"شعاع ضوء صغير" في هانوي، استصلاح أراضي 5 فيلات في خانه هوا، انخفاض أسعار الشقق، لماذا لا يزال المستثمرون مترددين؟

المستثمرون لا يزالون مترددين على الرغم من انخفاض أسعار الشقق، خان هوا تسترد الأراضي لبناء 5 فيلات في موقع قصر باو داي الأثري، الأراضي الضواحي ساخنة عندما يتم تقسيمها إلى قطع أراضي مرة أخرى... هي أحدث أخبار العقارات.

آخر مستجدات سوق العقارات: بعد شهر من "إطلاق" التقسيم وفصل قطع الأراضي، بدأت قطع الأراضي في ضواحي هانوي تجذب الراغبين بالشراء. (صورة: ن. لي)

رغم تراجع الأسعار، لا يزال المستثمرون "خائفين" من الشقق المعروضة للبيع بالخسارة.

في الآونة الأخيرة، غُمِر السوق باستمرار بمعلومات حول بيع الشقق بخسارة أو بأسعار مخفضة. تُعرض بعض الشقق في المنطقة الحضرية التي تبلغ مساحتها حوالي 300 هكتار في المنطقة التاسعة القديمة (مدينة ثو دوك حاليًا) للبيع بأسعار منخفضة. اشترى مالك شقة بغرفتي نوم، بمساحة حوالي 54 مترًا مربعًا، بأكثر من 3 مليارات دونج قبل أكثر من عامين، لكنه الآن ينوي بيعها بحوالي 2.7 مليار دونج. أما بالنسبة لشقة في منطقة إعادة التوطين بالمنطقة الثانية، فيوافق مالكها على عرضها بحوالي 2.5 مليار دونج لمساحة 80 مترًا مربعًا.

يرغب الكثيرون في اغتنام هذه الفرصة لامتلاك شقة للإيجار، مما يوفر لهم مصدر دخل طويل الأجل. إلا أن مشكلة التدفق النقدي وكفاءة الاستثمار تجعلهم يترددون.

وفقًا للحسابات، في حال شراء شقة بحوالي 2.7 مليار دونج، وبعد انقضاء فترة السماح للفوائد ورأس المال، سيضطر المستثمر إلى دفع حوالي 22-23 مليون دونج شهريًا. أما في حال الشراء والتأجير، فسيكون الإيجار حوالي 5-6 ملايين دونج شهريًا فقط، وهو ما لا يكفي لتغطية تكلفة الفائدة. هذا ما يجعل الكثيرين يترددون في اتخاذ القرار.

يبلغ متوسط سعر الشقق حاليًا في مدينة هو تشي منه حوالي 60-70 مليون دونج للمتر المربع. في الوقت نفسه، يعاني قطاع الإسكان منخفض التكلفة والإسكان الاجتماعي من نقص في المعروض. ترتفع أسعار الشقق، بينما تشهد أسعار الإيجارات انتعاشًا طفيفًا، مما يُضعف هامش ربح هذا النوع من الإسكان في الآونة الأخيرة.

وفقًا لمسح أجرته وحدة أبحاث السوق، بلغ هامش الربح لتأجير الشقق في مدينة هوشي منه 4.4% فقط سنويًا في الربع الأول من عام 2023، وهو أقل بكثير من 5.9% في عام 2019. ونتيجةً للوباء، انخفض هذا المعدل على مدى السنوات الثلاث الماضية (2020-2022) إلى 4.9% سنويًا، ثم ظل عند 4.1%، ولم يرتفع إلا مؤخرًا.

تُعدّ أسعار الفائدة أحد العوائق الحالية في سوق العقارات عند اتخاذ قرار الشراء. في السنوات السابقة، كانت أسعار الفائدة حوالي 10% سنويًا، أما الآن فتتراوح بين 13% و14% سنويًا، لكن الناس يواجهون صعوبة في الاقتراض.

قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، إن السوق العقاري يشهد حاليًا انخفاضًا في أسعار الشقق، بل وخسارة في العديد من المنتجات الثانوية، حيث انخفضت أسعارها بنسبة 30%. إلا أن الفرصة سانحة لمن يمتلكون الإمكانات المالية والسيولة النقدية الكافية للاستفادة من العقارات ذات الخصومات الكبيرة ومواقع التأجير الجيدة والطلب المتزايد.

بالنسبة لمن يضطرون إلى استخدام الرافعة المالية والاقتراض من البنوك، فالوضع معاكس تمامًا. حاليًا، أسعار الإيجارات مستقرة وتميل إلى الارتفاع، ويبلغ متوسط هامش الربح حوالي 4-5% سنويًا، بينما تتراوح أسعار الفائدة المصرفية بين 13 و14% سنويًا.

من الواضح أن العائدات لا تكفي لتغطية فوائد القرض. لذلك، إذا لجأ المستثمرون إلى الاستدانة المالية، فإن شراء شقة للإيجار ليس خيارًا جذابًا في الوقت الحالي. مع أن الشقة قد ترتفع قيمتها مستقبلًا، إلا أن العبء المالي كبير جدًا في الوقت الحالي.

يتفق السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com في المنطقة الجنوبية، مع هذا الرأي، إذ حلل أنه عند الاستثمار في شقق للإيجار، يجب على المستثمرين مراعاة مقدار الزيادة السنوية في سعر الشقة وهامش ربح الإيجار مقارنةً بأسعار الفائدة المصرفية. ففي فترات ازدهار السوق (2018-2020)، يمكن أن ترتفع أسعار الشقق بنسبة 10-15% سنويًا. وبحلول الفترة 2021-2023، سيصل متوسط الزيادة في أسعار الشقق إلى حوالي 8% سنويًا فقط، ولن تشهد تقلبات كبيرة. أما بالنسبة للشقق الثانوية، فستكون الزيادة السنوية 3-4% فقط.

يشهد السوق حاليًا اتجاهين مختلفين، وفقًا للسيد توان. إذ ترتفع أسعار الشقق الرئيسية، بينما تُباع الشقق الثانوية بخسارة.

لا تزال أسعار مشاريع التداول الثانوي تتراوح بين 50 و60 مليون دونج/متر مربع، لكنها غالبًا ما تستخدم إجراءات خصم ومدفوعات سريعة لضبط الأسعار بشكل أكثر ملاءمة. لم يرتفع معدل ربح الإيجار لهذه المجموعة إلى المستوى المتوقع (حوالي 6% سنويًا)، ولا يزال أقل من فائدة القروض المصرفية، ويثقل كاهلها بفوائد القروض. لذلك، يصعب على المستثمرين الذين يشترون شققًا للإيجار الجديد تحقيق جاذبية. وصرح السيد توان: "أصعب ما في السوق هو الحصول على رأس مال قرض، والحصول عليه في هذه المرحلة بالغ الصعوبة".

في الختام، قال السيد توان إن أسعار إيجار الشقق التي سُلّمت وأُجّرت سترتفع. وإذا اشترى المستثمرون العقار بغرض الاستثمار، فعليهم مراعاة رأس المال والفائدة.

الأراضي في الضواحي تعج بالمعاملات بعد "إطلاق" التقسيم وفصل قطع الأراضي

وفقًا لموقع Vietnamnet ، بعد شهر من إطلاق عملية تقسيم وفصل قطع الأراضي، بدأت قطع الأراضي في ضواحي هانوي تجذب اهتمامًا متزايدًا من الراغبين بالشراء. وتُظهر الاستطلاعات أن معظم العملاء مهتمون فقط بقطع الأراضي التي تحمل سجلات عقارية حمراء، ووضعًا قانونيًا واضحًا، وبسعر يتراوح بين مليار ومليار ونصف دونج فيتنامي.

أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إي زد للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (إي زد بروبرتي)، أن المعلومات التي تفيد بأن هانوي تسمح بإعادة تقسيم وتقسيم قطع الأراضي سيكون لها تأثير إيجابي على السوق. ورغم أن هذا القرار ليس قويًا، إلا أنه سيشكل دفعة قوية للسوق، وخاصةً قطاع الأراضي.

العقارات "مريضة" ولا ينبغي أن تُشكّل عوائق تُصعّب السوق. عند تقسيمها إلى قطع صغيرة، ستُلبّي احتياجات غالبية الأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

ومن هنا، سيكون لقطاع العقارات أيضًا تأثير إيجابي أكبر. وخصوصًا عند تقسيم قطع الأراضي، ستُجرى معاملات في السوق، وستُحصّل الدولة أيضًا ضريبة نقل الملكية،" كما قال السيد توان.

وبحسب هذا الشخص، فإن مناطق مثل تو ليم، ها دونج، دونج آنه، مي لينه... لديها الكثير من الأراضي بين الناس، لذلك عندما يتم تقسيم قطع الأراضي، فإن ذلك سيخلق عرضًا جيدًا للسوق.

وفي تقييمه للتأثير الإيجابي على سوق العقارات منذ استئناف هانوي تقسيم الأراضي وتقسيمها، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، إن المعاملات استؤنفت في السوق الضواحي.

مقارنةً بالفترة التي سبقت تيت، بدأ السوق يجذب اهتمام المستثمرين، مع بعض الصفقات. يتركز السوق بشكل أساسي في المناطق المكتظة بالسكان ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية. المناطق التي تلبي احتياجات الاستثمار طويل الأجل في اتجاه التنمية الحضرية، مثل لانغ هوا لاك...

كما أن تقسيم قطع الأراضي وفصلها يُسهم في انتعاش السوق من منظور المستهلكين الحقيقيين، مما يُسهم في خلق قيم مناسبة لعدد أكبر من العقارات. وفي الوقت نفسه، يُمثل هذا التقسيم قوة دافعة وتأثيرًا عامًا على انتعاش سوق العقارات، كما قال السيد تشونغ.

في ظل ضعف العرض، حيث أصبح بيع منتجات المستثمرين شبه مستحيل، صرّح السيد تشونغ بأن تقسيم قطع الأراضي وتقسيمها سيوفر مصادر إضافية للسلع في السوق. فعندما يتوفر في السوق المزيد من المنتجات، ستزداد الصفقات بالتأكيد.

وفيما يتعلق بأسعار الأراضي، قال السيد تشونغ إن أسعار السوق في الواقع لا تزال تتناقص مقارنة بذروتها، حيث انخفضت بنحو 15-20%، وفي بعض المناطق بنسبة 30%.

وأضاف السيد تشونغ "هذا هو الوقت الذي تتاح فيه الفرصة الحقيقية للعرض والطلب للعثور على منتجات جيدة، وفرصة الشراء من أجل العيش".

وفي تعليقه على قطاع الأراضي من الآن وحتى نهاية العام، قال السيد تشونغ إنه من غير المرجح أن تكون هناك قصص "ساخنة" أو "محمومة" كما كان من قبل.

قال السيد لي دينه هاو، مدير المبيعات في المنطقة الشمالية لشركة Batdongsan.com.vn، إن السماح بتقسيم الأراضي مرة أخرى سيكون بمثابة "شعاع ضوء صغير" لسوق الأراضي في هانوي.

وبحسب السيد هاو، فإن تطوير سوق الأراضي بشكل أكثر استدامة يتطلب توفير المزيد من الدعم، مثل تشجيع نقل المراكز الإدارية والمتنزهات الصناعية والمشاريع والجامعات إلى ضواحي هانوي.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي زيادة الاستثمار في المناطق الحضرية الساتلية في الغرب مثل هوا لاك، وشوان ماي، وشمال النهر الأحمر مثل مي لينه، وسوك سون، ودونغ آنه...

وعلى وجه الخصوص، قال السيد هاو إن السوق بحاجة إلى حزم قروض عقارية ذات أسعار فائدة أكثر ملاءمة.

أسعار الفائدة على القروض أقل من 10%، بدلاً من متوسط 11% إلى 13%. وفي الوقت نفسه، ينبغي إعطاء الأولوية لإقراض العقارات المُستخدمة في الإنتاج والمشاريع التجارية، والتي تُولّد تدفقات نقدية، بدلاً من العقارات المُضاربة، كما صرّح السيد هاو.

خان هوا: استعادة أراضي خمس فيلات في موقع قصر باو داي الأثري رسميًا

قررت اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا استعادة أراضي 5 فيلات أثرية في مشروع منتجع باو داي الفاخر، في حي فينه نجوين، مدينة نها ترانج.

في القرار رقم 1125/QD-UBND، المؤرخ 19 مايو 2023، وقع نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا، لي هو هوانغ، على إلغاء 9209.4 متر مربع من أرض 5 فيلات أثرية في باو داي مستأجرة من قبل شركة خان ها للاستثمار المساهمة لبناء مشروع منتجع باو داي الفاخر.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

منظر بانورامي لموقع آثار قصر باو داي. (صورة: BXD)

وسيتم تسليم مساحة الأرض الخاصة بهذه الفيلات الأثرية الخمس، بعد استعادتها، إلى مركز حفظ آثار خان هوا لإدارتها وفقًا لأحكام القانون.

وفقًا لقرار إلغاء الأراضي الصادر عن لجنة الشعب الإقليمية في خانه هوا، فإن مكتب تسجيل الأراضي في خانه هوا مسؤول عن إلغاء وإعادة إصدار شهادة حق استخدام أراضي المشروع حتى تتمكن شركة المساهمة الاستثمارية خانه ها من تصحيح ملف المشروع وفقًا لأحكام القانون.

ومن المعروف أن موقع قصر باو داي الأثري يقع في خليج نها ترانج، وهو موقع ذو مناظر طبيعية وطنية اعترفت به وزارة الثقافة والإعلام في عام 2005.

في عام 2013، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا قرارًا بالموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500 وتعديل تخطيط استخدام الأراضي محليًا لموقع الآثار في قصر باو داي.

وبعد ذلك، تم تخصيص قطعة أرض لشركة خان ها للاستثمار، بما في ذلك أرض موقع آثار قصر باو داي، لتنفيذ مشروع منتجع باو داي نها ترانج.

يمتد موقع قصر باو داي الأثري على مساحة تزيد عن 12 هكتارًا، وقد بناه الفرنسيون على جبل كانه لونغ عام 1923 ليكون مقرًا لعلماء المحيطات . بين عامي 1940 و1945، كان الملك باو داي والملكة نام فونغ يزورانه كثيرًا للاسترخاء، لذا يعود اسم قصر باو داي إلى ذلك الوقت.

ملف تغيير المعلومات الشخصية في الكتاب الأحمر

وفقًا لصحيفة البناء ، فإن معلومات السيدة نجوين ثي ثو هوين (هاي دونغ) وزوجها في شهادة حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بها هي بطاقة هوية المواطن. حاليًا، تم تغيير بياناتهما، ويستخدمان بطاقة هوية المواطن.

سألت السيدة هوين، لتسجيل رهن عقاري في فروع مكتب تسجيل الأراضي، هل يتعين عليها وعلى زوجها تصحيح بيانات بطاقة هوية المواطن في شهادة حقوق استخدام الأراضي؟ وإذا كانت بيانات بطاقة هوية المواطن بحاجة إلى تصحيح، فما هو الإجراء المتبع؟

وقد ردت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على هذه القضية على النحو التالي:

يتم تأكيد التغييرات في المعلومات المتعلقة بالكيانات القانونية وأرقام بطاقات الهوية وأرقام بطاقات الهوية المدنية والعناوين على الشهادات الصادرة وفقًا لاحتياجات مستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول المرتبطة بالأرض ويتم ذلك في مكتب تسجيل الأراضي أو فرع من فروع مكتب تسجيل الأراضي.

يتم تنفيذ الملف المقدم وفقًا لأحكام البند 16، المادة 9 من التعميم رقم 24/2014/TT-BTNMT بتاريخ 19 مايو 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن تنظيم السجلات العقارية (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 2 من التعميم رقم 09/2021/TT-BTNMT بتاريخ 30 يونيو 2021)، بما في ذلك:

"أ) طلب تسجيل التغييرات في الأرض والأصول المرتبطة بالأرض وفقًا للنموذج رقم 09/DK؛

ب) النسخة الأصلية من الشهادة الصادرة؛

ج) صورة من بطاقة الهوية الجديدة أو بطاقة الهوية العسكرية الجديدة أو بطاقة الهوية المدنية الجديدة أو دفتر قيد الأسرة، وأي مستندات أخرى تثبت التغيير الشخصي في حالة تغيير البيانات الشخصية للشخص المذكور في الشهادة.

وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تزودها بالمعلومات التي يجب أن تعرفها.

[إعلان 2]
مصدر