إن القواعد المنظمة لفترة ملكية الشقق سوف تؤثر على العديد من المواضيع.
يُعبّر المقال عن آراء المحامي تران شوان تيان، رئيس مكتب دونغ دوي للمحاماة (نقابة المحامين في هانوي )، وليس بالضرورة رأي دان تري. يُمكن للقراء التعليق في قسم التعليقات أسفل المقال.
وبحسب الخبير القانوني المحامي تران شوان تيان، فإن تنظيم فترة ملكية الشقق سيؤثر على العديد من الأشخاص في المجتمع، وخاصة الأطراف الثلاثة المشاركة بشكل مباشر في علاقة بيع وشراء الشقق، وهي المشتري والبائع والمدير.
المحامي تران شوان تيان - رئيس مكتب دونج دوي للمحاماة (الصورة: لي ماي).
بناءً على واقع الحال في فيتنام في السنوات الأخيرة، أصبح امتلاك شقة أمرًا شائعًا، لا سيما في المدن الكبرى ذات الكثافة السكانية العالية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ومن مزايا الشقق الواضحة انخفاض أسعارها بشكل ملحوظ مقارنةً بالمنازل الجاهزة، بالإضافة إلى الراحة، وحق امتلاك شقة لفترة طويلة.
مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن ملكية المباني السكنية طويلة الأجل، إلا أن استخدامها محدود، إذ إنه أصلٌ يستهلك قيمته بشكل طبيعي ويحتاج إلى تجديد أو إعادة بناء بعد فترة زمنية محددة. ومع ذلك، يواجه تنفيذ أعمال تجديد وإعادة بناء المباني السكنية المتدهورة حاليًا العديد من الصعوبات، بما في ذلك صعوبة نقل السكان.
في الواقع، يرفض الكثيرون مغادرة شققهم المتهالكة اعتقادًا منهم بأن لهم الحق في تملكها إلى أجل غير مسمى. ونتيجةً لذلك، لا تزال هناك شققٌ متدهورةٌ بشكلٍ خطير، مما يُشكل خطرًا محتملًا على سلامة السكان، ويؤثر أيضًا على التخطيط الحضري والمناظر الطبيعية.
مع ذلك، سيكون من الصعب جدًا على هذا المقترح أن يحظى بإجماع غالبية الرأي العام بسهولة، لأن عقلية التملك طويل الأمد متجذرة في أذهان غالبية الناس. جميعهم يرغبون في امتلاك منزل مستقر طويل الأمد لأنفسهم وللأجيال القادمة. بالإضافة إلى ذلك، لا تزال هناك العديد من القضايا التي تحتاج إلى حل فيما يتعلق بإصدار الكتب الوردية للأسر التي تسكن الشقق.
تحظى القواعد المتعلقة بفترة ملكية الشقق في مشروع قانون الإسكان (المعدل) باهتمام خاص من قبل الشعب (صورة توضيحية: تران كانج).
قدمت الحكومة مؤخرًا إلى اللجنة الدائمة بمجلس الأمة مشروع قانون الإسكان (المُعدَّل)، والذي يتضمن اقتراحًا بتحديد مدة تملك الشقق. وخلافًا للمسودات السابقة التي طرحت خيارات متعددة، اقترحت الحكومة في هذا المشروع خيارًا واحدًا، وهو تحديد مدة تملك الشقق.
وبناءً على ذلك، تُحدَّد مدة استخدام المبنى السكني بناءً على وثائق التصميم ومدة الاستخدام الفعلية، وفقًا لما تُقدِّره الجهة المختصة وتُقرِّره. ويجب على المالك إنهاء ملكيته عند هدم المبنى السكني. ويجوز له الاستمرار في استخدام مساحة الأرض مع المبنى السكني، مع تحمله تكلفة بناء مساحة جديدة.
فهل من الممكن، وفقاً للوائح القانونية الحالية بشأن شروط ملكية الشقق، أن يتضمن الاقتراح الأخير لوزارة البناء في مشروع قانون الإسكان (المعدل) محتوى محدداً بشأن ملكية الشقق لمدة محدودة؟
تتوفر شقق ذات مدة محدودة في العديد من البلدان.
حاليًا، تُقرّ جميع أحكام قانون الإسكان والأراضي بالملكية القانونية للمسكن، بما في ذلك الحق في استخدام الأرض بشكل مستقر وطويل الأمد، بما في ذلك حق تملك الشقق. إضافةً إلى ذلك، لا ينطبق امتلاك المسكن والانتفاع بالأرض لفترة محدودة إلا على الأفراد الأجانب، والمنازل المبنية على الأراضي المخصصة من الدولة، والأراضي المستأجرة لفترة محدودة، وبعض الحالات الأخرى المنصوص عليها.
فيما يتعلق بمسألة تملك الشقق لفترة محدودة، فهي لائحة مُطبقة منذ زمن طويل في العديد من دول العالم، لضمان سلامة أرواح الناس. على سبيل المثال، في بلد يبلغ عدد سكانه مليار نسمة كالصين، تُشترط بعض المدن الكبرى، مثل بكين وشنغهاي، أن تُباع الشقق بمدة تتراوح بين 50 و70 عامًا، وبعد انقضاء المدة، تستردها الدولة دون أي تعويض.
في الوقت نفسه، تُعاد في كوريا تطوير المباني السكنية وغيرها من المباني وفقًا للمخططات عند انتهاء عمرها الافتراضي. ومع ذلك، تنص كوريا أيضًا على أنه بعد مرور أكثر من 20 عامًا على بناء أي مبنى سكني، وفي حال اكتشاف أي مشاكل تتعلق بالسلامة، يُمكن إعادة بنائه. وتستند معايير تقييم السلامة إلى أربعة عوامل: البيئة السكنية، وعمر المبنى والمعدات الداخلية، والسلامة الإنشائية، وتحليل التكلفة.
في جنوب شرق آسيا، تُتيح تايلاند خيارين: التملك الدائم أو التملك لمدة أقصاها 30 عامًا، وتتراوح قيمة شراء منزل بملكية محددة المدة بين 30% و70% فقط من قيمة المنزل بملكية دائمة. أما في سنغافورة، فتُتيح أيضًا كلا الخيارين، حيث تبلغ مدة التملك المحددة المدة 99 عامًا كحد أقصى.
في الدول الغربية، كالولايات المتحدة مثلاً، تُباع جميع أنواع المساكن، بما فيها الشقق، بعقود إيجار محدودة. ووفقاً لأحدث الإحصاءات، يُباع ما يصل إلى 85% من العقارات في الولايات المتحدة بعقود إيجار محدودة. ويمكن أن تصل مدة الاستخدام القصوى إلى 99 عاماً.
تنتشر المباني السكنية كالفطر في منطقة ثانه شوان (هانوي) (تصوير: تران كانج).
في فيتنام، قامت بعض الشركات مؤخرًا ببناء شقق سكنية بملكية محدودة وبأسعار معقولة جدًا. على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، طُبّقت العديد من نماذج الإسكان قصير الأجل: تبيع شركة C&T الدولية المساهمة أكثر من 300 شقة في منطقة تان بينه، بمساحات تتراوح بين 30 و65 مترًا مربعًا، وفترة تملك 12 عامًا، بسعر يبدأ من 347 مليون دونج فيتنامي. كما أنجزت شركة Le Thanh في منطقة بينه تان مشروع Le Thanh Twin Tower، الذي يوفر أكثر من 3000 شقة بمساحات تتراوح بين 30 و45 مترًا مربعًا، بسعر يبدأ من 240 مليون دونج فيتنامي لخطة تملك لمدة 15 عامًا و350 مليون دونج فيتنامي لخطة تملك لمدة 49 عامًا.
بناءً على تجارب الدول المتقدمة في وضع اللوائح والقوانين، واستنادًا إلى الواقع الحالي، عندما تكون المباني السكنية مناطق مكتظة بالسكان، فإن الاستخدام طويل الأمد يُضعف جودة المبنى، ولا يضمن سلامة السكان. يُعدّ اقتراح لوائح تُنظّم مدة امتلاك الشقق حلاًّ تقدّميًا. ومع ذلك، في الوقت الحالي، فإنّ مدى ملاءمة وفعالية هذه اللوائح من عدمها مسألةٌ تحتاج إلى دراسة ومراجعة متأنية.
شروط ملكية الشقة السكنية ليست هي نفسها.
فيما يتعلق بفترة البناء، وفقًا لقانون البناء الحالي، فإن البناء له فترة استخدام معينة يتم تحديدها وفقًا لوثائق التصميم أو فترة الاستخدام الفعلية.
بناءً على هذا الفهم، تُحدَّد معايير تصنيف أعمال البناء وفقًا للحجم والهيكل بوضوح، مثل: المباني السكنية التي تزيد عن 50 طابقًا (المباني ذات المستويات الخاصة) والمباني السكنية التي تتراوح بين 25 و50 طابقًا (المباني ذات المستوى الأول) يكون عمرها الافتراضي أكثر من 100 عام. أما المباني السكنية التي تتراوح بين 8 و24 طابقًا (المباني ذات المستوى الثاني)، فيتراوح عمرها الافتراضي بين 50 و100 عام؛ بينما تتراوح عمر المباني السكنية التي تتراوح بين طابقين و7 طوابق (المباني ذات المستوى الثالث) بين 20 و50 عامًا فقط.
تختلف أعمار المباني السكنية (الصورة: هانوي).
يتضح أن مدة ملكية المبنى السكني تعتمد على لوائح تصنيف أعمال البناء. في حال انتهاء مدة الاستخدام وفقًا لوثائق التصميم، تُجري الدولة معاينة وتقييمًا لجودة البناء للسماح باستمرار استخدامه أو هدمه لإعادة بنائه. وبالتالي، يمكن أن تصل مدة ملكية المبنى السكني إلى 50 عامًا، أو 70 عامًا، أو حتى 80 عامًا، أو 90 عامًا، أو 100 عام... وذلك حسب جودة البناء.
إذا تمت الموافقة على هذا الاقتراح وتنفيذه، فإن إصدار الكتب الوردية للناس يعني تأكيد الحق في امتلاك واستخدام الأصول على الأرض لفترة زمنية محدودة؛ وفي الوقت نفسه، فإن الحق في اتخاذ القرار وامتلاك واستخدام الأصول يعتمد أيضًا على فترة البناء.
سوف يؤثر على عدد لا بأس به من المواضيع
لتقييم السياسة الجديدة على أرض الواقع، من الممكن النظر في اتجاهين لرؤية الجوانب الإيجابية والصعوبات.
من الناحية الإيجابية، يتوافق تنظيم مدة استخدام المباني السكنية مع الواقع، ويتجلى ذلك جليًا في ضمان سلامة السكان من خلال مراقبة جودة أعمال البناء. وفي الوقت نفسه، يُسهم هذا التنظيم في خفض أسعار الشقق، مما يُهيئ الظروف المناسبة للسكان لتنويع أشكال تملك المساكن بما يتناسب مع احتياجاتهم وقدراتهم الاقتصادية.
كما أن وضع معايير لتقييم العمر الافتراضي للمباني السكنية يساعد أيضًا على تسهيل تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة وتغيير التخطيط وإعادة بناء البنية التحتية، مما يضمن سلامة أرواح الناس وممتلكاتهم.
قال المحامي تران شوان تيان إن اللائحة الخاصة بفترة ملكية الشقق سوف تؤثر على العديد من المواضيع (صورة: ها فونج).
المشكلة تكمن في التنفيذ (بالآلية الحالية) والإجراءات المترتبة عليها (الترخيص وتقييم المنشآت وهدم المنشآت القديمة) وتغيير طبيعة الأصول من نوع من الأصول (ملكية المنازل) معترف بها إلى أجل غير مسمى، إلى نوع من الأصول لا يمكن استخدامها وشراؤها وبيعها إلا لمدة 50-70 سنة، دون احتساب الاستهلاك مع مرور الوقت.
لذلك، ستؤثر هذه السياسة على العديد من شرائح المجتمع، وخاصةً الأطراف الثلاثة المعنية مباشرةً بشراء وبيع الشقق، وهي المشتري والبائع والمدير. وتحديدًا على النحو التالي:
من جانب المستثمرين في مشاريع العقارات: بما أن السياسة الجديدة قد تُلغي عدم تحديد ملكية المنازل، فإنها تُقلل من قيمة العقارات كالشقق. ففي عملية بيع وشراء الشقق، بالإضافة إلى قيمة الاستخدام التي يُضفيها المنزل، فإن الاستقرار والترابط طويل الأمد بين المدن الكبرى هو العامل الذي يدفع الكثيرين إلى الرغبة في امتلاك الشقق.
ومع هذا الاقتراح الجديد، قد تنخفض أسعار الشقق في المستقبل، جزئياً بسبب انخفاض القيمة نفسها، وجزئياً لأن الناس لن يهتموا بهذا النوع من العقارات التي انخفضت قيمتها بشكل كبير وأصبحت عمرها الافتراضي حوالي حياة واحدة فقط.
وهذا من شأنه تعزيز المنافسة بين المستثمرين في المشاريع العقارية، وتحفيزهم على تحسين المشاكل الاقتصادية، بحيث يتمكنون من استخدام رأس المال الاستثماري بشكل فعال، فضلاً عن تحسين الأسعار والخدمات القانونية لجذب الناس.
من جانب الأشخاص الذين يملكون أو يمتلكون أو سيمتلكون شققًا: نظرًا لأن أسعار الشقق في المدن الكبرى مرتفعة للغاية حاليًا، فهذه هي النتيجة عندما يأتي غالبية المليارديرات في البلاد من قطاع العقارات بعقلية "الثراء من تقسيم وبيع الأراضي"، مما يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل كبير مقارنة بدخل الناس.
في الواقع، من أجل امتلاك شقة في المدن الكبرى (في الواقع، فقط في المدن الكبرى يوجد طلب وعرض على الشقق)، يتعين على الناس إنفاق مبلغ ضخم من المال مقارنة بدخلهم، وحتى أن الأغلبية تضطر إلى اقتراض المال لشراء منزل، مما يخلق ضغطًا كبيرًا على الحياة.
إذا طُبّقت السياسة الجديدة، فسيُشكّل ذلك ضغطًا أكبر على الناس على المديين القريب والبعيد. فبالنسبة لمن يملكون شققًا بالفعل، بالإضافة إلى الاستهلاك المادي، عليهم أيضًا تحمّل الاستهلاك القانوني. وعندما تتراجع جودة المنزل وقيمته تدريجيًا مع مرور الوقت ويصبح غير صالح للاستخدام، يُصبح صاحب المنزل مُعرّضًا لخطر فقدان ملكية العقار الذي اشتراه.
بالنسبة لأولئك الذين هم على وشك شراء منزل، نظرًا لأن الطبيعة غير المحددة لملكية المنزل لم تعد موجودة، فإنهم يميلون إلى شراء المنازل على الأرض لتحسين الموارد المالية والسعي إلى الأمن، مما سيدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع مرة أخرى وسيقع العبء في النهاية على الناس.
ناهيك عن أن تقييد حقوق ملكية المنازل قد يؤثر على حقوق مدنية أخرى، وخاصةً حق وراثة الممتلكات. ولأن السكن، في فكر الفيتناميين قديمًا وحديثًا، هو مكانٌ للاستقرار وكسب الرزق، يتميز بطابعه المستقر طويل الأمد، تُعتبر الشقق أيضًا أصولًا مهمة، وغالبًا ما تنتقل من جيل إلى جيل. قد يُسبب تطبيق السياسة الجديدة صعوباتٍ في هذا المجال.
من جانب هيئة إدارة الدولة: سيُنشئ المقترح آلية جديدة، تُفضي إلى العديد من الأنشطة الجديدة في الإدارة الحكومية للإسكان، والتي تنطوي على العديد من الصعوبات والنواقص المحتملة. على وجه التحديد: يُعد ترخيص وتقييم أعمال البناء مصدرًا محتملًا للعديد من الجوانب السلبية: لطالما شاب ترخيص وإدارة أعمال البناء العديد من النواقص، وتوجد في الواقع أعمال بناء غير قانونية وغير آمنة.
إذا تم تطبيق عملية تقييم عمر المبنى بغرض هدمه، فمن يضمن أن تتم هذه المهام بحيادية، دون استغلال أو تدخل من المستثمرين العقاريين لإطالة عمر المبنى المتدهور؟
لأن بناء وصيانة وهدم المباني السكنية عملية معقدة للغاية من حيث الإجراءات القانونية وخطيرة من حيث الممارسة، حيث تُبنى معظمها في المدن الكبرى - المناطق المكتظة بالسكان. ناهيك عن أن إخلاء الموقع ونقله لهدم الشقق القديمة قد يُسبب مشاكل اجتماعية معقدة، تُشبه في طبيعتها عمليات إخلاء الموقع لحقوق استخدام الأراضي، مما يُؤدي بسهولة إلى عواقب وخيمة لا يمكن التنبؤ بها.
فيما يتعلق بالإدارة، نظرًا لمحدودية مدة امتلاك المنزل، يخضع السكن لفترة محددة، مما يُحدث فرقًا في السعر والقيمة. على وجه التحديد، يكون سعر المساكن التي تقترب من نهاية مدتها منخفضًا، والعكس صحيح، حيث تُعرض الشقق حديثة البناء ذات مدة الإيجار الطويلة للبيع بأسعار مرتفعة.
في الأساس، تُعتبر ملكية المنزل ضمانًا، وتُقيّم قيمتها من خلال جوانب عديدة، مثل جودة البناء، وسمعة المستثمر، والوثائق القانونية، وخاصةً مدة الاستخدام. قد تُؤدي هذه الميزة إلى مشاكل معقدة، مثل استغلال مدة الاستخدام لرفع أسعار العقارات، أو نقل الملكية عمدًا بأسعار منخفضة للتهرب الضريبي.
وبالمثل، يواجه تقييم الشقق بهذه الميزة الجديدة صعوبات عديدة، خاصةً مع استقرار الاستهلاك، حيث قد يكون العمر هو العامل الحاسم في أسعار العقارات. وكما ذُكر، يعتمد تقييم العمر على معايير الجهة الحكومية، مما قد يُثير العديد من المشاكل المتعلقة بإدارة شراء وبيع الشقق وإدارة الضرائب.
يُقدَّم هذا المقترح بهدف إرساء أساس قانوني لتذليل الصعوبات والعقبات في تجديد وإعادة بناء المباني السكنية، وتسهيل التخطيط العمراني، وضمان سلامة سكان المناطق الحضرية. إلا أن تطبيق هذا القانون وتطبيقه بفعالية يعتمد على عوامل أخرى عديدة.
بالإضافة إلى تغيير اللوائح السياسية، من الضروري تطبيق إجراءات متزامنة لتطوير البنية التحتية الاجتماعية، وتنمية الاقتصاد الوطني، وتحسين ظروف معيشة الشعب. وعند استيفاء الشروط الفعلية بالكامل، يمكن تطبيق سياسات قانونية جديدة تُعزز الأهداف المرسومة.
تران شوان تيان
15 مارس 2023
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)