اغتنام الفرص وحل التحديات التي تواجه سوق العقارات في السياق الجديد

في النصف الأول من عام ٢٠٢٥، يشهد سوق العقارات العديد من الحوافز الإيجابية والقوى الدافعة، من الاقتصاد ومشاريع البنية التحتية واسعة النطاق وسلسلة من السياسات الجديدة، إلا أنه يواجه أيضًا العديد من المخاطر والتحديات. كيف نستغل الفرص ونواجه تحديات سوق العقارات في ظل هذا السياق الجديد؟

في ندوة "معلومات مهمة للمستثمرين العقاريين" يوم 7 يونيو، والتي نظمتها شركة SB LAW بالتعاون مع نادي Golfland، ناقش الخبراء الحلول لاقتراح حلول استراتيجية لسوق العقارات.

الحدث ليس مجرد تحديث، بل هو أيضًا منتدى مفتوح يجمع أصواتًا متعددة الأبعاد من الخبراء الاقتصاديين وصناع السياسات والشركات الرائدة وقادة طوابق التداول الذين يشاركون بشكل مباشر في تنفيذ المشاريع الحقيقية في السوق.

نظرة عامة على ندوة "معلومات مهمة لمستثمري العقارات" في 7 يونيو. (تصوير: هونغ تشوين)

خلال مشاركته في الندوة، قال الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك BIDV ، إن الاقتصاد الفيتنامي عمومًا، وسوق العقارات خصوصًا، واجها في الآونة الأخيرة صعوبات وتحديات عديدة نتيجةً للتأثير المزدوج للعوامل المحلية والدولية. فقد أثّرت ضغوط التضخم، وأسعار الفائدة، وتضييق تدفقات الائتمان، والتقلبات الاقتصادية العالمية بشكل خطير على إنتاجية العديد من الشركات العقارية وقدرتها على العمل.

في هذا السياق، أولت الدولة والحزب اهتمامًا خاصًا واضحًا لقطاع العقارات من خلال المراجعة والتعديل والتحديث المستمر للعديد من الآليات والسياسات القانونية المهمة. ويضاف إلى ذلك التنفيذ المتزامن لحلول الدعم، مع إصدار سلسلة من التوجيهات من الحكومة والوزارات والهيئات المعنية، بهدف إزالة المعوقات تدريجيًا، واستعادة الثقة، والمضي قدمًا نحو تطوير سوق العقارات بشكل آمن وصحي ومستدام.

القوى الدافعة لسوق العقارات

أشار الدكتور كان فان لوك إلى أن الاقتصاد العالمي سيواصل نموه الضعيف خلال الفترة 2025-2026، بمعدل نمو يبلغ حوالي 2.8% فقط (أقل من 3.3% في عام 2024 و3.5% في الفترة 2011-2019). سينخفض ​​التضخم العالمي بشكل طفيف، وستزداد التجارة ببطء، ولن تنخفض أسعار الفائدة إلا تدريجيًا. إلى جانب ذلك، تواجه شركات العقارات حاليًا عقبات مثل تكاليف المدخلات والخدمات اللوجستية ومتطلبات الرقمنة والتحول إلى الأخضر.

ومع ذلك، أشار السيد لوك إلى أن الاقتصاد يشهد مؤشرات إيجابية، وأن محركات النمو قد تعافت بشكل متساوٍ. ونتيجةً لذلك، انتعش الطلب الاستهلاكي المحلي، وزادت الصادرات بشكل ملحوظ، لكنها تتباطأ؛ كما انتعش الاستثمار الخاص، وزاد الاستثمار الأجنبي المباشر بشكل ملحوظ، لكنه قد يتباطأ؛ وتم تعزيز الاستثمار العام. وشهدت الخدمات (وخاصةً السياحة، والإقامة - الطعام، والخدمات اللوجستية، والتمويل - البنوك...) نموًا ملحوظًا؛ ويشهد سوق الأسهم والعقارات انتعاشًا تدريجيًا.

علاوة على ذلك، فإن "الركائز الأربع" التي تشمل: القرار رقم 57-NQ/TW للمكتب السياسي بشأن الإنجازات في العلوم والتكنولوجيا والابتكار والتحول الرقمي الوطني؛ والقرار رقم 59-NQ/TW للمكتب السياسي بشأن التكامل الدولي في ظل الوضع الجديد؛ والقرار رقم 66-NQ/TW للمكتب السياسي بشأن الابتكار في التشريع وتنفيذه لتلبية متطلبات التنمية الوطنية في العصر الجديد؛ والقرار رقم 68-NQ/TW للمكتب السياسي بشأن التنمية الاقتصادية الخاصة، قد خلقت معًا وحدة متكاملة في التفكير والعمل الاستراتيجي من أجل التنمية الوطنية.

حذّر الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك BIDV، من أنه على الرغم من تعافي سوق العقارات، لا يزال خطر فقاعة الأسعار قائمًا. (صورة: هونغ تشوين)

في قطاع العقارات، صدرت ثلاثة قوانين مهمة للسوق، بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، ودخلت حيز التنفيذ، مما يوفر دعمًا كبيرًا للسوق في السياق الحالي وفي الفترة القادمة. هذه إشارات إيجابية لتعزيز السوق للتطور بشكل فعال ومستدام. إلى جانب ذلك، يحظى السوق أيضًا بدعم كبير من المكتب السياسي والجمعية الوطنية والحكومة التي تصدر قرارات ومراسيم مثل: القرار 170/2024/QH15 والمرسوم 76/2025/ND-CP بشأن إزالة العقبات القانونية للمشاريع والأراضي في استنتاجات وأحكام التفتيش في مدينة هو تشي منه ودا نانغ وخان هوا؛ القرار 171/2024/QH15 والمرسوم 75/2025/ND-CP بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ("الأراضي السكنية والأراضي الأخرى")؛ القرار رقم 201/2025/QH15 بتاريخ 29 مايو 2025 بشأن تجربة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتطوير الإسكان الاجتماعي...

وأكد السيد لوك أن "القوى الدافعة الجديدة الناجمة عن السياسات والقوانين، إلى جانب زيادة الاستثمار في البنية التحتية، تفتح آفاقاً جديدة لسوق العقارات".

تنفيذ الحلول الاستراتيجية

وأشار الخبير كان فان لوك أيضًا إلى المخاطر والتحديات التي تواجه سوق العقارات: تؤثر صراعات التجارة والتكنولوجيا على العقارات اللوجستية والمتنزهات الصناعية والطلب على الإسكان والسياحة والاستهلاك؛ لا يزال صرف الاستثمار العام بطيئًا وغير متساوٍ؛ يواجه دمج المقاطعات والمدن بعض الصعوبات؛ من المتوقع أن يزداد الاستثمار الخاص في الفترة المقبلة؛ يحتاج إصلاح الإجراءات الإدارية إلى وقت لحله واستيعابه؛ إن تعافي سوق العقارات غير مستدام، ولا تزال الأسعار مرتفعة...

وفي مواجهة التحديات وفرص التنمية في السياق الجديد، قال الدكتور كان فان لوك إن شركات العقارات تحتاج إلى تنفيذ مجموعة من الحلول الاستراتيجية مثل: الاستمرار في إعادة هيكلة العمليات؛ الاهتمام بالسيطرة على مخاطر التدفق النقدي، ومعالجة الديون المستحقة (في عام 2025، سيكون هناك حوالي 93500 مليار دونج من السندات المؤسسية المستحقة)؛ التعلم بشكل استباقي والتعامل مع سياسات الدعم، وخاصة حزم دعم الإسكان الاجتماعي، والاستثمار في البنية التحتية، والقرارات والمراسيم الجديدة، وما إلى ذلك.

بالإضافة إلى ذلك، حذّر الدكتور كان فان لوك من أنه على الرغم من تعافي سوق العقارات، إلا أنه لا يزال يحمل احتمالية نشوء فقاعات أسعار، مما يتطلب من الشركات توخي الحذر وشفافية السياسات. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سوق الأسهم بنسبة 5.2% في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2025، أي ما يقارب ضعف الفترة نفسها من العام الماضي، إلا أنه لا يزال يفتقر إلى الاستقرار. لذلك، يُعدّ تحسين كفاءة حوكمة الشركات، وإدارة مخاطر أسعار الصرف وأسعار الفائدة، والامتثال للوائح المالية، عوامل أساسية لتحقيق التنمية المستدامة.

الاندماجات الإقليمية ستؤدي إلى إنشاء مراكز نمو قوية

صرح السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، بأن دمج الوحدات الإدارية حظي مؤخرًا باهتمام كبير من قبل المستثمرين العقاريين. ويُعتبر دمج المقاطعات والمدن أحد الموارد لتعزيز التنمية الاقتصادية. ولكي تتطور المنطقة بشكل مستدام، فإن العامل الضروري هو ضمان وجود مساحة كافية من حيث السكان والموارد والبنية التحتية.

وفقًا للسيد كوك آنه، وجد موقع Batdongsan.com.vn ، بعد إجراء المسح، أن فيتنام تضم حاليًا 64 مقاطعة/مدينة، بمتوسط ​​سكان يزيد عن مليون نسمة لكل مقاطعة. وبالمقارنة مع الدول الأخرى، فإن الفرق كبير. فالصين لديها أكثر من 30 وحدة إدارية على مستوى المقاطعات فقط، بينما يبلغ متوسط ​​سكان كل مقاطعة حوالي 30-40 مليون نسمة. حتى الولايات المتحدة والعديد من الدول الأخرى تُنظم إدارتها بشكل مركزي، مع عدد سكان أكبر بكثير لكل وحدة.

شارك السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، في الندوة. (الصورة: هونغ تشوين)

يُظهر هذا أن الهيكل الإداري في فيتنام مُجزّأ للغاية حاليًا، مما يُسبب صعوبات في الحوكمة ويؤدي إلى تشتت الموارد. عند دمج المقاطعات، ستزداد تركيز الموارد، مما يُهيئ ظروفًا مواتية للتنمية. ورغم أن التنمية بعد الدمج لا يُمكن أن تكون موحدة بين جميع المناطق، إلا أن هذا التركيز سيُنشئ مراكز نمو قوية، كما قال السيد كوك آنه.

من الأمثلة النموذجية على ذلك مدينتا دا نانغ وكوانغ نام. تتمتع دا نانغ بإمكانيات تنموية قوية، لكنها محدودة من حيث الموانئ البحرية والأراضي الصناعية. في المقابل، تتمتع كوانغ نام بمزايا من حيث الموارد والمساحة. سيُنشئ الاندماج كيانًا موحدًا يتمتع بإمكانيات تنمية أوضح.

على المدى الطويل، إذا استقرت سياسات الضرائب والاستثمار خلال السنوات العشر القادمة، فسيكون معدل النمو سريعًا جدًا. لذلك، يرى Batdongsan.com.vn أنه لا ينبغي للمستثمرين الاكتفاء بالنظر إلى العوامل قصيرة الأجل.

على المدى القصير، غالبًا ما تكون اتجاهات الاستثمار بمثابة موجة أولية، فعند سماع خبر اندماج، يسارع الناس إلى شراء الأراضي على أمل "ارتفاع الأسعار". لكن في الواقع، هناك حالات عديدة لا تتغير فيها أسعار الأراضي بعد شرائها، وتظل البنية التحتية والتخطيط على حالهما دون أي تطورات إيجابية.

لذلك، ثمة حاجة إلى رؤية أطول أمدًا وأكثر شمولًا. بعد الاندماج، المهم هو كيفية تخصيص الموارد، ومدى استثمار البنية التحتية على النحو الأمثل، ومدى مساهمة الخطة الرئيسية في تعزيز التنمية الاقتصادية للمقاطعة.

إذا تطورت المنطقة، وتحسن دخل السكان، واستقطبت العمال، وزاد عدد السكان، فسيؤدي ذلك حتمًا إلى زيادة الطلب على الاستثمار، وخاصةً الاستثمار العقاري في المناطق المحيطة بها. ومن ثم، يمكن أن يرتفع مستوى أسعار الأراضي بشكل مستدام.

المصدر: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truong-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html