৫টি মামলায় হাতে লেখা কাগজপত্রের মাধ্যমে বিক্রি হওয়া জমি "পুনরুদ্ধার" করার অধিকার রয়েছে

(ড্যান ট্রাই) - ৫টি ক্ষেত্রে হস্তান্তরকারী আইন লঙ্ঘন না করেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার ফিরিয়ে নিতে এবং হস্তান্তরকারীকে অর্থ ফেরত দিতে পারেন।

হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি বিক্রয় (হস্তান্তর) হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের একটি লেনদেন কিন্তু আইন অনুসারে চুক্তিটি নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত নয়। পূর্বে, লেনদেনের এই ধরণটি এখনও তুলনামূলকভাবে জনপ্রিয় ছিল। বিভিন্ন কারণে, হস্তান্তরকারী ভূমি ব্যবহারের অধিকার ফিরিয়ে নিতে এবং হস্তান্তরকারীকে অর্থ ফেরত দিতে চায়।

কার্যকর হওয়ার জন্য, এই দেওয়ানি লেনদেনটি হস্তান্তরকারীর সাথে একমত হতে হবে অথবা এটিকে অবৈধ ঘোষণা করার জন্য আদালতের কাছে অনুরোধ করতে হবে।

২০১৫ সালের সিভিল কোড এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ক্রয়-বিক্রয়কৃত জমি হাতে লেখা নথির মাধ্যমে পুনরুদ্ধার করা যেতে পারে।

১লা আগস্টের পরের লেনদেন

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৭ নং ধারার ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ ব্যবহার করে হস্তান্তর, দান, বন্ধক এবং মূলধন অবদানের চুক্তিগুলি অবশ্যই নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত হতে হবে, এই ধারার বি অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

তদনুসারে, এক বা একাধিক স্থানান্তরকারী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে, নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন নেই।

অতএব, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর কেবল তখনই বৈধ হবে যদি হস্তান্তরটি ১ আগস্টের আগে হয়। যদি ১ আগস্টের পরে হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে লেনদেন হয়, তাহলে তা আইনত বৈধ নয়।

স্থানান্তরের জন্য যোগ্য নয়

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরকারীর জন্য, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৪৫ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, সংস্থা, পরিবার এবং ব্যক্তিরা নিম্নলিখিত শর্ত পূরণ করলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অধিকারী:

- নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত জমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের একটি শংসাপত্র থাকতে হবে: জমি ব্যবহারের অধিকারের উত্তরাধিকার, জমি একত্রীকরণের সময় কৃষি জমির রূপান্তর, প্লট বিনিময়, রাজ্যকে জমি ব্যবহারের অধিকার দান, আবাসিক সম্প্রদায়; রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনের বিধান অনুসারে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তর গ্রহণকারী বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থা;

- যেসব পরিবারকে লাল বই দেওয়া হয়নি কিন্তু লাল বইয়ের জন্য যোগ্য, তারা প্রকল্প পরিচালনার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ইজারা, উপ-লিজ ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং মূলধন অবদান রাখতে পারবেন।

- জমির কোনও বিরোধ নেই অথবা কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা, আদালতের রায় বা সিদ্ধান্ত, সালিশের সিদ্ধান্ত বা রায় দ্বারা বিরোধটি সমাধান করা হয়েছে যা আইনিভাবে কার্যকর হয়েছে;

- দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণ আইনের বিধান অনুসারে রায় কার্যকরকরণ নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দ বা অন্যান্য ব্যবস্থার অধীন নয়;

- ভূমি ব্যবহারের সময়কালে;

- ভূমি ব্যবহারের অধিকার আইন দ্বারা নির্ধারিত অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার অধীন নয়।

সুতরাং, যদি উপরের শর্তগুলির মধ্যে কেবল একটি পূরণ করা হয়, তাহলে আদালতের কাছে হস্তান্তরকে অবৈধ ঘোষণা করার জন্য অনুরোধ করার অধিকার রয়েছে (সাধারণত সার্টিফিকেট ছাড়া জমি)।

হস্তান্তরকারী এমন কোনও ক্ষেত্রে থাকতে পারবেন না যেখানে হস্তান্তর অনুমোদিত নয়। উদাহরণস্বরূপ, যে ব্যক্তি সরাসরি কৃষি উৎপাদন করেন না, তিনি ধান চাষের জমির হস্তান্তর গ্রহণ করতে পারবেন না।

ভূমি ব্যবহার অধিকার সনদের নমুনা (ছবি: আইটি)।

সদস্যদের সম্মতি ছাড়াই

২০২৪ সালের ভূমি আইন জারি হওয়ার পর এবং ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়ার পর, অনেকেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) সম্পর্কিত সমস্যা নিয়ে উদ্বিগ্ন ছিলেন। এই আইনের একটি পরিবর্তন হল যে পরিবারগুলিকে জারি করা লাল বই আর স্বীকৃত নয়।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৬ অনুচ্ছেদের ৪ নম্বর ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে, ১ আগস্টের আগে পরিবারের প্রতিনিধিদের জারি করা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট, যদি পরিবারের ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগিকারী সদস্যদের প্রয়োজন হয়, তাহলে একটি নতুন সার্টিফিকেট জারি করা হবে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগিকারী সদস্যদের নাম সম্পূর্ণরূপে লিপিবদ্ধ করা হবে।

ভূমি ব্যবহার অধিকার শংসাপত্রে নাম নিবন্ধনের জন্য পরিবারের জমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগি করে নেওয়া সদস্যদের নির্ধারণের বিষয়ে এই সদস্যরা সম্মত হন এবং তারা আইনের সামনে দায়ী থাকেন।

প্রকৃতপক্ষে, পরিবারের একজন ব্যক্তির (পূর্বে পরিবারের প্রধান) জমি ব্যবহারকারী অন্যান্য পরিবারের সদস্যদের দ্বারা নির্ধারিত লিখিত সম্মতি ছাড়াই অন্য ব্যক্তির কাছে জমি হস্তান্তর করা খুবই সাধারণ।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার ০২/২০১৫ এর ধারা ১৪ এর ৫ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, সার্টিফিকেটে যার নাম আছে অথবা নাগরিক আইনের বিধান অনুসারে অনুমোদিত ব্যক্তি কেবল তখনই ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা সংক্রান্ত চুক্তি এবং লেনদেনের নথিতে স্বাক্ষর করতে পারবেন যখন জমি ব্যবহারকারী পরিবারের সদস্যরা লিখিতভাবে সম্মত হন এবং আইনের বিধান অনুসারে এই ধরনের নথি নোটারিকৃত বা প্রমাণীকরণ করা হয়।

তদনুসারে, যদি ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগিকারী সদস্যদের লিখিত সম্মতি না থাকে যে তারা অন্য ব্যক্তির কাছে পারিবারিক জমি হস্তান্তর করতে পারে, তাহলে অন্য সদস্যের তার ভূমি ব্যবহারের অধিকার ফিরিয়ে নেওয়ার অধিকার রয়েছে।

স্বামী ও স্ত্রীর সাধারণ সম্পত্তির যথেচ্ছ হস্তান্তর

২০১৪ সালের বিবাহ ও পরিবার আইনের ধারা ৩৫ এর ধারা ২ অনুসারে, স্বামী ও স্ত্রীর সাধারণ সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে লিখিত সম্মতি থাকতে হবে। যদি স্বামী ও স্ত্রী অনুমতি ছাড়া হস্তান্তর করেন, তাহলে অন্য পক্ষের আদালতে লেনদেনটি অবৈধ ঘোষণা করার জন্য অনুরোধ করার অধিকার রয়েছে।

চুক্তিটি নোটারি বা প্রমাণীকরণ করা হয়নি।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের চুক্তিগুলি অবশ্যই নোটারিকৃত বা প্রমাণীকরণযোগ্য হতে হবে। অর্থাৎ, যদি চুক্তিটি আইনের বিধান অনুসারে নোটারিকৃত বা প্রমাণীকরণযোগ্য না হয়, তাহলে ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ১২৯ ধারার ধারা ২ ব্যতীত, হস্তান্তরটি অবৈধ।

অর্থাৎ, শুধুমাত্র তখনই দাবি পুনরুদ্ধারের অধিকার থাকবে যখন কোনও পক্ষ বা পক্ষ লেনদেনে কমপক্ষে দুই-তৃতীয়াংশ বাধ্যবাধকতা পালন না করে। যদি জমি হস্তান্তরের যোগ্য হয় এবং হস্তান্তরকারী সম্মত পরিমাণের কমপক্ষে দুই-তৃতীয়াংশ পরিশোধ করে থাকেন, তাহলে জমি পুনরুদ্ধারের ফর্ম লঙ্ঘনের কারণে আদালতের কাছে লেনদেনটিকে অবৈধ ঘোষণা করার কোনও অনুরোধ নেই।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm