التخطيط والبنية التحتية - مفتاح تحقيق التوازن في سوق الإسكان في مدينة هوشي منه

ويقول الخبراء إن التخطيط المعقول، وتطوير البنية الأساسية المتزامنة، والسياسات المالية المناسبة سوف تساعد مدينة هوشي منه على تحقيق التوازن بين العرض والطلب، والسيطرة على أسعار المساكن، وتوزيع السكان بشكل فعال.

وفي ظل استمرار ارتفاع أسعار المساكن في مدينة هوشي منه ، فإن حل مشكلة الإسكان قد لا يكمن في أسعار البيع فحسب، بل في التخطيط السكاني وتوزيعه على المدى الطويل.

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، فإن سوق الإسكان في مدينة هو تشي منه لا يزال ينمو بفضل الطلب الحقيقي المستدام على الإسكان والبنية الأساسية المتطورة، ولكن العوامل الأساسية مثل التخطيط والإجراءات وآليات الدعم المالي هي المفتاح لتحقيق التوازن بين العرض والطلب والسيطرة على أسعار المساكن على المدى الطويل في مدينة ضخمة مثل مدينة هو تشي منه.

الطلب الحقيقي المرتفع

وبحسب شركة سافيلز، فإن العرض السكني في مدينة هوشي منه لا يزال مقيداً بالمشاكل القانونية، في حين يظل الطلب الحقيقي مرتفعاً.

أدى اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى ارتفاع الأسعار، رغم أن السوق لم يشهد تقلبات كبيرة. في هذا السياق، يُعدّ الاستثمار في البنية التحتية وتوزيع السكان حلولاً أساسية لتخفيف الضغط على المنطقة المركزية.

عندما يتم ربط التخطيط الاجتماعي والاقتصادي بالبنية الأساسية، فإن تخصيص الأراضي على طول طرق المرور سيساعد على نشر الإسكان التجاري والاجتماعي بشكل أسرع، وتنويع العرض للمشترين.

وبشكل عام، فإن خط المترو رقم 1، الذي سيعمل اعتبارًا من ديسمبر 2024، قد اختصر وقت السفر من وسط مدينة هوشي منه إلى منطقة بينه دونج إلى 20-30 دقيقة، مما يفتح المجال أمام إمكانية تشكيل أعمدة سكنية تجارية جديدة خارج المنطقة الأساسية المركزية.

علقت السيدة كاو ثي ثانه هونغ، المديرة الأولى لقسم الأبحاث في سافيلز فيتنام، قائلة: إن قضية امتلاك المسكن أو حل احتياجات الإسكان لا تكمن فقط في قدرة المشترين على تحمل التكاليف، بل هي أيضًا قصة تخطيط السياسة الاجتماعية والاقتصادية للبلاد.

لا يمكن للدولة التدخل بشكل مباشر في استراتيجية تسعير الأعمال العقارية، بل ينبغي لها التدخل من خلال إزالة العوائق القانونية، وتخطيط مناطق اقتصادية جديدة، والاستثمار في البنية التحتية لتعزيز عملية التحضر الأكثر اتساقا لتوزيع السكان.

إلى جانب البنية التحتية، تُعدّ سياسات الدعم المالي ركائز أساسية لتوسيع نطاق الحصول على السكن. وتحت إشراف الحكومة، يجري حاليًا دراسة مشروع إنشاء صندوق وطني للإسكان، ومن المتوقع تنفيذه قريبًا.

وقالت السيدة هونغ إن هذا النموذج أثبت فعاليته في سنغافورة وكوريا الجنوبية، حيث يمكن للناس الاقتراض بأسعار فائدة منخفضة لفترات طويلة، في حين تتمتع الشركات المشاركة في الصندوق بحوافز استثمارية والوصول إلى صناديق الأراضي المخطط لها.

يُحقق هذا النموذج فوائد متبادلة. يحصل المشترون على دعم مالي معقول، بينما تُحفّز الشركات على المشاركة في تطوير مساكن بأسعار معقولة. وعندما يستفيد كلا الطرفين، سيتجه السوق نحو حالة أكثر توازناً واستدامة، كما أوضحت السيدة هونغ.

عقارات في شرق مدينة هو تشي منه. (صورة: هونغ دات/وكالة الأنباء الفيتنامية)

وبحسب شركة أفيسون يونج فيتنام، فإن إمكانات النمو على المدى الطويل للمناطق المجاورة وضواحي مدينة هوشي منه تتعزز بشكل متزايد بعد الاندماج، مما يعزز نقل السكان ونموذج التنمية الحضرية متعدد المراكز.

وعلى وجه التحديد، وعلى النقيض من العدد القليل من الشقق الجديدة في مدينة هوشي منه، يستقبل سوق الإسكان الجنوبي عددا كبيرا من المنتجات في المناطق المجاورة، من الشقق التجارية والمنازل والفيلات إلى قطع الأراضي، بأسعار في متناول الجميع.

وتحتل منطقة تاي نينه (التي كانت تسمى في السابق منطقة لونغ آن) الصدارة في العرض الأساسي للأراضي والمنازل المنخفضة الارتفاع؛ في حين تهيمن منطقة بينه دونج السابقة (مدينة هوشي منه الآن) على عدد الشقق والأراضي التي تم افتتاحها حديثًا.

وبالإضافة إلى تنوع العرض، فإن الفجوة في الأسعار بين مدينة هو تشي منه والمناطق المجاورة تشكل أيضاً قوة دافعة لتحفيز الطلب: فالأراضي في مدينة هو تشي منه أغلى بمرتين، والشقق أعلى بما يتراوح بين 1.6 و2.4 مرة؛ في حين أن أسعار المنازل والفيلات أعلى بما يتراوح بين 1.2 و7 مرات.

إن المنتجات الوفيرة والمتنوعة وبأسعار معقولة تجعل هذه المناطق الفرعية جذابة بشكل متزايد للمشترين الجدد من الشباب والأسر من الطبقة المتوسطة التي تحتاج إلى سكن أكثر اتساعًا.

تساعد مشاريع البنية التحتية للنقل الرئيسية مثل الطرق الحزامية والطرق السريعة وخطوط المترو في تقصير وقت السفر بين المنطقة الأساسية في مدينة هوشي منه والمناطق التابعة لها.

مع تحسّن إمكانية الوصول إلى المناطق، ترتفع قيم العقارات. من جهة، يُشجّع هذا الشركات على البحث عن أراضٍ جديدة وتطوير منتجات بأسعار معقولة. من جهة أخرى، مع ارتفاع تكلفة المعيشة في مركز المدينة، يميل الناس إلى الانتقال إلى المناطق المجاورة.

وتعتبر المناطق المجاورة لمدينة هوشي منه مثل دونج ناي وتاي نينه بمثابة نقاط مضيئة في جذب رأس المال الأجنبي المباشر، وبالتالي خلق العديد من فرص العمل وزيادة عدد السكان الميكانيكيين، وبالتالي تعزيز الطلب على السكن، وخاصة من العمال المهاجرين الذين يحتاجون إلى الاستقرار، والمستثمرين في الشقق الفندقية للإيجار، والأشخاص من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض الذين يحتاجون إلى مساكن اجتماعية أو مساكن للإيجار بأسعار معقولة على المدى الطويل.

البنية التحتية بين المناطق تعزز اتجاهات الهجرة السكانية

تتمتع كل منطقة تابعة بمزاياها العقارية الخاصة، حيث تتمتع منطقة بينه دونغ السابقة، بفضل مزاياها في عدد السكان وصندوق الأراضي والبنية التحتية للمرور، بالقدرة على تطوير العديد من أنواع المساكن من الشقق التجارية والأراضي إلى المنازل والفيلات.

مباني سكنية على طول خط المترو رقم ١ وشارع فو نجوين جياب، مدينة ثو دوك. (صورة: هونغ دات/وكالة الأنباء الفيتنامية)

وتستغل منطقة با ريا فونج تاو قوتها السياحية واتجاهات الاستثمار في المنازل الثانية لمواصلة تطوير العقارات المنتجعية، بما في ذلك الشقق الفندقية والمنازل المتجاورة والفيلات المنتجعية الواقعة في المناطق الحضرية الساحلية.

تُعدّ منطقتا دونغ ناي وتاي نينه (لونغ آن سابقًا)، بفضل مواردهما الأرضية الضخمة وطبيعة أرضهما الخلابة، بيئةً مثاليةً لتطوير مناطق حضرية واسعة النطاق، مع التركيز على المساكن منخفضة الارتفاع. سيُسهم هذا التوزيع الواضح للأدوار في خلق بيئة حضرية متعددة الأقطاب، تُكمّل مدينة هو تشي منه، وتُنوّع خيارات الإسكان والاستثمار.

وأضاف السيد ديفيد جاكسون، المدير العام لشركة أفيسون يونغ فيتنام: "تُعدّ منطقتا لونغ آن وبينه دونغ القديمتان سوقين يتمتعان بإمكانيات نمو مستدامة. ومن المتوقع أن تشهد دونغ ناي نقلة نوعية عند تشغيل مطار لونغ ثانه واكتمال الطرق السريعة. وتتمتع منطقة با ريا-فونغ تاو بإمكانيات هائلة في قطاع المنتجعات والفنادق، ويرتبط زخم النمو بربط البنية التحتية وموقعها الاستراتيجي كإحدى البوابات البحرية الرئيسية لمدينة هو تشي منه الجديدة".

وبالمثل، يعتقد خبراء من شركة سافيلز فيتنام أنه عندما يتم تنفيذ البنية الأساسية والتخطيط والآليات المالية بشكل متزامن، فإن مدينة هو تشي منه سوف تمتلك الظروف اللازمة لحل مشكلة تشتت السكان، وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، واستقرار أسعار المساكن على المدى الطويل.

إن توسيع المساحة الحضرية نحو الاتصال الإقليمي لا يساعد على إعادة توزيع الكثافة السكانية فحسب، بل يخلق أيضًا مساحة للتطوير للشرائح المناسبة لمشتري المنازل الحقيقيين.

وأضافت السيدة هونغ: "إذا أردنا حل مشكلة الإسكان من جذورها، فيتعين علينا أن ننظر إلى هذا الأمر باعتباره مسألة تتعلق بالسياسة والتخطيط، وليس مجرد مسألة تجارية للشركات في السوق".

وفيما يتعلق بتوجه التنمية الحضرية في الفترة المقبلة، قرر قرار المؤتمر الأول للجنة حزب مدينة هوشي منه أيضًا تحسين فعالية إدارة الدولة للتخطيط؛ والاستثمار في البناء الكامل لمنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة قبل عام 2030؛ وبدء المرحلة الثانية من منطقة فو مي هونغ الحضرية، وتسريع تقدم منطقة كان جيو الحضرية الساحلية؛ وتنفيذ مشاريع جديدة، ومشاريع ترقية المناطق الحضرية في فونج تاو؛ والمحور الحضري الساحلي لونغ هاي - فوك هاي - ترام هو - فو مي.

زاوية من جناح فونج تاو. (الصورة: هوانغ نهي/VNA)

تطوير سلسلة حضرية ذكية تربط مركز مدينة هوشي منه - دي آن - ثوان آن - ثو داو موت - بن كات - فو مي؛ المحور الحضري والخدمي فو مي - مطار لونغ ثانه الدولي؛ مناطق حضرية جديدة حول نقاط المرور التي تربط بين الطرق السريعة والطرق السريعة.

وفي الوقت نفسه، لتحقيق هدف توفير 199,400 وحدة سكنية اجتماعية إضافية بحلول نهاية عام 2030، تركز مدينة هوشي منه على الحلول التي تجمع بشكل متزامن بين التجديد والتجميل الحضري والتنمية الحضرية الجديدة، وتشجيع استخدام المواد الجديدة والطاقة الخضراء والمتجددة والصديقة للبيئة؛ ومواصلة نقل وإزالة المنازل المؤقتة على طول القنوات والخنادق؛ وتجديد أو إصلاح أو بناء منازل جديدة لتحل محل الشقق القديمة؛ وترقية وتجميل المناطق السكنية القائمة؛ وبناء وتطوير المساكن الاجتماعية، وإعادة تنظيم حياة الناس.

يمكن القول أنه إذا تمت إدارتها بشكل جيد، فإن اتجاه تشتت السكان والتنمية الحضرية متعددة المراكز لن يساعد فقط في تقليل الضغط السكني في مدينة هوشي منه، بل يمكنه أيضًا فتح فترة من النمو المتوازن لسوق العقارات السكنية الجنوبية.

المصدر: VNA

المصدر: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm