إزالة الصعوبات وخلق الاستدامة لسوق العقارات

صباح اليوم، الموافق 19 نوفمبر/تشرين الثاني، ناقش نواب المجلس الوطني في مجموعاتهم مشروع قرار المجلس الوطني الذي ينص على عدد من الآليات والسياسات الرامية إلى تذليل الصعوبات والعقبات أمام تنظيم تطبيق قانون الأراضي. لطالما اعتُبرت لوائح قانون الأراضي من أكثر المجالات حساسية في النظام القانوني، لارتباطها المباشر بالمصالح الحيوية لغالبية الشعب.

لقد تسببت المشاكل المستمرة في الاستحواذ على الأراضي، وتطهير المواقع، وتقييم الأراضي، وتحويل استخدام الأراضي، وما إلى ذلك، في "تأجيل" العديد من المشاريع، وإهدار الموارد الاجتماعية، في حين لم يتم ضمان حقوق الناس.

في هذا السياق، يُعدّ تقديم الحكومة مشروع قرار إلى الجمعية الوطنية بموجب الإجراء المُبسّط خطوةً ضروريةً وفي الوقت المناسب لمعالجة القضايا المُلحّة فورًا وتجنّب الجمود المُطوّل. ومن أهمّ ما جاء في المشروع نطاق استرداد الأراضي. ويُضيف المشروع ثلاث حالاتٍ تسترد فيها الدولة الأراضي للمصلحة الوطنية والعامة؛ أبرزها الآلية التي تُمكّن مجلس الشعب الإقليمي من دراسة وإقرار استرداد المساحة المتبقية (لتخصيص الأراضي وتأجيرها) عندما يتوصل المستثمر إلى اتفاقٍ بشأن أكثر من 75% من المساحة وأكثر من 75% من مُستخدمي الأراضي.

وفقًا للجنة الاقتصادية والمالية في مجلس الأمة، يُعدّ هذا مقترحًا سياسيًا يهدف إلى تذليل العقبات التي واجهت تنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية لسنوات طويلة من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي. تُهيئ هذه الآلية ظروفًا مواتية للمستثمرين، الذين تفاوضوا على معظم مساحة الأرض لكنهم يواجهون صعوبة في استغلال المساحة المتبقية، ليتمكنوا من تنفيذ المشروع في الموعد المحدد. مع ذلك، طلبت اللجنة أيضًا من لجنة الصياغة وضع لوائح لتنسيق المصالح عند حساب التعويضات، وتجنب إمكانية تقديم شكاوى ودعاوى قضائية عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي ومعامل التعديل لحساب التعويضات في الحالات المتبقية، لأن سعر الأرض في قائمة الأسعار غالبًا ما يكون أقل من متوسط ​​السعر المتفق عليه.

في تعليق سابق على مشروع القرار المتعلق بهذا المحتوى، ذكرت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) أنه في حال عدم سد الفجوة في سعر التعويض بين قائمة أسعار الأراضي ومعامل التعديل وسعر السوق - وهو أساس تفاوض المستثمرين مع المواطنين - فقد يؤدي ذلك إلى دعاوى قضائية، وإطالة أمد المشروع، ونشوء تضارب في المصالح. كما اقترحت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية أن تلعب الدولة دور الوسيط، داعمةً الأطراف في التفاوض على السعر. وفي حال عدم التوصل إلى توافق، فسيتم استصلاح الأرض وفقًا للوائح.

بالإضافة إلى ذلك، يُتوقع وجود العديد من التحديات الأخرى عند تنفيذ القرار في حال إقراره. أولها خوف فريق التنفيذ من المسؤولية، مما أبطأ وتيرة العديد من المشاريع لقلق المسؤولين من المخاطر القانونية. ثانيًا، خطر التقييم الخاطئ للأراضي في حال عدم اكتمال البيانات، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها بشكل غير معقول، أو العكس - إلى أسعار أدنى من السوق، مما يُسبب انعدام الأمن، ويؤثر على الحقوق المشروعة للشعب.

على الرغم من المخاوف بشأن استرداد الأراضي، وقوائم أسعارها، وآليات تسعير السوق، لا يزال الرأي العام والخبراء يعلقون آمالاً كبيرة على مشروع القرار. سيُمثل هذا القرار آلية انتقالية مهمة لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، تُسهم في إنهاء المشاريع المتراكمة وتقليل الشكاوى المطولة. لا يقتصر هذا القرار على حل الصعوبات الفورية، بل يُرسي أيضاً أساساً قانونياً راسخاً لقانون الأراضي ليعمل على نحو أكثر استدامة. ومع ذلك، إذا لم يُنفذ بشكل جيد، فقد يُنشئ مخاطر جديدة، لا سيما مخاطر على ثقة الناس في سياسات استرداد الأراضي وتسعيرها. يجب أن يظل جوهر جميع تعديلات الأراضي متمسكاً بمبدأ: لا ينبغي التضحية بالتنمية الاقتصادية من أجل العدالة الاجتماعية. تعتمد استدامة سوق العقارات وكفاءة استخدام الأراضي بشكل كبير على كيفية تحقيق التوازن المتناغم بين هاتين القيمتين.

ها يا حبيبتي

المصدر: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html