"شعاع ضوء صغير" في هانوي، استصلاح أراضي 5 فيلات في خانه هوا، انخفاض أسعار الشقق، لماذا لا يزال المستثمرون مترددين؟

المستثمرون لا يزالون مترددين على الرغم من انخفاض أسعار الشقق، خان هوا يسترد الأرض لبناء 5 فيلات في موقع قصر باو داي الأثري، الأراضي الضواحي ساخنة عندما يتم تقسيمها إلى قطع أراضي مرة أخرى... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث الأخبار العقارية: بعد شهر من "إطلاق" التقسيم وتقسيم الأراضي، بدأت قطع الأراضي في ضواحي هانوي تجذب العملاء المهتمين بالشراء. (الصورة: ن.لي)

رغم تراجع الأسعار، لا يزال المستثمرون "خائفين" من الشقق المعروضة للبيع بالخسارة.

في الآونة الأخيرة، غُمِر السوق بمعلومات حول بيع الشقق بخسارة أو خفض الأسعار. تُعرض بعض الشقق للبيع بأسعار منخفضة في المنطقة الحضرية التي تبلغ مساحتها نحو 300 هكتار في المنطقة القديمة رقم 9 (مدينة ثو دوك حاليًا). تم شراء الشقة المكونة من غرفتي نوم، بمساحة حوالي 54 مترًا مربعًا، من قبل المالك بأكثر من 3 مليارات دونج منذ أكثر من عامين، لكنهم يعتزمون الآن بيعها بحوالي 2.7 مليار دونج. أو مع شقة في منطقة إعادة التوطين بالمنطقة الثانية، يوافق صاحب المنزل على الإعلان بمبلغ حوالي 2.5 مليار دونج لمساحة 80 مترًا مربعًا.

يرغب العديد من الأشخاص في اغتنام هذه الفرصة لامتلاك شقة للإيجار، مما يخلق مصدر دخل طويل الأمد. لكن مشكلة التدفق النقدي وكفاءة الاستثمار تجعلهم يترددون.

وبحسب الحسابات، إذا تم شراء شقة بحوالي 2.7 مليار دونج، فبعد انتهاء فترة السماح للفائدة وأصل الدين، يجب على المستثمر أن يدفع حوالي 22-23 مليون دونج شهريًا. إذا اشتريته ثم قمت بتأجيره، فإن سعر الإيجار يبلغ حوالي 5-6 مليون دونج شهريًا فقط، وهو ما لا يكفي لتغطية تكاليف الفائدة. وهذا ما يجعل الكثير من الناس يترددون ويترددون عند اتخاذ القرار.

سعر الشقة الحالي في مدينة هوشي منه هو حوالي 60-70 مليون دونج/م2. أما فيما يتعلق بقطاع الإسكان منخفض التكلفة والإسكان الاجتماعي، فهناك نقص في العرض. ترتفع أسعار الشقق بينما تشهد أسعار الإيجارات انتعاشًا، مما أدى إلى عدم تحسن هامش الربح لهذا النوع من العقارات كثيرًا في الآونة الأخيرة.

وفقًا لمسح أجرته وحدة أبحاث السوق، بلغ هامش الربح لتأجير الشقق في مدينة هوشي منه 4.4% فقط سنويًا في الربع الأول من عام 2023، وهو أقل بكثير من 5.9% في عام 2019. ونتيجةً للوباء، انخفض هذا المعدل على مدار السنوات الثلاث الماضية (2020-2022) إلى 4.9% سنويًا، ثم ظل عند 4.1%، ولم يرتفع إلا مؤخرًا.

تعتبر أسعار الفائدة إحدى العوائق الحالية في السوق عندما يقرر الناس شراء العقارات. في السنوات السابقة كانت أسعار الفائدة حوالي 10% سنويا، والآن أصبحت حوالي 13-14% سنويا، ولكن الناس يجدون صعوبة في الاقتراض.

وقال السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، إن السوق حاليًا لديه شقق للبيع بأسعار مخفضة وبخسارة، كما يتم خصم العديد من المنتجات الثانوية بنسبة 30٪. لكن الفرصة متاحة لأصحاب الإمكانات المالية والتدفق النقدي الجاهز للاستفادة من العقارات ذات الخصومات الكبيرة ومواقع التأجير الجيدة والطلب المتزايد.

أما بالنسبة لأولئك الذين يتعين عليهم استخدام الرافعة المالية والاقتراض من البنوك، فالقصة هي العكس. أسعار الإيجارات حاليا مستقرة وتميل إلى الارتفاع، ويبلغ متوسط هامش الربح حوالي 4-5% سنويا، ولكن أسعار الفائدة المصرفية تبلغ 13-14% سنويا.

ومن الواضح أن العائدات لا تكفي لتغطية الفائدة على القرض. ولذلك، إذا استخدم المستثمرون الرافعة المالية، فإن شراء الشقق للإيجار ليس جذاباً في الوقت الحالي. على الرغم من أن الشقة قد يكون لديها فرصة لارتفاع السعر في المستقبل، إلا أن العبء المالي في هذا الوقت كبير جدًا.

وبمشاركة نفس الرأي، حلل السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com في المنطقة الجنوبية، أنه عند الاستثمار في الشقق للإيجار، يحتاج المستثمرون إلى النظر في مقدار الزيادة التي يمكن أن يحققها سعر الشقة سنويًا وما هو معدل ربح الإيجار مقارنة بأسعار الفائدة المصرفية. في أوقات السوق الجيدة (2018-2020)، يمكن أن ترتفع أسعار الشقق بنسبة 10-15% سنويًا. بحلول عام 2021-2023، من المتوقع أن تزيد أسعار الشقق بنسبة 8% فقط في المتوسط سنويا، ولن تتقلب كثيرا. بالنسبة للشقق الثانوية، فإن الزيادة في الأسعار هي فقط 3-4٪ سنويا.

وبحسب تقييم السيد توان، فإن السوق يشهد حاليا اتجاهين مختلفين. وهذا يعني أن الشقق الأولية ترتفع أسعارها بينما تباع الشقق الثانوية بخسارة.

ولا تزال أسعار مشاريع التجارة الثانوية تتراوح حول 50-60 مليون دونج/متر مربع، ولكن الخصومات والدفعات السريعة تُستخدم في كثير من الأحيان لضبط الأسعار بشكل أكثر ملاءمة. لم يرتفع معدل الربح الإيجاري لهذه المجموعة إلى المستوى المتوقع (حوالي 6% سنويا)، ولا يزال أقل من فائدة قرض البنك، ومثقل بفوائد القروض. ولذلك، في حالة قيام المستثمرين بشراء شقق للإيجار الجديد، فمن الصعب تحقيق الجاذبية. وقال السيد توان "إن أصعب شيء في السوق هو الحصول على القروض، والحصول على القروض في هذه المرحلة أمر صعب للغاية".

وفي الختام، قال السيد توان إن الشقق التي تم تسليمها وتأجيرها ارتفع سعر الإيجار. إذا اشترى المستثمرون من أجل الاستثمار، فيجب عليهم أن يأخذوا في الاعتبار قضايا رأس المال والفائدة.

الأراضي في الضواحي تعج بالمعاملات بعد "إطلاق" التقسيم وفصل قطع الأراضي

وبحسب موقع Vietnamnet ، بعد شهر من "إطلاق العنان" لتقسيم الأراضي، بدأت قطع الأراضي في ضواحي هانوي تجذب العملاء المهتمين بالشراء. تظهر الدراسة أن معظم العملاء مهتمون فقط بالأراضي ذات الكتب الحمراء والوضع القانوني الواضح ونطاق السعر من 1 إلى 1.5 مليار دونج.

أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، أن المعلومات التي تفيد بأن هانوي تسمح بتقسيم وفصل قطع الأراضي سيكون لها تأثير إيجابي على السوق. رغم أنها ليست قوية حتى الآن، إلا أنها ستكون بمثابة "دفعة" للسوق نحو الأفضل، وخاصة قطاع الأراضي.

العقارات "مريضة" ولا ينبغي أن تُشكّل عوائق تُصعّب السوق. عند تقسيمها إلى قطع صغيرة، ستكون مُناسبة لاحتياجات غالبية الأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

ومن هناك، فإن أعمال العقارات لها أيضًا تأثير أكثر إيجابية. وأضاف توآن "خاصة عندما يتم تقسيم الأرض، فإن السوق سوف يشهد معاملات، وسوف تقوم الدولة أيضًا بتحصيل ضريبة نقل الملكية".

وبحسب هذا الشخص، فإن مناطق مثل تو ليم، ها دونج، دونج آنه، مي لينه... لديها الكثير من الأراضي بين الناس، لذلك عندما يتم تقسيم قطع الأراضي، فإن ذلك سيخلق عرضًا جيدًا للسوق.

وفي تقييمه للتأثير الإيجابي على سوق العقارات منذ استئناف هانوي تقسيم الأراضي وتقسيمها، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إن المعاملات استؤنفت في السوق الضواحي.

مقارنةً بالفترة التي سبقت تيت، بدأ السوق يجذب اهتمام المستثمرين، مع بعض الصفقات. يتركز السوق بشكل أساسي في المناطق المكتظة بالسكان ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية. المناطق التي تلبي احتياجات الاستثمار طويل الأجل في اتجاه التنمية الحضرية، مثل لانغ هوا لاك...

كما أن تقسيم وفصل قطع الأراضي يساعد السوق على التعافي من وجهة نظر المستهلكين الحقيقيين، مما يخلق قيمًا مناسبة لمزيد من الموضوعات. وفي الوقت نفسه، فإنها تشكل أيضًا القوة الدافعة والتأثير العام على تعافي سوق العقارات"، كما قال السيد تشونغ.

وفي ظل ضعف العرض حيث يصعب على المستثمرين بيع منتجاتهم، قال تشونغ إن تقسيم وفصل قطع الأراضي من شأنه أن يخلق المزيد من مصادر السلع للسوق. عندما يكون هناك المزيد من المنتجات في السوق، ستكون هناك معاملات.

وفيما يتعلق بأسعار الأراضي، قال السيد تشونغ إن أسعار السوق في الواقع لا تزال تتناقص مقارنة بذروتها، حيث انخفضت بنحو 15-20%، وفي بعض المناطق بنسبة 30%.

وأضاف السيد تشونغ "هذا هو الوقت الذي تتاح فيه الفرصة الحقيقية للعرض والطلب للعثور على منتجات جيدة، وفرصة الشراء للعيش فيها".

وفي تعليقه على قطاع الأراضي من الآن وحتى نهاية العام، قال السيد تشونغ إنه من غير المرجح أن تكون هناك قصص "ساخنة" أو "محمومة" مثل ذي قبل.

وصرح السيد لي دينه هاو، مدير المبيعات في المنطقة الشمالية لشركة Batdongsan.com.vn، بأن السماح بتقسيم الأراضي مرة أخرى سيكون بمثابة "شعاع ضوء صغير" لسوق الأراضي في هانوي.

وبحسب السيد هاو، فمن أجل تطوير سوق الأراضي بشكل أكثر استدامة، هناك حاجة إلى دعم أكبر، مثل تعزيز نقل المراكز الإدارية والمتنزهات الصناعية والمشاريع والجامعات إلى ضواحي هانوي.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي زيادة الاستثمار في المناطق الحضرية الساتلية في الغرب مثل هوا لاك، وشوان ماي، وشمال النهر الأحمر مثل مي لينه، وسوك سون، ودونغ آنه...

وعلى وجه الخصوص، قال السيد هاو إن السوق بحاجة إلى حزم قروض عقارية ذات معدلات فائدة أكثر ملاءمة.

"سعر فائدة الإقراض أقل من 10%، بدلاً من متوسط 11% إلى 13%. وفي الوقت نفسه، ينبغي إعطاء الأولوية لإقراض العقارات المُستخدمة في الإنتاج والتشغيل، مما يُولّد تدفقات نقدية، بدلاً من العقارات المُضاربة"، هذا ما صرّح به السيد هاو.

خان هوا: استعادة أراضي خمس فيلات في موقع قصر باو داي الأثري رسميًا

قررت اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا استعادة أراضي 5 فيلات أثرية في مشروع منتجع باو داي الفاخر، في حي فينه نجوين، مدينة نها ترانج.

في القرار رقم 1125/QD-UBND بتاريخ 19 مايو 2023، وقع نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة خانه هوا، لي هو هوانغ، على استعادة 9209.4 متر مربع من أرض 5 فيلات أثرية من طراز باو داي مستأجرة من قبل شركة خانه ها للاستثمار المساهمة لبناء مشروع منتجع باو داي الفاخر.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

منظر بانورامي لموقع آثار قصر باو داي. (الصورة: BXD)

وسيتم تسليم مساحة الأرض الخاصة بهذه الفيلات الأثرية الخمس بعد استعادتها إلى مركز حفظ آثار خان هوا لإدارتها وفقًا لأحكام القانون.

وفقًا لقرار استرداد الأراضي الصادر عن لجنة الشعب الإقليمية في خانه هوا، فإن مكتب تسجيل الأراضي في خانه هوا مسؤول عن استرداد وإعادة إصدار شهادة حق استخدام الأراضي للمشروع حتى تتمكن شركة المساهمة الاستثمارية خانه ها من تعديل مستندات المشروع وفقًا لأحكام القانون.

ومن المعروف أن موقع قصر باو داي الأثري يقع في خليج نها ترانج، وهو موقع ذو مناظر طبيعية وطنية اعترفت به وزارة الثقافة والإعلام في عام 2005.

في عام 2013، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا قرارًا بالموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500 وتعديل تخطيط استخدام الأراضي محليًا لموقع الآثار في قصر باو داي.

بعد ذلك، تم تخصيص قطعة أرض لشركة خان ها للاستثمار، بما في ذلك أرض موقع آثار قصر باو داي، لتنفيذ مشروع منتجع باو داي نها ترانج.

تبلغ مساحة موقع قصر باو داي الأثري أكثر من 12 هكتارًا وقد بناه الفرنسيون على جبل كانه لونج في عام 1923 ليكون بمثابة مكان للعيش لعلماء المحيطات . من عام 1940 إلى عام 1945، كان الملك باو داي والملكة نام فونج يأتون إلى هنا كثيرًا للاسترخاء، لذا يعود اسم قصر باو داي إلى ذلك الوقت.

ملف تغيير المعلومات الشخصية في الكتاب الأحمر

وفقًا لصحيفة البناء ، فإن معلومات السيدة نجوين ثي ثو هوين (هاي دوونغ) وزوجها في شهادة حقوق استخدام الأرض والأصول المرتبطة بالأرض هي بطاقة الهوية. في الوقت الحالي، تم تغيير كليهما ويستخدمان بطاقات الهوية المدنية.

سألت السيدة هوين، من أجل تسجيل الرهن العقاري في فروع مكتب تسجيل الأراضي، هل تحتاج هي وزوجها إلى تصحيح المعلومات المتعلقة بهوية المواطن في شهادة حقوق استخدام الأراضي؟ في حالة ضرورة تصحيح المعلومات الموجودة في بطاقة الهوية الوطنية ما هو الإجراء؟

وقد ردت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على هذه القضية على النحو التالي:

يتم تأكيد التغييرات في المعلومات المتعلقة بالكيانات القانونية وأرقام بطاقات الهوية وأرقام بطاقات الهوية المدنية والعناوين على الشهادة الصادرة وفقًا لاحتياجات مستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول المرتبطة بالأرض ويتم ذلك في مكتب تسجيل الأراضي أو فرع من فروع مكتب تسجيل الأراضي.

يتم تقديم الملف وفقًا لأحكام البند 16، المادة 9 من التعميم رقم 24/2014/TT-BTNMT بتاريخ 19 مايو 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن تنظيم السجلات العقارية (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 2 من التعميم رقم 09/2021/TT-BTNMT بتاريخ 30 يونيو 2021)، بما في ذلك:

"أ) طلب تسجيل التغييرات في الأرض والأصول المرتبطة بالأرض وفقًا للنموذج رقم 09/DK؛

ب) النسخة الأصلية من الشهادة الصادرة؛

ج) صورة من بطاقة الهوية الجديدة أو بطاقة الهوية العسكرية الجديدة أو بطاقة الهوية المدنية الجديدة أو دفتر قيد الأسرة، أو أي مستندات أخرى تثبت التغيير الشخصي في حالة تغيير البيانات الشخصية للشخص المذكور في الشهادة.

وزارة الموارد الطبيعية والبيئة توفر لك المعلومات التي يجب أن تعرفها.

[إعلان 2]
مصدر