টাকা হারানো এবং ঝামেলা এড়াতে জমি কেনার সময় ৫টি বিষয় সাবধানে দেখে নেওয়া উচিত।

(ড্যান ট্রাই সংবাদপত্র) - ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর লেনদেন পেশাদার নন এমন ব্যক্তিদের জন্য অনেক আইনি ঝুঁকি বহন করে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ১ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, প্রতিষ্ঠান, পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধিকার রয়েছে যখন তারা নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করে:

- ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ি এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের মালিকানার সার্টিফিকেট থাকা, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত: ভূমি ব্যবহারের অধিকারের উত্তরাধিকার, ভূমি একত্রীকরণ এবং বিনিময়ের সময় কৃষি জমির রূপান্তর, রাষ্ট্র বা সম্প্রদায়কে ভূমি ব্যবহারের অধিকার দান; রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের হস্তান্তর গ্রহণকারী বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থা;

- যেসব পরিবার এখনও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট পায়নি কিন্তু যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে, তারা প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ইজারা, উপ-লিজ, অথবা মূলধন হিসেবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রদান করতে পারে।

- যে জমি বিরোধমুক্ত অথবা যেখানে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় কর্তৃপক্ষ, আদালতের রায় বা সিদ্ধান্ত, অথবা আইনত কার্যকর সালিশী রায় দ্বারা বিরোধ নিষ্পত্তি করা হয়েছে;

- দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণ আইন দ্বারা নির্ধারিত রায় কার্যকরকরণ নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দ বা অন্যান্য ব্যবস্থার অধীন নয়;

- ভূমি ব্যবহারের সময়কালে;

- ভূমি ব্যবহারের অধিকার আইন দ্বারা নির্ধারিত অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার অধীন নয়।

উপরোক্ত বিধিমালার উপর ভিত্তি করে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার সময়, পক্ষগুলিকে ৫টি বিষয়ের প্রতি মনোযোগ দিতে হবে।

বিক্রেতার তথ্য যাচাই করুন

জমি কেনার সময়, ক্রেতাকে জানতে হবে যে বিক্রেতার জমি বিক্রি করার অধিকার আছে কিনা। দুটি ক্ষেত্রে জমি হস্তান্তরের অধিকার প্রয়োগ করা যেতে পারে: জমির শংসাপত্রে নাম থাকা ব্যক্তি অথবা হস্তান্তরের অধিকার প্রয়োগের জন্য অনুমোদিত ব্যক্তি (আইনত বৈধ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি প্রয়োজন)।

দ্বিতীয়ত, জমিটি কি যৌথ সম্পত্তি নাকি পৃথক সম্পত্তি বিক্রির উদ্দেশ্যে? যদি এটি স্বামী-স্ত্রীর যৌথ সম্পত্তি হয়, তাহলে হস্তান্তরে স্বামী-স্ত্রী উভয়ের সম্মতি থাকতে হবে।

যদি জমিটি একাধিক ব্যক্তির যৌথ মালিকানাধীন হয়, তাহলে জমির মালিকানা শংসাপত্রে অবশ্যই ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করে নেওয়া সকলের পুরো নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। এই ক্ষেত্রে, যদি পুরো জমির প্লট হস্তান্তর করা হয় এবং একাধিক ব্যক্তি ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করে নেন, তাহলে সার্টিফিকেটে নাম থাকা সকলের সম্মতি প্রয়োজন।

জমির প্লটের কি ইতিমধ্যেই জমির মালিকানার শংসাপত্র আছে?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে জমি হস্তান্তরের জন্য জমির মালিকানা সনদ (লাল বই) প্রয়োজন (উপরে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত)। অতএব, যদি হস্তান্তরকারী উপরোক্ত ব্যতিক্রমগুলির আওতায় না আসে, তাহলে তাদের জমি হস্তান্তরের অধিকার নেই।

জমির প্লট কি পরিকল্পনা প্রকল্পের অন্তর্ভুক্ত?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৭৬ অনুচ্ছেদের ৪ নং ধারা অনুসারে, যদি কোনও জমির অংশ প্রকাশ্যে ঘোষিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার আওতায় পড়ে কিন্তু জেলা পর্যায়ে বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা না থাকে, তাহলে ভূমি ব্যবহারকারী জমি ব্যবহার চালিয়ে যেতে পারেন এবং নির্ধারিতভাবে তাদের অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। এই ক্ষেত্রে, বিক্রেতা এখনও ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবেন।

মামলা ২: জেলা পর্যায়ে বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা সহ পরিকল্পিত এলাকার মধ্যে জমির জন্য, জমি পুনরুদ্ধার বা পরিকল্পনা অনুসারে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সিদ্ধান্ত না নেওয়া পর্যন্ত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগ করা যেতে পারে, তবে নতুন ঘর, কাঠামো বা বহুবর্ষজীবী গাছ নির্মাণ করা যাবে না।

জমির একটি প্লট সম্পর্কে তথ্য পেতে, যেমন এর জোনিং পরিকল্পনা এবং আইনি অবস্থা, ক্রেতারা যে প্লটটি কিনতে চান তার বিষয়ে জমির তথ্যের জন্য আবেদন জমা দিতে পারেন।

জমি ক্রয়-বিক্রয়ের বিজ্ঞাপন (ছবি: আইটি)।

জমি কেনা বা বিক্রি করার সময় আমানত জমা দেওয়ার সময় যে বিষয়গুলি মনে রাখবেন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকারের ক্রমবর্ধমান মূল্যের সাথে সাথে, মালিকানা হস্তান্তরের আগে পক্ষগুলি প্রায়শই একটি আমানতে সম্মত হয়। আমানত একটি চুক্তির সমাপ্তি বা সম্পাদনের জন্য একটি গ্যারান্টি হিসাবে কাজ করে। ঝুঁকি এড়াতে, আমানত চুক্তির খসড়া তৈরি করার সময় পক্ষগুলির সাক্ষীদের উপস্থিত থাকা উচিত অথবা বিরোধ প্রতিরোধ করার জন্য এটি নোটারি এবং প্রত্যয়িত করা উচিত।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তির নোটারাইজেশন।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৭ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যবহার করে হস্তান্তর, দান, বন্ধক, বা মূলধন অবদানের জন্য চুক্তি, অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ, অবশ্যই নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত হতে হবে, এই ধারার বি অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

তদনুসারে, শুধুমাত্র সেই ক্ষেত্রে যেখানে স্থানান্তরের এক বা উভয় পক্ষই রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রমে নিযুক্ত সংস্থা, নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন হয় না।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm