দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের উপর একটি সম্পূর্ণ কর আরোপ করলে কি বাজারে নেতিবাচক প্রভাব পড়বে?

বিশেষজ্ঞদের মতে, দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ ভিয়েতনামের অবস্থার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত, যাতে মানুষের বাড়ি কেনার সুযোগ বাধাগ্রস্ত না হয়ে বরং জল্পনা-কল্পনা রোধ করা যায়।

রিয়েল এস্টেট বাজারের উদ্বেগজনক অবস্থার পরিপ্রেক্ষিতে, যা সম্প্রতি উল্লেখযোগ্য ওঠানামার সম্মুখীন হচ্ছে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এই সমস্যা সমাধানের জন্য ব্যবস্থা গ্রহণের প্রস্তাব করেছে। কর একাধিক সম্পত্তির মালিকদের ফটকাবাজি এবং স্বল্পমেয়াদী লেনদেন এড়াতে উৎসাহিত করা হচ্ছে। এছাড়াও, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) ক্রেডিট নীতি কঠোর করার এবং দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের উপর কর প্রস্তাব করার সুপারিশ করেছে, মালিকানার সময়কালে কর ক্রমান্বয়ে বৃদ্ধি পাবে, যাতে রিয়েল এস্টেটের দামের বুদবুদ রোধ করা যায়।

দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর আরোপের প্রস্তাবটি বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে ব্যাপক সমর্থন পেয়েছে, যারা এটিকে একটি কার্যকর সমাধান বলে মনে করেন। তবে, অনেকেই উল্লেখ করেছেন যে এই সময়ে সমস্ত দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতার উপর কর আরোপ করা এবং সরবরাহ সীমিত হলে এটি খুব কঠোরভাবে কঠোর করা, সহজেই অর্থনীতিকে বিপরীতমুখী এবং পঙ্গু করে দিতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামের অবস্থার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ করা উচিত, যা মানুষের বাড়ি কেনার সুযোগকে বাধাগ্রস্ত করার পরিবর্তে জল্পনা-কল্পনা রোধ করবে। ছবি: ডি.এন.

প্রকৃতপক্ষে, এই অঞ্চলের কিছু দেশের দিকে তাকালে, একাধিক সম্পত্তির মালিকদের উপর কর আরোপের নীতি বাস্তবায়ন কার্যকর প্রমাণিত হয়েছে। রিয়েল এস্টেট এটি দীর্ঘদিন ধরেই চলে আসছে। তবে, ক্রমবর্ধমান রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও নিয়ন্ত্রণে আনা সম্ভব হয়নি।

সাধারণত, সিঙ্গাপুরে, নাগরিকরা তাদের দ্বিতীয় বাড়ির উপর ২০% এবং তৃতীয় বাড়ির উপর ৩০% কর প্রদান করেন। উপরন্তু, স্থায়ী বাসিন্দাদের জন্য স্ট্যাম্প শুল্ক যথাক্রমে ৩০% এবং ৩৫%। বিদেশী, সংস্থা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য, এই কর আরও বেশি এবং ৩৫% থেকে ৬৫% পর্যন্ত সমস্ত লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক বাস্তবায়নের পর থেকে, সিঙ্গাপুরে সম্পত্তির দাম প্রায় ৩৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। সিঙ্গাপুরের ব্যক্তিগত বাড়িগুলি এশিয়ায় হংকং (চীন) এর পরে দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে, যেখানে গড় মূল্য ১৮,৩৩১ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার, যার গড় মূল্য ১১,৭৪৯ মার্কিন ডলার/বর্গমিটার। ফলস্বরূপ, সিঙ্গাপুরে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার দামও আকাশচুম্বী হয়েছে, প্রতি মাসে গড়ে ২,৮৯৭ মার্কিন ডলার, যা টোকিও (৬১৩ মার্কিন ডলার) এবং সিউল (৬৭৭ মার্কিন ডলার) এর মতো অন্যান্য উচ্চ-ব্যয়বহুল শহরের তুলনায় প্রায় পাঁচ গুণ বেশি ব্যয়বহুল।

শিল্প ও বাণিজ্য সংবাদপত্রের সাথে এক সাক্ষাৎকারে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক এবং বিজ্ঞান বিভাগের ডক্টর ড্যাং হুং ভো বলেছেন যে ভিয়েতনামের পরিস্থিতি সিঙ্গাপুরের পরিস্থিতি থেকে আলাদা। বিশেষ করে, বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করেছেন: " যদি প্রথম বাড়ির মূল্য দ্বিতীয় বাড়ির চেয়ে বেশি হয়, তাহলে কি আমাদের কেবল দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর আরোপ করা উচিত এবং প্রথমটিকে উপেক্ষা করা উচিত? "

অধিকন্তু, কিছু দেশের মতো, সম্পত্তির মালিকানার সমস্ত ক্ষেত্রে সম্পত্তির মূল্যের ১-১.৫% করের হার প্রয়োগ করলে অতিরিক্ত কর তৈরি হবে, যার ফলে আবাসনের দাম আরও বাড়বে এবং মানুষের আবাসনের অ্যাক্সেস হ্রাস পাবে। ভিয়েতনামের নিম্ন আয়ের স্তরের কারণে, এই করের হার বেশিরভাগ মানুষের জন্য অসাধ্য হবে।

এই মতামত শেয়ার করে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেটের উপর কর আরোপ বা ঋণ কঠোর করার কথা কেবল তখনই বিবেচনা করা উচিত যখন এমন কিছু পদক্ষেপ নেওয়া হয় যা বাজারকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে।

অধিকন্তু, VARS চেয়ারম্যান উদ্বিগ্ন যে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের ফলে মানুষের সতর্ক এবং গণনামূলক মানসিকতার কারণে অসাবধানতাবশত রিয়েল এস্টেট ক্রয় ক্ষমতা তাৎক্ষণিকভাবে হ্রাস পাবে।

যদি দ্বিতীয় এবং পরবর্তী সম্পত্তির জন্য কর গণনা ভুল বোঝাবুঝি করা হয় এবং কঠোরভাবে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে এটি অবশ্যই অপ্রত্যাশিত পরিণতির দিকে পরিচালিত করবে, যার ফলে বাজার, যা সবেমাত্র পুনরুদ্ধার শুরু করেছে, তা অবিলম্বে স্থবির হয়ে পড়বে অথবা এমনকি একটি কঠিন অবস্থায় পড়তে থাকবে।

বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য, VARS পূর্বে রিয়েল এস্টেট বাজারের ওঠানামা চলাকালীন ঋণ নীতি সম্পর্কিত বেশ কয়েকটি সমাধান প্রস্তাব করেছিল, যা আবাসনের চাহিদাকে প্রভাবিত না করে আর্থ-সামাজিক স্থিতিশীলতাকে প্রভাবিত করে। এর মধ্যে, VARS সুপারিশ করেছিল যে সরকার ঋণের মান নিয়ন্ত্রণের উপর নিয়ন্ত্রণ আরোপ করুক, যাতে ব্যাংকগুলিকে রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত ঋণের বিষয়ে আরও বিস্তারিত তথ্য প্রদান করতে হয়, যার ফলে ঝুঁকি পর্যবেক্ষণ জোরদার করা যায়।

একই সাথে, ফাটকাবাজদের জন্য ঋণ নীতি কঠোর করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। বিশেষ করে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ঋণ-মূল্য অনুপাত সামঞ্জস্য করে, দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ি কিনলে উচ্চ সুদের হার প্রয়োগ করে, অথবা উচ্চতর ইক্যুইটি পরিশোধ অনুপাতের প্রয়োজন করে ঋণের সীমা কমাতে পারে।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য একটি ঋণ ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন, নিম্ন আয়ের ব্যক্তিদের আবাসন চাহিদা মেটাতে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য তহবিলকে অগ্রাধিকার দেওয়া।

প্রস্তাবিত সমাধান সম্পর্কে, বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দেন যে ভিয়েতনামের জন্য, একটি উপযুক্ত কর প্রণয়ন কেবল একটি প্রয়োজনীয় শর্ত; পর্যাপ্ত শর্ত হল বাস্তবে এর সফল বাস্তবায়ন। ব্যবস্থাপনা অবকাঠামো উন্নীতকরণ এবং সম্পত্তির গোপনীয়তা অধিকার প্রয়োগে পরিবর্তনের জন্য সমাধানের পুঙ্খানুপুঙ্খ প্রস্তুতির পাশাপাশি সতর্ক পরিকল্পনা এবং একটি উপযুক্ত রোডম্যাপ নির্ধারণ প্রয়োজন।

বিশেষ করে, আকস্মিক পরিবর্তন, এক রাজ্য থেকে অন্য রাজ্যে হঠাৎ স্থানান্তর, এড়ানো উচিত, কারণ এগুলি অর্থনীতি এমনকি সামাজিক ঐক্যমত্যকেও ধাক্কা দিতে পারে।

মিঃ ড্যাং হুং ভো-এর মতে, প্রথমত, কর ফাঁকি দেওয়ার জন্য কম ঘোষণা বা ভুল ঘোষণা এড়াতে, প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটগুলির মধ্যে আন্তঃসংযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনার অবকাঠামো তৈরি করা প্রয়োজন।

অধিকন্তু, কর এড়াতে বা কমাতে বিভিন্ন উপায়ে সম্পত্তির মালিকদের মালিকানা হস্তান্তর থেকে বিরত রাখতে, রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ব্যবহৃত তহবিলের উৎসের ব্যাখ্যা প্রয়োজন। বিশেষ করে, রাষ্ট্রকে তার নাগরিকদের আয় কার্যকরভাবে পরিচালনা করতে হবে।

সর্বোপরি, দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপ ভিয়েতনামের অবস্থার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত, যাতে মানুষের বাড়ি কেনার সুযোগ বাধাগ্রস্ত না হয়ে বরং জল্পনা-কল্পনা রোধ করা যায়।

উৎস