السوق يشهد "مفارقة" مثيرة للاهتمام، حيث تم "بيع" العديد من مشاريع الشقق، وستختفي شريحة الأسعار التي تبلغ 50 مليون دونج/م2

وشهد السوق "مفارقة" مثيرة للاهتمام، حيث تم تداول مشاريع الشقق في هانوي بشكل جيد، بل وحتى "بيعت بالكامل"، كما تم وضع لوائح لتسجيل رسوم استخدام الأراضي عند إصدار الكتب الحمراء... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

ويقول الخبراء إن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دولار للمتر المربع في هانوي على وشك الاختفاء. (الصورة: لينه آن)

الشقق ذات الأسعار المعقولة "تختفي" تدريجيا

يشهد قطاع الإسكان بأسعار معقولة طلبًا كبيرًا في السوق ولكنه يعاني من نقص حاد في العرض. بحلول عام 2024، سيكون ما يقرب من 67% من الشقق الجديدة في سوق هانوي ضمن فئة الشقق الفاخرة والراقية.

ومن المتوقع أنه بحلول عام 2025 سوف يختفي القطاع الأساسي الذي يبلغ سعره 50 مليون دونج/م2. ويقول الخبراء إن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دولار للمتر المربع في هانوي على وشك الاختفاء. وكان من المتوقع أن تعيد قصة الإسكان التجاري بأسعار معقولة التوازن بين العرض والطلب في السوق، ولكنها الآن تبدو بعيدة المنال بشكل متزايد.

وتظهر إحصائيات جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أنه في الربع الثالث من عام 2024، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019، وهو ضعف الزيادة في مدينة هوشي منه. هوشي منه متوسط ​​سعر البيع الأساسي يقترب من 60 مليون دونج/م2.

علق السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - على أن الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​في هانوي ينتقلون بشكل متزايد إلى المناطق الضواحي، حيث لم يكتمل بعد نظام البنية التحتية المتصلة بها، لشراء المنازل. ومن المتوقع أن يتكرر هذا الوضع في مدن أخرى في المستقبل القريب إذا لم يتم إعادة النظر في آلية ترخيص المشاريع. لكن أسعار الشقق في هذه المناطق لم تعد عند مستوى "مناسب".

أشار مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - السيد دينه مينه توان - إلى أن عام 2024 سيشهد "مفارقة" مثيرة للاهتمام، فعلى الرغم من أن سعر بيع الشقق في السوق الأولية في كل من هانوي ومدينة هو تشي منه لا يزال عند مستوى مرتفع، إلا أن القدرة الشرائية لا تزال جيدة للغاية. يعتقد ما يصل إلى 70% من السماسرة أن مشاريع الشقق في هانوي ستحظى بأحجام معاملات إيجابية، حتى "بيعها بالكامل" في عام 2024. وينطبق هذا الرقم بشكل مماثل على مدينة هوشي منه. كما حصل هوشي منه على أكثر من 40%.

ويظهر ذلك مدى الجاذبية الكبيرة التي يتمتع بها قطاع الشقق، وخاصة المشاريع التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية بشكل جيد. تظل الشقق دائمًا رائدة في دورات تعافي السوق، لأنها تستهدف احتياجات الإسكان الحقيقية، وهي حاجة موجودة دائمًا ومستدامة. وتتركز الزيادة الحادة في حجم المعاملات في الشقق ذات المساحات الصغيرة والأسعار المعقولة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشاريع التي يختارها المشترون غالباً ما تكون منتجات مكتملة، ذات بنية تحتية كاملة، وكثافة بناء منخفضة، ومستثمرين ذوي سمعة طيبة، وتقدم جيد في الدفع، وسياسات أسعار فائدة تفضيلية، وما إلى ذلك، كما حلل السيد توان.

على الرغم من أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة ومتوسطة المدى يميل إلى الضيق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه. مدينة هوشي منه ولكن هذا لا يزال القطاع الرئيسي، ويجذب اهتماما كبيرا من المشترين الحقيقيين، مع الحاجة إلى امتلاك منزل للاستقرار.

ومن هذا الواقع، فإن تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة لا يزال يشكل حاجة ملحة، وخاصة في المدن الكبرى. قال السيد دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري اقتراح مبادرة لبحث وتطوير قطاع الإسكان التجاري بأسعار معقولة لأن هذا سيكون عاملاً مهمًا للمساعدة في استقرار سوق العقارات واستدامتها.

هل يجب علي الاستثمار في الشقق الفندقية للإيجار؟

قال الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أسعار العقارات في المنطقة الوسطى في اتجاه تصاعدي. تضاعف متوسط ​​سعر الشقق في أربع مناطق مركزية في هانوي مقارنة ببداية عام 2019، أي بنسبة 30% أعلى من متوسط ​​الزيادة في هانوي ككل.

على سبيل المثال، تعد منطقتي هاي با ترونغ ودونغ دا المنطقتين اللتين شهدتا أفضل معدل نمو للأسعار في السنوات الخمس الماضية، وذلك بسبب مستويات الأسعار الجيدة نسبيا مقارنة بالمشاريع التي تم افتتاحها حديثا في المناطق الضواحي. شهدت المشاريع الجديدة التي تم افتتاحها للبيع خلال السنوات الثلاث الماضية تعديلاً مستمراً في أسعارها صعوداً، بنحو 10% بعد كل مرحلة افتتاح. مشاريع شقق جديدة تفتح للبيع في عام 2024 بأسعار مشتركة تبدأ من 125 مليون دونج/م2. تبلغ تكلفة الشقق الفندقية حوالي 88 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة).

في ظل ارتفاع أسعار الشقق، إذا كان لديك أكثر من 5 مليارات دونج نقدًا، هل يجب عليك تحويل استثمارك إلى شقق فندقية للإيجار؟

وقال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Home، إن العديد من المستثمرين يميلون إلى البحث عن العقارات ذات مصادر الربح المزدوجة عندما يكون هناك دخل مستقر من الإيجار وأرباح من نمو الأصول.

لذلك، إذا كان لديك 5.5 مليار دونج، يقترح السيد تشونغ، يمكن للمستثمرين العثور على عقارات مرنة يمكنها توليد تدفقات نقدية ويمكن استخدامها للعيش أو الإيجار. مع هذه المرونة العقارية، لن يكون من الصعب بيعها لاحقًا.

وبحسب السيد تشونغ، فقد حظيت الشقق الفندقية في وسط المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه باهتمام كبير في السنوات الأخيرة بسبب دخلها المستقر من الضيوف طويلي الأمد والخبراء والمجتمع الأجنبي.

علاوة على ذلك، فإن سعر الشقق الفندقية أقل بنسبة 35-70% من السوق في نفس القطاع، ولكن سعر إيجار الشقق الفندقية أعلى بنسبة 25-50% من سعر الشقق طويلة الأمد. وهذا يدل على أن الشقق الفندقية للإيجار هي منتجات عقارية تحقق كفاءة استثمارية عالية.

مشروع المنطقة السياحية في بينه دينه بقيمة 2500 مليار دونج لديه مستثمر.

في 23 ديسمبر، ذكرت الأخبار من مكتب اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه: وقع نائب رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة نجوين تو كونغ هوانغ القرار رقم 4428 / QD-UBND بالموافقة على نتائج مزاد حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع النقطة رقم 2 (2-2)، منطقة السياحة الشاطئية نون لي - كات تيان.

هذا مشروع برأس مال استثماري إجمالي يقدر بما لا يقل عن 2215.57 مليار دونج (باستثناء أموال الفوز بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي)، ويتم تنفيذه في بلدية كات تشانه، مقاطعة فو كات، المنطقة الاقتصادية نون هوي، مقاطعة بينه دينه.

وبناء على ذلك، فإن المستثمر المختار هو شركة Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (التي يقع مقرها الرئيسي في مدينة Quy Nhon، Binh Dinh) بسعر العرض الفائز البالغ 368.823 مليار دونج، وهو فارق يبلغ نحو 21 مليار دونج (20.877 مليار دونج) مقارنة بالسعر الابتدائي البالغ 347.946 مليار دونج.

وتبلغ المساحة المخططة لتنفيذ المشروع أكثر من 40 هكتارًا؛ حيث تبلغ مساحة أراضي الخدمة السياحية (أرض الفيلات السياحية، أرض خدمة المنتجع، أرض الفندق، الأرض المربعة، أرض بناء الخدمة التجارية، أرض حمام السباحة) أكثر من 14.4 هكتارًا، ومساحة الأراضي الخضراء أكثر من 15.3 هكتارًا، ومساحة أراضي المرور والبنية التحتية الفنية (أرض المرور، أرض البنية التحتية الفنية، أرض مواقف السيارات) تبلغ حوالي 5.6 هكتارًا، ومساحة أراضي الشاطئ وسطح المياه 4.8 هكتارًا. شكل استخدام الأراضي هو أن تقوم الدولة باستئجار الأرض وتحصيل إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار من خلال شكل مزاد حقوق استخدام الأراضي.

بعد اكتمال المشروع، سيكون في بينه دينه المزيد من مشاريع المنتجعات الراقية مثل: الفلل السياحية والفنادق ومشاريع خدمات المنتجعات ومشاريع الخدمات التجارية (المطاعم ومحلات بيع الهدايا التذكارية والكاريوكي والأعمال العامة) للبيع والإيجار والإيجار مع الشراء وغيرها من الأنشطة التجارية وفقًا للوائح لتلبية احتياجات الإقامة والمنتجع والترفيه والمتعة للسياح.

ويعد هذا المشروع أيضًا بتوفير المزيد من الزخم لتنمية السياحة المحلية، مع بناء العديد من العناصر المهمة مثل: الفنادق والفيلات المنتجعية والساحات والخدمات التجارية.

وبحسب زعماء مقاطعة بينه دينه، فإن هذه المنطقة أيضًا تتمتع بإمكانات كبيرة ولكن لم يتم استغلالها بشكل جيد. لقد كانت لمقاطعة بينه دينه العديد من السياسات المتعلقة بجذب وتشجيع الاستثمار. ومن ثم تهيئة الظروف للمستثمرين ذوي القدرة والخبرة الكافية للاستثمار في المنطقة وتطويرها وفقا لتوجيهات مجلس الشعب الإقليمي في كل فترة.

لائحة تسجيل ديون رسوم الانتفاع بالأراضي عند إصدار الكتاب الأحمر

يجب الإشارة إلى اللوائح الخاصة بتسجيل ديون رسوم استخدام الأراضي عند منح شهادة حق استخدام الأراضي (الكتاب الأحمر)، وملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

تنص المادة 11، المادة 18 من المرسوم 101/2024/ND-CP على دين رسوم استخدام الأراضي عند منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (المعروفة باسم الكتب الحمراء)، والتي يتم تنفيذها على النحو التالي:

أ) الأشخاص المؤهلون للحصول على دين رسوم استخدام الأراضي عند إصدار أول شهادة لحقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض هم الأفراد والأسر التي تستخدم الأراضي حاليًا والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم والورثة وفقًا لأحكام القانون والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم، وسوف يستمر تسجيل ديونهم؛

ب) يكون مبلغ رسم الانتفاع بالأرض المسجل في الدين في الحالة المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة هو إجمالي مبلغ رسم الانتفاع بالأرض المستحق الدفع وقت إصدار شهادة حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض؛

ج) يتم تنفيذ ترتيب وإجراءات تسجيل ودفع وتسوية ديون رسوم استخدام الأراضي وفترة دين رسوم استخدام الأراضي للأسر والأفراد المستحقين لديون رسوم استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه في هذه الفقرة وفقًا لأحكام قانون رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجار الأراضي؛

د) في حالة تخصيص أرض لإعادة التوطين للشخص، يتم تسجيل دين رسوم الانتفاع بالأرض وفقاً لأحكام مرسوم التعويض والدعم وإعادة التوطين عند استرداد الدولة للأرض؛

د) يتم تسجيل ديون رسوم استخدام الأراضي للموضوعات المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 إلى 31 يوليو 2029. ويتم سداد وإلغاء ديون رسوم استخدام الأراضي وفقًا لأحكام قانون تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html