيء التنفيذ أو مُعدّل، فقد يواجه المستثمرون وضعًا سيئًا حيث لا يشتريها أحد. إضافةً إلى ذلك، فإن شراء الأراضي الزراعية، وخاصةً القطع التي لا يمكن تحويلها، قد يُعرّض المستثمرين لخطر الإفلاس إذا استُخدمت الرافعة المالية، كما ناقش أحد المستثمرين اليوم مخاطر امتلاك الأراضي الزراعية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html