قيادة آلية مناسبة في سوق العقارات

(VARS) - تعتقد جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أن المخطط التجريبي الذي يسمح للمستثمرين بالموافقة على تلقي الحق في استخدام الأراضي الزراعية وغير الزراعية للإسكان التجاري في غضون 5 سنوات هو الآلية الصحيحة، والتي من شأنها إزالة الصعوبات القانونية لمشاريع الإسكان التجاري التي "عالقة" لأنها لا تحتوي على عناصر الأرض السكنية.

منذ عام ٢٠١٤، ينص قانون الإسكان على ضرورة امتلاك الشركات أراضي سكنية بالكامل لتنفيذ مشاريعها. وبحلول عام ٢٠٢٢، أصدر مجلس الأمة القانون رقم ٠٣/٢٠٢٢/QH١٥، الذي عدّل تسعة قوانين تسمح للشركات بتلقي تحويلات الأراضي السكنية أو غيرها من الأراضي غير السكنية، وفقًا لخططها لتنفيذ مشاريع استثمارية. ويظل هذا الحكم متوارثًا في البند ١ من الفقرة ب، والبند ٦ من المادة ١٢٧ من قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤.

بالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 1 من المادة 126 من قانون الأراضي لعام 2024 على أنه اعتبارًا من 1 يناير 2025، ستكون هناك حالتان يتم فيهما تخصيص الأراضي للمستثمرين من قبل الدولة مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتأجير الأراضي عن طريق المناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي، بما في ذلك مشاريع الاستثمار في بناء المناطق الحضرية ومشاريع الاستثمار للمصالح الوطنية والعامة.

الأمل في ظهور إشارات إيجابية من سوق العقارات (صورة: مينه ثام)

هذا يعني أنه لا يُسمح للشركات العقارية في فيتنام بالحصول مباشرةً على تحويل ملكية الأراضي الزراعية من الأفراد أو المنظمات الأخرى لتحويلها إلى أراضٍ سكنية. ويتعين على الشركات الراغبة في تطوير مشاريع سكنية تجارية انتظار تخصيص الدولة للأراضي أو استئجارها لبناء مشاريع في المناطق الحضرية. وفي الحالات التي تُطور فيها الشركات مشاريع سكنية تجارية أصغر حجمًا دون تدخل الدولة، يتعين على الشركات امتلاك أو الحصول على تحويل ملكية الأراضي السكنية أو أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. وبالتالي، تعتقد منظمة VARS أن المعروض من المساكن التجارية سيظل شحيحًا، حيث لا تزال سلسلة من المشاريع بحاجة إلى "إحاطة بالحديد المموج" نظرًا "لعدم وجود متر مربع واحد من الأراضي السكنية ضمن منطقة بناء المشروع"، كما يصعب تنفيذ العديد من مشاريع الإسكان التجاري الأخرى لأن معظم صناديق الأراضي التي أنشأتها الشركات منذ سنوات عديدة تقع بشكل رئيسي على الأراضي الزراعية وغير الزراعية. وفي الوقت نفسه، لا يوجد سوى عدد قليل جدًا من الشركات التي تتمتع بإمكانيات كافية لتطوير صناديق الأراضي والمنافسة في طرح المناقصات وتنفيذ المشاريع الحضرية، لا سيما في المناطق ذات أسعار الأراضي المرتفعة واحتياجات التنمية الكبيرة.

في ذلك الوقت، ستستمر أسعار المساكن في الارتفاع، وستواجه الشركات الصغيرة صعوبة في المشاركة في السوق، لعدم امتلاكها موارد مالية كافية لشراء الأراضي أو طرحها في مزاد علني في المناطق ذات الإمكانات التنموية. سيواصل كبار المستثمرين، الذين يتمتعون بمزايا في صناديق الأراضي المخصصة لتطوير المشاريع التجارية في المناطق ذات الطلب المرتفع، التحكم في أسعار البيع لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. في الوقت نفسه، إلى جانب ارتفاع تكاليف الأراضي، فإن تطوير المشاريع الحضرية، مع البنية التحتية والمرافق المتزامنة والحديثة، يُجبر المستثمرين أيضًا على الحفاظ على سعر البيع الأساسي مرتفعًا لتجنب الخسائر.

وإزاء هذا الوضع، قدم وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي، صباح يوم 13 نوفمبر/تشرين الثاني، بتفويض من رئيس الوزراء، مشروع قرار للجمعية الوطنية بشأن تجربة توسيع الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري.

على وجه التحديد، تقترح الحكومة أن يتفاوض المستثمرون للحصول على حق استخدام الأراضي الزراعية، والأراضي غير الزراعية غير السكنية، والأراضي الأخرى على نفس قطعة الأرض لإقامة مشاريع سكنية تجارية، على أساس تجريبي لمدة 5 سنوات. يجب تنفيذ المشروع التجريبي المختار في منطقة حضرية، وليس جزءًا من مشروع يجب استعادته. يجب أن يكون للمشروع التجريبي ما لا يزيد عن 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط (مقارنة بحالة استخدام الأراضي الحالية) وفقًا لخطة تخصيص الأراضي وتقسيم المناطق للتخطيط الإقليمي حتى عام 2030. ستنظر اللجنة الشعبية الإقليمية في التراخيص وتمنحها لمنظمات الأعمال العقارية لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي. إلى جانب ذلك، يجب أن تستوفي شركات العقارات الشروط المتعلقة بالأراضي وقوانين الإسكان والأعمال العقارية والاستثمار. في حالة حصول المستثمرين على نقل حقوق استخدام الأراضي التي تنشأ من أراضي الدفاع الوطني والأمن، فإنهم يحتاجون إلى موافقة كتابية من وزارة الدفاع الوطني والأمن العام.

وتعتقد جمعية VARS أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بشراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان هو الآلية الصحيحة، ليس فقط لإزالة الصعوبات القانونية لمشاريع الإسكان التجاري التي "عالقة" بسبب نقص الأراضي السكنية، ولكن أيضًا لزيادة فرص الوصول إلى الأراضي، وتشجيع المستثمرين على تطوير المشاريع، والمساهمة في دعم زيادة المعروض من الإسكان في سوق العقارات.

مع ذلك، لا يزال التحويل وقبوله بحاجة إلى دعم من هيئات إدارة الدولة. إذ لا يزال التفاوض مع أصحاب الأراضي ضمن مخططات الأراضي السكنية للسكن التجاري صعبًا، إذ لا يرغب البعض في التحويل أو نقل الملكية بسعر مرتفع. لذلك، ترى جمعية VARS، على المدى البعيد، أن التنظيم بما يجعل الدولة أكبر مُمول لصناديق الأراضي، وتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال المزادات أو مناقصات استخدام الأراضي، سيكون حلاً هامًا لضمان سوق متوازن على المدى الطويل، وتحسين فرص الحصول على السكن. وبناءً على ذلك، تحتاج منظمات تطوير صناديق الأراضي إلى مراجعة وترتيب إنشاء صناديق أراضي مناسبة للاحتياجات المحلية. ولتلبية احتياجات السكن للأسر ذات الدخل المحدود، يمكن للدولة تخصيص جزء من صندوق الأراضي لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، والإسكان منخفض التكلفة، ومناطق إعادة التوطين. وسيتم تنفيذ هذه المشاريع من خلال المزادات أو تخصيص الأراضي للشركات للتطوير، بشروط تجعل الأسعار أكثر معقولية.

في الوقت نفسه، ينبغي إنشاء صندوق أراضي كبير بما يكفي لتطوير المساكن التجارية لتنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي للشركات التنافسية. ويجب ضمان مشاركة الشركات الصغيرة والمتوسطة في منافسة عادلة. ويجب أن تكون عملية المزاد واضحة الإجراءات، مع الإفصاح الكامل عن المعلومات، لتجنب المضاربة وتقليل الضغط على أسعار الأراضي للشركات الصغيرة. ففي الواقع، تسعى أي شركة عقارية إلى المشاركة في "لعبة" الحصول على الأراضي بشفافية من خلال المزادات والمزايدة.

هذه اللعبة الأكثر شفافية ستُضيّق على الكيانات الضعيفة مجال الأداء، ولن يضطر الناس بعد الآن إلى "المعاناة" عند شراء مشاريع بطيئة النمو من شركات "متواضعة". سيتلقى السوق عرضًا أكثر تنوعًا من المشاريع العقارية واسعة النطاق، مما يُلبي الاحتياجات الفعلية للسكان، ويُسهم في تحسين المشهد الحضري، ويُخفّف الضغط على البنية التحتية العامة في المنطقة المركزية، ويُعزّز التواصل بين مناطق المدينة. في الوقت نفسه، ستتمكن المناطق الحضرية المُطوّرة بشكل متزامن من دمج عناصر الاستدامة، مما يُسهم في تحقيق هدف صافي الانبعاثات الصفري.

لضمان استمرارية المشاريع الصغيرة، يجب أن تمتلك استراتيجية لزيادة رأس المال، وتعبئة رأس المال من صناديق الاستثمار/الشركاء الاستراتيجيين لتلبية شروط المشاركة في المزادات وتقديم العطاءات. أو النظر في التعاون مع شركات أخرى لبناء أساس مالي متين لتطوير المشاريع على أساس "المنافع المتناسقة والمخاطر المشتركة".

وبالإضافة إلى ذلك، بدلاً من المنافسة المباشرة، يمكن للشركات الصغيرة التركيز على أسواق محددة، وتطوير مشاريع أصغر، واستهداف العملاء ذوي الاحتياجات المحددة مثل الإسكان منخفض التكلفة، أو الإسكان الإيجاري، أو المشاريع ذات الحجم المناسب لإمكانياتها المالية.

المصدر: https://dangcongsan.vn/kinh-te/thi-diem-mot-co-che-dung-dan-trong-thi-truong-bat-dong-san-684013.html