"অর্থ এবং স্বাস্থ্য উভয়েরই ক্ষতি" এড়াতে জমি কেনার সময় ৫টি বিষয় সাবধানে পরীক্ষা করতে হবে

(ড্যান ট্রাই) - ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর লেনদেনে অ-পেশাদারদের জন্য অনেক আইনি ঝুঁকি থাকে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, প্রতিষ্ঠান, পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধিকার রয়েছে যখন তারা নিম্নলিখিত শর্ত পূরণ করে:

- নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত জমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের একটি শংসাপত্র থাকতে হবে: জমি ব্যবহারের অধিকারের উত্তরাধিকার, জমি একত্রীকরণের সময় কৃষি জমির রূপান্তর, প্লট বিনিময়, রাজ্যকে জমি ব্যবহারের অধিকার দান, আবাসিক সম্প্রদায়; রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনের বিধান অনুসারে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তর গ্রহণকারী বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থা;

- যেসব পরিবারকে লাল বই দেওয়া হয়নি কিন্তু লাল বইয়ের জন্য যোগ্য, তারা প্রকল্প পরিচালনার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ইজারা, উপ-লিজ ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং মূলধন অবদান রাখতে পারবেন।

- জমির কোনও বিরোধ নেই অথবা কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা, আদালতের রায় বা সিদ্ধান্ত, সালিশের সিদ্ধান্ত বা রায় দ্বারা বিরোধটি সমাধান করা হয়েছে যা আইনিভাবে কার্যকর হয়েছে;

- দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণ আইনের বিধান অনুসারে রায় কার্যকরকরণ নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দ বা অন্যান্য ব্যবস্থার অধীন নয়;

- ভূমি ব্যবহারের সময়কালে;

- ভূমি ব্যবহারের অধিকার আইন দ্বারা নির্ধারিত অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার অধীন নয়।

উপরোক্ত বিধিমালার উপর ভিত্তি করে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের সময়, পক্ষগুলিকে ৫টি বিষয় লক্ষ্য রাখতে হবে।

বিক্রেতার তথ্য যাচাই করুন

জমি কেনার সময়, ক্রেতাকে জানতে হবে যে বিক্রেতার সেই জমি বিক্রি করার অধিকার আছে কিনা। দুটি ক্ষেত্রে জমি হস্তান্তরের অধিকার প্রয়োগ করা যেতে পারে: যার নাম শংসাপত্রে রয়েছে অথবা হস্তান্তরের অধিকার প্রয়োগের জন্য অনুমোদিত ব্যক্তি (একটি আইনি অনুমোদন চুক্তি থাকতে হবে)।

দ্বিতীয়ত, বিক্রি করা জমি কি যৌথ সম্পত্তি নাকি পৃথক সম্পত্তি? যদি এটি স্বামী-স্ত্রীর যৌথ সম্পত্তি হয়, তাহলে হস্তান্তরে স্বামী-স্ত্রী উভয়ের সম্মতি থাকতে হবে।

যদি সম্পত্তিটি অনেক ব্যক্তির যৌথ মালিকানাধীন হয়, তাহলে লাল বইতে অবশ্যই ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করে নেওয়া ব্যক্তিদের পুরো নাম লিপিবদ্ধ করতে হবে। এই ক্ষেত্রে, যদি সম্পূর্ণ জমির প্লট হস্তান্তর করা হয় এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগ করে নেওয়া অনেক লোক থাকে, তাহলে বইতে তালিকাভুক্ত সকল ব্যক্তির সম্মতি প্রয়োজন।

জমির কি লাল বই আছে?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে স্থানান্তরের সময়, একটি লাল বই প্রয়োজন (উপরে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত)। সুতরাং, যদি স্থানান্তরকারী উপরের ব্যতিক্রমগুলির মধ্যে না পড়েন, তাহলে তার স্থানান্তরের কোনও অধিকার নেই।

জমির প্লটটি কি পরিকল্পনায় আছে নাকি?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৭৬ অনুচ্ছেদের ৪ নং ধারা অনুসারে, যদি জমির প্লটটি প্রকাশ্যে ঘোষিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার আওতাধীন হয় কিন্তু জেলা পর্যায়ের বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা না থাকে, তাহলে ভূমি ব্যবহারকারী এটি ব্যবহার চালিয়ে যেতে পারেন এবং নির্ধারিত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। এই ক্ষেত্রে, বিক্রেতা এখনও ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারেন।

ক্ষেত্রে ২, জমির প্লটটি জেলা পর্যায়ের বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সাথে পরিকল্পনায় রয়েছে, জমি পুনরুদ্ধার বা পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সিদ্ধান্ত না হওয়া পর্যন্ত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগ করা যেতে পারে, তবে নতুন ঘর, কাজ বা বহুবর্ষজীবী গাছ নির্মাণ করা যাবে না।

জমির প্লট সম্পর্কে তথ্য যেমন পরিকল্পনা, আইনি অবস্থা... জানতে, ক্রেতা যে জমি কিনতে চান তার তথ্যের জন্য আবেদন করতে পারেন।

জমি বিক্রির বিজ্ঞাপন (ছবি: আইটি)।

জমি কেনা-বেচার সময় আমানত দেওয়ার সময় নোটস

ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে, তাই হস্তান্তরের সময়, পক্ষগুলি প্রায়শই অগ্রিম জমা দিতে সম্মত হয়। চুক্তি সম্পাদন বা সম্পাদনের জন্য আমানত একটি সুরক্ষা ব্যবস্থা। ঝুঁকি এড়াতে, আমানত চুক্তি করার সময় পক্ষগুলিকে একজন সাক্ষী রাখতে হবে অথবা বিরোধ এড়াতে নোটারি বা প্রত্যয়ন করতে হবে।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তির নোটারাইজেশন

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৭ নং ধারার ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ ব্যবহার করে হস্তান্তর, দান, বন্ধক এবং মূলধন অবদানের চুক্তিগুলি অবশ্যই নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত হতে হবে, এই ধারার বি অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

তদনুসারে, এক বা একাধিক স্থানান্তরকারী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে, নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন নেই।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm