يؤدي دفع أرباح عالية إلى انخفاض التدفق النقدي لشركة التطوير الحضري الصناعي رقم 2

في أوائل عام 2025، عندما كانت العديد من أسهم العقارات الصناعية تميل إلى التداول بشكل جانبي أو التراجع، ارتفعت أسهم شركة التطوير الحضري الصناعي رقم 2 بشكل مستمر، لتصبح ظاهرة على أرضية HoSE.

وبحسب الإحصائيات من 14 يناير إلى 28 مارس، ارتفعت أسهم D2D بنسبة 35%، من 31,400 دونج إلى 42,400 دونج/سهم، وتتداول عند تقييم P/B يبلغ 1.71 مرة (متوسط ​​الصناعة هو 1.4 مرة). على وجه الخصوص، مع الارتفاع الرأسي المستمر وعدم وجود تعديل منذ النصف الثاني من شهر يناير حتى الآن، أرسل سهم D2D إشارة إلى ذروة الشراء لفترة طويلة. مع تاريخ من توزيعات الأرباح النقدية الجذابة لسنوات عديدة وخطة مستمرة لدفع أرباح في عام 2024 تصل إلى 84٪، وهو ما يتوافق مع عائد سعر السوق الحالي الذي يصل إلى 19.8٪، فإن هذا يشكل قوة دافعة تدعم سعر هذا السهم.

تأسست شركة التطوير الحضري الصناعي رقم 2 في عام 1992، وتعمل بشكل رئيسي في مجال العقارات الصناعية وتنفيذ مشاريع العقارات التجارية. وفي السنوات الأخيرة، حافظت الشركة باستمرار على سياسة توزيع أرباح نقدية جذابة: 35% نقدًا في عام 2020، و50% نقدًا في عام 2021، و30% نقدًا في عام 2022، و87% في عام 2023.

وبالإضافة إلى ذلك، مع خطة دفع أرباح بنسبة 84% في عام 2024، فإن العائد المقابل مقارنة بسعر السوق في 28 مارس يصل إلى 19.8%، وهو أعلى من سعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا في بنك BIDV ، والذي يبلغ حاليًا 4.7%.

ومع استمرار سياسة توزيع الأرباح "الضخمة"، فمن المتوقع أن تضطر الشركة إلى دفع إجمالي قدره 254.18 مليار دونج في دفعة الأرباح القادمة. ويعتبر هذا المبلغ الموزع أكبر من المبلغ النقدي المتبقي في نهاية عام 2024، والذي يبلغ 97 مليار دونج. وفي الوقت نفسه، ومع توزيع كل الأرباح المتراكمة تقريبًا لسنوات عديدة، فإن الأرباح المتراكمة المتبقية المحولة إلى عام 2025 ستبلغ 2.5 مليار دونج فقط.

وعلى المدى الطويل، تراكمت الأرباح المتراكمة لشركة التطوير الحضري الصناعي رقم 2 بشكل رئيسي في عامي 2020 و2021، عندما سجلت الشركة أرباحًا قياسية بلغت 268 مليار دونج و243 مليار دونج على التوالي. ومع ذلك، خلال السنوات الثلاث الماضية، ظلت أرباح الشركة منخفضة بشكل مستمر مقارنة بالفترة الذهبية، حيث سجلت في عام 2022 ربحًا قدره 17 مليار دونج، وفي عام 2023 سجلت ربحًا قدره 26 مليار دونج، وفي عام 2024 سجلت ربحًا قدره 88 مليار دونج.

أدى توزيع الأرباح الضخم، في حين كانت الأرباح متواضعة في السنوات الثلاث الماضية، إلى انخفاض في الصحة المالية لشركة التنمية الحضرية الصناعية رقم 2. من 31 ديسمبر 2021 إلى 31 ديسمبر 2024، انخفض مبلغ النقد بنسبة 82٪ مقارنة ببداية الفترة، وهو ما يعادل انخفاضًا قدره 457.48 مليار دونج إلى 97.12 مليار دونج ويمثل 6.4٪ من إجمالي الأصول (في بداية الفترة، تم تسجيله عند 554.6 مليار دونج، وهو ما يمثل 31.1٪ من إجمالي الأصول)؛ وانخفضت الفائدة المتراكمة بنسبة 59% مقارنة ببداية الفترة، بما يعادل انخفاضًا قدره 369.89 مليار دونج إلى 256.71 مليار دونج، وهو ما يمثل 16.9% من إجمالي رأس المال (في بداية الفترة، تم تسجيلها عند 626.6 مليار دونج وتمثل 35.1% من إجمالي رأس المال).

وبالتالي، فإن الانخفاض الحاد في الأرباح المسجلة مقارنة بالفترة الذهبية 2020-2021، مع الاستمرار في استخدام "المدخرات" السابقة لدفع أرباح عالية للمساهمين، يؤدي إلى انخفاض النقد وإذا كان دفع الأرباح في عام 2024 يصل إلى 254.18 مليار دونج، فإن مبلغ الأرباح هذا سيتجاوز مبلغ النقد المملوك حاليًا، لذلك سيشكل تحديًا للتدفق النقدي لإعادة الاستثمار في مشاريع جديدة في المستقبل.

ومن المعروف أن شركة التنمية الحضرية الصناعية المساهمة رقم 2 قامت بتطوير مشروع المنطقة الصناعية نون تراش 2 بمساحة تجارية تبلغ 281.72 هكتارًا، محققة معدل إيجار 100٪. وحققت بعض المشاريع الأخرى مثل مشروع منطقة لوك آن السكنية، ومشروع الإسكان الاجتماعي في لوك آن، ومشروع منطقة ثونغ نهات السكنية... سيولة عالية أيضًا.

ومع ذلك، من عام 2022 إلى عام 2024، تفتقر شركة المساهمة الثانية للتنمية الحضرية الصناعية إلى مشروع خلفي لحساب الإيرادات، لذلك طورت الشركة مشروعًا عقاريًا صناعيًا ثانويًا من خلال الاستحواذ على أرض في مشروع منتزه تشاو دوك الصناعي التابع لشركة سوناديزي تشاو دوك المساهمة وتستمر في التخطيط لتطوير مشروع منطقة لوك آن السكنية.

ومع ذلك، من أجل مواصلة تطوير مشاريع الاستحواذ الثانوية ووضعها في العمل، لاحظت وحدة التحليل المستقلة أيضًا أن الطلب على رأس المال الاستثماري لمشروع الإسكان الاجتماعي في لوك آن هو 967.32 مليار دونج، ومشروع المنطقة الصناعية في تشاو دوك هو 760 مليار دونج، ومشروع مصنع المنطقة الصناعية في تشاو دوك هو 320 مليار دونج، والمرحلة الأولى من منطقة ثونغ نهات السكنية هي 1000 مليار دونج (تم استثمار 564 مليار دونج)...

مع انخفاض التدفق النقدي بسبب سياسة توزيع الأرباح الضخمة، تواجه شركة التطوير الحضري الصناعي رقم 2 صعوبات في التدفق النقدي للاستثمار في المشاريع الثانوية.

المصدر: https://baodautu.vn/tra-co-tuc-cao-khien-luong-tien-mat-cua-ctcp-phat-trien-do-thi-cong-nghiep-so-2-suy-giam-d261113.html